從金融+dichanzibenshichangdejiaodukanzhaoshangheyunying
，shichubupinggushangyedichanxiangmujiazhizuizhiguandefangfazhiyi。shangyedichandezhaoshangheyunying
，xuyaocongyancedingweikaishibakong，yancedingweishifouchenggong，zhijieguanxidaoshangyedichanwuyejichuzichanjiazhi
，yejiaodicengzichandejiazhi。

在項目初期，是否預埋了盈利模式，將成為判斷物業基礎資產價值高低的所在。物業基礎資產指的是衍生金融工具，如互換、交易所依賴的計算的實物資產
，這個實物資產的價值高低直接關係在ABS、 CMBS或者REITs的(de)估(gu)值(zhi)和(he)發(fa)行(xing)。招(zhao)商(shang)運(yun)營(ying)好(hao)的(de)商(shang)場(chang)，其(qi)物(wu)業(ye)這(zhe)個(ge)基(ji)礎(chu)資(zi)產(chan)價(jia)值(zhi)就(jiu)高(gao)。之(zhi)所(suo)以(yi)用(yong)商(shang)場(chang)來(lai)代(dai)表(biao)來(lai)舉(ju)例(li)，分(fen)析(xi)梳(shu)理(li)基(ji)礎(chu)資(zi)產(chan)，那(na)是(shi)因(yin)為(wei)商(shang)場(chang)相(xiang)對(dui)於(yu)寫(xie)字(zi)樓(lou)和(he)酒(jiu)店(dian)，要(yao)更(geng)複(fu)雜(za)一(yi)些(xie)。

商場的複雜具體體現在以下三個方麵：

第一個方麵是所擁有的顧客不同。在商場裏可以說是各色人等、不設門檻
、bushejiexiandoushikeyijinlaide

，nihennanjujuemouyixierenjinlai，danshixiezilouhejiudianxiangduilaijiangshiyouyidingdemenkande

，birushuo，xieziloudezulinhuizhanjumouyigedanyuan
，moujigeloucengyoumenjinyouka，jiudianyeshiyiyang，jiudianyaobanliruzhu
，suoyi，youyugukedebutong
，shangchangdeyewujiugengjiadefuza。

第(di)二(er)個(ge)方(fang)麵(mian)是(shi)貢(gong)獻(xian)的(de)商(shang)品(pin)和(he)服(fu)務(wu)也(ye)是(shi)不(bu)同(tong)的(de)。在(zai)商(shang)場(chang)裏(li)我(wo)們(men)有(you)上(shang)萬(wan)種(zhong)的(de)商(shang)品(pin)，有(you)各(ge)種(zhong)的(de)業(ye)態(tai)，有(you)零(ling)售(shou)，有(you)餐(can)飲(yin)，有(you)體(ti)驗(yan)，有(you)兒(er)童(tong)甚(shen)至(zhi)還(hai)有(you)醫(yi)療(liao)項(xiang)目(mu)，貢(gong)獻(xian)的(de)各(ge)種(zhong)商(shang)品(pin)和(he)服(fu)務(wu)是(shi)非(fei)常(chang)多(duo)的(de)，但(dan)是(shi)寫(xie)字(zi)樓(lou)和(he)酒(jiu)店(dian)的(de)物(wu)業(ye)所(suo)能(neng)夠(gou)接(jie)受(shou)的(de)或(huo)者(zhe)能(neng)夠(gou)體(ti)現(xian)的(de)商(shang)品(pin)和(he)服(fu)務(wu)是(shi)遠(yuan)遠(yuan)少(shao)於(yu)商(shang)場(chang)的(de)，從(cong)這(zhe)個(ge)角(jiao)度(du)來(lai)講(jiang)，也(ye)是(shi)商(shang)場(chang)作(zuo)為(wei)複(fu)雜(za)。

第(di)三(san)個(ge)方(fang)麵(mian)就(jiu)是(shi)空(kong)間(jian)不(bu)同(tong)。在(zai)商(shang)場(chang)裏(li)除(chu)了(le)工(gong)作(zuo)人(ren)員(yuan)專(zhuan)用(yong)的(de)空(kong)間(jian)
，幾(ji)乎(hu)是(shi)不(bu)設(she)門(men)檻(kan)
，所(suo)以(yi)這(zhe)些(xie)空(kong)間(jian)都(dou)能(neng)夠(gou)和(he)顧(gu)客(ke)來(lai)見(jian)麵(mian)，但(dan)是(shi)寫(xie)字(zi)樓(lou)和(he)酒(jiu)店(dian)大(da)部(bu)分(fen)的(de)時(shi)間(jian)是(shi)屬(shu)於(yu)專(zhuan)屬(shu)的(de)租(zu)賃(lin)，是(shi)辦(ban)理(li)的(de)入(ru)住(zhu)，所(suo)以(yi)它(ta)隻(zhi)能(neng)在(zai)指(zhi)定(ding)的(de)區(qu)域(yu)裏(li)活(huo)動(dong)。當(dang)我(wo)們(men)在(zai)考(kao)察(cha)基(ji)礎(chu)資(zi)產(chan)的(de)時(shi)候(hou)，它(ta)們(men)的(de)作(zuo)用(yong)不(bu)同(tong)
，複(fu)雜(za)程(cheng)度(du)也(ye)不(bu)同(tong)。另(ling)外(wai)一(yi)個(ge)，選(xuan)擇(ze)以(yi)商(shang)場(chang)為(wei)基(ji)礎(chu)來(lai)解(jie)釋(shi)
，也(ye)是(shi)希(xi)望(wang)廣(guang)大(da)的(de)金(jin)融(rong)、地產人士在今後的商業地產金融證券化方麵能夠一兵多用，一專多能，由繁入易。

