商業街定位策劃要點，改造和新建
，商業街存在的主要問題-開發商業街必須考慮的內容-產業資本投資運營

從開發到盈利
，商業街運營應該注意哪些因素？本文
，從商業街發展方向、存在的問題以及業態選擇和組合等方麵來詳細分析。

運營商業街應考慮的因素

youyujianshechengshiguangchangdaduoshizhengfuxingwei
，yinci，jianchenghouyibanbuhuiliuxiataiduodehouyizheng
，ershangyejiezebuyiyang，youyutashejifangfangmianmiandewentifeichangduo
，buxiangzhuzhainayangbijiaodanyi，suoyizaijutiyunyingguochengzhongbixuzonghekaolvduozhongyinsu，ru：

01 | 商業街的建設是在政府推動下的市場行為
，開發商必須考慮它的贏利模式在哪裏？

02 | 該城市的人口規模、消費能力和消費水平決定了其能否支撐起大規模商業街的消費？

03 | 項xiang目mu是shi銷xiao售shou還hai是shi長chang期qi經jing營ying？如ru果guo是shi銷xiao售shou，誰shui能neng有you能neng力li消xiao化hua？如ru果guo是shi經jing營ying，開kai發fa商shang是shi否fou有you能neng力li管guan理li或huo經jing營ying？出chu租zu是shi否fou有you資zi金jin作zuo為wei長chang期qi保bao證zheng
？

04 | 對綜合性商業街經營業態和服務業種如何組合設計
？各種業態的配比比例如何

？……

有人說

，既然打算開發大型商業街，以上問題肯定考慮了。其實不然
，在我們周圍，反例比比皆是：目前在國內幾十萬平方米規模的大型商業地產、商業街項目

，目前已經銷售的至今仍然沒有招商成功數不勝數
，由於空置率過高幾乎淪為名副其實的鬼街；而投資十幾億改造的北京王府井商業街營業麵積從9萬平方米增加到30多萬平方米
，平均日客流量也隻是從以前的15－20萬，增加到現在的30萬左右……

現代商業街的發展方向

什麼是商業街
？商業街就是服務業多種業種、零售業多種業態的有機組合體
，能滿足人們購物、餐飲、文化、娛樂、旅遊、觀光等多種需求。目前的商業街
，有一些是由政府規劃的，但更多的是由於曆史因素、經過多年的優勝劣汰、自然集聚而形成的
，如北京的王府井商業街、上海的南京路
、廣州的北京路，蘇州的觀前街等。

中國目前商業街的發展，購物功能下降
，餐飲
、休閑、娛樂、旅遊等功能上升已經是一個不爭的事實。上海南京路改造，購物麵積已經從90%以上調整到70%，有關部門仍在考慮降低購物的比例，使經營業態和服務業種更加合理。

另一個不爭的事實是，一座城市的著名商業街可以成為商業與旅遊的黃金結合點。“先有觀前街
，後有蘇州城”，看kan看kan春chun節jie期qi間jian蘇su州zhou觀guan前qian街jie潮chao水shui般ban的de人ren流liu，就jiu知zhi道dao旅lv遊you在zai商shang業ye街jie中zhong的de作zuo用yong。商shang業ye街jie是shi城cheng市shi的de商shang業ye最zui集ji中zhong的de街jie道dao，是shi城cheng市shi商shang業ye的de縮suo影ying和he精jing華hua，是shi一yi種zhong多duo功gong能neng、多業種
、多業態的商業集合體，具有城市商業中心和現代購物中心的雙重功能
，其發展的方向是：

