購物中心如何定位-購物中心的運營有哪些關鍵？-去同質化的同時如何凸顯自身特色是成功的關鍵之一-產業商業規劃定位策劃運營
很多時候，國內的購物中心總在進行著數不清的跟風“洋務運動”，但往往什麼都想嚐試，效果卻不見得好。其實，做好一座購物中心，首先需要做的是最基礎的部分——規劃好自己。有時不一定要玩出千般花樣，隻需做好最基礎的“七步”即可事半功倍，所謂重劍無鋒便是此理。並且，這些步驟少一步都會對購物中心的未來運營產生巨大影響。
第一步 “看得見”：做好商業展示麵
zhuyaoshibaozhengwaibukandejianxiangmu，tixianzhanshixing，zaidikuaishenmeweizhi，buzhishenmewuyegongneng，yongzaizonghetilimiandewuyepaibu，xiangwandajiushiqiangxingyaoqiushangyezhanshimianbudiyu200米。而在“看得見”中需要考慮以下三個問題：
看得見：
土地價值評估；
土地價值評估案例。
看什麼：
形象展示麵放什麼；
給消費者什麼樣的形象；
放的業態和品牌要求、選址要求。
客戶怎麼來：
還需要讓客戶看到以後有感覺，看到什麼很關鍵，這直接決定項目定位、檔次、形象和主題，看什麼讓客戶產生聯想，並吸引客戶進店消費。
第二步“進得來”：做好外部交通銜接
進得來包括交通組合方式、構成比例，“進得來”本質是回答項目的外部交通銜接方式、如何順利搭接外部交通，不同等級購物中心的交通方式需差異化對待。
要點1：分析項目四至的道路等級，現狀與未來的道路等級，道路等級決定項目定位等級和輻射範圍，等級越高，道路要求越高。
要點2：提ti前qian評ping估gu消xiao費fei者zhe的de消xiao費fei方fang式shi與yu比bi例li，區qu別bie交jiao通tong設she計ji導dao向xiang，私si家jia車che？公gong交jiao車che？地di鐵tie？步bu行xing？不bu同tong類lei型xing的de購gou物wu中zhong心xin交jiao通tong組zu合he方fang式shi完wan全quan不bu同tong，城cheng市shi級ji與yu社she區qu級ji完wan全quan不bu同tong。
要點3：對未來交通擁堵點的判斷及建成後的預判。
要點4：交通出入口考慮擁堵點、便捷性、安全性及相互幹擾等問題。
要點5：進得來還得出的去，即項目的安全性，保證出車庫不遇到事故。
第三步“停得下”：做足停車位/停車動線
項目車位配置多少才算夠用，滿足最大負荷運轉的80%停車位需求即可，停車數量在地塊允許的條件下，與項目區位屬性、公共交通、地鐵直接相關。
要點1：不同等級、不同類型的購物中心對停車位的需求完全不一樣；城市級/區域級/社區級/家庭型/年輕時尚型.....對車位的要求完全不一樣。
要點2：注意綜合體內部停車位指標的共享和協調。
要點3：停車位的數量關係到地下車庫層數，最直接影響成本和負一層利用。
要點4：注意不同物業類型在停車位方麵的分區和共享，方便後期管理。
要點5：優化停車動線，停車位劃割，包括出入口，提高車位使用效率。
第四步“流得動”：內部人流動線設計
關鍵要素1——出入口：如人的臉麵和嘴巴，出入口設計不合理，人流導入會受影響，但必須區別對待形象入口和人流入口。
關鍵要素2——中庭設計：中庭如人的心髒，人流進入以後在中庭聚集再通過連接中庭的通道，所以中庭的位置、形式、個數、方式很重要。
關鍵要素3——水平動線：水平動線結合中庭設計，使同平麵上的各店鋪的空間上得到充分展示，使消費者能輕鬆看見商店內的展示細部。
關鍵要素4——垂直動線：從平麵的流線上多出一條向上一層的路，無論是自動扶梯、垂(chui)直(zhi)電(dian)梯(ti)，還(hai)是(shi)樓(lou)梯(ti)，都(dou)等(deng)於(yu)在(zai)平(ping)麵(mian)流(liu)線(xian)上(shang)加(jia)了(le)支(zhi)路(lu)，分(fen)流(liu)了(le)人(ren)群(qun)，由(you)於(yu)一(yi)層(ceng)的(de)人(ren)群(qun)基(ji)本(ben)是(shi)有(you)保(bao)障(zhang)的(de)，所(suo)以(yi)流(liu)線(xian)的(de)作(zuo)用(yong)就(jiu)是(shi)盡(jin)量(liang)把(ba)人(ren)往(wang)高(gao)處(chu)拉(la)。從(cong)而(er)誘(you)使(shi)購(gou)物(wu)者(zhe)離(li)開(kai)低(di)樓(lou)層(ceng)前(qian)往(wang)另(ling)一(yi)個(ge)樓(lou)層(ceng)購(gou)物(wu)，這(zhe)在(zai)設(she)計(ji)上(shang)是(shi)樓(lou)層(ceng)垂(chui)直(zhi)動(dong)線(xian)要(yao)解(jie)決(jue)的(de)問(wen)題(ti)，高(gao)層(ceng)人(ren)氣(qi)決(jue)定(ding)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)成(cheng)敗(bai)。
關鍵要素5——跨層動線：超過6層的購物中心，消費者已經很難一層一層的走到頂層，有跨層電梯來引導消費者向下流動，類似於瀑布往下。
第五步“逛得爽”：設計主題層及主題區
主要是為了保證目標消費者迅速找到目標樓層，同時逛的時候有品牌豐富度，主次搭配；深、麵寬、硬件設計完全不一樣，如兒童、電影院、百貨、溜冰場。
關鍵要點——主題區：圍繞各層的主力店，設計以主力店為核心的業態，方便業態互動，要注意後期鋪位劃割、招商。
第六步“切得好”：鋪位劃割及組合
主要是為了保證購物中心資源占有與租金貢獻匹配，最大化臨街鋪位，采用切小合大原則。
關鍵要點1——先業態再鋪位：以業態確定鋪位的資源劃分。
關鍵要點2——先主後次：先搞定主力店的鋪位要求，再圍繞主力店切分散鋪
關鍵要點3——能用則用：充分利用公共設施，如衛生間、過道、樓梯等人流。
關鍵要點4——能省則省：減少公共通道、輔助設施對通道資源的占用。
第七步“撐得住”：輔助設施和電梯設備
看輔助設施和機電設備能否支撐購物中心的正常運營。
關鍵要點1——衛生間配置：不同主題/級別的購物中心對衛生間配置不同。
關鍵要點2——補貨通道：中高檔的購物中心的補貨通道設計。
關鍵要點3——電梯等機電設備：看機電設備能否支撐項目運營。來源商業大講堂
