田園綜合體項目如何策劃如何解決落地難？-對田園綜合體的三產融合就要進行完整的體係化考慮，且農業規劃要先行
，在接入文旅布局-田園綜合體定位策劃運營

在zai資zi本ben逐zhu利li中zhong，農nong業ye的de基ji礎chu性xing地di位wei如ru何he體ti現xian，農nong業ye在zai整zheng體ti產chan業ye布bu局ju中zhong如ru何he發fa展zhan，如ru何he做zuo好hao利li益yi平ping衡heng，讓rang農nong民min成cheng為wei真zhen正zheng主zhu體ti並bing由you此ci獲huo益yi，還hai存cun在zai挑tiao戰zhan。

土地難題

土tu地di問wen題ti一yi直zhi被bei認ren為wei是shi田tian園yuan綜zong合he體ti落luo地di的de難nan點dian之zhi一yi。按an照zhao要yao求qiu，農nong民min是shi田tian園yuan綜zong合he體ti的de主zhu體ti，且qie農nong業ye是shi產chan業ye鏈lian中zhong的de基ji礎chu性xing產chan業ye，在zai一yi二er三san產chan業ye的de互hu促cu融rong合he發fa展zhan形xing成cheng大da農nong業ye範fan疇chou。土tu地di的de有you效xiao足zu夠gou供gong給gei
，成cheng為wei田tian園yuan綜zong合he體ti建jian設she的de關guan鍵jian。

作為休閑農業或田園綜合體用地的門類存在多樣性，包括農民自有住宅、閑置宅基地；農村集體建設用地
；四荒地，荒山、荒溝、荒丘和荒灘
；城鄉建設用地增減掛鉤；對投資建設連片麵積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等。但也存在多條用地紅線：不得占用基本農田
、不得超越土地利用規劃、嚴禁隨意擴大設施農用地範圍。

有調查顯示，目前有些田園綜合體建設采取的規避辦法是：用設施農用地的名義直接進行餐飲住宿的建設
；以建設臨時生產用房名義進行修建
；建築采用架空結構，以滿足不破壞耕作層的要求；修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除；以建設溫室大棚的方式建餐廳； 用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。

來也股份創始人楊振之以上“擦邊球”方fang法fa存cun在zai較jiao大da不bu確que定ding性xing風feng險xian
，建jian議yi必bi要yao建jian築zhu設she施shi應ying通tong過guo立li項xiang審shen批pi
，申shen請qing建jian設she用yong地di。但dan這zhe一yi辦ban法fa實shi施shi起qi來lai相xiang對dui困kun難nan
，且qie拿na地di費fei用yong也ye相xiang對dui較jiao高gao。

目前，田園綜合體的主流土地獲取方式有四種：

1
、采用土地銀行的方式；

2、建立以土地股份為基礎的合作社；

3、農村閑置宅基地及廢棄園地的指標整理與農林複墾；

4、土地置換、租賃、入股聯營等。但這其中也有挑戰。可參考一例是，早在2008年
，成都在全國率先掛牌成立成都農村產權交易所，為農業項目發展提供土地保障，但多年過去，這一探索模式尚未取得良好成效。

政策方麵倒是呈利好趨勢。對農村新產業新業態發展，政府已予以了用地支持，並探索建立保障機製。

2018年的一號文件提出
，允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地采取入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閑旅遊養老等產業和農村三產融合發展；完善農業用地政策，積極支持農產品冷鏈、初加工
、休閑采摘
、倉儲等設施建設。

yeyouzhuanjiarenwei，hongguanzhengcelihaoxia，tianyuanzonghetidetudiyiranhaicunzainanti。zhebaokuowoguonongminhujunjingyingtudishao，duoweiyijiayihuxiaoguimojingying，xingchengjiaoweilingsandedikuai
，duitianyuanzonghetidamianjidetudiliyongxingchengzhiyue。yejiushishuo，tianyuanzonghetidedaliangyongdiyaohuodehenduonongmindexuke
，liyizhutizhongduoqiefuzaduoyanghua，duinongyenongcunfazhanxiangmujianshedejijixinggeyoubutong，yidanweidachengtongyiyijian，zhenggexiangmujianshejiangshoudaobuliyingxiang。

社會資本的挑戰

未來的鄉村價值需要重估
，其價值會有一個複合型、綜合型的提升。鄉村已不再是單一的農業生產載體
，它還要解決美麗鄉村的生態宜居問題
，為城市人和周邊人群的休閑度假
、養身康體等一係列的高潛力價值需求提供載體。這也促推更多的社會資本“上山下鄉”
，發力田園綜合體建設。

田園綜合體的業態模式為“農業+文旅+地產”，完善的田園綜合體是一個包含農林牧漁、加工、餐飲、旅遊等行業
，以農村用地為載體
，以功能複合化
、開發園區化
、主體多元化為特征
，融合“三生”功能的新型“三農”複合載體 。

社(she)會(hui)資(zi)本(ben)進(jin)入(ru)

