《動能企業管理谘詢》投資溫泉SPA度假村開發項目可行性報告
第一章 項目概述
第一節 項目說明
項 目 名 稱 《動能企業管理谘詢》投資溫泉SPA度假村
項 目 地 點 《動能企業管理谘詢》投資縣城 國道南側
開發占地麵積總建築麵積總 投 資 67000平方米(100畝)25000平方米7900萬元RMB
承 辦 單 位 房地產開發集團有限公司
開 發 時 間 2004年-2007年
第二節 開發目標
《動能企業管理谘詢》投資溫泉度假村開發項目是《動能企業管理谘詢》投資縣國土資源局確定的建設項目之一。作為開發《動能企業管理谘詢》投資縣旅遊產業結構--溫泉旅遊,其開發要本著高標準、高起點、高檔次的原則。以承攬各種會議、團體及散客、高級服務項目為三大定位。目前,國內旅遊市場一直存在著南熱北冷的局麵,尤其是冬季,南北差距更大,究其原因,北方寒冷的冬季缺乏熱點的載體,大部分旅遊景點因季節因素基本上處於冬眠狀態,這種情況嚴重製約了這一區域旅遊業的正常發展。由於溫泉旅遊受季節的影響較輕。而且,冬季的溫泉旅遊項目對遊客更有吸引力。因此,開發建設溫泉旅遊項目要本著彌補北方冬季旅遊清淡的局麵,以該區域增加冬季旅遊新熱點為基本發展目標。現在,溫泉旅遊項目的開發在南方已達到了如火如荼的程度,而在北方還處在起步階段,具有較大的發展空間。因此,《動能企業管理谘詢》投資縣這一開發項目要充分利用豐富、優質的地熱資源,瞄準 省南部地區及周邊旅遊市場,努力開發吸引河南、山東等外省遊客,建造一處集健身、療養、娛樂、訓練和文化享受等於一體的大型綜合旅遊服務設施。基於這一發展設想,《動能企業管理谘詢》投資溫泉SPA度假村的開發建設要努力達到和實現以下目標:
建立 乃至北方冬季旅遊市場的新熱點;
建立中原地區自然健康的會議中心;
建立北方溫泉文化休閑娛樂場所;
建立國內重點溫泉療養康複基地;
第三節 主要設施
《動能企業管理谘詢》投資溫泉SPA度假村規劃占地麵積6.7萬平方米。主要設施由休閑娛樂設施和綜合服務設施兩大部分組成,具體如下:
一、水上樂園
水上樂園是溫泉SPA度假村的重要娛樂設施。在規劃和設計上要根據北方四季分明的特點和溫泉的自身優勢,分別建立適宜四季嬉水的室內外水上娛樂設施,形成度假村能夠及引遊客的主要服務場所。
水上樂園規劃占地麵積10000平方米,由室內嬉水館、室外水上娛樂場和遊泳館三部分組成。整個建築的風格要注意互相呼應,可視環境景觀為主要部分。整個區域要努力追求自然風格,成為有山、有水和綠樹成蔭的人造景區。嬉水娛樂設施要考慮以青少年為消費主體,選擇安裝和引進國內外先進的設施和形式,使之成為度假村的主要閃光部位。遊泳館要配套服務設施完善,一年四季皆宜遊泳的場所。
二、溫泉世界
溫泉世界是溫泉SPA度假村的主要工程,是度假村的主打服務項目,該工程規劃建築麵積12000平方米,由溫泉浴城、休閑湯都及SPA水療中心三部分組成。
1、溫泉浴城:是溫泉世界的基礎設施要突破傳統的洗浴觀念,在傳統洗浴設施功能的前提下增加和引進先進的洗浴服務設施和服務項目,提高服務檔次和設施水平。該服務項目的市場定位主要是本地企事業單位及周邊居民及短期觀光遊客。
