資產管理是商業地產下一個風口——戴欣明點評：“資產管理”的本質是為資源要素找到合理的定位，“定位、定位，還是定位”

戴欣明：這是一篇很好的觀點訪談，但有一點還是還是要注意的，那就是“定位
、定位，還是定位”
，現(xian)在(zai)，越(yue)來(lai)越(yue)多(duo)的(de)人(ren)知(zhi)道(dao)前(qian)期(qi)戰(zhan)略(lve)定(ding)位(wei)重(zhong)要(yao)
，其(qi)實(shi)中(zhong)期(qi)改(gai)造(zao)的(de)戰(zhan)略(lve)定(ding)位(wei)更(geng)加(jia)重(zhong)要(yao)，到(dao)了(le)中(zhong)期(qi)改(gai)造(zao)時(shi)
，由(you)於(yu)建(jian)築(zhu)上(shang)有(you)了(le)一(yi)定(ding)的(de)規(gui)模(mo)，戰(zhan)略(lve)定(ding)位(wei)更(geng)難(nan)，通(tong)常(chang)是(shi)這(zhe)個(ge)時(shi)候(hou)有(you)可(ke)能(neng)形(xing)成(cheng)“資產管理”，現在通用的模式是找錢再投入，其實資本投入也是有定位的，所以，“資產管理”的本質是為資源要素找到合理的定位，定位組合，以及因此形成生態係統。

2016年8月19日

張華容：資產管理是商業地產下一個風口  來源：和訊網 作者：於春美

  “項目多了，**過了，經濟疲了，創新弱了。”有人如是形容當下商業地產市場局麵。近年來
，全行業從過去的定位難、招商難，到目前的運營難；商業地產去庫存也因為難度遠超住宅去化而備受關注。

  當dang下xia商shang業ye地di產chan究jiu竟jing是shi一yi種zhong怎zen樣yang的de狀zhuang態tai？如ru何he破po解jie和he改gai變bian這zhe種zhong商shang業ye地di產chan困kun局ju？本ben期qi，和he訊xun房fang產chan專zhuan訪fang紅hong星xing商shang業ye董dong事shi長chang張zhang華hua容rong，聽ting她ta談tan紅hong星xing商shang業ye如ru何he在zai商shang業ye地di產chan開kai發fa運yun營ying的de痛tong點dian中zhong
，找zhao尋xun到dao資zi產chan管guan理li的de市shi場chang機ji遇yu，以yi及ji紅hong星xing商shang業ye成cheng功gong運yun營ying愛ai琴qin海hai背bei後hou的de商shang業ye邏luo輯ji。

  和訊房產：在當下的市場環境下，紅星商業提出做全產業鏈資產管理服務
，主要基於哪些考慮？紅星商業300個模塊的全產業鏈，有哪些優勢？

  張華容：紅星商業的全產業鏈資產管理服務覆蓋拿地
、規劃設計、建造、後期運營和資產管理等方麵。在目前大量存量資產亟待盤活
，增量不減的狀態下
，我們麵對的合作需求是多樣化的。對於傳統地產公司（或專注住宅、或專注商業、寫字樓）eryan，qiyewutuanduibuyidingshezhinamewanbei。youleshichangdexuqiuhekongjian

，zuoweiyigeshangyeyunyinggongsi，womenkeyibanghezuohuobanjiejueshangyezichanpanhuodequanchanyewenti。

  在土地研判
、規劃設計、商業功能設置、商業建造標準等方麵
，紅星商業可以給出專業意見。通過我們300多duo個ge節jie點dian的de介jie入ru，基ji本ben上shang能neng夠gou解jie決jue從cong土tu地di獲huo取qu到dao運yun營ying階jie段duan的de一yi些xie盲mang點dian或huo過guo程cheng中zhong的de不bu必bi的de彎wan路lu和he硬ying傷shang。而er且qie我wo們men不bu僅jin能neng解jie決jue問wen題ti
，同tong樣yang也ye能neng創chuang造zao效xiao益yi。

