城市與地產南派專家代表戴欣明教授：發現城市商業味道 鷹城需要一場“革命”
，記錄戴欣明戰略定位策劃之宛洛古道地下商業街

　　騰訊房產平頂山站魚2016-11-02

　　[導讀]10月22日零時
，中興路地下人防工程升級改造正式開工。這裏將發生一場“革命”，不僅是道路改造後帶來的通行方式的“革命”，更重要的是對鷹城傳統商業模式的一次顛覆式革命。

　　10月22日(ri)零(ling)時(shi)，中(zhong)興(xing)路(lu)地(di)下(xia)人(ren)防(fang)工(gong)程(cheng)升(sheng)級(ji)改(gai)造(zao)正(zheng)式(shi)開(kai)工(gong)。近(jin)幾(ji)天(tian)來(lai)，鷹(ying)城(cheng)市(shi)民(min)最(zui)關(guan)注(zhu)的(de)莫(mo)過(guo)於(yu)這(zhe)件(jian)事(shi)了(le)，不(bu)僅(jin)僅(jin)是(shi)因(yin)為(wei)它(ta)作(zuo)為(wei)城(cheng)市(shi)中(zhong)心(xin)最(zui)繁(fan)華(hua)的(de)一(yi)條(tiao)道(dao)路(lu)斷(duan)行(xing)給(gei)鷹(ying)城(cheng)人(ren)帶(dai)來(lai)特(te)別(bie)大(da)的(de)不(bu)便(bian)
，更(geng)重(zhong)要(yao)的(de)是(shi)，這(zhe)裏(li)將(jiang)發(fa)生(sheng)一(yi)場(chang)“革命”
，不僅是道路改造後帶來的通行方式的“革命”
，更重要的是對鷹城傳統商業模式的一次顛覆式革命。

　　一種全新的商圈運營理念、一(yi)種(zhong)全(quan)新(xin)的(de)城(cheng)市(shi)創(chuang)新(xin)理(li)念(nian)，一(yi)種(zhong)大(da)膽(dan)的(de)空(kong)間(jian)大(da)挪(nuo)移(yi)，創(chuang)造(zao)出(chu)無(wu)數(shu)新(xin)的(de)可(ke)能(neng)，給(gei)平(ping)頂(ding)山(shan)這(zhe)個(ge)城(cheng)市(shi)會(hui)帶(dai)來(lai)怎(zen)樣(yang)翻(fan)天(tian)覆(fu)地(di)的(de)變(bian)化(hua)
？為(wei)什(shen)麼(me)鷹(ying)城(cheng)需(xu)要(yao)這(zhe)樣(yang)一(yi)場(chang)革(ge)命(ming)？

　　日前
，財經評論家、戰略定位谘詢專家
、中國城市運營和商業地產管理中心主任戴欣明博士接受騰訊房產平頂山站的專訪，從商業地產專家的角度，為我們解讀了這一項目。

一期工程 地下將新增近千個商鋪

　　中興路地下人防工程項目總建築麵積106000平方米
，總投資約10.9億元，由上海群策投資發展有限公司投資
，平頂山群策協辦置業有限公司開發。

　　中興路地下改造後

，中興路區域將建設12條地下過街通道
，設置近50個安全出口，5部直升電梯，17部自動扶梯，供市民進出地下過街通道

，這裏還將籌建一個麵積達18000平方米的地下停車場，在中興路現有約100個停車位的基礎上，再增加約700個，以解決市民停車困難問題。

　　同時，地下還有一個別具特色的地下人防商業街，集購物、休閑
、娛樂和城市防空為一體
，計劃分3期建設
，一期位於礦工路及中興路路麵之下，全長近1000米
，近千個店鋪分布左右。預計這項人防工程建成後，中興路北段人車分流

、停車困難及交通擁堵現象將得到緩解，我市城市中心地帶的麵貌將煥然一新。

幕後團隊成功打造 國內多個地下商業街

　　中興路地下商業街有五大時尚業態
，跨境免稅購、小不點大世界、國際潮流名品館、主題餐飲街等，將帶給鷹城市民場景化、跨界化
、差異化的地下商業文化旅遊步行街。打造這一項目的設計
、規劃團隊有著豐富地下商業街操盤經驗，擁有廣州時尚天河地下商業廣場
、沈陽時尚地下街
、南京時尚地下廣場等多個作品。

　　據了解，該項目的施工單位是貴州建工集團
，采取國內先進的“逆作法”工藝進行。該工藝具有恢複路麵交通快
、對路麵交通及周邊建築物（特別是鄰近街麵的中心路小學）安全影響較小的特點，不影響沿路人們的工作、生活、學習。

