中國商業地產的投資仍未降溫－傳統商業不景氣 商業零售企業正在上演的關店潮，將商業地產運營困境公開化-將在商業地產運營業務上發力

　　隨sui著zhe電dian商shang的de興xing起qi
，零ling售shou企qi業ye正zheng在zai遭zao遇yu著zhe不bu小xiao的de衝chong擊ji。也ye因yin此ci
，商shang業ye地di產chan的de運yun營ying困kun境jing也ye在zai不bu斷duan暴bao露lu。然ran而er，在zai這zhe樣yang的de大da環huan境jing下xia，卻que並bing沒mei有you阻zu止zhi資zi本ben進jin入ru的de步bu伐fa，保bao利li、龍(long)湖(hu)等(deng)開(kai)發(fa)商(shang)齊(qi)齊(qi)進(jin)軍(jun)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)領(ling)域(yu)。但(dan)是(shi)
，在(zai)行(xing)業(ye)整(zheng)體(ti)並(bing)不(bu)景(jing)氣(qi)的(de)現(xian)狀(zhuang)下(xia)，新(xin)資(zi)本(ben)的(de)加(jia)入(ru)最(zui)終(zhong)會(hui)讓(rang)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)形(xing)勢(shi)雪(xue)上(shang)加(jia)霜(shuang)
，還(hai)是(shi)開(kai)拓(tuo)出(chu)一(yi)片(pian)新(xin)局(ju)麵(mian)
，尚(shang)未(wei)可(ke)知(zhi)。

　　經濟放緩、消費不振、電dian商shang衝chong擊ji諸zhu多duo跡ji象xiang顯xian示shi，傳chuan統tong商shang業ye已yi然ran步bu入ru新xin的de不bu景jing氣qi周zhou期qi

，給gei商shang業ye地di產chan的de戰zhan略lve布bu局ju和he運yun營ying模mo式shi提ti出chu了le新xin的de挑tiao戰zhan，但dan卻que並bing沒mei有you阻zu止zhi資zi本ben進jin入ru的de步bu伐fa。

　　日前，保利地產宣布，旗下的保利商業地產投資管理有限公司(下稱保利商業)將加大在商業地產領域的布局，以資產管理、商業運營為手段
，要在5年時間開拓超過1000萬平方米商業物業。龍湖地產也在相近的時間披露
，將在商業地產運營業務上發力。

　　運營商業地產與開發住宅地產之間存在極大差異。保利、longhudengzaizhuzhaikaifalingyuyongyoujueduiyoushidekaifashangqiqijinjunshangyedichan，wuyishiyigebukehushidebianliang，danzuizhonghuirangshangyedichanxingshixueshangjiashuang，haishikaituochuyipianxinjumian

，shangweikezhi。  

　　運營困境－商業零售企業正在上演的關店潮，將商業地產運營困境公開化。

　　傳統商業零售業經營每況愈下。不完全統計顯示
，2015年，六成百貨商業績出現下滑
，A股上市的38家涉百貨和商業地產的公司中，62%營業收入同比下降，73%出現業績下滑。

　　零ling售shou商shang的de業ye績ji下xia滑hua


，使shi得de商shang業ye地di產chan空kong置zhi率lv和he運yun營ying難nan度du大da幅fu上shang升sheng，租zu金jin收shou入ru呈cheng下xia降jiang趨qu勢shi。更geng為wei嚴yan峻jun的de是shi，國guo內nei多duo數shu大da城cheng市shi的de商shang業ye地di產chan投tou資zi仍reng呈cheng增zeng長chang趨qu勢shi，每mei年nian新xin增zeng商shang用yong麵mian積ji在zai100萬——300萬平方米不等。