2、休閑湯都:是溫泉世界的精華。該服務區要注重突出溫泉文化,重點吸納東、西方的溫泉泡湯文化,采眾家之長,集健身、休閑、文化享受於一體的精品服務項目,一改傳統的溫泉“洗澡”和“治病”觀念,要設計建造各式各樣的溫泉湯池,重點突出回歸自然的形式。如各個湯池有的取山野意味,有的取園林意識,有的處於花叢環抱,有的處於巨樹濃蔭,有的為山環繞與水洞相連。各個湯池有大有小,大者可容納百十人,小的鴛鴦湯池僅供二人。休閑湯都主要吸引高消費層次的入境旅遊者(以愛好“泡湯”的日本、韓國、台灣的遊客為主)和國內的私營企業主、企事業單位高級白領高消費旅遊者。它是溫泉度假村的主打品牌。
3、SPA水療中心:是度假村的特殊服務設施,也是休閑的主要配套服務設施。SPA水療為近來香港、台灣及東南亞地區非常熱門的項目,是利用地熱溫泉及自然植物藥物、專門為男、女士進行保健及美容服務的項目。
隨著國民收入的增加和生活水平的提高,人們的旅遊消費水平也不斷地提高,而且,近年來,健身遊客量不斷增長,這對傳統的接待方式又提出了新的要求,尤其是對度假型的健身要求呈不斷增長的態勢。就《動能企業管理谘詢》投資溫泉SPA度假村周邊及整個－－的旅遊景區來看,目前尚未具備有特色和競爭力的健身旅遊項目。隨著－－市及周遍地區工農業的蓬勃發展,人們工作的勞累是需要放鬆、鍛煉、休閑、保健項目的,可以推想,健身型的接待設施極具市場開發前景,而且,由於開發建設中的溫泉SPA度假村內本身就有吸引遊客的、水上樂園、溫泉SPA水療中心等觀光、娛樂和其它服務設施。因此,開發建設溫泉SPA度假健身項目在市場方麵不會有太大的困難,甚至一定能成為該區度假消費的熱點。
《動能企業管理谘詢》投資溫泉溫度高,含有多種對身體有益的礦物質。因此,要有充分發揮溫泉這種固有功效的基礎上,針對治病和健身的需要,配合純中草藥及中醫針炙、按摩、推拿、拔罐等治療形式及文化娛樂健身設施達到“有病治病,無病健身”的目的,使之成為國內有名的溫泉康複所。
三、遊泳館、球類館
遊樂市場時興的台球、沙球、保齡球等,達到休閑娛樂的要求。
四、度假村酒店
度假村酒店是位於溫泉度假村內的餐飲住宿服務設施。酒店設計要合理,服務設施要配套、完善,而且,園村式的布局與規劃、設計中的溫泉度假村容易協調、統一。
該酒店位於度假村的北區或東區,建築麵積15000平方米,投資2000萬元。有160間高、中檔套房和標準房,具有供300人同時就餐住宿的會議能力。服務設施按三星級的標準配套、完善,而且還具備了與整個度假村各種服務設施和要求相配套的最佳基本條件,是理想的規劃方案。
度假村酒店可以與其他單位合作或就讓他們單獨運做。
第四節 項目用地
溫泉SPA度假村位於《動能企業管理谘詢》投資縣城309國道南側,屬《動能企業管理谘詢》投資縣最有發展前景的黃金地段,整個項目用地100畝,可由項目承辦單位自行調整解決。
第五節 配套情況
溫泉SPA度假村的配套主要有電、水兩大項。
一、電:全村需要用電100萬度,由本《動能企業管理谘詢》投資供電公司通過電網供應,來源充足。
二、水:生產用水分冷水和熱水兩部分。根據各設施年用水量估算,年用水60萬立方米,其中冷水40萬立方米,熱水20萬立方米。冷水熱水均由自備生產井供應。現有的溫泉生產井年出水量120萬立方米。整個生產所需的冷、熱水完全可以保證需要。
第六節 環保情況
溫泉SPA度假村建設項目是以健身療養、休閑娛樂為主體的綜合服務項目,不同於工業生產項目的開發,不會產生廢氣、廢渣,無粉塵、無噪音。其溫泉綜合服務區和酒店產生的洗浴廢水和生活汙水經過處理,完全能夠達到排放標準。因而,整個項目完全符合環保要求。
一、水上樂園。主要服務項目為嬉水和水上運動項目,池水隻需消毒和經常更換,不會形成汙染源,可自然排放和二次利用。如垂釣養魚用水等。