01 | 功能全。現代商業街至少應具有購物
、餐飲、休閑、娛樂


、體育、文化、旅遊、金融
、電信、會展綜合功能和幾十種業種。

02 | 品種多。如北京的王府井
、上海南京路和蘇州的觀前街不僅是中國品牌的窗口也是國際名牌的展台。

目前改造和新建，商業街存在的主要問題

對於經營商家而言

，老商業街是不可再生的旅遊資源
、文化資源和商業資源，其商業價值具有獨特性和不可複製性。這其實也是老商業街的核心競爭力。

目前，許多商業街在改造或建設過程中采用的都是“政府推動+房地產開發”的模式。要實現老商業街改造的成功，就必須有很高的整體商業運營水平，處理好保護

、利用挖掘等方方麵麵的關係。但事實是，當國外開始注重用曆史
、文化賺錢的時候
，我們中國的房地產商卻在一味地模仿西方社會的皮毛。

在這方麵，有兩種不好的傾向：

一是推倒重來。在一塊塊黃金寶地上建造高樓大廈代替原來的小門臉，用現代商場排擠老字號，用歐美情調代替民族特色。

二是仿古。許多城市將以前的老城
、老街、老房子全部推倒，建起全新的明清商業街，如天津，從80年代的古文化街、南市食品街，到現在的鼓樓商業街，仿古風十分盛行。就拿鼓樓商業街來說
，其坐落在擁有600年曆史的天津老城廂
，那裏是天津文化的發祥地
，有32處國家、市、區qu級ji文wen物wu，同tong這zhe些xie具ju有you曆li史shi和he文wen化hua價jia值zhi的de房fang屋wu相xiang比bi
，新xin建jian成cheng的de明ming清qing風feng格ge的de建jian築zhu就jiu像xiang假jia古gu董dong一yi樣yang，隻zhi能neng是shi後hou工gong業ye化hua社she會hui的de文wen化hua垃la圾ji。好hao在zai老lao百bai姓xing是shi有you鑒jian別bie力li
，南nan市shi食shi品pin街jie、鼓樓商業街至今生意冷冷清清。

與此形成鮮明對照的是，一位外來和尚——羅康瑞對上海新天地的成功改造
，它是將過去老上海的石庫門改造成時尚風情街
，目前已經成為上海最亮麗的風景。

對於新建商業街而言
，比較突出的問題是開發和經營的利益問題。

首先
，中國房地產商的贏利模式仍停留在“開發—銷售—再開發”階段，這與美國、香港等地的“長期出租經營”dedichanyinglimoshibutong。suoyi，fangdichanshangzaikaifashangyejiefangchandeshihou，qiliyidianshizaixiangmudejiqihuishoushang，yincitazhihuizaihuishouqineiguanzhushangyejieruhexiaoshoudewenti，erbuhuiduigengyuandeshiqingganxingqu。zhengyinweiruci，xuduoxinjianzaoshangyejiemeiyouzhulidian，yinweizhulidianmianjida

，buhaoxiaoshou。

但是，如果沒有主力店
，就形不成商業街，因為商業街的存在必須以大型綜合商場的存在為前提，專賣店、餐飲等隻能是商業街的附屬品。在這一點上，大連萬達的商業廣場模式值得我們借鑒。

他們在解決主力店的問題上，不僅自己成立了大洋百貨，而且聯合世界商業巨頭沃爾馬、歐培德
、百腦彙、baishicanyinjituandengzulin，chengweiqishangyeguangchangdezhulidian
，qitaquanbuxiaoshou，wandachengqiweidingdanshishangye。suiranzaiquanguofazhanshangyeguangchangdefangdichanshangzhiyouyige，danshiwandademoshishifenzhidefazhanshangjiejian，ruzaikaifaqiankeyilianhequanguoxinghequyuxingdeshangyeqiyegongtongkaolv，bijingmeiyigefazhanshangzaizhuanqiandetongshi，haiyaokaolvgeihoubeimenliuxiayixiedongxi。