，為(wei)鄉(xiang)村(cun)形(xing)態(tai)改(gai)變(bian)提(ti)供(gong)了(le)更(geng)多(duo)可(ke)能(neng)。旅(lv)遊(you)金(jin)融(rong)投(tou)資(zi)專(zhuan)家(jia)陳(chen)宇(yu)認(ren)為(wei)
，企(qi)業(ye)承(cheng)接(jie)農(nong)業(ye)，可(ke)以(yi)避(bi)免(mian)實(shi)力(li)弱(ruo)小(xiao)的(de)農(nong)戶(hu)的(de)短(duan)期(qi)導(dao)向(xiang)行(xing)為(wei)，可(ke)以(yi)做(zuo)中(zhong)長(chang)期(qi)產(chan)業(ye)規(gui)劃(hua)，以(yi)農(nong)業(ye)產(chan)業(ye)園(yuan)區(qu)發(fa)展(zhan)的(de)方(fang)法(fa)提(ti)升(sheng)農(nong)業(ye)產(chan)業(ye)，尤(you)其(qi)是(shi)發(fa)展(zhan)現(xian)代(dai)農(nong)業(ye)， 形成當地社會的基礎性產業。

tianyuanzonghetiyunyingtuanduidengrencaideqianque，shimuqiantianyuanzonghetijianshedeyigenanti，daozhiyixieguihuashejifangxiangzoupian，huonanyiluodi。zaitakanlai，zaiguihuashejijieduan
，zhenduitianyuanzonghetidesanchanronghejiuyaojinxingwanzhengdetixihuakaolv
，qienongyeguihuayaoxianxing，zaijieruwenlvbuju，zaishehuizibenjinruhou
，bixuyaotizhihuakaolvzhegewenti。

區別於現代農業園區和農業綜合體，田園綜合體的產業構成除了農貿科教等，還有文旅康養、地產、會展、環保等業態，其充分考慮主客共享
，不單追求經濟效益，更要求綜合效益。田園綜合體的三個核心是田園生產、田園生活和田園景觀。鮮明的品牌形象、便捷多樣的交通方式

、完善切實的主客共享、完善的遊樂活動體係

、特色化住宿餐飲體係、高績效循環的農業體係等，是田園綜合體的必備要素。

田園東方創始人兼CEO張誠曾表示

，“綜合體”理應是跨產業
、跨功能的綜合規劃，具體到項目當中就是多功能、多業態的綜合運營，這就要求項目的運營方能夠深入挖掘當地的各種資源

，推進農業產業與旅遊、教育、文化、康養等產業深度融合。

農民利益需保障

檢視田園綜合體成效的一個重要因素，在於農民利益保障幾何。不管在田園綜合體的概念還是落地實施中
，農業、農民都處於前置狀態，因為農民是田園綜合體的核心主體。

在陳宇提供的田園綜合體利益分配架構中，農民收益主要來自三方麵：以農村土地入股村集體公司和鄉村運營平台，定期分紅，或者出租土地獲取租金；成為企業員工獲取勞動報酬
；土地及地上附著物一次性補償。

企業或平台公司的收益同樣主要有三塊：實現完整業態後，通過產業經營獲取經營性收入；酒店、民宿社區等配套實現收益；周邊配套土地升值。

現在的田園綜合體更多是外來資本在做，所以具體的利益組織構建很關鍵。他表示，這個利益架構的搭建，應該是資本方、農nong民min和he政zheng府fu三san方fang來lai商shang量liang
，而er不bu能neng由you單dan一yi方fang來lai主zhu導dao。如ru果guo由you資zi本ben來lai主zhu導dao，農nong民min的de利li益yi就jiu很hen可ke能neng被bei侵qin占zhan。在zai田tian園yuan綜zong合he體ti建jian設she中zhong，現xian在zai還hai沒mei有you保bao護hu農nong民min利li益yi比bi較jiao好hao的de模mo式shi或huo模mo型xing。

政zheng府fu角jiao色se的de走zou向xiang就jiu變bian得de很hen關guan鍵jian。在zai田tian園yuan綜zong合he體ti建jian設she中zhong，政zheng府fu一yi般ban提ti供gong資zi金jin和he政zheng策ce支zhi持chi，但dan出chu於yu招zhao商shang引yin資zi等deng目mu的de，政zheng府fu選xuan擇ze與yu資zi本ben站zhan在zai一yi起qi，並bing非fei不bu可ke能neng。楊yang振zhen之zhi建jian議yi，政zheng府fu不bu應ying該gai作zuo為wei利li益yi相xiang關guan者zhe一yi方fang參can與yu進jin去qu

，而er更geng應ying該gai是shi利li益yi協xie調tiao方fang或huo平ping衡heng者zhe，更geng多duo站zhan在zai弱ruo勢shi一yi方fang，也ye就jiu是shi農nong民min一yi方fang，保bao護hu原yuan住zhu民min的de利li益yi，並bing考kao慮lv如ru何he保bao持chi三san農nong問wen題ti的de均jun衡heng發fa展zhan。

另ling有you業ye內nei人ren士shi認ren為wei
，當dang下xia一yi個ge矛mao盾dun點dian是shi，政zheng府fu出chu於yu招zhao商shang引yin資zi目mu的de，而er田tian園yuan綜zong合he體ti運yun營ying商shang並bing不bu具ju備bei足zu夠gou的de能neng力li

，如ru何he做zuo長chang產chan業ye鏈lian，提ti高gao延yan伸shen價jia值zhi

，農nong民min利li益yi如ru何he保bao障zhang等deng都dou是shi現xian實shi挑tiao戰zhan。來lai源yuan文wen旅lv吧ba