  這個過程中，有三大好處。

  一是能減少一些拆改或非專業、不適用的規劃設計；

  二是能提高商業物業使用率；

  三是能盡量融合各個矛盾部門的溝通，讓時間節點更緊湊，節約溝通時間。比如昆明（樓盤）愛琴海項目，從開工到開業，比原計劃節約了四個多月的時間。

  和訊房產：現在對紅星商業訴求最多的是哪類企業？

  張華容：除chu了le已yi經jing擁yong有you商shang業ye運yun營ying團tuan隊dui或huo者zhe品pin牌pai的de傳chuan統tong地di產chan開kai發fa企qi業ye，其qi他ta擁yong有you商shang業ye土tu地di或huo者zhe資zi產chan需xu要yao開kai發fa的de企qi業ye對dui我wo們men需xu求qiu都dou很hen大da，今jin年nian上shang半ban年nian，紅hong星xing商shang業ye的de發fa展zhan團tuan隊dui就jiu接jie到dao200多個合作意向征詢。

  目mu前qian跟gen我wo們men接jie洽qia的de
，有you專zhuan業ye的de房fang地di產chan開kai發fa商shang，或huo者zhe地di方fang的de綜zong合he性xing房fang地di產chan開kai發fa商shang

，還hai有you一yi些xie企qi事shi業ye單dan位wei
，他ta們men手shou頭tou有you一yi定ding的de土tu地di儲chu備bei或huo資zi產chan需xu要yao盤pan活huo
，但dan沒mei有you自zi己ji的de商shang業ye運yun營ying團tuan隊dui。這zhe樣yang的de市shi場chang現xian狀zhuang給gei專zhuan業ye的de商shang業ye團tuan隊dui創chuang造zao了le一yi定ding機ji會hui。

  和訊房產：紅星商業目前服務管理的資產規模有多大？對城市的判斷和選擇有怎樣的標準？

  張華容：紅星商業目前的簽約、籌建、管理的麵積約200餘萬平方米。

  我(wo)們(men)的(de)戰(zhan)略(lve)規(gui)劃(hua)原(yuan)則(ze)上(shang)是(shi)北(bei)上(shang)廣(guang)深(shen)一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)和(he)主(zhu)要(yao)的(de)省(sheng)會(hui)城(cheng)市(shi)。但(dan)未(wei)來(lai)會(hui)根(gen)據(ju)所(suo)在(zai)城(cheng)市(shi)的(de)輻(fu)射(she)
，甚(shen)至(zhi)可(ke)能(neng)下(xia)沉(chen)到(dao)三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)。我(wo)們(men)會(hui)做(zuo)兩(liang)類(lei)市(shi)場(chang)
，一(yi)是(shi)存(cun)量(liang)，一(yi)是(shi)增(zeng)量(liang)。用(yong)我(wo)們(men)的(de)專(zhuan)業(ye)運(yun)營(ying)能(neng)力(li)去(qu)撬(qiao)動(dong)這(zhe)個(ge)龐(pang)大(da)的(de)市(shi)場(chang)。

  和訊房產：目前愛琴海已有5個項目，2017年開到10個
，在目前的經濟環境和商業環境下
，如何實現擴張？

  張華容：紅星商業對於愛琴海購物公園的運營，一直不強調速度與規模，但我們對於市場的快速發展有很大信心，原因主要有兩條。

  一是從市場的供應量看，我們如何實現快速。二是從內部運作流程和運營方式上如何應付這種速度。

  shouxian，womenyujishichanggonggeilianghuichixucunzai。congzhengceheguojiahongguancengmiankan

，zhengfuhaizaibuduantuichuzongheyongdi，shangyexiangmudezengliangbingmeiyoujianshao。xianzaishuodeshangyedichanguosheng
，zhishiquyuxingbaohe、結構性飽和。

