社區商業業態定位策劃思考-商業從業態上劃分可以分為：Shoppingmall（融吃喝玩樂購物於一體的巨型一站式消費中心）、百貨購物中心、特色商業街（區）、大型商超、專業賣場、便利店、各種專業店、餐飲店、休閑娛樂設施等
一、前言
目前商業房地產市場的發展可謂“如火如荼”，商業從業態上劃分可以分為：Shoppingmall（融吃喝玩樂購物於一體的巨型一站式消費中心）、百貨購物中心、特色商業街（區）、大型商超、專業賣場、便利店、各種專業店、餐飲店、休閑娛樂設施等。
商業項目從大的方麵來講，可以分為幾種類型，第一類可以算“商務型商業”，比bi如ru目mu前qian核he心xin商shang圈quan的de商shang業ye基ji本ben上shang屬shu於yu這zhe個ge範fan疇chou，這zhe類lei商shang業ye基ji本ben上shang位wei於yu繁fan華hua的de商shang業ye鬧nao市shi區qu，有you比bi較jiao好hao的de交jiao通tong區qu位wei，車che流liu人ren流liu量liang都dou比bi較jiao大da，有you比bi較jiao長chang的de商shang業ye曆li史shi，比bi如ru華hua強qiang北bei、東門等，也包括依附於高檔寫字樓集群發展起來的商業區，比如中心區CBD等區域的商業也可以納入商務型商業的範疇；第di二er類lei屬shu於yu專zhuan業ye型xing商shang業ye，最zui典dian型xing的de是shi各ge類lei專zhuan業ye批pi發fa和he交jiao易yi市shi場chang，這zhe類lei市shi場chang一yi般ban都dou經jing過guo長chang時shi間jian的de發fa展zhan逐zhu步bu發fa展zhan起qi來lai的de，從cong最zui初chu個ge體ti的de分fen散san式shi經jing營ying，發fa展zhan到dao軟ruan件jian硬ying件jian都dou比bi較jiao好hao的de升sheng級ji後hou的de室shi內nei店dian鋪pu型xing專zhuan業ye市shi場chang，如ru虎hu門men服fu裝zhuang批pi發fa市shi場chang、義烏小商品批發商場等；第三類可以概括為社區型商業。
不同類型的商業項目在業態定位及組合，經營商戶、消費群體存在比較大的差異，本文將針對“社區商業定位”的相關問題進行探討。
所有商業經營成功與否最終都要落實到消費群體的結構、xiaofeixuqiujinenglidengjibenwenti，benwendehexinneirongyejiangcongshequshangyedexuqiu，yetaidengwentijinxingtaolun，benwendeyishoushujulaiyuanyuzhuanxiangtiaozhadangzhongdeshangyexuqiujipeitaoxiangguanneirong，bencitiaozhacaiyonglanjietiaozhadefangshijinxing，gongfafangwenjuan1100份，成功回收合格問卷1056份。
二、社區商業配套總體需求
社區商業的核心消費群體應該是相關項目的入住業主，部分業態會輻射周邊的社區外消費群體，即非業主。
按照潛在業主對不同配套設施的需求強度差異，我們把不同的商業配套設施分為3個層次，即：“強度需求商業設施”，需求的比重超過50%；此類商業設施主要包括“綜合超市”、“菜市場”、“購物中心”、“銀行”；“中度需求商業設施”，既需求比重在10-50%之間，主要有“藥房”、“診所”、“餐館”、“郵局”、“健身中心”、“幼兒園”、“運動場館”、“24小時便店”、“書店”、“洗衣店”、“遊泳池”、“娛樂中心”、“美容美發店”、“老年活動中心”等；我們把需求比重在10%以下的歸納為“弱需求商業設施”，主要包括“修理店”、“彩擴衝洗店”、“茶館”、“花店”、“寵物店”、“高爾夫球場”。
潛在業主對“強需求商業配套設施”的需求還是存在一定的差異，對“綜合超市”的需求占85.3%，對“菜市場”的需求占66.1%，對“購物中心”的需求達到56.9%，對“銀行”的需求達到53.7%，都超過50%；對於不同檔次住宅潛在的業主的需求來看，存在一定差異，比如打算購買公寓的購房群體對“銀行”的需求程度明顯高於其他群體。
附表1-1 社區商業配套設施總體需求
附表1-1 社區商業配套設施總體需求
商業配套設施---強度需求
總體
普通住宅
公寓
townhouse/別墅
綜合超市
85.3
85.1
91.3
100
菜市場
66.1
66.4