　　以有著千年商都之稱的廣州為例，天河北商圈總體存量已超過100萬平方米。到今年底預計零售物業市場還將迎來34萬平方米優質購物中心供應麵積。

　　在當前零售消費增速放緩
、經(jing)濟(ji)環(huan)境(jing)相(xiang)對(dui)疲(pi)軟(ruan)的(de)情(qing)況(kuang)下(xia)
，大(da)體(ti)量(liang)的(de)新(xin)增(zeng)供(gong)應(ying)湧(yong)入(ru)市(shi)場(chang)形(xing)成(cheng)消(xiao)化(hua)壓(ya)力(li)
，廣(guang)州(zhou)零(ling)售(shou)市(shi)場(chang)將(jiang)繼(ji)續(xu)承(cheng)壓(ya)，項(xiang)目(mu)開(kai)業(ye)也(ye)將(jiang)經(jing)曆(li)較(jiao)長(chang)培(pei)育(yu)期(qi)，並(bing)對(dui)業(ye)主(zhu)的(de)運(yun)營(ying)管(guan)理(li)能(neng)力(li)提(ti)出(chu)挑(tiao)戰(zhan)。

　　近jin兩liang年nian，商shang業ye地di產chan的de運yun營ying環huan境jing都dou不bu是shi太tai理li想xiang，雖sui然ran每mei個ge城cheng市shi都dou有you少shao數shu幾ji個ge成cheng功gong的de案an例li

，但dan總zong體ti上shang來lai看kan，行xing業ye的de競jing爭zheng環huan境jing在zai惡e化hua
，經jing營ying難nan度du增zeng加jia，空kong置zhi率lv增zeng加jia，部bu分fen項xiang目mu租zu金jin收shou益yi下xia降jiang。不bu少shao商shang業ye地di產chan項xiang目mu勉mian強qiang維wei持chi，出chu租zu率lv僅jin有you50%——60%的情況下被迫開業
，大大低於行業75%——80%的開業平均出租率。另外，開發商補貼商戶裝修款等現象也較過去增多。

　　群雄逐鹿－雖然整體市場環境不甚樂觀，但資本對商業地產的熱衷並未消減。

　　截至目前，萬達商業依然是國內體量最大的商業地產運營商。截至2015年底

，萬達商業擁有已開業萬達廣場總數133座，2015年新增26座;已開業購物中心總建築麵積達21.83億平方米
，同比增長23.3%

；已開業購物中心總可租麵積達14.13億平方米，同比增長23.0%。2015年，萬達商業投資物業租賃及物業管理收入為135.82億元，較2014年增長31.20%，主要來源於年內可租麵積和平均租金的提升。投資物業租賃及物業管理實現毛利97.98億元

，同比增長28.10%，毛利率為72.14%，同比下降1.75%。

　　從萬達商業披露的數據上看
，商業地產運營的收益依舊可觀，其高於70%的毛利率足以秒殺其他住宅開發企業。

　　有意思的是
，保利地產
、龍湖地產等擁有資金實力的巨頭也宣布逆勢加碼，意圖成為商業地產中的新攪局者。

　　嚴格來說，保利、龍湖等並非商業地產領域的新進入者。例如保利地產早在2009年便小規模開展了購物中心、酒店等業態的運營管理，但相對於其蓬勃發展的住宅開發業務來說，商業地產的體量一直偏小。而龍湖地產早在2003年就開始運營重慶的一個購物中心

，但一直都是小步慢走，緩緩推進。

　　但眼下，保利

、龍湖等企業的動作可謂來勢洶洶。截至2016年
，保利商業旗下已開業運營13個商業項目，包括4個購物中心
、8家國際品牌酒店、1個國際會議中心及多個若比鄰社區商業中心，總開業麵積達百萬平方米。

　　無獨有偶
，截至2015年底
，龍湖商業已布局西部、華北和華東三大板塊
，累計開業商場數量17個，開業商場麵積近150萬平方米。

　　輕資產重運營

　　從整體上而言，中國商業地產的投資仍未降溫，無論傳統商業地產開發商如萬達、新鴻基、恒隆，還是住宅起家的保利、龍湖等，都試圖擴大自己的商業地產版圖，各路資本也都積極參與到這場商業盛宴。

　　按照公司規劃，未來10年
，萬達要開發運營1000座萬達廣場。而保利商業計劃5年內實現在全國範圍內運營管理50家購物中心
、50家酒店
、千餘家若比鄰社區商業中心的發展藍圖，經營管理商業物業麵積逾1000萬平方米。

