解析商業地產概念密碼
 
　　商業地產新概念有如溫泉水泡似地層出不窮、前(qian)赴(fu)後(hou)繼(ji)地(di)湧(yong)出(chu)，給(gei)許(xu)多(duo)人(ren)留(liu)下(xia)了(le)無(wu)限(xian)的(de)想(xiang)象(xiang)空(kong)間(jian)。尤(you)其(qi)是(shi)形(xing)形(xing)色(se)色(se)的(de)商(shang)鋪(pu)投(tou)資(zi)者(zhe)和(he)商(shang)鋪(pu)經(jing)營(ying)戶(hu)。幾(ji)乎(hu)每(mei)一(yi)個(ge)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)新(xin)概(gai)念(nian)的(de)推(tui)出(chu)，都(dou)在(zai)不(bu)同(tong)程(cheng)度(du)上(shang)吊(diao)起(qi)相(xiang)當(dang)一(yi)部(bu)分(fen)人(ren)的(de)胃(wei)口(kou)。

　　    然而
，對這些商業地產新概念，所有人的認知程度並不同

，不少人稀裏糊塗地成了概念地產的跟風族。

　　    fanguolai，gainiandichangenfengzudefeilixingtouzi，youshiyixiebenlaijiuduishangyedichanbanzhibanjiaodekaifashangreqingbeizeng。kaifashangduishangyedichanxingainiandetutengshimobai，yishiwoguoshangyedichankaifazaoyuqiansuoweiyoudekunjing，yiyinfaguojiayouguanbumenzhenduichengshishangyedichankaifachutaiyixiliezhendui 性政策。

　　   不妨讓我們共同來認識一下商業地產新概念。

　　    概念先行

　　    真正讓商業地產處處揚名的
，是一個至今說起來仍叱吒風雲的新概念：Shopping Mall

，中文譯名叫“摩爾銷品茂”。現在還用得著解釋什麼是Shopping Mall了嗎？差不多隻有賣雞蛋賣小菜的生意人不知道了。

　　    概念先行
，Shopping Mall概念讓一代中國人重新認識商業地產投資開發、營銷策劃

、招商銷售

、經營管理均需要有一整套的規劃與決策支持。

　　    概念先行，Shopping Mall概念也讓相當一部分房地產開發商認為：如果住宅不好做，你就做Mall吧。現在做摩爾，就好比往地裏種金子，幾天就長一茬金。

　　    於是乎，大江南北，“商業廣場”、“購物廣場”
、“購物公園”、“主題購物公園”、“體驗商場”、“泛商業Mall”
、“動力型Mall”……粗略統計一下，以Mall為核心開發理念的商業地產概念多達60餘種。

　　    如果說Shopping Mall是特大型城市和大型城市概念先行的商業地產開發的先驅
，那麼在大中城市裏，批發市場的升級換代成了當地商業地產新概念的先驅。

　　    從廣州到北京，從上海到重慶，回過頭來再看看鄭州、合肥，“商貿城”、“商城”、“商品城”、“品牌批發城”

、“專業批發商”
、“一級批發市場”、“綜合性批發市場”……新概念借老概念脫胎換骨

，老概念借新概念煥發青春。

　　    概念
，已成為商業地產開發商眼裏的“金餑餑”。概念先行也已成為商業地產開發商啟動項目投資

、zhaoshangxiaoshoudamanguandedaqianti。zaizhezhongqingkuangxia
，gainianxianxingbianchengweilisuodangrandeshiqingle
，jizhongyinrenzhumudexianxiangxiangchuanranbingyiyangzaibutongdeshangyedichankaifashangzhijianchuanbokailai。

　　    一
、概念一招致勝，先是孤軍深入“概念”險境，期待置死地而後生
，絕處逢生，概念發出超常影響力，一舉扭轉敗局。

　　    二、概gai念nian聯lian排pai疊die加jia，一yi個ge項xiang目mu，一yi大da堆dui概gai念nian

，大da概gai念nian聯lian排pai小xiao概gai念nian疊die加jia，期qi待dai每mei個ge概gai念nian都dou發fa揮hui影ying響xiang力li，結jie果guo如ru十shi八ba般ban兵bing刃ren樣yang樣yang精jing通tong的de武wu狀zhuang元yuan，關guan鍵jian時shi候hou麵mian對dui處chu境jing竟jing不bu知zhi使shi用yong何he種zhong兵bing器qi為wei好hao。

　　    三、概gai念nian就jiu是shi市shi場chang，這zhe個ge概gai念nian在zai這zhe個ge城cheng市shi是shi個ge市shi場chang空kong白bai，填tian補bu這zhe個ge市shi場chang空kong白bai，也ye就jiu爭zheng取qu了le這zhe個ge城cheng市shi的de市shi場chang
，也ye不bu論lun填tian補bu這zhe類lei遠yuan期qi市shi場chang空kong白bai是shi需xu要yao付fu出chu時shi間jian的de代dai價jia的de。