二、酒店及其它餐飲服務區用油、氣作燃料,屬環保型燃料。
三、溫泉世界和酒店及餐飲服務區產生的洗浴廢水和生活汙水通過循環處理,然後經過排汙管道進入地下進行自然過濾,可達到排放要求。
第七節 項目投資
一、資金總額:《動能企業管理谘詢》投資溫泉SPA度假村集食宿、健身、理療、娛樂、度假為一體的綜合服務項目,工程量大,需要大量的資金。據估算,整個項目總建築麵積25000平方米,總投資5900萬元人民幣。
二、資金來源:由 房地產開發集團有限公司投資解決。
第八節 開發步驟
溫泉SPA度假村由於內設服務項目多,工程量大,開發建設需要較長的時間,因此,應堅持一邊開發,一邊經營,一邊完善的原則,逐步完成各項服務設施的建設。建設將分三個階段進行。
一、完成基礎設施和中心設施的開發建設。溫泉SPA度假村的水上樂園、溫泉世界和SPA水療中心等休閑娛樂設施是整個項目的基礎和主體。就整個工程的建設順序來看,應首先將資金投入到溫泉世界的開發建設上,其次是SPA水療中心的建設,根據資金和招商情況進行實際性的運作。因此,應將開發單位的自籌金首先投入到溫泉世界的開發建設上,計劃該工程到2004年底或2005年初交付使用。
二、遊泳館、球類館的建設,作為二期開發階段。爭取2005年底交付使用。
三、綜合服務設施的開發建設階段。這一階段將根據第一階段決定的項目投資參與者的意見,對基礎設施和主體設施做局部計劃修改和完善。同時,開始向投資者招集水上樂園和溫泉世界內配套項目的經營權的合作方式。並重點抓好度假村酒店服務設施的完善、配套、使其達到三星級旅遊涉外飯店的標準。此外,第一階段的在建工程將繼續進行,預計第二階段到2006年底基本結束。(也可以與其他單位合作建設酒店,但要進入度假村整體規劃中)
三、完成並完善規劃設計中各項服務設施的開發建設。這一階段為度假村開發建設的攻堅階段,同時,注重提高完善已建項目的服務功能,將規劃要求中的各個項目配置完整,到2007年6月前溫泉度假村的整體開發基本結束。
第二章 開發條件及意義
第一節 開發背景
近年來,我國加快了旅遊業的發展步伐,旅遊業作為國民經濟的又一支柱產業,普遍得到全社會的重視。今年,國務院對於大力發展我國的旅遊業又提出更高的要求。我國旅遊業的基礎設施還比較落後,旅遊資源開發和保護的總體水平較低,服務質量還有待提高。要求實施精品戰略,努力建設和推出一批在海內外旅遊市場上影響大和競爭力強的旅遊景區、景點和旅遊線路。《動能企業管理谘詢》投資縣國土資源局也提出了“科學開發利用地熱資源,提出溫泉旅遊項目,加快旅遊業開發,推動三產發展”的工作思路,並且為發展旅遊業與 集團製定了相應的措施。在這種旅遊業大發展的良好氛圍下,我們審時度勢,經過認真分析研究,認為加快溫泉旅遊項目的開發和建設,既符合全國的發展政策,又具有很好的經濟效益和社會效益,完全符合全國旅遊業的發展方向。我國加入WTO在即,世界經濟一體化是發展所必須,－－地區也是對外開放的窗口,外國友人的來訪不斷增長。所以,在廣泛深入考察論證的基礎上,我們決定做好溫泉旅遊項目的開發和建設,推出“溫泉之旅”這一特色旅遊項目。此項目的開發必將得到省、市、縣各級有關部門的大力支持。
第二節 開發優勢
