戴欣明：商業地產資產管理的難點在定位，難度在團隊協作——2016年商業地產資產管理峰會—讓資本讀懂商業地產

戴欣明點評：2016年商業地產資產管理峰會召開預示著商業地產的操作模式放生變化，特別是在峰會的第四環節，對於以投資背景為主的5位嘉賓

，劉曉蘭提出這樣的問題：“目前存量資產收購包租兩種形式，但細分市場類型有很多很多，以投資機構的角度，會選擇哪些類型進行投資？”5位嘉賓選擇寫字樓進行投資的有3位，但均認為融、投、退tui
，都dou不bu是shi問wen題ti，資zi產chan管guan理li是shi最zui大da的de問wen題ti。目mu前qian國guo內nei缺que乏fa明ming確que的de資zi產chan管guan理li戰zhan略lve和he會hui管guan理li的de人ren才cai。有you一yi個ge好hao的de產chan品pin項xiang目mu，在zai有you一yi個ge優you秀xiu的de資zi產chan管guan理li團tuan隊dui，商shang業ye地di產chan資zi管guan轉zhuan型xing不bu是shi難nan題ti。戴dai欣xin明ming認ren為wei要yao明ming確que的de是shi戰zhan略lve定ding位wei，資zi產chan管guan理li實shi際ji上shang是shi一yi係xi列lie“戰略定位包”，比如：資zi本ben的de投tou資zi屬shu性xing
，有you些xie商shang業ye地di產chan項xiang目mu能neng投tou，有you些xie就jiu不bu能neng投tou
，這zhe種zhong屬shu性xing也ye是shi定ding位wei，當dang然ran，這zhe樣yang的de資zi產chan管guan理li通tong常chang是shi中zhong期qi介jie入ru的de，中zhong期qi介jie入ru的de項xiang目mu的de問wen題ti遠yuan遠yuan大da於yu項xiang目mu是shi一yi張zhang白bai紙zhi的de狀zhuang態tai，中zhong期qi定ding位wei改gai造zao是shi重zhong中zhong之zhi重zhong。資zi產chan管guan理li也ye有you很hen多duo不bu成cheng功gong
，或huo者zhe不bu太tai成cheng功gong的de，原yuan有you隻zhi有you一yi個ge，那na就jiu是shi定ding位wei沒mei有you定ding位wei好hao，沒mei有you定ding位wei好hao的de項xiang目mu，哪na怕pa是shi優you秀xiu的de團tuan隊dui也ye很hen難nan做zuo好hao。

動能智庫-戴欣明工作室首席戰略顧問戴欣明
2016年9月9日

相關背景資料：

2016年商業地產資產管理峰會—讓資本讀懂商業地產

2016年7月29日
，2016年商業地產資產管理峰會在北京朝陽 如期舉行。由佰仕會和萬商俱樂部聯合主辦
，景城商置、融寓服務平台協辦的本屆峰會
，彙聚了商業地產業內一流的大咖和實踐者，圍繞“讓資本讀懂商業地產”這一議題
，與會嘉賓展開4個環節的分享討論

，尋找大變革時代
，資產管理的未來之路

未來的商業地產將主要表現為資產管理模式

隨sui著zhe中zhong國guo進jin入ru行xing業ye性xing的de地di產chan金jin融rong化hua
，越yue來lai越yue多duo的de資zi本ben開kai始shi早zao期qi介jie入ru，資zi產chan管guan理li的de概gai念nian就jiu開kai始shi越yue來lai越yue為wei人ren所suo熟shu識shi。可ke以yi說shuo，未wei來lai的de商shang業ye地di產chan將jiang主zhu要yao表biao現xian為wei資zi產chan管guan理li模mo式shi。在zai峰feng會hui的de第di一yi環huan節jie：3位大咖圍繞資產管理的意義、現狀模式、互聯網3個角度進行資產管理的理論分享交流。