　　群星彙•中心城項目的設計、規劃團隊以大刀闊斧的氣魄和精細化、差別化的設計理念
，得到了戴欣明博士的高度評價。

中興路改造理念

發現城市商業味道，鷹城需要一場這樣的“革命”

商業亂燉現狀 需要精致化梳理

　　騰訊房產平頂山站：pingdingshanzhongxinglushangquanzuoweijianshiyilaizuichengshudeshangyequyu，niandaijiuyuan，shimindeganqingshenhou。danshi，suizheshijiandetuiyi
，laojiudeshangyemoshiyijingbunengshiyingshidaidexuqiu。

　　戴欣明：平頂山的商業和很多別的城市不太一樣。平頂山屬於閉合式的商業係統
，基本上自給自足
、內部消化、自身成立一個獨立的係統，但是又不像其他的四線城市
，平頂山的商業十分集中尤其是中興路表現尤其明顯。

　　有很多城市的商業往地下發展
，或者是止步於地上二層，在平頂山尤其是中興路這裏居然在五層或者六層都有商場。這種狀態不說三線、四si線xian城cheng市shi了le，連lian國guo內nei外wai的de許xu多duo大da城cheng市shi都dou很hen難nan做zuo到dao
，在zai其qi他ta城cheng市shi
，商shang鋪pu的de分fen布bu一yi般ban就jiu到dao三san層ceng，平ping頂ding山shan目mu前qian商shang鋪pu分fen布bu狀zhuang態tai就jiu很hen像xiang香xiang港gang，因yin為wei人ren口kou聚ju集ji、消費場所集中。

　　“集中卻缺乏規劃，現在平頂山中心城區這個商業我把它稱為‘亂燉’，沒有一個主線。大家都在一起經商，他們覺得這個地方不錯
，消費人群多，各行各業都擠在一起。”戴欣明說，這樣的商業分布，“你會發現
，沒有脊椎，沒有中樞神經”。

　　戴欣明說
，群星彙•中心城項目的設計團隊把這一“亂燉”的商業中心區進行了精細化的梳理，同時大膽地提出打造地下商業街的理念，是很符合中興路商業的現狀的。“雖sui然ran這zhe兒er的de商shang業ye氛fen圍wei很hen集ji中zhong，但dan是shi升sheng級ji是shi很hen困kun難nan的de。原yuan因yin是shi因yin為wei它ta商shang業ye的de集ji中zhong，很hen多duo地di方fang沒mei有you辦ban法fa做zuo一yi個ge相xiang對dui的de更geng改gai，要yao麼me隻zhi能neng拆chai除chu重zhong建jian，但dan是shi重zhong建jian的de話hua附fu近jin的de商shang業ye又you太tai過guo擁yong擠ji，很hen難nan做zuo出chu一yi個ge規gui劃hua。所suo以yi說shuo現xian在zai這zhe種zhong情qing況kuang隻zhi能neng從cong地di下xia發fa展zhan了le。地di下xia商shang業ye街jie和he地di上shang的de商shang業ye街jie進jin行xing一yi種zhong互hu補bu而er不bu是shi競jing爭zheng”。

　　這zhe樣yang
，商shang業ye分fen布bu的de脈mai絡luo清qing晰xi了le，定ding位wei準zhun確que了le，每mei條tiao街jie都dou有you它ta的de特te色se，整zheng體ti商shang業ye氛fen圍wei也ye精jing致zhi提ti擋dang了le。平ping頂ding山shan正zheng麵mian臨lin一yi個ge轉zhuan型xing期qi，成cheng為wei現xian代dai化hua城cheng市shi的de樣yang板ban，塑su造zao城cheng市shi商shang業ye特te色se也ye是shi不bu可ke或huo缺que的de。戴dai欣xin明ming博bo士shi給gei予yu了le高gao度du的de稱cheng讚zan和he評ping價jia。

差別化定位 規避商業地產風險

　　騰訊房產平頂山站：在談到很多商業地產項目招商難
、運營難甚至成為死盤的現象時

　　戴欣明：“很多城市都有這種情況
，為什麼會出現這種情況呢？因為同質化很嚴重。”很多商業形態

，沒有任何的客層細分，而是“你有什麼商品我不管，隻要你願意過來就讓你在這裏擺攤”，無差別的商業
，變得沒有特色
，大家都一樣，自然去的必要性就不大了。

　　戴欣明說
，以往人們在選擇商鋪的時候，認為地段是最關鍵的，“目前我有一個新的看法，就是：定位
，定位，還是定位！我們發現有很多偏遠的地方
，商業項目卻很旺。按照原來地段的說法會覺得這個位置很差。”

