戴欣明工作室：中國城市與地產差別化戰略策劃始祖（奠基人）

我們提出差別化戰略定位策劃模式，奠定了“超常規戰略策劃”模式：

戴欣明：戰略定位“接地氣”人文因素最重要。順著人文的“縱向思路”就可以形成獨一無二的戰略思想
，加上我們獨創的“七合一戰略定位法則”，這樣才能最大限度地“接地氣”，通過策劃谘詢讓項目綜合價值最大化。

以下是戴欣明專著《人文商業地產策劃-發現味道》節選：

第二節、人文角度思考“接地氣”

1.“接地氣”的“味道”策劃需要“道地”

關於地氣
，《辭海》解釋：

　　一曰“地中之氣”。出自《禮記•月令》，孟春三月，“天氣下降
，地氣上騰”。

　　二曰“不同地區的氣候”。出自《周禮•考工記》，“橘逾淮而北為枳，鸜鵒不逾濟

，貉逾汶則死，此地氣然也。”“接地氣”就是接地中之氣
，或者說要適應特定的地域環境。在自然界，隻有地氣和天氣上下相接，才有春暖花開
，才會出現生機蓬勃的狀態。

風水學中的“接地氣”

　　風水學家認為：氣藏於地中，人不可見
，唯循地之理以求之；天以氣資地，地以氣載生
；在十二地支中，子是茲的意思

，指萬物茲蔭於既動之陽氣下
；故接地氣
，要注意乘生氣
、避死氣。

什麼是“道地”的“味道”

　　“味道”的策劃需要“道地”。為什麼
？差別化戰略定位需要因地製宜
，要“接地氣”，這就是“味道”的“道地”。

　　我們可以從中藥材的選取之中得到感悟“道地”的意義。“道地”的概念引自道地藥材中的“道地”，道地藥材是指在一特定自然條件、生態環境的地域內所產的藥材，以致較同種藥材在其他地區所產者品質佳

、療效好。道地，也就是地道，也即功效地道實在，確切可靠，帶有地域特點的藥材。比如：中藥材五味子分北五味子和南五味子，北五味子質就比南五味子優良。

　　“七合一”觀察與分析就是取材方式
，並通過五個方麵的取材，同時顧及設計和營銷而形成“道地”的策劃。不同的地域的因地製宜
，對於戰略定位策劃就形成“七七四十九”的功效，演化出無窮無盡的“道地”方案。

　　“道地”策劃也是講究實在；合適，真正，純粹，這也是我這麼多年來在策劃方麵的行事原則。“七合一”的七個方麵是我的工作室戰略定位策劃的基礎，由觀察、觀點、觀念組成，進而形成了客觀、前沿、實證的分析

，是創意戰略定位的準則。

　　ruguoxiangkantouweilai，namejiuyaokandongguoquhexianzai。renheshiwudouyoulailongqumai，renheshiwuyongdanyijiaoduguanchaheduojiaoduguanchadejieguohuiqianchawanbie
，zuizhongyaodeshi，tongguo“七合一”觀察與分析，能夠比較好地把握未來趨勢。

　　haobiyanse
，meiyizhongyansemeiyouhaohuaizhifen，danshizuhedaoyiqijiuhuiduoziduocai
，yansebenshenmeiyoushengmingli，fuyusecaishengminglideshiren。yexiangyifuhua

，huadeyijingyingzaoshihuajia。yetongshicaiyiyang，shicaiyinchushiergaibian，yinchushieryouweidao
，xiangmuyeyincehuaeryoujiazhi。

　　城市與商業地產的“味道”的營造也是如此，沒有好的策劃人就不能發現“道地”的味道。策劃人就像廚師，策劃過程就好比烹飪的過程，同樣的配料在不同級別的廚師炒出來的菜也不同，味道也自然不同
；策劃人就是有責任調好“味道”的人，這種責任來至於策劃人的素質，來至於策劃人的智慧。

