項目開發前期明確業態組合的定位-廣東深圳商業地產招商公司：商業地產業態組合研究：引進符合項目地實際需要的新業態-商業規劃是商業房地產項目開發流程中的重要環節

　　商業規劃是商業房地產項目開發流程中的重要環節(本文所指商業房地產特指商鋪，不包括寫字樓和酒店)，而er業ye態tai組zu合he又you是shi商shang業ye規gui劃hua中zhong極ji為wei重zhong要yao的de內nei容rong。如ru若ruo業ye態tai組zu合he定ding位wei科ke學xue合he理li，可ke使shi樓lou盤pan營ying銷xiao增zeng加jia靚liang麗li的de賣mai點dian，有you力li促cu進jin樓lou盤pan的de銷xiao售shou，如ru大da連lian萬wan達da在zai全quan國guo搶qiang灘tan推tui出chu的de萬wan達da購gou物wu廣guang場chang模mo式shi
；也(ye)可(ke)為(wei)項(xiang)目(mu)建(jian)成(cheng)運(yun)營(ying)後(hou)真(zhen)正(zheng)實(shi)現(xian)長(chang)期(qi)繁(fan)榮(rong)奠(dian)定(ding)堅(jian)實(shi)的(de)基(ji)礎(chu)，如(ru)廣(guang)州(zhou)天(tian)河(he)城(cheng)項(xiang)目(mu)。反(fan)之(zhi)，如(ru)果(guo)業(ye)態(tai)組(zu)合(he)定(ding)位(wei)不(bu)符(fu)合(he)項(xiang)目(mu)所(suo)在(zai)城(cheng)市(shi)商(shang)業(ye)發(fa)展(zhan)現(xian)狀(zhuang)的(de)實(shi)際(ji)需(xu)要(yao)，將(jiang)導(dao)致(zhi)項(xiang)目(mu)投(tou)入(ru)運(yun)營(ying)後(hou)必(bi)定(ding)不(bu)能(neng)做(zuo)旺(wang)而(er)最(zui)終(zhong)歸(gui)於(yu)失(shi)敗(bai)。這(zhe)種(zhong)案(an)例(li)在(zai)全(quan)國(guo)許(xu)多(duo)城(cheng)市(shi)可(ke)謂(wei)比(bi)比(bi)皆(jie)是(shi)。

　　項目開發前期明確業態組合的定位，還對項目的規劃設計和建築設計具有指導意義。那麼，什麼是商業業態?什shen麼me是shi商shang業ye業ye態tai組zu合he？業ye態tai組zu合he定ding位wei需xu要yao考kao慮lv哪na些xie因yin素su？單dan體ti商shang業ye房fang地di產chan項xiang目mu的de業ye態tai組zu合he有you哪na幾ji種zhong常chang用yong方fang式shi
？本ben文wen試shi圖tu以yi地di級ji市shi為wei例li對dui上shang述shu問wen題ti進jin行xing探tan討tao。
　　
　　商業業態指的是經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或經營形態，其分類主要依據經營主體的多少（是一個還是多個）、目標市場

、經營理念

、服務功能、立店規模

、選址
、目標顧客、商品結構、店堂設施和裝修標準、商品進貨渠道（從廠家還是分銷商處進貨）和募集方式（是中央采購還是單店進貨）
、商品的寬度和深度、價格政策（毛利率大小）、銷售方式等諸方麵。目前

，我國現有的商業業態主要有：百貨店（有傳統百貨和現代百貨之分
，現階段地級市百貨店大都為傳統百貨
，但已開始向現代百貨過渡）、專業店
、專賣店、商業步行街、超市、大型綜合超市、倉儲式商場

、購物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店
、專業市場(批發市場)
、農貿市場等。其中
，由於倉儲式商場強調儲銷一體和非中心商圈選址，便利店強調社區便利性服務，專業市場強調運輸

、倉儲、配送等物流概念
，農貿市場強調農副產品銷售
，這些業態和作為建築群形態的商業步行街均不在本文討論的範疇。

　　商(shang)業(ye)房(fang)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)的(de)業(ye)態(tai)組(zu)合(he)，指(zhi)的(de)是(shi)開(kai)發(fa)商(shang)根(gen)據(ju)項(xiang)目(mu)城(cheng)市(shi)現(xian)有(you)業(ye)態(tai)狀(zhuang)況(kuang)和(he)對(dui)未(wei)來(lai)商(shang)業(ye)發(fa)展(zhan)趨(qu)勢(shi)的(de)把(ba)握(wo)，充(chong)分(fen)利(li)用(yong)自(zi)身(shen)可(ke)能(neng)整(zheng)合(he)的(de)各(ge)種(zhong)招(zhao)商(shang)資(zi)源(yuan)，為(wei)便(bian)於(yu)該(gai)樓(lou)盤(pan)作(zuo)為(wei)房(fang)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)實(shi)現(xian)銷(xiao)售(shou)和(he)該(gai)項(xiang)目(mu)作(zuo)為(wei)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)日(ri)後(hou)能(neng)夠(gou)成(cheng)功(gong)運(yun)營(ying)而(er)對(dui)項(xiang)目(mu)各(ge)功(gong)能(neng)分(fen)區(qu)和(he)各(ge)樓(lou)層(ceng)的(de)業(ye)態(tai)所(suo)進(jin)行(xing)的(de)規(gui)劃(hua)。業(ye)態(tai)組(zu)合(he)定(ding)位(wei)必(bi)須(xu)在(zai)項(xiang)目(mu)開(kai)發(fa)前(qian)期(qi)完(wan)成(cheng)。

　　根據我們的操盤經驗，單體商業房地產項目業態組合的定位
，主要考慮如下幾個因素：

　　1
、盡可能引進符合項目地實際需要的新業態，以造成對原有業態的強烈衝擊，顛覆舊有商業格局；同時，所確定的業態必須有足夠大的規模
，以至於3~5年內無人能出其右，形成規模上的強勢地位
，將項目打造成新的商業中心；

　　2
、要有主流業態和核心店，保證項目開業後對周邊商業物業形成競爭態勢
，銷售力強，以吸引人氣
，積聚商氣；但又強調多業態經營
，以使各業態之間優勢互補
，降低整體經營成本
，提高利潤率，預防風險；

　　3、現代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業態引進，但二者之間存在競爭關係，要注意它們的錯位經營

；

　　4、首層和二層盡可能采用產權清晰
、bianyurihouguanlideneizhibuxingjieyetai，jishiyinjinxiandaibaihuohuozongchaozuoweihexindian，yebixukaolvcaiyongshihejinxingchanquanfengedebanfa
，jiangxiangmuhuazhengweilingjinxingxiaoshou，quebaohuilongkaifazijin；

　　5、大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對確保項目運營成功有利
，但其要求租金相對較低
，容易形成“租售”矛盾；

　　6、現代百貨公司以時尚和女性消費為主，可以承受較高的租金
，但該業態必須從首層開始配置

，公攤麵積最少40%。其與大型綜超相似，將在一定程度上導致部分潛在客群不願投資此類商鋪。這是在引進百貨公司和大型綜超業態時必須注意的。