開發商業街必須考慮的內容

商業街要取得成功，開發商必須把握好以下幾點：

01 | 確定贏利模式在哪裏

商業與住宅、寫(xie)字(zi)樓(lou)最(zui)大(da)的(de)不(bu)同(tong)在(zai)於(yu)銷(xiao)售(shou)的(de)難(nan)度(du)比(bi)較(jiao)大(da)
，住(zhu)宅(zhai)可(ke)以(yi)按(an)套(tao)銷(xiao)售(shou)
，寫(xie)字(zi)樓(lou)可(ke)以(yi)分(fen)割(ge)，但(dan)是(shi)大(da)型(xing)的(de)商(shang)業(ye)街(jie)是(shi)建(jian)築(zhu)的(de)綜(zong)合(he)體(ti)，必(bi)須(xu)有(you)主(zhu)力(li)店(dian)的(de)存(cun)在(zai)

，主(zhu)力(li)店(dian)小(xiao)則(ze)幾(ji)千(qian)平(ping)方(fang)米(mi)
，大(da)則(ze)四(si)、五萬平方米。

由於大型綜合百貨商場很少購買商業物業，如果進行內部分割出售，又會留下許多的後遺症
，如早期的萬通

、近期的西單時代廣場就是很好的例證。所以，開發商介入商業街的開發
，必須有強大的資金作為保證
，以期獲得長期的回報。

02 | 專業的建築規劃和市場顧問支持

現(xian)代(dai)商(shang)業(ye)街(jie)與(yu)過(guo)去(qu)傳(chuan)統(tong)商(shang)業(ye)街(jie)的(de)經(jing)營(ying)內(nei)容(rong)完(wan)全(quan)不(bu)同(tong)，其(qi)經(jing)營(ying)業(ye)態(tai)和(he)服(fu)務(wu)業(ye)種(zhong)多(duo)達(da)幾(ji)十(shi)種(zhong)，因(yin)此(ci)，在(zai)做(zuo)好(hao)前(qian)期(qi)設(she)計(ji)和(he)規(gui)劃(hua)的(de)基(ji)礎(chu)上(shang)，必(bi)須(xu)考(kao)慮(lv)各(ge)種(zhong)業(ye)態(tai)和(he)業(ye)種(zhong)對(dui)建(jian)築(zhu)的(de)基(ji)本(ben)要(yao)求(qiu)
，在(zai)做(zuo)好(hao)功(gong)能(neng)分(fen)區(qu)的(de)基(ji)礎(chu)上(shang)組(zu)合(he)和(he)設(she)計(ji)。

百貨店、綜合超市、專賣店等經營業態和餐飲、娛樂、體育、文wen化hua等deng幾ji十shi種zhong服fu務wu業ye種zhong對dui建jian築zhu要yao求qiu是shi完wan全quan不bu一yi樣yang的de，甚shen至zhi在zai某mou些xie方fang麵mian國guo家jia還hai沒mei有you設she計ji規gui範fan
，這zhe需xu要yao建jian築zhu設she計ji和he市shi場chang顧gu問wen公gong司si的de深shen度du介jie入ru。

03 | 提前組合主力店

現代商業街是商店聚集之地，尤其是在一些大城市的商業街，一條街上往往集中幾個大型百貨店，如果出現重複經營
、雷同定位的情況，就會影響整個商業街優勢的發揮
，動搖商業街內企業的自身生存。

如美國底特律的奧克蘭購物中心，內有3個百貨商場，麵積都在萬米左右，建森柏尼百貨店以床上用品
、燈具
、廚房用品、玻璃器皿為主

；哈森百貨卻突出化妝品，以將近1/3的麵積經營世界名牌化妝品，同時突出男人服裝
；而西爾斯百貨店是以女裝、兒童服裝、電器和五金為特色。商家錯位經營
，各有特色，優勢互補
，都獲得了自己的生存空間。

商業街業態的選擇和組合

目mu前qian
，不bu論lun是shi對dui那na些xie成cheng熟shu的de商shang業ye街jie
，還hai是shi對dui那na些xie正zheng在zai調tiao整zheng業ye態tai的de商shang業ye街jie，業ye態tai和he業ye種zhong的de組zu合he和he設she計ji都dou是shi非fei常chang頭tou痛tong的de話hua題ti，理li論lun界jie對dui此ci也ye沒mei有you定ding論lun，因yin為wei每mei一yi個ge國guo家jia