2.地產項目中的“接地氣”應強調落地性

　　戰略定位“接地氣”人文因素最重要。順著人文的“縱向思路”就可以形成獨一無二的戰略思想，因為隻有強調人文因素才能最大限度地“接地氣”。

　　就像中國古建築，古村落最重要的是選址，這個選擇就是“接地氣”的“戰略定位”。

　　在 “七合一戰略定位法則”中
，七項之首就是“人文學”，bingqiezhegerenwenxuebaohankanyu，xuanzhijiubaohanlekanyu，tongyangdaoli
，xinchengdingwei，xiangmudingweitongyangbaohankanyu。budanruci
，yongrenwendeyanguang，renwenguanhuaidesiweikandaiyiqie
，tebieshizaizhongguo
，jiuhuizuidixiandudedibimianshuitubufu。

　　在“工作室”的案例中，都遵循人文城市
、人文地產原則，這個原則就是以人為中心，以人的思維方式為中心，以人的“生活方式”為中心，以人的“營商方式”為中心的多核心形成戰略思想，體現人文關懷，借此為項目賦予靈魂，讓項目（城市）擁有思想
，主張等
，而順著人文的思路就可以形成獨一無二的戰略思想，有獨一無二的思想才能形成獨一無二的靈魂、思想、主張，最終成為感知的“味道”。

　　地產項目中的“接地氣”要求所做的戰略定位策劃強調項目的可實施性
，就是通常對戰略的要求——強調落地性。

　　1)這種可實施性以人為中心，以特有人文為核心
，突顯當地的民俗，應有濃烈的地域性氛圍，強調“生活方式”、“營商方式”
，以及不可複製的唯一性內容
、風格等
；能夠反映項目的地域特色，獨一無二的優勢。

　　2)發現獨一無二的“味道”，發現可持續發展基因，提煉出適合的經濟發展模式，是一個為投資方或政府量身定做的項目。

　　3)強調合適為最優，切合實際，既能夠有高度又能夠符合當地情況，並能把項目的價值發揮到最大。

　　4)要做到多贏
，既要考慮投資商利益，也要考慮到政府利益，更要考慮到居民等各方麵的利益。

3.恰到好處的觀察才能“接地氣”

　　細節決定成敗
，意思是說做得細就成功了，但我認為這個說法值得商榷。“接地氣”不bu是shi做zuo的de越yue細xi越yue好hao，而er是shi適shi度du的de細xi。追zhui求qiu細xi節jie是shi有you成cheng本ben的de，一yi味wei地di強qiang調tiao細xi節jie
，不bu單dan無wu效xiao，還hai會hui增zeng加jia成cheng本ben。我wo認ren為wei，細xi致zhi最zui主zhu要yao的de是shi看kan一yi般ban人ren看kan不bu到dao的de地di方fang

，對dui我wo們men有you意yi義yi的de細xi節jie我wo們men要yao關guan注zhu，應ying該gai細xi致zhi的de就jiu細xi，不bu應ying該gai細xi的de不bu要yao多duo看kan一yi眼yan。

一個觀察小例子：

　　“工作室”為(wei)葫(hu)蘆(lu)島(dao)市(shi)南(nan)票(piao)區(qu)做(zuo)戰(zhan)略(lve)定(ding)位(wei)策(ce)劃(hua)時(shi)，在(zai)葫(hu)蘆(lu)島(dao)市(shi)南(nan)票(piao)區(qu)的(de)虹(hong)螺(luo)峴(xian)鎮(zhen)調(tiao)研(yan)時(shi)，看(kan)到(dao)路(lu)邊(bian)的(de)一(yi)個(ge)運(yun)牛(niu)車(che)，我(wo)與(yu)販(fan)賣(mai)生(sheng)牛(niu)的(de)養(yang)殖(zhi)戶(hu)交(jiao)流(liu)得(de)知(zhi)，牛(niu)犢(du)、大da公gong牛niu一yi樣yang價jia格ge販fan賣mai，最zui主zhu要yao的de是shi上shang市shi的de時shi候hou
，牛niu肉rou混hun著zhe賣mai，不bu細xi分fen，不bu分fen小xiao牛niu肉rou和he大da牛niu肉rou。我wo得de出chu這zhe樣yang的de結jie論lun