商業地產項目怎樣定位？

一
、項目選址定位合理

在zai項xiang目mu開kai發fa前qian期qi，需xu要yao通tong過guo專zhuan業ye的de市shi場chang調tiao查zha等deng手shou段duan來lai為wei項xiang目mu選xuan址zhi，並bing依yi據ju選xuan址zhi對dui商shang業ye地di產chan項xiang目mu進jin行xing準zhun確que的de定ding位wei。選xuan址zhi定ding位wei的de一yi大da原yuan則ze就jiu是shi必bi須xu具ju有you可ke行xing性xing
，需xu要yao注zhu意yi以yi下xia三san點dian問wen題ti：

1、相關法律法規和地方政策的可行性

選(xuan)址(zhi)定(ding)位(wei)過(guo)程(cheng)中(zhong)必(bi)須(xu)要(yao)首(shou)先(xian)考(kao)慮(lv)當(dang)地(di)對(dui)於(yu)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)相(xiang)關(guan)法(fa)規(gui)政(zheng)策(ce)，對(dui)規(gui)模(mo)和(he)功(gong)能(neng)有(you)哪(na)些(xie)約(yue)束(shu)限(xian)製(zhi)條(tiao)件(jian)，是(shi)否(fou)符(fu)合(he)當(dang)地(di)城(cheng)市(shi)建(jian)設(she)的(de)中(zhong)長(chang)期(qi)發(fa)展(zhan)方(fang)向(xiang)。避(bi)免(mian)因(yin)為(wei)不(bu)了(le)解(jie)所(suo)在(zai)地(di)放(fang)法(fa)律(lv)法(fa)規(gui)而(er)導(dao)致(zhi)項(xiang)目(mu)不(bu)能(neng)順(shun)利(li)進(jin)行(xing)。

2、資源配置的可行性

如若在定位環節缺少對當地商業資源和消費對象的準確認識
，很可能導致項目建成後無法順利運營。

3
、開發商實力的可行性

zheyidianbaokuokaifashangdezijinshilihexiangmuyunzuonengli。kaifashangmenxuyaoduizishenhuoduihezuofangyouqingxiderenshi
，lejiezishennenglidechangduanban，heliguihuazijin。

二
、項目規模合理

對dui商shang業ye地di產chan項xiang目mu來lai說shuo
，規gui模mo並bing不bu是shi越yue大da越yue好hao。具ju體ti還hai是shi要yao根gen據ju選xuan址zhi商shang圈quan的de周zhou邊bian購gou買mai力li及ji基ji礎chu設she施shi來lai選xuan定ding項xiang目mu的de規gui模mo。對dui規gui模mo的de考kao慮lv上shang，主zhu要yao包bao括kuo選xuan址zhi地di的de人ren口kou、生活水平、消費能力、消費習慣
、商業環境
、產業結構等內部和外部市場的現狀情況及未來的發展規劃，需要在調查和分析後再確定商業項目的規模。

畢竟
，雖然開發商們對項目、規模
、產品、服務、營ying銷xiao的de選xuan擇ze有you很hen多duo，但dan如ru果guo對dui消xiao費fei者zhe沒mei有you針zhen對dui性xing的de定ding位wei方fang案an
，很hen可ke能neng導dao致zhi建jian成cheng的de項xiang目mu與yu周zhou邊bian輻fu射she人ren群qun的de畫hua像xiang不bu匹pi配pei

，從cong而er影ying響xiang業ye績ji盈ying利li。

除了市場驅動，即根據消費人群來進行定位
、精準營銷之外，還可以適當添加一些驅動市場型的項目營銷手段

，對消費者的需求做出一定的塑造，以創造一些新的需求。

三
、主題特色清晰

這是賦予商業地產項目生命力的最佳手段。通過做出有特色的項目，讓消費者的印象更深刻，更有記憶點。通過各類主題營銷活動、引入特色商業資源、別具一格的建築形態和有辨識度的商業文化和服務設施，構成主題鮮明、充滿特色的商業地產項目。

對開發商來說，定位項目特色的手
，也需要結合自身企業文化和周邊環境，找出對目標人群最具吸引力的“點”。如今
，有靈魂，有特色的項目才能在商業競爭中取得成功。原題商業地產定位不準，對盈利影響很大！來源中房君 中房俱樂部CREC