田園綜合體，該如何“變現”
？-田園綜合體開啟的農業變現新模式
，田園綜合體開啟的產業集群新模式
，田園綜合體開啟的鄉賢文化新模式-田園綜合體規劃定位策劃運營

自zi從cong田tian園yuan綜zong合he體ti這zhe個ge詞ci進jin入ru國guo家jia高gao層ceng文wen件jian以yi來lai，田tian園yuan綜zong合he體ti的de建jian設she浪lang潮chao正zheng在zai席xi卷juan大da江jiang南nan北bei。田tian園yuan綜zong合he體ti不bu僅jin成cheng為wei了le文wen旅lv資zi本ben的de寵chong兒er，也ye成cheng為wei了le中zhong產chan階jie級ji安an放fang鄉xiang愁chou的de載zai體ti。

在本質上，田園綜合體是在超級交通背景下鄉村社區發展起來的新範式，是舊鄉民、新鄉民、新鄉賢共同營造的現代田園理想。

田園綜合體以可持續、大體量的資金介入為基礎，重構了鄉村生產的業態結構、人力結構、成本結構和收益結構，激活了鄉村社會規劃、開發
、運營的綜合效益。

一、田園綜合體開啟的農業變現新模式  

田園綜合體是一種基於田園核心吸引物而構建起來的不同供應鏈的流量共享模式和價值相乘模式。

田園綜合體的不同區域有不同的盈利方式
，田園風光免費導流區不收費、體驗產品二次消費區主要依托文旅供應鏈盈利
、農事活動作業體驗區主要依托農業供應鏈盈利
、田園地產增值區主要依托地產供應鏈盈利、社區配套商業消費區主要依托配套金融、醫療、健康、教育
、商業供應鏈盈利。

田園綜合體實現了田園的三次變現，第一次變現是依托自然之力和科技之力實現田園農產品變現；第二次變現是依托自然之力和創意之力實現田園文化產品和田園旅遊產品變現，這一次變現不僅賺了錢，還形成了一個田園社群；第三次變現是依托田園社群建立起來的延伸產業變現。

案例：以美國Fresno農業旅遊區為例
，這裏的規劃設計采取了“綜合服務鎮+農業特色鎮+主題遊線”的立體架構，農業特色鎮和主題遊線主要是實現第一次變現和第二次變現，綜合服務鎮則實現了第二次變現和第三次變現。

二、田園綜合體開啟的產業集群新模式

田tian園yuan綜zong合he體ti的de內nei核he是shi鄉xiang土tu經jing濟ji邏luo輯ji，而er不bu是shi粗cu放fang式shi城cheng市shi化hua經jing濟ji邏luo輯ji。粗cu放fang式shi城cheng市shi化hua經jing濟ji邏luo輯ji追zhui求qiu的de產chan業ye之zhi間jian的de無wu底di線xian利li益yi
，集ji約yue式shi城cheng市shi化hua邏luo輯ji追zhui求qiu的de是shi“工業集群+休閑產業集群”的利益最大化，鄉土經濟邏輯追求的是“農業集群+休閑產業集群”的de利li益yi最zui大da化hua。所suo以yi，田tian園yuan綜zong合he體ti更geng加jia符fu合he中zhong國guo農nong耕geng社she會hui的de文wen化hua環huan境jing和he地di理li環huan境jing。對dui於yu中zhong國guo城cheng市shi化hua進jin程cheng來lai說shuo，田tian園yuan綜zong合he體ti樹shu立li了le逆ni城cheng市shi化hua的de成cheng功gong範fan式shi。

在zai很hen多duo農nong業ye生sheng產chan為wei主zhu的de地di區qu，由you於yu缺que乏fa產chan業ye鏈lian條tiao的de延yan伸shen
，農nong業ye往wang往wang不bu能neng給gei農nong民min帶dai來lai最zui大da利li益yi，甚shen至zhi有you些xie地di方fang的de農nong業ye賺zhuan不bu到dao錢qian。田tian園yuan綜zong合he體ti的de出chu現xian，能neng夠gou讓rang農nong業ye獲huo得de價jia值zhi延yan伸shen，能neng夠gou增zeng加jia農nong民min的de收shou入ru，能neng夠gou降jiang低di農nong村cun產chan業ye的de風feng險xian。還hai能neng夠gou形xing成cheng農nong村cun的de鄉xiang紳shen階jie層ceng。新xin鄉xiang紳shen階jie層ceng具ju有you促cu進jin一yi二er三san產chan業ye融rong合he發fa展zhan的de技ji術shu能neng力li