，這zhe裏li的de農nong產chan品pin幾ji乎hu沒mei有you深shen加jia工gong。再zai從cong政zheng府fu提ti供gong的de資zi料liao看kan
，農nong牧mu產chan品pin深shen加jia工gong非fei常chang欠qian缺que，這zhe樣yang驗yan證zheng了le我wo的de觀guan察cha。也ye有you人ren就jiu是shi看kan到dao了le牛niu，因yin為wei在zai城cheng市shi很hen少shao能neng夠gou這zhe樣yang近jin距ju離li接jie觸chu牛niu，所suo以yi也ye會hui很hen興xing奮fen
，興xing奮fen完wan了le就jiu沒mei事shi了le。

4.“接地氣”的專家才能理解人文

　　不接地氣的專家
，不能理解人文
，更不能理解什麼是“落地”策劃，甚至“落地”與他無關一樣。

　　作為顧問，有一種專家完全靠說，能夠賺到錢是自己的本身。但是絕大多數專家要想賺錢就必須會寫報告，會做PPT，所以一些必須的技能就一定要掌握。

　　什麼是貴族
？有無數的人認為貴族就是“飯來張口
，水來伸手”，其實錯了！並且錯的離譜！貴族是什麼都會幹，但是不用自己幹
，這才是貴族，他們這樣做的原因是更能夠很好地體會、品(pin)味(wei)
，比(bi)如(ru)，通(tong)過(guo)學(xue)習(xi)做(zuo)菜(cai)，領(ling)悟(wu)一(yi)個(ge)菜(cai)品(pin)的(de)真(zhen)正(zheng)精(jing)髓(sui)等(deng)。這(zhe)也(ye)就(jiu)讓(rang)我(wo)們(men)看(kan)到(dao)英(ying)國(guo)查(zha)爾(er)斯(si)王(wang)子(zi)的(de)孩(hai)子(zi)什(shen)麼(me)活(huo)都(dou)幹(gan)
，還(hai)要(yao)幹(gan)些(xie)中(zhong)國(guo)人(ren)很(hen)多(duo)窮(qiong)人(ren)都(dou)不(bu)願(yuan)意(yi)做(zuo)的(de)事(shi)情(qing)，反(fan)而(er)津(jin)津(jin)樂(le)道(dao)。

　　zuochengshihedichanlingyudezhanlvedingweidezhuanjiayeshiruci
，nenggoubazhanlvedingweiluodaodecehuashiyeyinggaijuyouguizuzheyangdetezhi，shenmedouyaohui，danshikeyibuyongzijilaizuo。ruguonishenmedoubuhuizuo，jibenbunenglinghuibuleshiwudezhendi，yebukenengbazhanlvedingweizuohao。

　　曾經有位比較知名的專家，除了一些虛名以外，快50的歲的人，不會PPT，也給自己一個很好的理由：自己是做開發的出身（沒有在開發中賺到錢）
，都dou由you別bie人ren幹gan。當dang然ran，他ta還hai沒mei有you錢qian買mai得de起qi房fang子zi，也ye很hen難nan用yong知zhi名ming度du賺zhuan到dao錢qian，說shuo白bai了le
，自zi己ji每mei天tian的de在zai網wang絡luo人ren氣qi上shang尋xun找zhao到dao安an慰wei。我wo給gei他ta的de建jian議yi，要yao不bu不bu要yao做zuo專zhuan家jia
，還hai去qu開kai發fa土tu地di，做zuo專zhuan家jia不bu會huiPPT就不要做了。

　　就jiu能neng我wo個ge人ren來lai講jiang，我wo之zhi能neng夠gou被bei大da家jia認ren知zhi
，與yu我wo極ji其qi熟shu練lian地di操cao作zuo電dian腦nao
，對dui網wang絡luo應ying用yong非fei常chang精jing通tong有you一yi定ding的de關guan係xi。哪na怕pa是shi一yi個ge新xin軟ruan件jian，我wo研yan究jiu個ge把ba小xiao時shi基ji本ben上shang就jiu會hui使shi用yong；任何一個相機，我拿來擺弄幾下就可以非常專業的應用；我平時炒個菜絕對是專業廚師級別。如果有誰知道我的“十八般武藝”，有人一定會驚訝得瘋掉！別小看這些，如果我沒有這些很多人看不上的能力，那麼我絕沒有今天的權威專家地位。