陳方勇 佰仕會創始人 《資產管理之於商業地產意味著什麼》

從首創到高和資本，在經曆佰世信基金到再次創業佰仕會
，一路走來的陳總始終在找尋最終的答案。誠如所說：商業地產原本的邏輯是一項能提供穩定現金流的實物資產。商業地產的資產管理核心指標是資產收益率（反向就是資產淨現值），當分母鎖定時
，分子（EBIDA)的de最zui大da化hua就jiu是shi管guan理li目mu標biao。當dang然ran，這zhe是shi一yi個ge切qie片pian指zhi標biao，可ke以yi調tiao整zheng為wei在zai期qi望wang的de時shi點dian達da到dao最zui大da化hua
，就jiu給gei養yang商shang留liu下xia了le足zu夠gou的de時shi間jian。好hao的de資zi產chan管guan理li可ke以yi最zui大da限xian度du減jian少shao隨sui意yi性xing
，哪na怕pa是shi情qing懷huai
，也ye要yao交jiao出chu明ming確que的de答da案an。

李睿 國投萬和資產管理有限公司 《從商業管理走向資產管理》

國內商業地產現狀：

1、商業地產市場開發量巨大，去化形勢嚴峻，經營深度不足；

2、重量輕質、人才緊缺；

3
、融資瓶頸。而國際成熟市場商業地產發展模
，則以專業細分和金融運作見長，由金融機構整合商業地產價值鏈的各個環節。所以說：未來國內商業地產發展趨勢——是資產管理。

這其中采用增值型策略：即取得物業後，改變使用方式或者在軟硬件上進行提升
，利用各種增值空間賺取利潤。其增值機會包括整購與散購的價格差
、市場走勢上揚的時間差、物業硬件提升的價值差、物業運營和管理方式的溢價、上市公司估值與私有化物業估值的價差
、不同產業客戶群體的支付價格差等，在運作時一般會同時利用以上幾項增值空間。

張家鵬 RET睿意德地產谘詢機構創始人 《互聯網對商業運營的改變》

大數據對商業地產項目具有打通線上線下、場內場外、全景畫像、軌跡追蹤的作用，在互聯網+的時代，數據的影響也更加重要
，這也要求資產管理必須做出3個必要改變：數據化，為你的顧客供需打上標簽；

社群化，將人的維度再細分
，分門別類的供給服務，產生深度粘合；故事化：商業場所不斷有故事內容產生，提升基於價值觀的顧客粘性。

商業地產的資產管理應該做什麼才正確
？

主持人（商業地產一姐：劉曉蘭）

嘉賓由左至右依次為：

王威 永正資本有限公司總裁

元磊 中國金穀國際信托有限公司副總經理

胡泊 凱德商用、凱德MALL翠微路購物中心總經理

王誌彬 萬達商業地產副總裁 兼萬達商業管理有限公司總裁

王謙 盛煦房地產投資有限公司（華平旗下）董事長兼總裁

峰會的第二環節，溫柔的一姐，提出了非常犀利的問題：企業本身基因導致目前的商業地產資產管理存在投資機構
、開發商自己組建商管團隊和專業第三方介入金融互聯網的兩個趨勢。自己組建商管團隊，能不能滿足現有的要求？

5位wei嘉jia賓bin分fen別bie給gei出chu了le相xiang同tong的de答da案an
，不bu論lun是shi房fang地di產chan背bei景jing還hai是shi金jin融rong背bei景jing，自zi己ji組zu建jian商shang管guan團tuan隊dui並bing不bu與yu本ben身shen的de業ye務wu相xiang衝chong突tu，更geng多duo缺que乏fa的de是shi資zi產chan管guan理li的de人ren才cai和he發fa展zhan路lu徑jing。