，為wei農nong村cun轉zhuan型xing提ti供gong智zhi力li支zhi持chi。

案例：以成都市都江堰市國家農業綜合開發田園綜合體為例
，該項目將通過田園綜合體建設，形成“農業集群+休閑產業集群”的格局

，實現一二三產業融合發展。農業集群主要有獼猴桃、水稻、蔬菜、油菜和規模化玫瑰種植。農業加工集群主要有獼猴桃商品化處理
、氣調保鮮、加工產業等。休閑產業集群主要有“拾光山丘”“玫瑰花溪穀”“小南海”等“農業+”特色項目。

三
、田園綜合體開啟的鄉賢文化新模式

田(tian)園(yuan)綜(zong)合(he)體(ti)寄(ji)托(tuo)著(zhe)城(cheng)裏(li)人(ren)的(de)鄉(xiang)土(tu)田(tian)園(yuan)夢(meng)
，卻(que)也(ye)寄(ji)托(tuo)著(zhe)鄉(xiang)村(cun)人(ren)的(de)城(cheng)市(shi)化(hua)夢(meng)想(xiang)，一(yi)群(qun)人(ren)想(xiang)要(yao)回(hui)歸(gui)田(tian)園(yuan)

，另(ling)一(yi)群(qun)人(ren)卻(que)想(xiang)要(yao)賺(zhuan)更(geng)多(duo)錢(qian)走(zou)向(xiang)城(cheng)市(shi)。尤(you)其(qi)是(shi)在(zai)很(hen)多(duo)落(luo)後(hou)貧(pin)困(kun)地(di)區(qu)搞(gao)田(tian)園(yuan)綜(zong)合(he)體(ti)，會(hui)深(shen)刻(ke)感(gan)受(shou)到(dao)當(dang)地(di)政(zheng)府(fu)和(he)當(dang)地(di)居(ju)民(min)在(zai)思(si)想(xiang)意(yi)識(shi)上(shang)的(de)局(ju)限(xian)性(xing)，一(yi)群(qun)懷(huai)著(zhe)田(tian)園(yuan)夢(meng)的(de)運(yun)營(ying)者(zhe)、遊客和新居民
，如何與另一群懷著城市夢的舊居民
、行(xing)政(zheng)管(guan)理(li)者(zhe)進(jin)行(xing)商(shang)務(wu)溝(gou)通(tong)和(he)利(li)益(yi)協(xie)調(tiao)？這(zhe)當(dang)中(zhong)需(xu)要(yao)很(hen)多(duo)現(xian)實(shi)的(de)溝(gou)通(tong)技(ji)巧(qiao)，也(ye)需(xu)要(yao)一(yi)個(ge)價(jia)值(zhi)觀(guan)上(shang)的(de)相(xiang)互(hu)妥(tuo)協(xie)和(he)磨(mo)合(he)。最(zui)終(zhong)才(cai)能(neng)形(xing)成(cheng)一(yi)個(ge)可(ke)持(chi)續(xu)的(de)共(gong)贏(ying)發(fa)展(zhan)模(mo)式(shi)。

tianyuanzonghetidejianshezhong，haimianlinzheyigewenhuazhongsudeguocheng，renheyigetianyuanzonghetidekaifashang
，suomianduidefengjingshitianyuanfengjing
，danshisuomianduidedangdijuminkenengshibeiyihuadezhongjianren（失去了鄉民原本的淳樸，失去了民俗文化的傳承


，在移動媒介的改造下
，變成了中間人，既不是純粹的鄉下人，也不是純粹的城裏人）。如何讓中間人重拾自己的民俗文化傳承？如何讓中間人重新找回田園心性？這是田園綜合體能夠具備靈魂的關鍵。

未(wei)來(lai)，中(zhong)產(chan)階(jie)級(ji)的(de)新(xin)田(tian)園(yuan)文(wen)化(hua)和(he)農(nong)民(min)的(de)舊(jiu)田(tian)園(yuan)文(wen)化(hua)之(zhi)間(jian)需(xu)要(yao)找(zhao)到(dao)一(yi)種(zhong)平(ping)衡(heng)機(ji)製(zhi)。這(zhe)種(zhong)平(ping)衡(heng)機(ji)製(zhi)的(de)建(jian)立(li)不(bu)依(yi)賴(lai)於(yu)管(guan)理(li)運(yun)營(ying)者(zhe)，也(ye)不(bu)依(yi)賴(lai)於(yu)任(ren)何(he)商(shang)業(ye)模(mo)式(shi)，而(er)是(shi)依(yi)賴(lai)於(yu)一(yi)種(zhong)自(zi)由(you)和(he)諧(xie)的(de)文(wen)化(hua)開(kai)放(fang)機(ji)製(zhi)。未(wei)來(lai)
，基(ji)於(yu)田(tian)園(yuan)綜(zong)合(he)體(ti)，一(yi)定(ding)會(hui)生(sheng)成(cheng)一(yi)種(zhong)全(quan)新(xin)的(de)鄉(xiang)賢(xian)文(wen)化(hua)形(xing)態(tai)。