　　     四、gainianjiushigainian，jianzhujiushijianzhu

，shangpujiushishangpu，gainianshiweilezuoguanggao，jianzhushiweilezuoxiangmu，shangpushiweilezhenglirun。shangpumaiwanle，lirunhuishoule，xiangmuwanchengle
，guanggaobudale，gainianpaotangle。

　　    概念認識

　　    同樣是Mall
，為什麼不同的開發商冠以不同的商業地產概念？什麼“動力型Mall”、“生活型Mall”、“購物Mall”、“泛商業Mall”……

　　    同樣是服裝專業批發市場，為什麼不同的發展商會給她貼上不同的標簽呢？什麼“服裝城”、“品牌服裝城”

、“品牌服裝批零市場”
、“一級服裝批發市場”……

　　    誰shui也ye不bu難nan發fa現xian
，不bu同tong的de商shang業ye地di產chan概gai念nian標biao簽qian
，實shi際ji上shang傳chuan遞di著zhe不bu同tong的de商shang業ye地di產chan開kai發fa信xin息xi。商shang業ye地di產chan開kai發fa商shang之zhi所suo以yi選xuan擇ze不bu同tong的de商shang業ye地di產chan概gai念nian，是shi希xi望wang藉ji此ci尋xun找zhao能neng打da動dong商shang鋪pu投tou資zi戶hu和he經jing營ying戶hu並bing讓rang他ta們men產chan生sheng租zu售shou衝chong動dong的de“核心差異信息”。也就是說
，隻有承載商業地產項目與競爭項目“核心差異”的信息才能成為商業地產新概念。

　　    一般而言，構成商業地產核心差異的信息因子有以下幾種：

　　    一、市場定位。不同的市場定位決定不同的商業地產概念，相同的市場定位可以在市場細分中找到不同的商業地產概念。

　　    二
、地di理li位wei置zhi。商shang業ye地di產chan對dui人ren口kou聚ju集ji與yu購gou買mai力li集ji中zhong的de要yao求qiu高gao於yu任ren何he一yi種zhong形xing態tai的de地di產chan。從cong某mou種zhong意yi義yi上shang說shuo，選xuan址zhi對dui商shang業ye地di產chan概gai念nian的de形xing成cheng起qi相xiang當dang大da的de決jue定ding作zuo用yong。

　　     三、交通係統。人流、商流、物流依賴的是完善的外部交通體係和內部動線設置
，商業地產新概念選擇考慮交通因素成功幾率更大。

　　    四、建設規模。項目的建設規模與商業地產概念的對稱性能增強商業地產概念的影響力，10000平米主推“大賣場”概念人家相信
，要說這是Shopping Mall，可能明天你就要掏錢給人補牙。

　　    五、jianzhuxingtai。butongtiliangdeshangyedichankaifazhichengbutongdeshangyedichangainian
，butongdejianzhuxingtaiyouduibutongdeshangyedichangainianchanshengyidingyingxiangli，butongdeshangyedichangainianyouduibutongxingtaideshangyedichantichubutongyaoqiu。

　　    六
、經營結構。商業地產項目的租賃比例、主力店與次主力店及組合店的搭配
，不同業態與業種的配備
，是商業地產概念形象豐滿的具體要求。

　　    七
、物(wu)業(ye)管(guan)理(li)。商(shang)業(ye)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)從(cong)最(zui)低(di)形(xing)態(tai)到(dao)最(zui)高(gao)形(xing)態(tai)，是(shi)項(xiang)目(mu)管(guan)理(li)由(you)混(hun)合(he)狀(zhuang)態(tai)向(xiang)專(zhuan)業(ye)狀(zhuang)態(tai)不(bu)斷(duan)蛻(tui)變(bian)的(de)過(guo)程(cheng)。越(yue)是(shi)高(gao)級(ji)型(xing)態(tai)，物(wu)業(ye)管(guan)理(li)的(de)專(zhuan)業(ye)化(hua)
、係統化程度越高。商業地產概念落地便愈精細化
、明朗化。

　　    八、商脈源流。商氣的凝集是商幫形成的基礎，不同地域、不同商幫、不同的產業支撐，對商業地產概念的形成起著無可替代的聚集作用。

　　    九、市(shi)場(chang)推(tui)廣(guang)。商(shang)業(ye)地(di)產(chan)概(gai)念(nian)的(de)形(xing)成(cheng)，不(bu)是(shi)簡(jian)單(dan)描(miao)述(shu)，而(er)是(shi)係(xi)統(tong)定(ding)位(wei)後(hou)，強(qiang)勢(shi)推(tui)廣(guang)。正(zheng)因(yin)為(wei)他(ta)承(cheng)載(zai)的(de)是(shi)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)的(de)核(he)心(xin)差(cha)異(yi)，更(geng)應(ying)該(gai)用(yong)強(qiang)勢(shi)推(tui)廣(guang)手(shou)段(duan)使(shi)這(zhe)種(zhong)差(cha)異(yi)顯(xian)性(xing)化(hua)
，使(shi)概(gai)念(nian)差(cha)異(yi)化(hua)加(jia)大(da)。