一、資源優勢:《動能企業管理谘詢》投資縣擁有豐富的地熱資源,根據地質勘察探險資料顯示,地熱分布於《動能企業管理谘詢》投資縣區南部,麵積約1.5平方公裏,是一處產於變質岩和花崗岩交彙帶,受區內最大斷裂帶---平斷裂帶控製的地熱泉。該地熱泉水是由雨水和地表水下沉至地殼深處,再由岩石裂隙循環到地麵而形成的。《動能企業管理谘詢》投資溫泉井深2800米,出井溫度為88攝氏度,天然自熱,單井出水量達80立方米/小時,整個地熱日水量達3000立方米/小時,是－－市境內溫度最高、出水量最大的熱水泉。溫泉富含鈣、納、鉀、鐵、鎂、硫、氮等二十多種礦物質,還含有微量具有醫療價值的放射元素--鐳、氫。用該溫泉洗浴後,對人體的運動、神經、皮膚、消化、心血管、呼吸等係統的疾病均有十分顯著的療效。《動能企業管理谘詢》投資溫泉集中分布於縣南區,地理位置十分優越,大環境建設容易配套,有利於整個項目的開發和建設。
二、環境優勢:《動能企業管理谘詢》投資及其周邊擁有豐富的人文資源,處於 省－－地區東部板塊的中心。《動能企業管理谘詢》投資即將開發建設的－－第一個溫泉旅遊項目麵對的是巨大的市場空白,在這一地區沒有任何競爭對手,既具有較強的壟斷性,又有極大的吸引力,這將為溫泉旅遊市場帶來較大的客源。《動能企業管理谘詢》投資南邊有河南安陽、東部有山東濟寧、西部有－－、周邊各縣等城市和縣城,臨近的邢台等景點也表現出極大的發展潛力,而且,周邊的旅遊項目多為觀光娛樂型,還沒有產生較大的壟斷性和競爭力較強的度假型經營項目。因此,以度假和休閑健身為重點的溫泉SPA度假村極有可能成為 省南部旅遊觀光線路上的一個有益的補充,成為一個連接東西旅遊板塊的獨具特色的休憩、娛樂、健身及享受的旅遊“驛站”。
三、交通優勢:《動能企業管理谘詢》投資縣位於－－東部,方圓 100公裏之內全部為服務區域。即將開通的東西高速公路橫穿境內,公共汽車四通八達,交通非常便利。同時,《動能企業管理谘詢》投資又是上述城市相向的重要交通樞紐,具備了發展旅遊業所必須的交通條件。
第三節 開發意義
開發建設溫泉SPA度假村,不僅可以改變傳統的地熱利用觀念,充分發揮溫泉的理療保健作用,提高人民群眾的物質文化水平,而且能夠有效的加快本地旅遊市場的形成,提高全市第三產業的快速增長,促進整個經濟的發展。
一、充分發揮了溫泉的理療保健作用,促進了人民群眾的身心健康。《動能企業管理谘詢》投資溫泉含有豐富的有益人體健康的礦物質和微量元素。許多專家經實地考察後指出:《動能企業管理谘詢》投資溫泉具有較高的醫療價值,如果加強在康複理療方麵與中醫有效的結合,那麼,治病健身的功效將會更佳。因此,《動能企業管理谘詢》投資溫泉的開發建設,將為促進人們身體的健康發揮不可替代的作用,從全民要普遍提高身體素質的角度來看,溫泉旅遊潛在的客源極為豐富,開發前景比較廣闊。
二、能夠促進本地旅遊市場的盡快形成,推動旅遊業的全麵迅速發展。《動能企業管理谘詢》投資的旅遊業開發較晚,至今還沒有完全形成地區的旅遊市場體係。造成了旅遊資源的嚴重浪費,影響了全縣經濟的快速發展。就我市旅遊業的總體規劃要求和發展方向來看,溫泉旅遊項目既是開發建設全縣旅遊市場的重要主體,又是全縣旅遊市場的重要補充,這一項目的開發建設可積極帶動其它旅遊經營項目的發展。就溫泉的開發基礎來看,溫泉的基礎服務設施比較完善,容易盡快配套,因此,優先選擇溫泉旅遊項目,能夠做到多、快、好、省、既可盡快的加速全市旅遊市場的形成,同時,溫泉旅遊項目如果開發成功,完全可成為經濟建設的一個重要補充。《動能企業管理谘詢》投資處在山東省、山西省兩大熱點板塊之中,是東西部的交彙點,以休憩、娛樂和康複為主要內容的溫泉度假村,可以作為遊客在山東省境內自東向西、自西向東或南北相向觀光旅遊的一個中途歇腳點。舒適的溫泉享受和水上娛樂活動,可以讓遊客洗去風塵,洗去疲勞,抖摟精神,再踏旅途。同時,由於溫泉旅遊項目受天氣因素的影響較少,尤其是北方寒冷的冬季,多數季節性的旅遊景點基本上處於“休假”階段,熱點旅遊景點較少。因此,開發建設溫泉旅遊項目,不僅對遊客有較大的吸引力,而且可以填補－－地區冬季無旅遊熱點的空白,有助於拉動和激活該地區的冬季旅遊市場。