56.5
50
購物中心
56.9
57.1
56.5
50
銀行
53.7
53.6
69.6
0
潛在業主對“中度需求”的商業設施的需求也存在一定差異，公寓需求群體對“藥房”（43.5%）、“健身中心”(34.8%)、“書店”（21.7%）、“洗衣店”(21.7%)、“遊泳池”(21.7%)等設施的需求程度明顯高於普通住宅群體；而普通住宅需求群體對“診所”、“餐館”、“”、“幼兒園”、“運動場館”、“美容美發店”、“老年活動中心”等商業設施的需求強度明顯高於普通住宅群體。
附表1-2 社區商業配套設施總體需求
商業配套設施---中度需求
總體
普通住宅
公寓
townhouse/別墅
藥房
38.2
38.3
43.5
0
診所
37
37.5
26.1
50
餐館
35
35.7
17.4
0
郵局
30.3
30.6
30.4
0
公園
26.8
26.8
26.1
50
健身中心
20.6
20.1
34.8
100
幼兒園
20.4
20.4
13
50
運動場館
19.6
20
4.3
50
24小時便店
18.7
18.7
17.4
0
書店
16.3
16
21.7
100
洗衣店
15.3
14.9
21.7
50
遊泳池
14.5
14.3
21.7
50
娛樂中心
13.5
13.5
13
50
美容美發店
12.6
12.8
8.7
0
老年活動中心
12.4
12.6
8.7
0
不同檔次住宅需求群體對“弱需求商業設施”的需求也存在一定差異性，主要表現在公寓需求群體對“寵物店”（13%）、“高爾夫球場”（8.7%）的需求明顯高於普通住宅群體。
附表1-3 社區商業配套設施總體需求
商業配套設施---弱度需求
總體
普通住宅
公寓
townhouse/別墅
修理店
8.1
8
8.7
0
彩擴衝洗店
7.8
7.8
8.7
0
茶館
7.2
7.4
4.3
0
花店
6.3
6.3
8.7
0
寵物店
5.9
5.7
13
0
高爾夫球場
3.3
3.2
8.7
0
當然不同年齡結構的社區業主對商業配套的需求也會存在一定的差異，限於篇幅，本文不再詳細論述。
三、社區休閑娛樂設施需求
從目前社區商業形態上看，休閑娛樂的設施主要包括“茶館”、“咖啡廳”、“健身場所”等，那麼不同檔次住宅業主在社區休閑娛樂設施需求上到底存在哪些差異呢？
從附表2的數據，我們可以發現，隨著住宅檔次的上升，潛在業主對“健身場所”、“西式快餐廳”、“遊泳館”、“球類運動場館”、“咖啡廳”、“茶館”、“酒吧”dexuqiuchengxianmingxiandeshangshengqushi，zheyebiaomingzhexiexiuxianyulesheshihegaodangzhuzhaishequdexiangguanxingmingxiangaoyuputongzhuzhai，kaifashangzaikaifagaodangzhuzhaichanpinshi，yinggaizhezhongkaolvcileipeitaosheshi，danshifoupeizhisuoyouyetai，guimoduoda，haixuyaokaolvgegexiangmudejutiqingkuang，baokuoruzhuyezhudeshuliang、消費能力、消費習慣、年齡等因素。
附表2 潛在購房群體經常光顧的休閑娛樂場所
經常光顧的休閑娛樂場所
總體
普通住宅
公寓
townhouse/別墅
健身場所
40.8
38.5
53.8
63.6
西式快餐廳
36.1
34.4
44.2
51.5
電影院
30
31.1
26
18.2
遊泳館
29.8
28.7
32.7
51.5
KTV
27.8
27.4
32.7
27.3
球類運動場館
25.1
22.6
36.5
51.5
咖啡廳
22.4
20.1
33.7
45.5
茶館
18.1
16.3
26
36.4
酒吧
17.7
16.1
26
33.3
迪廳
11
10.4
15.4
12.1
歌舞廳/夜總會
7.6
6.2
15.4
18.2
四、從潛在業主購買日常用品的主要場所看社區超市的定位
俗話說開門七件事“柴米油鹽醬醋茶”，描述的是普通居家過日子必須考慮的事情，隨著市場經濟的發展，人們的購物習慣和消費場所發生了比較大的變化，普通老百姓（尤其是家庭主婦）最經常去購物的地方一定是超市，隨著社區規模的日益擴大，超市入駐大型社區的案例也逐漸增加，但不同品牌超市的定位（或者說主營業務）存在比較大的差異，有的以“生鮮產品”為主打，有的以“食品”為主打，有的甚至帶有百貨經營的“服裝產品”，而不同項目究竟適合什麼品牌的超市，起關鍵因素的還是社區入住的消費者。