　　接地氣的專家就是“出得廳堂入得廚房”的專家
，這樣的專家才能對人文文化有個比較深刻的認識
，才能夠很好的應用人文文化到項目中。

第三節、縱向人文脈絡是特色戰略的靈魂

1.時間軸線
，營造情境的味道

　　眾所周知，考古學家可以從石頭、土(tu)層(ceng)判(pan)斷(duan)過(guo)去(qu)，天(tian)文(wen)學(xue)家(jia)可(ke)以(yi)通(tong)過(guo)軌(gui)跡(ji)知(zhi)道(dao)某(mou)顆(ke)星(xing)星(xing)的(de)未(wei)來(lai)。在(zai)社(she)會(hui)上(shang)，接(jie)人(ren)待(dai)物(wu)，我(wo)們(men)可(ke)以(yi)通(tong)過(guo)一(yi)個(ge)人(ren)的(de)麵(mian)相(xiang)，背(bei)相(xiang)，骨(gu)相(xiang)能(neng)夠(gou)看(kan)到(dao)一(yi)個(ge)人(ren)的(de)過(guo)去(qu)、現在
、未來。如果是地產
，那麼就要懂堪輿

，知曉陰陽、五行
，甚至八卦運用等，越多越好
，知道這些
，深入觀察研究
，並運用到“七合一戰略定位法則”的七個方麵就會為城市和地產深度把脈了，將更加“接地氣”。

　　我wo為wei什shen麼me把ba人ren文wen看kan得de怎zen麼me重zhong要yao？因yin為wei我wo們men的de生sheng活huo的de世shi界jie本ben身shen就jiu是shi四si維wei的de
，戰zhan略lve定ding位wei策ce劃hua以yi必bi須xu對dui應ying這zhe個ge四si維wei的de時shi空kong，人ren文wen的de運yun用yong就jiu能neng很hen好hao地di把ba三san維wei空kong間jian擴kuo展zhan的de四si維wei。一yi維wei空kong間jian

，二er維wei空kong間jian
，三san維wei空kong間jian，通tong常chang意yi義yi可ke以yi定ding義yi長chang寬kuan高gao了le（一副圖），由長寬高三個維度所構成的空間
，加入時間就是四維空間。那麼如何加入這個時間？現在絕大多數的戰略定位策劃（設計谘詢更是如此）都是三維空間的策劃，極少刻意涉及第四維空間，而第四空間是超常規戰略定位策劃的重要思維所在。

　　深度理解四維空間，那麼就可以深度理解超常規戰略定位策劃。

　　我們通常把直線或曲線叫做一維空間；把平麵或曲麵叫做二維空間
；keyishangxiaqianhouzuoyouyidongjiaozuosanweikongjian。yigeshejishitigongdedonghuashijishangyeshisanweikongjian。diyikongjianshidian，dierkongjianshixian，disankongjianyudiyikongjian、dierkongjianheqilaijiushiwomenshenghuodekongjian，disikongjianjiuzaiwomenshenghuodekongjianshangzaijiashangyitiaoshijianzhouxian。danchundeshijianzhouxianshimeiyousixiangde
，jiarurenwenjiuyoulesixiang。