　　在他看來，“地段”youshidezhegeshuofadebijiaoshiheshangshijiqibashiniandai
，xianyijingbunengyushijujinle。diduanshishouxuan
，dandingweifeichangzhongyao。meiyouyigehaodedingwei

，napaniyouyigezaihaodediduan，yeyoukenengchu“問題”。就(jiu)是(shi)說(shuo)

，你(ni)在(zai)最(zui)好(hao)的(de)地(di)段(duan)做(zuo)了(le)一(yi)些(xie)商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)
，但(dan)若(ruo)沒(mei)有(you)一(yi)個(ge)詳(xiang)細(xi)的(de)定(ding)位(wei)

，或(huo)者(zhe)說(shuo)這(zhe)個(ge)地(di)段(duan)並(bing)不(bu)需(xu)要(yao)這(zhe)樣(yang)的(de)業(ye)態(tai)
，這(zhe)樣(yang)就(jiu)會(hui)出(chu)問(wen)題(ti)甚(shen)至(zhi)會(hui)是(shi)個(ge)失(shi)敗(bai)的(de)商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)。

　　因此，他很看好群星彙•中心城未來的價值空間，“yinweizhegetuanduiqianqijinxinglezhenmidefenxihejingzhundedingwei

，tamenbadixiashangyejiezuodehenyoutese
，yuzhoubiandeshangyewanquanchayihua。shouxian，zheshipingdingshanlishidiyitiaodixiashangyejie，qishoukaixianhedeweiyixing，yijingshitachengweiquanchengdejiaodian；其次，遠遠超前的業態設計
、規劃理念，會從感官和消費群體細分上，把現有的傳統的商業拉開一大截距離。”

再現千年宛洛古道 重現絲綢之路輝煌

　　騰訊房產平頂山站：中興路地下人防工程改造及商業街規劃開發項目
，有個很好聽的名字——群星彙•zhongxincheng。tadaigeiyingchengrendeshiyizhongquanxindedixiatiyanshixiaofeiganshou
，qunxingshanshandechengshizhongxindixiacheng，wubifanrongbianjiedeteseshangyejiequ，najianghuishishenmeyangdeqingjingne？

戴欣明：據平頂山市群策協力置業有限公司項目負責人介紹，群星彙•中心城響應國家“一帶一路”戰zhan略lve藍lan圖tu，在zai平ping頂ding山shan傳chuan統tong商shang圈quan再zai現xian千qian年nian宛wan洛luo古gu道dao
，重zhong現xian古gu絲si綢chou之zhi路lu輝hui煌huang
，再zai現xian現xian代dai絲si綢chou之zhi路lu的de全quan新xin商shang業ye景jing觀guan
，打da造zao中zhong原yuan首shou家jia地di下xia商shang業ye文wen化hua旅lv遊you步bu行xing街jie。“驅車策駑馬
，遊戲宛與洛”， 這首詩描述的正是古代著名的交通要道——宛洛古道。從洛陽到南陽的古絲綢之路，路經平頂山為其主要大道，因此，平頂山成為重要的古道中心。

　　群星彙•中心城，把宛洛古道文化活化，融入項目的靈魂核心，將絲綢之路的輝煌重現，在街區中設置了各種馬車、戰艦、石雕、兵俑等景觀，營造濃厚的文化氛圍。未來，群星彙•中心城將會是平頂山旅遊文化新標誌，成為旅遊文化的第一站。

　　作為中原首家地下商業文化旅遊步行街
，群星彙•中心城由資深商業團隊運營，群策地產攜手溫州商會斥資10億傾力打造。項目共11萬㎡
，分為三期
，目前正在建的第一期6萬㎡
，盤踞老城區中興路核心商業地段，獨有3大廣場規劃，5大主題業態，為平頂山首條集購物、休閑
、美食、娛樂
、旅遊文化於一體的跨界化、場景化、差異化一站式地下商業步行街。

　　戴欣明十分興奮地說，“宛洛古道”是中國絲綢之路的第一——而平頂山正好處於“宛洛古道”當中最大的一個驛站，所以其中的文化底蘊可以說是非常深厚和豐富的。因此，這個“宛洛古道”地下商業街把這種絲綢之路文化和鷹城的大佛文化、香山寺文化等都淋漓盡致地融入其中
，體現商業街的各個方麵
，會是一個十分鮮明的商業特色。

　　2016年nian對dui於yu平ping頂ding山shan的de城cheng市shi發fa展zhan和he商shang業ye的de改gai造zao來lai說shuo