、城市經濟發展水平和消費能力的差異，決定了業態
、業種組合設計上不可能有可以套用的模式。

一些商業街研究的權威專家認為，在商業街上，專業店和專營店要占50%，餐飲占25%，綜合性商場占15%
，10%shizonghedeyuleye。danyijushishenme？shishishang，chengshiderenkou，xiaofeinenglihexiaofeishuiping，engeerxishu，chengshidefushenengli
，jiaotongdetongdaxingdenggezhongzhibiao

，meiyixiangzhibiaodouhuiyingxiangyetaiheyezhongdepeibibili。

當然
，商業街業態組合還是有規律可循的
，有些業態是必不可少的、必備的
，如：

01 | 百貨業

在大型商業街他是必須存在的業態，而且是商業街的主力店
，經曆了90年代末商場倒閉年洗禮的百貨
，目前也在進行新一輪的調整

，賣品牌
、賣時尚、賣服務是它們發展的方向。

02 | 專賣店和專營店

在(zai)綜(zong)合(he)性(xing)的(de)商(shang)業(ye)街(jie)，大(da)型(xing)專(zhuan)營(ying)店(dian)也(ye)是(shi)業(ye)態(tai)組(zu)合(he)中(zhong)重(zhong)點(dian)引(yin)進(jin)的(de)業(ye)態(tai)

，當(dang)初(chu)朝(chao)外(wai)海(hai)藍(lan)雲(yun)天(tian)商(shang)業(ye)寶(bao)地(di)，變(bian)成(cheng)許(xu)多(duo)大(da)商(shang)場(chang)的(de)滑(hua)鐵(tie)盧(lu)
，但(dan)為(wei)什(shen)麼(me)百(bai)腦(nao)彙(hui)能(neng)經(jing)營(ying)成(cheng)功(gong)，就(jiu)是(shi)借(jie)助(zhu)朝(chao)外(wai)商(shang)圈(quan)優(you)勢(shi)，錯(cuo)位(wei)經(jing)營(ying)的(de)結(jie)果(guo)。專(zhuan)賣(mai)店(dian)是(shi)商(shang)業(ye)街(jie)上(shang)永(yong)遠(yuan)的(de)風(feng)景(jing)，也(ye)是(shi)渲(xuan)染(ran)商(shang)業(ye)氣(qi)氛(fen)的(de)招(zhao)牌(pai)，但(dan)是(shi)她(ta)們(men)是(shi)商(shang)業(ye)街(jie)上(shang)永(yong)遠(yuan)的(de)附(fu)屬(shu)品(pin)，不(bu)具(ju)備(bei)聚(ju)客(ke)效(xiao)應(ying)。

03 | 餐飲業

你逛了整天的商業街，可能沒有購物，但是不可能沒有消費，如果有消費肯定是吃飯，餐飲在商業街的比例正在呈上升趨勢。

04 | 娛樂業

娛樂業目前正以迅猛的勢頭發展，特別是網吧
、量販式KTV、夢幻電影城等新型娛樂業種，成為商業街成功的重要砝碼。

xuanzehezuheyetaidefangfafeichangzhongyao，chulelaoshangyejiedegaizaozhuyaotongguozhengfudexingzhengshouduantiaojiewai，muqiandeshangyejieyunyingjibenshangshishichanghuaxingwei
，tongguojingjishouduantiaojie，ruchongfenliyongchengshidejichadizuqutiaozhengjingyingyetai。ciqian
，caizhengbuyibeijingweiliyanjiuchengshidizu，bachengquneidetudifenwei9類，不同的區域交不同的地皮稅。馬克思的級差地租理論認為
，城市的幾何中心應該讓給銀行家和商業家。來源商業地產v評論