　　人ren文wen的de層ceng次ci感gan是shi我wo在zai策ce劃hua中zhong特te別bie強qiang調tiao的de思si維wei。當dang很hen多duo人ren談tan文wen化hua時shi，我wo時shi不bu時shi會hui糾jiu正zheng一yi下xia文wen化hua和he人ren文wen之zhi間jian的de意yi思si有you很hen大da的de不bu同tong，也ye讓rang很hen多duo人ren不bu解jie。我wo說shuo，文wen化hua的de形xing成cheng很hen容rong易yi，當dang我wo們men一yi些xie人ren聚ju集ji在zai一yi起qi的de時shi候hou
，文wen化hua就jiu立li即ji產chan生sheng了le，但dan還hai沒mei有you形xing成cheng人ren文wen。文wen化hua是shi橫heng向xiang的de（點、線、麵；長、寬、高），人文是縱向的（過去、現在
、未來），文化可以形容成長、寬、gaozheyangdekongjian
，biruzaiyigedatingzhongjubanyigeyanhui
，womenyiyanjiunengkanchuqizhongdewenhuafenwei。jiranyoudisikongjianbenshenjiushicunzaide，womenjiuhuifaxiantongguozhegeshijianrenwenshifencengde。zhege“層”的說法在考古中經常會說，某某代、某某朝
、某某時期的文化堆積層。在現實中也是類似說法
，隻不過具象到地塊格局上
，建築空間中，商業布局上
，以及商業味道上。

　　有(you)了(le)時(shi)間(jian)這(zhe)個(ge)軸(zhou)線(xian)，其(qi)實(shi)就(jiu)有(you)了(le)故(gu)事(shi)的(de)深(shen)度(du)。不(bu)遵(zun)循(xun)這(zhe)點(dian)，所(suo)謂(wei)的(de)文(wen)化(hua)要(yao)素(su)其(qi)實(shi)就(jiu)是(shi)堆(dui)砌(qi)
，甚(shen)至(zhi)是(shi)支(zhi)離(li)破(po)碎(sui)的(de)要(yao)素(su)拚(pin)接(jie)

，這(zhe)個(ge)堆(dui)砌(qi)與(yu)拚(pin)接(jie)基(ji)本(ben)上(shang)不(bu)需(xu)要(yao)時(shi)間(jian)去(qu)研(yan)究(jiu)，但(dan)“人文軸線”的研究需要大量的時間研究與分析
，對於一般設計機構而言，這個研究時間已經把圖畫兩個來回有餘，所以，隻能堆砌與拚接。

2.以人文的角度把脈，塑造有深度味道

　　在zai人ren文wen主zhu導dao下xia
，從cong七qi個ge方fang麵mian進jin行xing縱zong向xiang思si考kao，這zhe也ye是shi人ren文wen城cheng市shi，人ren文wen商shang業ye地di產chan超chao常chang規gui戰zhan略lve定ding位wei策ce劃hua的de操cao作zuo原yuan則ze所suo在zai。這zhe樣yang的de思si考kao是shi常chang規gui調tiao研yan分fen析xi中zhong很hen少shao涉she及ji的de
，也ye是shi“大數據”所(suo)不(bu)能(neng)及(ji)的(de)，因(yin)為(wei)這(zhe)裏(li)麵(mian)人(ren)本(ben)身(shen)的(de)因(yin)素(su)占(zhan)絕(jue)對(dui)的(de)份(fen)額(e)
，通(tong)過(guo)人(ren)的(de)分(fen)析(xi)實(shi)現(xian)平(ping)衡(heng)，即(ji)哪(na)些(xie)是(shi)有(you)用(yong)的(de)，如(ru)何(he)用(yong)。在(zai)本(ben)書(shu)中(zhong)的(de)案(an)例(li)中(zhong)
，基(ji)本(ben)上(shang)運(yun)用(yong)了(le)人(ren)文(wen)的(de)縱(zong)向(xiang)思(si)考(kao)，這(zhe)樣(yang)的(de)思(si)考(kao)不(bu)單(dan)單(dan)是(shi)脈(mai)絡(luo)的(de)把(ba)握(wo)，也(ye)借(jie)此(ci)形(xing)成(cheng)人(ren)文(wen)的(de)韻(yun)律(lv)，人(ren)文(wen)的(de)深(shen)度(du)味(wei)道(dao)。

　　人文分層，縱向的故事脈絡
，不同的脈絡形成各自的特色。

　　人文內涵決定品牌的深度，人文文化思考的深度在於哲學思考。