資產管理的具體實踐如何進行？

業內有很多企業
、資本，已經進行資產管理的嚐試，在峰會的第三輪，7位嘉賓，分別從資產管理的困惑、收益性物業、低息資本
、辦公空間等具體方麵進行了分享交流。

許大金 上海源嶸投資管理有限公司董事長 《資產管理困惑與未來》

10組非常形象的詞語概括了當下資產管理的模式
、市(shi)場(chang)和(he)資(zi)本(ben)的(de)困(kun)惑(huo)問(wen)題(ti)。什(shen)麼(me)是(shi)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)生(sheng)命(ming)線(xian)？引(yin)入(ru)產(chan)業(ye)，形(xing)成(cheng)產(chan)業(ye)共(gong)生(sheng)
，進(jin)而(er)指(zhi)數(shu)增(zeng)長(chang)，獲(huo)取(qu)收(shou)益(yi)。商(shang)業(ye)地(di)產(chan)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)未(wei)來(lai)的(de)盈(ying)利(li)模(mo)式(shi)、業務模式都是很明晰的。通過資本
、運營、內容管理，實現資產證券化、經營收益證券化，將會成為商業地產新一輪整合新時代的市場機遇。

蘇鑫 高和資本董事長 《高和的城市更新實踐-HiWork》

蘇鑫

，對商業管理的實踐則是HiWork的輕·奢 辦公生態。所實行的三層空間（Hi會
、Hi咖
、Hi Bar）、三層服務（生理
、心理、價值觀）三層社交（公司
、鄰裏、社群）
，打造全方位的互聯網時代的辦公。

許良飛 平安不動產北京區總經理 《論收益性物業的資產管理》

收益性物業
，也是一種金融資產，與股票
、債券
、基金等一樣，是投資機構一個重要的資產配置之一。

從投資或者說資產證券化的角度，最看重的是這類資產所帶來的收益（Yield），也就是這個物業所產生的經營淨現金流。資產管理就是管現金流，收益性物業的價值=EBITDA/cap rate，為了物業的保值和增值
，隻能去管理現金流。

李宏 嘉豐達資產管理有限公司聯合創始人 《低息資本時代商業地產的投資機會》

大類資產配置——房地產直投或私募股權基金是重要組成部。成熟市場房地產信托投資基金（REITS)hezhaiquanyejibiaoxianfuxiangguan，renheshihoupeizhibutongdejinrongchanpinkeyijiangdizuhefengxian，huodewendingshouyi。weilai，lingleitouzijiangyouzhaiquantouzimoshizhuanweibaokuoguquantouzizaineideduozhongtouzimoshi，youkanzhongzhutixinyongzhuanweikanzhongyizhuanyezichanguanlinengliweijichudezichanxinyong，youzhuzhongguimozhuanweizhuzhongzhiliangxiaoyi。

高大剛 融寓服務平台發起人 《集成化供應鏈管理對於資產管理的作用》

集(ji)成(cheng)化(hua)供(gong)應(ying)鏈(lian)管(guan)理(li)的(de)本(ben)質(zhi)就(jiu)是(shi)服(fu)務(wu)
，借(jie)助(zhu)集(ji)成(cheng)化(hua)供(gong)應(ying)鏈(lian)平(ping)台(tai)的(de)專(zhuan)業(ye)及(ji)大(da)規(gui)模(mo)生(sheng)產(chan)的(de)優(you)勢(shi)，為(wei)空(kong)間(jian)經(jing)營(ying)者(zhe)提(ti)供(gong)個(ge)性(xing)化(hua)價(jia)值(zhi)服(fu)務(wu)，從(cong)而(er)提(ti)升(sheng)集(ji)成(cheng)化(hua)供(gong)應(ying)鏈(lian)平(ping)台(tai)的(de)競(jing)爭(zheng)力(li)！集ji成cheng化hua供gong應ying鏈lian的de金jin融rong模mo式shi實shi質zhi則ze是shi商shang業ye空kong間jian運yun營ying商shang解jie決jue金jin融rong融rong資zi或huo者zhe借jie貸dai的de一yi個ge抓zhua手shou，推tui動dong空kong間jian經jing營ying者zhe快kuai速su業ye務wu拓tuo展zhan，同tong時shi解jie決jue金jin融rong機ji構gou放fang貸dai範fan圍wei及ji降jiang低di風feng控kong壓ya力li。