案例：haishiyichengdoushidoujiangyanshiguojianongyezonghekaifatianyuanzonghetiweili，gaixiangmuzaikaifaguochengzhong
，jianchibachanyefazhanhenongminzengshoujieheqilai，bunengrangnongminzengshoudexiangmujiujianjuebuzuo。zaimeiguihuaxiguxiangmuzhong，jianchibanongmindouzhaopinweiyuangong，bingqiegongsiweinongmindeshourujinxingbaodi。zhexiezuofadouquebaoleyuanzhujuminyukaifazhezhijiandehexiexiangchu
，tongshiyeweijinyibudewenhuarentongdaxialejichu。

四、田園綜合體開啟城鄉融合發展新模式

從宏觀視角來看，全中國的田園綜合體如果都建設運營到了成熟階段之後
，那麼
，將形成一個田園綜合體的巨大經濟網、地理網、智zhi能neng網wang和he文wen化hua網wang，每mei一yi個ge田tian園yuan綜zong合he體ti都dou是shi一yi個ge節jie點dian，一yi個ge個ge節jie點dian聯lian係xi起qi來lai，就jiu是shi一yi個ge區qu域yu性xing的de田tian園yuan綜zong合he體ti集ji群qun
，區qu域yu田tian園yuan綜zong合he體ti集ji群qun與yu區qu域yu城cheng市shi群qun連lian接jie起qi來lai，就jiu形xing成cheng了le區qu域yu性xing的de城cheng鄉xiang競jing爭zheng力li。區qu域yu性xing的de競jing爭zheng力li再zai疊die加jia起qi來lai，就jiu是shi整zheng個ge國guo家jia的de競jing爭zheng力li。在zai這zhe個ge意yi義yi上shang，許xu多duo點dian狀zhuang的de田tian園yuan綜zong合he體ti構gou建jian起qi來lai的de巨ju大da經jing濟ji網wang、地理網、zhinengwanghewenhuawangshikeyigaibianyigeguojiamingyunde。erqie，quyutianyuanzonghetijiqunhequyuchengshiqundaibiaozheliangzhongbutongdechanyejiqunmoshihewenhuajiqunmoshi
，liangzhongmoshizhijiankeyixingchengyizhongpingheng，youliyuzhenggehongguanjingjideneibuxietiao。

dangran
，suirantianyuanzonghetixingchenglexindefazhanmoshi
，danshi，zaigaotianyuanzonghetijianshedeshihou，haiyaojutijinxingxiaomoshidechuangxin
，bunengzhaobanmoshi。renheyizhongmoshidoushitigongyigezuobiao，erzaizuobiaozhinei


，haixuyaogenjushijiqingkuangjinxingjutidingwei。youqishizaitianyuanzonghetijianchengzhihou
，haixuyaogenjuyunyingqingkuangjinxinggengduoweixiaodechuangxin，cainengrangtianyuanzonghetihuodekechixufazhandenengliang。

五、基礎+資源點——鄉村旅遊資源和土地

鄉村旅遊資源(泛鄉村旅遊資源包含了人工打造的鄉村旅遊資源)，決定了項目地鄉村旅遊產品開發的核心導向。土地資源決定了田園綜合體的規模，影響著鄉村旅遊產品的配比結構。

根據“島式圈層”田園綜合體的開發模式，鄉村旅遊資源和鄉村土地為最外圍圈層，通過運用合理的綜合開發手段，以農業深層次開發(如循環農業、創意農業、生態農業)和農業規模化發展為主
，輔以農產品加工銷售、科研、教育
、醫療、培訓等其它產業，並形成產業間的聯動。

此外，項目地在發展農業的同時
，還可以發展以當地農作物為主的創意農業
，並適時開展農業觀光、體驗、休閑、度假等鄉村旅遊項目。

六、主導/脈絡+吸引點——鄉村旅遊休閑

鄉村旅遊休閑功能是田園綜合體開發的主導，在其主導下
，合理的開發與之相適應的不同類型、不同層次
、不同規模的鄉村旅遊產品，使其成為整個田園綜合體的重要吸引點，撬動鄉村旅遊市場。

同時，各個鄉村旅遊休閑項目之間通過有機組合而成若幹條旅遊線將扮演重要連接線的角色，串聯起田園綜合體的各個圈層。

鄉村旅遊休閑項目可融合鄉村觀光、遊樂
、休閑
、運動、體驗
、度假、會議、養老、居住等多種旅遊功能，打造特有的“田園綜合旅遊休閑”
，如開設休閑垂釣
、農場動物園、采摘、農事體驗等鄉村旅遊項目。

在具體開發中，可根據各自地脈
、文脈等具體情況，側重打造其中某一項或幾項功能
，形成各具特色的鄉村旅遊休閑項目，從而帶動整個區域的發展。