文旅小鎮項目中的商業定位要點-文旅小鎮如何避免市場定位同質化、民俗曆史概念化
、經營資源碎片化、場館打造靜態化
、場景體驗表象化-商業地產投資管理

核心提示

目前市場上的旅遊小鎮大致分為兩類
，一類是原有古村、古鎮延伸發展而來的旅遊小鎮，一類是借助旅遊資源、交通優勢等新建的旅遊小鎮。而一個文旅小鎮如何才能實現其成功落地呢
？前期精準的整體定位及核心的商業業態定位必不可少。

文旅小鎮是未來特色小鎮發展的最主要形式
，已經處在快速發育

、高速擴張和優化升級階段。

當前，文旅小鎮的發展應注意規避五個方麵的問題
，即市場定位同質化、民俗曆史概念化、經營資源碎片化、場館打造靜態化、場景體驗表象化，同時應強化互聯網化、體驗化、IP化、娛樂化等新時代元素的融合，推動文旅小鎮的創新升級。

政治、經濟、文化
、產業的不同訴求導致了文旅小鎮的大發展。

《國家新型城鎮化規劃》提出限製大城市人口規模
，加快發展中小城市
，發展旅遊業是小鎮實現跨越式發展的一條重要途徑。

特(te)別(bie)是(shi)中(zhong)國(guo)老(lao)百(bai)姓(xing)生(sheng)活(huo)水(shui)平(ping)的(de)提(ti)高(gao)，旅(lv)遊(you)市(shi)場(chang)的(de)蓬(peng)勃(bo)發(fa)展(zhan)，文(wen)旅(lv)小(xiao)鎮(zhen)成(cheng)為(wei)市(shi)場(chang)歡(huan)迎(ying)的(de)重(zhong)要(yao)的(de)一(yi)個(ge)旅(lv)遊(you)產(chan)品(pin)，流(liu)動(dong)性(xing)充(chong)裕(yu)的(de)資(zi)本(ben)市(shi)場(chang)，更(geng)是(shi)為(wei)旅(lv)遊(you)小(xiao)鎮(zhen)點(dian)上(shang)了(le)一(yi)把(ba)火(huo)，地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)
、房產商、旅遊等各路資本紛紛衝進這個領域。以上是文旅小鎮成為市場熱點的重要因素。

目前市場上的旅遊小鎮大致分為兩類
，一類是原有古村、古鎮延伸發展而來的旅遊小鎮，一類是借助旅遊資源、交通優勢等新建的旅遊小鎮。不論是第一類還是第二類，在麵臨日新月異的市場環境下，都需要不斷進行更新、提升以保持其持續的市場生命力和社會價值。

文旅小鎮商業業態定位的八大注意事項

1、文旅小鎮業態調整改造的背後是深刻的社會變革。

古鎮、古村在中國新興城鎮化浪潮的推動下，迎來了一波巨大的變革。

不僅僅是傳統建築空間、商業業態的變革，更是其內在的生活方式、消費方式的變革、乃至傳統文化基因潛移默化的質變。

如果隻是僅僅就業態而業態
，那注定這個小鎮的商業是膚淺的，並可能造成業態定位的偏離。

2、遊客需求層次的提升，需要文旅業態同步提升。

近20來年旅遊的大發展，已經從原有的觀光旅遊逐步向休閑和度假遊轉型，但轉型期觀光、休閑和度假不同需求的旅遊形態將會在一段時間內存在
，並且不同區域的文旅小鎮項目會在旅遊需求層麵方麵的側重點還會不同。

不(bu)同(tong)的(de)旅(lv)遊(you)需(xu)求(qiu)層(ceng)次(ci)所(suo)對(dui)應(ying)服(fu)務(wu)的(de)旅(lv)遊(you)業(ye)態(tai)是(shi)不(bu)同(tong)的(de)
，在(zai)此(ci)背(bei)景(jing)下(xia)，不(bu)僅(jin)原(yuan)來(lai)很(hen)著(zhu)名(ming)的(de)古(gu)鎮(zhen)古(gu)村(cun)業(ye)態(tai)需(xu)要(yao)進(jin)行(xing)提(ti)升(sheng)
，改(gai)造(zao)，一(yi)些(xie)新(xin)邁(mai)入(ru)開(kai)發(fa)的(de)小(xiao)鎮(zhen)項(xiang)目(mu)也(ye)將(jiang)更(geng)加(jia)複(fu)雜(za)。

3
、移動社會、智慧社會的到來帶來文旅業態的改變。

移動互聯網時代，已經打破了城市辦公人員固定辦公的工作形態和地域界限，可以隨時隨地辦公與他人開展工作合作。

旅遊小鎮因為其濃厚的文化環境和優美的自然環境
，可以引來很多大城市的人群前來創業辦公
、邊度假邊辦公。

zhexiehuicushiduizhuxiuyijixiuxianyuleyetaixuqiudetisheng
，eryidongshidaiwangluogouwudefangbian
，yehuizaochengduidantiaolingshouyetaixuqiudejianshao

，duitiyanxinglingshouyetaidezengjia。

4、旅遊業態和城鎮化業態的融合。

旅遊小鎮配套設施無論是從種類還是數量，都高於普通小城鎮的標準
，因此服務設施指標的選取不能完全按照《鎮規劃標準》確定，要綜合考慮常住人口和流動人口（包括旅遊人口及因旅遊發展吸納的外來就業人口等），進行科學的計算。