三、能夠拉動相關產業的發展,促進地方經濟的快速增長。我們開發建設溫泉度假村,就是要以溫泉的綜合開發為切入點,針對人們健康意識的消費品位日益增長的趨勢,著重發揮基理療健康和休閑娛樂的功能,並以此為龍頭,配套完善相關的各類服務英目,最終把《動能企業管理谘詢》投資溫泉度假村開發建設成為一個集旅遊“六大要素”(吃、住、行、遊、購、娛)為一體的綜合旅遊場所,形成溫泉產業集團,形成我縣國民經濟的重要產業,促進經濟的發展。
第三章 市場分析
第一節 客源預測
溫泉SPA度假村根據其設計的服務項目和功能,客源可分為外來遊客、療養人員和本地消費者三部分,具體如下:
一、外來遊客:《動能企業管理谘詢》投資溫泉度假村處於熱點交通通道上,附近有山東、山西、河南,客源非常豐富,開發潛力巨大,如果我們能夠按照規劃要求將度假村的各項服務功能配齊,將市場著眼於周邊各縣及城市和旅遊景區,加大宣傳促銷力度,估計吸引2%的客源,一年就可吸引遊客20萬人。
二、療養人員:－－地區的礦藏資源十分豐富,尤其是鐵礦、煤礦所占的比重較大,大量長期從事礦山生產工作的是一個極大的療養客源市場由於《動能企業管理谘詢》投資溫泉對長期從事井下及礦山作業的人員具有獨特的健身、療養和治病的作用,因此,度假村完全可以成為全省及周邊礦山職工的定點療養基地,按日接待能力150人計,每年可接待前來療養的人員5萬人以上。
三、本地消費者:－－市現有人110萬,如果按市區20%,其餘10%的消費者計算,每年參與度假村的消費者可達20萬以上。此外,營造的轟動效應也大大有助於吸引外來遊客,綜上所測,預計度假村每年接待的各類遊客可以達到40萬人以上。
第二節 效益分析
一、水上樂園
1、基本情況:項目占地麵積10000平方米,總投資1700萬元,其中,基建800萬元,設備投資700萬元,流動資金200萬元。
2、營業收入:
根據市場預測,估算如下:
容量預算(萬人) 消費標準(元/人) 年收入(萬元)
25 80 2000
3、營業成本
管理費:按營業收入2%計算:2000萬元×2%=40萬元
建築折舊:按20年計算:800萬元/20年=40萬元/年
設備折舊:按5年計算:700萬元/5年=14萬元/年
維修費:100萬元/年
工資:15人×7200元/人=10.8萬元/年
水電費:28萬元/年
稅金:2000萬元×5.5%=110萬元/年
4、利潤預測
稅前利潤:2000萬元-(40萬元+40萬元+14萬元+100萬元+10.8萬元+28萬元+110萬元)=1657.2萬元/年
所得稅:1657.2萬元×33%=546.88萬元/年
稅後利潤:1657.2萬元-546.88萬元=1110.32萬元/年
5、投資回收期:1700萬/1110.32萬元≈1.53年
二、溫泉世界
1、基本情況:溫泉世界由溫泉浴城和SPA水療中心組成,總麵積12000平方米,總投資3200萬元,其中溫泉浴城7000平方米,基建投資1400萬元,設備投資500萬元,流動資金100萬元。SPA水療中心5000平方米,基建投資1000萬元,設備投資100萬元,流動資金100萬元。