  其qi次ci，在zai增zeng量liang存cun在zai的de情qing況kuang下xia，國guo內nei商shang業ye地di產chan的de運yun營ying慢man慢man走zou向xiang專zhuan業ye化hua
，湧yong現xian出chu像xiang紅hong星xing商shang業ye這zhe樣yang能neng夠gou在zai全quan產chan業ye鏈lian上shang提ti供gong服fu務wu的de專zhuan業ye公gong司si。對dui於yu很hen多duo地di產chan開kai發fa企qi業ye來lai說shuo，委wei托tuo紅hong星xing商shang業ye這zhe樣yang的de運yun營ying商shang進jin行xing專zhuan業ye的de資zi產chan管guan理li成cheng為wei了le優you勢shi之zhi選xuan。所suo以yi，2013年開始的商業地產井噴期
，對我們來說
，是一個市場機會。

  第三，已經形成的一些商業，現在需要進行改造和升級換代。

  第四，三四線城市的商業需要豐富
、升級
，也給我們帶來一些機會。

  另(ling)外(wai)
，從(cong)內(nei)部(bu)管(guan)理(li)能(neng)力(li)上(shang)看(kan)。我(wo)們(men)用(yong)三(san)年(nian)的(de)時(shi)間(jian)，開(kai)出(chu)了(le)四(si)座(zuo)愛(ai)琴(qin)海(hai)購(gou)物(wu)公(gong)園(yuan)，以(yi)及(ji)一(yi)座(zuo)愛(ai)琴(qin)海(hai)城(cheng)市(shi)廣(guang)場(chang)
，並(bing)且(qie)運(yun)營(ying)良(liang)好(hao)，雖(sui)然(ran)從(cong)團(tuan)隊(dui)能(neng)力(li)和(he)項(xiang)目(mu)數(shu)量(liang)上(shang)我(wo)們(men)還(hai)可(ke)以(yi)做(zuo)得(de)更(geng)多(duo)。但(dan)我(wo)們(men)選(xuan)擇(ze)更(geng)加(jia)專(zhuan)注(zhu)，通(tong)過(guo)這(zhe)些(xie)年(nian)不(bu)斷(duan)嚐(chang)試(shi)、調整，再嚐試，再升華，把我們的產品以及服務模型打磨好。

  這三年
，我們在內部經營保障和管理模型上早期做了很多工作
，我們會複製管理標準

，也會持續創新。在經營、營銷以及服務上
，複製的是管理和文化，但從愛琴海的商業空間和業態及功能上看，更多的會是一些變化和創新，會更符合市場變化、當地文化和消費者需求。

  在這種狀況下，我們會很用心讓自己能夠保障應付這種快速的
、不斷的擴張和做加法的過程。

  和訊房產：輕資產運作也是紅星商業的一大優勢，具體如何幫助項目實現輕資產化？

  張華容：現(xian)在(zai)輕(qing)資(zi)產(chan)是(shi)一(yi)個(ge)很(hen)熱(re)的(de)話(hua)題(ti)，紅(hong)星(xing)商(shang)業(ye)的(de)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)也(ye)被(bei)歸(gui)為(wei)輕(qing)資(zi)產(chan)業(ye)務(wu)的(de)範(fan)疇(chou)。但(dan)紅(hong)星(xing)商(shang)業(ye)一(yi)直(zhi)相(xiang)信(xin)
，輕(qing)資(zi)產(chan)絕(jue)不(bu)是(shi)委(wei)管(guan)的(de)代(dai)名(ming)詞(ci)。真(zhen)正(zheng)的(de)輕(qing)資(zi)產(chan)是(shi)讓(rang)資(zi)產(chan)輕(qing)起(qi)來(lai)

，不(bu)要(yao)讓(rang)資(zi)產(chan)像(xiang)一(yi)個(ge)包(bao)袱(fu)一(yi)樣(yang)壓(ya)在(zai)開(kai)發(fa)商(shang)身(shen)上(shang)。

  weilezhegemubiao，hongxingshangyezaiquanchanyelianfuwuguochengzhongyouqizhuzhongyuzibenshichangdeduijie，yinweizibenqudaoshirangzichanbianqingdezuijiafangshizhiyi。womenyezaibuduantanxunzichanbianqingdegengduofangshi，chulejiaoweichengshudekaifarongziqudao
，hongxingshangyehaiyikaozhuanyedeshangyeyunying，tishengzichanjiazhi，bangzhukaifashangzaizibenshichangxingchengyidingdejinrongchanpinhuoshixingchengyizhongzichandebianliang。