旅遊小鎮生態為基，小鎮旅遊人口的確定要充分考慮到小鎮的生態承載能力
，旅遊設施的配置科學合理
，適當留有餘量，杜絕浪費。

並(bing)且(qie)從(cong)實(shi)際(ji)的(de)眾(zhong)多(duo)案(an)例(li)來(lai)看(kan)，文(wen)旅(lv)商(shang)業(ye)業(ye)態(tai)的(de)麵(mian)積(ji)不(bu)宜(yi)過(guo)大(da)

，要(yao)根(gen)據(ju)遊(you)客(ke)量(liang)的(de)消(xiao)費(fei)結(jie)構(gou)進(jin)行(xing)縝(zhen)密(mi)核(he)算(suan)，才(cai)比(bi)較(jiao)合(he)理(li)的(de)結(jie)果(guo)，目(mu)前(qian)存(cun)在(zai)的(de)一(yi)個(ge)普(pu)遍(bian)問(wen)題(ti)是(shi)小(xiao)鎮(zhen)業(ye)態(tai)麵(mian)積(ji)往(wang)往(wang)過(guo)大(da)，其(qi)後(hou)果(guo)就(jiu)是(shi)在(zai)運(yun)營(ying)中(zhong)產(chan)生(sheng)很(hen)多(duo)空(kong)鋪(pu)，死(si)鋪(pu)。

5

、傳統旅遊六大要素的提升。

長期以來
，旅遊業已經形成了基於旅遊服務的“吃、住

、行、遊、娛、購”六大要素

，文旅小鎮的商業業態也基本是按照這幾個方麵進行構建的。

但是隨著旅遊市場的變化，一些創新的業態開始呈現，或者說需要對原來的六大要素進行重新創新性認識和闡釋。

比如從原來簡單的吃飽、睡著，購物等變成對當地美食文化、居住文化、當地手作文化的深度體驗。這對業態定位的麵積
、量級等都會產生重要的改變。

6、文旅小鎮的商業是文化風景。

未來的文旅小鎮的商業設施除了承擔基本的吃飯、購物、住宿功能，還承擔文化展示、文化體驗、互動交流、遊覽體驗等複合的功能。

meiyigedianpu
，doushiyigefengjingdian，meiyigedianpudoushiwenhuatiyandian
，chunsuideshangyegongnenghuiruohua，lvyoujiazhihewenhuajiazhizhubutuxian，rangyoukezaixianguangzhongchanshengxiaofeiyuwang
，zaihuanlezhongchanshengxiaofeixingwei，zheshigenggaoyigecengcidewenlvshangyeyetai。dangran
，zhexiehuiduiqianqizhaoshang、商戶的引進培育
、商業的運營要求很高。

7
、文旅小鎮的商業業態招商需要具有“個性”的商戶。

文旅小鎮的商業招商對象不是普通的商戶，甚至不是連鎖的商戶。

除了立足本地化之外，還要招一些對吃
、住、購、娛、文等有特殊研究和追求的“發燒友”。

特別是有文化情懷的發燒友，最好是在某一行業有一定影響力，比如可以讓一些文化人過來開茶館、開特色客棧
，讓著名的烹飪師傅過來經營文化餐館等等。

特色化招商、不走尋常路的招商這就是未來文旅小鎮的招商趨勢之一，也是考驗一個文旅商運營服務商服務能力的重要標準。

8、文旅小鎮的商業業態需要考慮旅遊淡旺季、周末與工作日等特性。

旅遊商業的一大特點是經營的季節性，即有明顯的淡旺季之分。

季節性是大多數旅遊地的典型特征，旺季欣欣向榮，淡季門可羅雀。

中國大部分景區，冬季的幾個月

，幾乎無遊客來訪，商鋪開業率不足50%。這就要求旅遊產品的設置和後期運營盡量延長旅遊旺季，並設置可行的四季旅遊產品和旅遊服務。

還有一個顯著的問題是周末人氣很旺
，周一到周四人氣不濟，怎麼辦？

這(zhe)些(xie)問(wen)題(ti)都(dou)需(xu)要(yao)從(cong)業(ye)態(tai)規(gui)劃(hua)定(ding)位(wei)就(jiu)開(kai)始(shi)研(yan)究(jiu)設(she)置(zhi)能(neng)夠(gou)吸(xi)引(yin)遊(you)客(ke)淡(dan)季(ji)旅(lv)遊(you)的(de)旅(lv)遊(you)產(chan)品(pin)和(he)旅(lv)遊(you)服(fu)務(wu)，並(bing)且(qie)在(zai)商(shang)業(ye)業(ye)態(tai)中(zhong)如(ru)何(he)呈(cheng)現(xian)落(luo)地(di)
，這(zhe)樣(yang)就(jiu)把(ba)商(shang)業(ye)業(ye)態(tai)——旅遊產品體係——旅遊淡旺季一條線的進行整體解決。

文旅小鎮正處於融合
、跨界與共享的新發展時期。

文旅小鎮及文旅商業業態的規劃定位是一個複合型的
，係統性的工作，也是很有意思的事情。涵蓋旅遊、文化

、商業、地產
，涉及到旅遊產品
、旅遊線路、旅遊活動，包括美食
、酒店
、民俗
、活動等豐富內容。

文旅小鎮正在迎來生產、生活
、生態的“三生融合”，標配產業、文化、旅遊的“三位一體”，以及一二三產業聯動的“三產聯動”，最終形成IP(形象
、背景、故事)
、場景

、體驗的“三體融合”
，不斷滿足客戶對美好生活的不斷追求。來源CCTV中國特色小城鎮發展計劃