吳弼川 悅商科技創始人 《資產管理的數據化空間》

資(zi)產(chan)管(guan)理(li)最(zui)主(zhu)要(yao)的(de)技(ji)術(shu)需(xu)求(qiu)是(shi)徹(che)底(di)數(shu)據(ju)化(hua)
，數(shu)據(ju)需(xu)要(yao)整(zheng)合(he)，互(hu)聯(lian)網(wang)的(de)價(jia)值(zhi)觀(guan)需(xu)要(yao)轉(zhuan)變(bian)。不(bu)要(yao)糾(jiu)結(jie)對(dui)功(gong)能(neng)的(de)研(yan)究(jiu)，而(er)是(shi)應(ying)該(gai)聚(ju)焦(jiao)打(da)通(tong)數(shu)據(ju)
，要(yao)重(zhong)構(gou)技(ji)術(shu)序(xu)列(lie)和(he)數(shu)據(ju)體(ti)係(xi)
，進(jin)而(er)實(shi)現(xian)實(shi)時(shi)的(de)數(shu)據(ju)監(jian)控(kong)，建(jian)立(li)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)的(de)實(shi)時(shi)掌(zhang)控(kong)力(li)。

肖維然 景城商置CEO 《景城商置的商業創新體會》

景城商置致力於“加速城市更新，永續城市繁榮”。在商住產集成開發，不僅僅是物理形態的建設堆砌，更多的是產業

、生活、工作的集成
，重點在於營運。原來都是傳統房地產B2C
，我們現在做的是B2B，今後更將是B2B2C，是以營運服務為核心競爭力的資產管理方式。

金融機構眼中什麼樣的資產管理才最需要
？

主持人：商業地產一姐：劉曉蘭

嘉賓由左至右依次是

任榮 漢威資本CEO/HREI創始人

柴誌培 中信資本房地產投資董事

李星幻 國壽投資控股有限公司不動產投資部高級投資總監

盧陽 優辦創始人

李豔 中信金石基金管理有限公司執行總裁

在峰會的第四環節，對於以投資背景為主的5位嘉賓，劉曉蘭提出這樣的問題：“目前存量資產收購包租兩種形式，但細分市場類型有很多很多，以投資機構的角度，會選擇哪些類型進行投資？”

5位嘉賓選擇寫字樓進行投資的有3位
，但均認為融、投、tui，doubushiwenti，zichanguanlishizuidadewenti。muqianguoneiquefamingquedezichanguanlizhanlvehehuiguanliderencai。youyigehaodechanpinxiangmu，zaiyouyigeyouxiudezichanguanlituandui
，shangyedichanziguanzhuanxingbushinanti。

2016年商業地產資產管理峰會，曆時5個小時
，近170嘉(jia)賓(bin)參(can)與(yu)，足(zu)以(yi)證(zheng)實(shi)人(ren)們(men)對(dui)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)的(de)關(guan)注(zhu)。資(zi)產(chan)管(guan)理(li)將(jiang)是(shi)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)未(wei)來(lai)的(de)主(zhu)要(yao)模(mo)式(shi)，關(guan)於(yu)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)的(de)具(ju)體(ti)討(tao)論(lun)仍(reng)在(zai)繼(ji)續(xu)
，有(you)很(hen)多(duo)困(kun)難(nan)仍(reng)需(xu)克(ke)服(fu)，讓(rang)我(wo)們(men)共(gong)同(tong)見(jian)證(zheng)中(zhong)國(guo)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)的(de)未(wei)來(lai)發(fa)展(zhan)。（騰訊地產）