從潛在業主購買“蔬菜水果”的主要場所來看，主要是超市（超過50%），其次是大棚/菜市場，但值得注意的是，有相當一部分群體購買蔬菜水果是選擇的不是超市，“早市”占17.9%，約總體的1/6強，另外“大棚/菜市場”也占有相當的比重，接近1/3。
附表3 購房群體購買蔬菜水果的主要場所
購買蔬菜水果的主要場所
總體
普通住宅
公寓
townhouse/別墅
早市
17.9
18.6
15.1
9.4
菜市場/大棚
32.9
34.3
22.6
28.1
超市
46.6
44.6
58.5
59.4
便利店
1.7
1.7
2.8
0.0
其他
1.0
0.9
0.9
3.1
從潛在業主購買生鮮食品的主要場所來看，主要是超市（超過60%），其次是大棚/菜市場（約占1/4），通過對比可以發現，潛在業主通過超市購買生鮮食品的比例要明顯高於該群體通過超市購買“蔬菜水果”的比例。
附表4 購房群體購買生鮮食品的主要場所
購買生鮮食品的主要場所
總體
普通住宅
公寓
townhouse/別墅
早市
9.0
9.0
7.5
15.6
菜市場/大棚
25.0
27.0
11.3
15.6
超市
64.1
62.5
75.5
68.8
便利店
1.3
1.0
4.7
0.0
其他
0.6
0.6
0.9
0.0
從潛在業主購買“日常用品”的主要場所來看，主要是超市（超過80%），其次是購物中心/大型商場（約占10%），通過對比可以發現，潛在業主通過超市購買“日常用品”的比例要明顯高於該群體通過超市購買“蔬菜水果”和“生鮮食品”的比例，這也是為什麼大多數超市以“日常用品”為主要產品的原因所在。
附表5 購房群體購買日常用品的主要場所
購買日常用品的主要場所
總體
普通住宅
公寓
townhouse/別墅
大型商場/購物中心
10.9
10.6
9.4
25
超市
80.4
80.2
84.0
71.9
便利店
7.9
8.2
6.6
3.1
雜貨店
0.2
0.2
0.0
0
集貿市場
0.6
0.7
0.0
0
其他
0.1
0.1
0.0
0
服裝的消費，尤其是像“襯衫”、“鞋帽”、“內衣”、“中低檔休閑服裝”也慢慢擺上了超市的貨架，那麼潛在業主購買“服裝鞋帽”的主要場所在哪裏呢？通過附表6的數據我們可以發現，目前潛在業主購買服裝的主要場所是“大型商場”（接近60%），其次是“服裝專賣店”（占26%），再次是“小商品批發市場”（約占1/7）。
附表6 購房群體購買服裝鞋帽的主要場所
購買服裝鞋帽的主要場所
總體
普通住宅
公寓
townhouse/別墅
大型商場
58.0
57.3
60.0
65.6
小商品批發市場
15.3
16.4
9.5
3.1
服裝專賣店
26.0
25.6
28.6
31.3
裁縫店
0.8
0.7
1.9
0.0
五、潛在業主入住後打算更新的家具/家居、家電產品
xiaofeizhezaigoufangzhihou，wangwangxuyaozhuangxiu，tianzhixindejiajuhejiajuchanpin，zhetongyangshiyigefeichangjudadeshangyejihui，zaidaxingshequbijiaomijidequyu，tongyangshijiajujiajumaichangxuanzhisuozai。
從潛在業主購房後打算添置或者更新的產品來看，家具主要有：“床”（75.8%）、“沙發”（67.7%）、“衣櫃”（55.1%）、“餐桌”（49.6%）、“電視櫃”（42%）；打算添置或者更新的家電主要有：“彩電”（74.1%）、“冰箱”（65%）、“油煙機”（53.1%）、“音響”（52.8%）、“熱水器”（50%）、“洗衣機”（43.9%）、“電話”（38.2%）。
和前麵有所差異的是，不同檔次住宅產品需求群體對家具/家居、家電產品類型的需求差異比較小。
附表7 潛在購房群體購房後考慮更新的家具家居產品
購房後需要更新的家具家居產品
總體
普通住宅
公寓
townhouse/別墅
床
75.8
76.6
73.1
68.8
彩電
74.1
74.6
69.2
84.4
沙發
67.7
67.2
74
62.5
冰箱
65
65.4
60.6
75
空調
63.5
62.8
61.5
96.9
衣櫃
55.1
54.3
59.6
62.5
油煙機
53.1
52.1
56.7
71.9
音響
52.8
50.8
62.5
78.1
熱水器
50
49.7
50
59.4
餐桌
49.6
49.5
50
56.3
灶具
45.9
45.4
46.2
56.3
洗衣機
43.9
43.9
42.3
56.3
電視櫃
42
42
37.5
46.9
床上用品
42
41.4
41.3
56.3
電話
38.2
37.9
38.5
53.1
書架
37.8
36.4
48.1
43.8