2、營業收入:
根據市場預測,估算如下:
項目名稱 容量預算(萬人) 消費標準(元/人) 年收入(萬元)
溫泉浴城 25 120 3000
SPA水療中心 8 200 1600
合 計 ----- ----- 3600
3、營業成本:
管理費:按營業收入1.5%計算:3600萬元×1.5%=54萬元
建築折舊:按20年計算:2400萬元/20年=120萬元/年
設備折舊:按5年計算:600萬元/5年=120萬元/年
維修費:125萬元/年
人員工資:40人×8200元/人=32.8萬元/年
水電費:100萬元/年
營業物品消耗:35萬人×5元/人+8萬人×50元/人+8萬人×70元/人=1135萬元/年
稅金:3600萬元×5.5%=198萬元/年
4、利潤預測
稅前利潤:3600萬元-(54萬元+120萬元+120萬元+125萬元+32.8萬元+100萬元+1135萬元+198萬元)=1705.2萬元/年
所得稅:1705.2萬元×33%=562.72萬元/年
稅後利潤:1705.2萬元-562.72萬元=1142.48萬元/年
5、投資回收期:3200萬元/1142.48萬元≈2.8年
三、遊泳館、球類館
1、基本情況:總建築麵積3000平方米,總投資1000萬元,其中遊泳館1250平方米,基建投資125萬元,設備投資100萬元,流動資金50萬元。球類館1750平方米,基建投資175萬元,設備投資300萬元,流動資金100萬元。
2、營業收入:
根據市場預測,估算如下:
項目名稱 容量預算(萬人) 消費標準(元/人) 年收入(萬元)
遊泳館 5 120 600
球類館 8 200 1600
合 計 ----- ----- 2200
3、營業成本:
管理費:按營業收入1.5%計算:2200萬元×1.5%=33萬元
建築折舊:按20年計算:300萬元/20年=15萬元/年
設備折舊:按5年計算:400萬元/5年=80萬元/年
維修費:20萬元/年
人員工資:40人×8200元/人=32.8萬元/年
水電費:50萬元/年
營業物品消耗:5萬人×5元/人+8萬人×50元/人+8萬人×70元/人=985萬元/年
稅金:2200萬元×5.5%=121萬元/年
4、利潤預測
稅前利潤:2200萬元-(33萬元+15萬元+80萬元+20萬元+32.8萬元+50萬元+985萬元+121萬元)=863.2萬元/年
所得稅:863.2萬元×33%=284.86萬元/年
稅後利潤:863.2萬元-284.86萬元=778.34萬元/年
5、投資回收期:1000萬元/778.34萬元≈1.28年
四、度假村酒店
由於度假村酒店擬采用合作開發、自主經營辦法,因此,可以預測是溫泉度假村效益最好、投資回收期最短的服務設施。
第四章 總論
根據市場預測,《動能企業管理谘詢》投資溫泉SPA度假村各服務項目投資回收期最短的隻需1.53年,最長的也不超過2.8年,是經濟效益比較理想的開發項目。同時,《動能企業管理谘詢》投資溫泉SPA度假村的開發建設,可以彌補－－市冬季無旅遊熱點的不足,促進該區域旅遊業的發展。而且,它的開發和建立,將會不同程度激活人們的文化生活需求,刺激人們的消費和生活觀念,推動當地第三產業的快速發展,因此,僅僅從普通意義的市場定位,《動能企業管理谘詢》投資溫泉SPA度假村的開發建設是十分及時和正確的,是極具開發前景的。