　　越來越多搶食者的出現
，讓以萬達、保(bao)利(li)為(wei)代(dai)表(biao)的(de)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)運(yun)營(ying)商(shang)不(bu)得(de)不(bu)做(zuo)出(chu)戰(zhan)略(lve)調(tiao)整(zheng)
，要(yao)告(gao)別(bie)過(guo)去(qu)粗(cu)放(fang)型(xing)的(de)擴(kuo)張(zhang)模(mo)式(shi)，而(er)是(shi)更(geng)注(zhu)重(zhong)運(yun)營(ying)模(mo)式(shi)的(de)精(jing)細(xi)化(hua)，更(geng)重(zhong)視(shi)消(xiao)費(fei)體(ti)驗(yan)，甚(shen)至(zhi)提(ti)出(chu)輕(qing)資(zi)產(chan)戰(zhan)略(lve)。

　　保利商業的主要業務分為兩部分，一是商業運營;二(er)是(shi)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)。關(guan)於(yu)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)對(dui)資(zi)金(jin)積(ji)壓(ya)的(de)難(nan)題(ti)
，保(bao)利(li)商(shang)業(ye)相(xiang)關(guan)負(fu)責(ze)人(ren)表(biao)示(shi)，一(yi)是(shi)采(cai)取(qu)租(zu)賃(lin)管(guan)理(li)的(de)輕(qing)資(zi)產(chan)模(mo)式(shi)，二(er)是(shi)盡(jin)可(ke)能(neng)多(duo)地(di)采(cai)取(qu)金(jin)融(rong)創(chuang)新(xin)。

　　大da量liang投tou資zi商shang業ye地di產chan的de風feng險xian還hai是shi很hen大da的de。無wu論lun是shi開kai發fa商shang投tou資zi，還hai是shi其qi他ta投tou資zi人ren，抑yi或huo是shi以yi銀yin行xing為wei代dai表biao的de債zhai權quan人ren，最zui終zhong總zong有you一yi個ge機ji構gou要yao為wei商shang業ye地di產chan買mai單dan。在zai他ta看kan來lai，從cong事shi商shang業ye地di產chan的de運yun營ying管guan理li，經jing驗yan和he人ren才cai的de累lei積ji和he培pei養yang是shi最zui核he心xin因yin素su，資zi本ben其qi實shi並bing不bu是shi最zui關guan鍵jian的de。如ru果guo沒mei有you足zu夠gou多duo的de經jing驗yan和he人ren力li儲chu備bei
，很hen難nan讓rang商shang業ye運yun營ying得de到dao快kuai速su、持續的發展。

　　zuoweishichangcanyuzhe，baolishangyebingfeimeiyouyishidaoshichanghuanjingdebianhua。gaigongsifuzongjinglifangchangbinbiaoshi

，jingjizengchangfanghuandaozhilingshouxingyechixudimi，shangyedichangongxushihengcunliangjiaoda，dianshangchongjidailaixiaofeiguannianhefangshidegaibiandeng，doushishangyedichanyunyingmianlindetiaozhan，danzhebingbudaibiaozhegeshichangmeiyoujixukaituodekongjian。

　　各家公司都在試圖通過多種創新，增強客戶體驗，加強線上線下互動，以開拓出商業地產運營和資產管理的全新格局。

　　未來商業地產運營將更注重細節。一個成功的購物中心一定是走心的
，商業地產成功的奧秘，歸根到底是能夠抓住人心。

　　zuoshangyedichanxuyaochangqideyanghu
，hennankuaiqilai，yinweimeigechengshimeigexiangmudoucunzaijidachayi，jiandanfuzhibingbunengqingyiqudechenggong。zuoweixiguanlezaizhuzhailingyukuaisukaifadefangdichanqiye，zuizhongnengbunengshiyingshangyedichanchayihuadeyunyingmoshi
，jiangshikaoyanzhexiejutoudequanxinketi。

　　（來源：中國經營網）