，應ying該gai說shuo是shi比bi較jiao重zhong要yao的de一yi個ge轉zhuan型xing年nian。張zhang國guo偉wei市shi長chang在zai九jiu月yue份fen的de華hua合he論lun壇tan提ti到dao
，希xi望wang倡chang導dao城cheng市shi休xiu閑xian、人文文化的旅遊體驗。從這個角度來講
，和很多城市還是具有一定的差異性。這是從政府理念的轉變，我認為做的是非常不錯的。

　　另(ling)外(wai)，體(ti)驗(yan)式(shi)的(de)商(shang)業(ye)在(zai)平(ping)頂(ding)山(shan)越(yue)來(lai)越(yue)多(duo)了(le)，包(bao)括(kuo)恒(heng)大(da)，萬(wan)達(da)，怡(yi)購(gou)城(cheng)等(deng)。如(ru)中(zhong)興(xing)路(lu)這(zhe)個(ge)地(di)下(xia)商(shang)業(ye)街(jie)，更(geng)是(shi)帶(dai)給(gei)你(ni)們(men)一(yi)種(zhong)獨(du)有(you)的(de)體(ti)驗(yan)式(shi)消(xiao)費(fei)狀(zhuang)態(tai)。“體驗宛洛古道

，悠閑味道”
，這是一條體驗人文旅遊文化的商業街。“這個項目在某種程度上有著深遠的意義，也可以把它看做一個城市的名片，文化旅遊休閑的一個載體。比如你來到平頂山，不到‘宛洛古道商業街’去轉一轉的話，就等於沒有來平頂山。也可以作為平頂山旅遊的一個集散地，比如你玩累了，這裏可以作為一個休閑的地方”。這樣一來，會覺得這個城市是很有味道的。

商業升級 需要融入互聯網思維

　　騰訊房產平頂山站：從電商角度來講
，平頂山受電商的衝擊非常大

，因為它的業態比較原始，受互聯網的衝擊就更大。

　　戴欣明：suizherenmengouwuliniandechengshu
，zaixuniwangluoshangjinxinggoumaigongyehuachanpindeshihou
，haishixuyaoxietiyan

，zhezhongtiyanzaiwangluoshanghennanzuodao，haishiyaozaixianxiajinxing。qunxinghui•中(zhong)心(xin)城(cheng)商(shang)業(ye)街(jie)的(de)項(xiang)目(mu)團(tuan)隊(dui)在(zai)商(shang)業(ye)布(bu)局(ju)上(shang)，是(shi)線(xian)上(shang)和(he)線(xian)下(xia)融(rong)合(he)在(zai)一(yi)起(qi)做(zuo)的(de)。每(mei)個(ge)店(dian)與(yu)互(hu)聯(lian)網(wang)之(zhi)間(jian)的(de)融(rong)合(he)會(hui)很(hen)強(qiang)，包(bao)括(kuo)商(shang)業(ye)街(jie)本(ben)身(shen)與(yu)互(hu)聯(lian)網(wang)的(de)融(rong)合(he)度(du)也(ye)是(shi)非(fei)常(chang)高(gao)的(de)。對(dui)這(zhe)一(yi)點(dian)，戴(dai)欣(xin)明(ming)非(fei)常(chang)認(ren)可(ke)。

　　因yin為wei一yi般ban像xiang這zhe種zhong招zhao商shang的de傳chuan統tong方fang式shi，百bai分fen之zhi七qi十shi的de商shang家jia有you可ke能neng都dou是shi本ben地di的de。但dan是shi如ru果guo通tong過guo互hu聯lian網wang來lai進jin行xing傳chuan播bo，就jiu有you可ke能neng把ba這zhe個ge比bi例li進jin行xing擴kuo大da了le。在zai全quan國guo範fan圍wei內nei進jin行xing招zhao商shang後hou，本ben地di就jiu會hui產chan生sheng新xin的de業ye態tai。這zhe樣yang，消xiao費fei者zhe就jiu會hui得de到dao更geng多duo的de體ti驗yan
，不bu管guan是shi從cong之zhi前qian的de開kai店dian角jiao度du、營銷角度
，包括未來的經營角度，都會有一個更多的創新。”戴欣明說。

　　據介紹，群星彙•中心城這個商業項目在某種程度上也是一個多產業集合的平台，確切點講，群星彙•中心城做了一個商業消費平台
，平台就是要“共享經濟，聯通一切。”這就需要互聯網思維。比如目前他們做了一個“行走宛洛古道”APP
，就將遊戲和營銷結合在一起。

　　在戴欣明看來
，每做一個商業項目，就是要發現其獨一無二的味道
，從城市規劃到商業定位、布局，使它有了這樣一種差別化明顯特色後

，其就會煥發出獨有的生命力。他覺得，群星彙•中心城的項目團隊在前期規劃

、設計
、招商等方麵都做到這一點
，其未來的商業價值將非常可觀。