  紅星商業輕資產最大的優勢就是讓不動產的利益相關方都能實現共贏。

  和訊房產：目前您在運營愛琴海過程中有沒有一些困惑？

  張華容：人的困惑大多來自對於未知以及不確定性，但在探索未知和不確定性過程中一定會有一些確定的方式方法。

  很多人為了規避這種不確定性
，選擇了標準化。但在我看來
，所謂標準化是根據企業的變化而變化的。

  zaichanpincengmian
，hongxingshangyeyizhibuqiangtiaochanpindebiaozhunhua，ershigenjushichangerbianhua。danshishichangzhezhongbianhuacunzaihendadebuquedingxing
，womendebiaozhunhuajiushi，zaibuquedingxingzhongbaochizijisuizhebianhuaerbianhuadesiwei。jiushiyidingyaoquguanzhushichang

，guanzhuwomendexiaofeizhexuyaoshenmechanpin

，guanzhumuqianxingyezhongzuiqianyandelinianyuqushi
，zherangwomennenggoumingquezijijiexialaihainenggoutigonggeixiaofeizhezenyangdekenengxing。

  womenduibianhuagengganxingqu，birufeizhuliurenqunhuizenmebianhua，zhuliurenqunhuiyaoqiushenme。ruhebayigechengshideshangyehuoyueqilai
，bayigechenjidewuyenengchanshengjiazhi，ruhenengbaaiqinhaizuodegengfengmanhefengfu
，zhebuyidingshiwodekunhuo

，zhunquedelaishuoshizhenggehongxingshangyetuanduimianlindetiaozhan。zherangwomenyounenglishiyingshichangxuqiu
，nenggouzhuazhushichangbuduandebianhua，zheduiyuwomenlaishuoshiyigetiaozhan，yinweiwomendenengliangbijingyouxian，womendeyanjieyeshiyouxiande。suoyiwomengongsixianzaishengxingbuduanxuexi，tongshitongguogongsineibugengfengfuheduoyuanhuadetujing，nengzhangwogengduodezhishi。

  和訊房產：您對紅星商業的短期和遠景規劃是怎樣的？

  張華容：紅hong星xing商shang業ye短duan期qi最zui大da的de目mu標biao是shi讓rang愛ai琴qin海hai購gou物wu公gong園yuan真zhen正zheng成cheng為wei一yi個ge合he作zuo夥huo伴ban與yu消xiao費fei者zhe認ren可ke的de商shang業ye品pin牌pai。這zhe就jiu需xu要yao愛ai琴qin海hai在zai成cheng長chang中zhong要yao明ming確que自zi身shen的de標biao簽qian與yu特te點dian。很hen明ming確que的de一yi點dian，我wo們men要yao做zuo的de不bu是shi紅hong星xing商shang業ye的de愛ai琴qin海hai
，我wo們men要yao做zuo的de是shi大da家jia的de愛ai琴qin海hai，我wo們men的de合he作zuo夥huo伴ban與yu消xiao費fei者zhe需xu要yao什shen麼me樣yang的de愛ai琴qin海hai
，我wo們men就jiu會hui盡jin力li為wei他ta們men提ti供gong這zhe樣yang的de商shang業ye形xing態tai。

  congweilailaikan
，womenxiwangnenggouzuochugengduogenghaodexiangmu，danzhegeguochengzhongwomenyiranbushixiwangkaoguimoqusheng，ershizhuiqiuzhidebuduanshengji，zhiyougengduoyouzhixiangmudechuxian，cainengzhichengwomenyejizhuniandebeizeng。weilaiwomenxiwangmeiyigeshenghuichengshiyijiqitayixiezhongdianchengshidounengyouaiqinhaigouwugongyuanjinzhu
，zhejiangrangwomenyoujihuiweigengduochengshijumintigonggenghaodeshenghuo。