特色小鎮規劃策劃定位：特色康養小鎮的運營轉變-特色康養小鎮的運營階段-特色康養小鎮的運營結構-特色小鎮如何運營？ 

1、特色康養小鎮的運營轉變

tesekangyangxiaozhenyunyingliniandezhuanbian，yuanyuchengshifazhanlinianjikaifajianshezhutidezhuanbian。jishinianlai，zhengfuyizhishichengzhenjianshedetuidongzheyuhexinyunyingzhuti，jishisuoyouzhe，youshijingyingzhe，haishiguanlizhehejianduzhe。shichangqudaizhengfuchengweiziyuanpeizhizhongdejuedingliliang，zheyejiujuedinglechengshiyunyingbixuzailinianshangfashengzhuanbian，tongshiyunyingzhuti
、運營客體以及收益模式也要隨之轉變。

01、核心運營主體的轉變

從政府主導轉變為市場主導。這其中又分為4種模式：政府主導
、政府與企業聯動發展、以企業為主導
、以非營利的社會組織為主體。

1）zhengfuzhudaomoshizhong

，yibanzhengfuquanquanfuzetouzijiansheyunying，huozhezhengfufuzetouzi
，weituoyunyingshangjiansheyunying。zheyimoshishihecaizhengliliangxionghou，yunyingnenglihuobakongnengliqiangdadezhengfu。youshishizhengfuyongyoujueduidekongzhiquan
，tuidongjinzhankuai;劣勢是政府財政壓力大，同時也麵臨著後期運營的大量投入
；

2）在政府與企業聯動發展模式中，政府負責小鎮的定位、規劃、基ji礎chu設she施shi和he審shen批pi服fu務wu
，並bing通tong過guo市shi場chang化hua方fang式shi

，引yin進jin社she會hui資zi本ben投tou資zi建jian設she，許xu諾nuo投tou資zi方fang在zai一yi定ding時shi間jian段duan內nei擁yong有you經jing營ying權quan
，到dao期qi後hou再zai歸gui還hai政zheng府fu。這zhe一yi模mo式shi適shi合he於yu財cai政zheng相xiang對dui有you困kun難nan的de政zheng府fu，優you勢shi是shi緩huan解jie了le政zheng府fu的de財cai政zheng壓ya力li，劣lie勢shi是shi所suo有you權quan與yu經jing營ying權quan的de分fen離li，導dao致zhi參can與yu企qi業ye的de短duan視shi行xing為wei，同tong時shi回hui收shou後hou對dui政zheng府fu來lai說shuo仍reng然ran是shi一yi個ge較jiao大da的de包bao袱fu
；

3）yiqiyeweizhudaodemoshi
，zeshiyoumouyiqiyehuoduojiaqiyelianhewanchengtouzijiansheyunying，tongguozhengfugoumaihuoyonghufufeihuoqushouyi
，shouzhengfudeguanlihejiandu。zheyimoshishiheyuzijinjiyunyingnenglijunqiangdadeqiye
，youshishijianqingzhengfucaizhengyali，jifashichanghuoyuedu，lieshishixuyaoyouchixudeyinglimoshi；

4）采(cai)取(qu)以(yi)非(fei)營(ying)利(li)的(de)社(she)會(hui)組(zu)織(zhi)為(wei)主(zhu)體(ti)的(de)特(te)色(se)康(kang)養(yang)小(xiao)鎮(zhen)運(yun)營(ying)比(bi)如(ru)在(zai)國(guo)外(wai)的(de)一(yi)些(xie)城(cheng)市(shi)

，由(you)市(shi)民(min)組(zu)建(jian)一(yi)個(ge)管(guan)理(li)委(wei)員(yuan)會(hui)進(jin)行(xing)管(guan)理(li)，這(zhe)也(ye)是(shi)以(yi)後(hou)特(te)色(se)康(kang)養(yang)小(xiao)鎮(zhen)運(yun)營(ying)可(ke)借(jie)鑒(jian)的(de)一(yi)個(ge)模(mo)式(shi)。

02、運營客體的轉變

congtudiweizhongzhuanbianweichanyeweizhong。changqiyilai，tudiyizhishichengshiyunyingzhongdezhuyaoduixiang
，yeshizhengfucaizhengshourudezhuyaolaiyuan。danzheyimoshiweichengshifazhansuodailaidebiduanzhujiantuxian。suizheguojiaduidichanxingyezhengcedeshoujin
，yuelaiyueduodedichanshangdoumiaozhunlexiangchengshiyunyingshang、產業運營商轉型。不僅要開發土地
，還要開發配套服務設施

、旅遊項目
、產業項目，要進行房產開發，最後進行產業整合和運營整合。

因此，新形勢下的特色康養小鎮運營客體可以概括為：以產業為主導
，以土地為基礎
，以各種產業項目
、旅遊項目和房產項目為重點的全方位體係。

03
、收益模式的轉變

從cong土tu地di收shou益yi轉zhuan變bian為wei綜zong合he收shou益yi。以yi土tu地di為wei經jing營ying客ke體ti的de模mo式shi，決jue定ding了le政zheng府fu以yi土tu地di出chu讓rang為wei主zhu要yao來lai源yuan的de收shou益yi模mo式shi。而er新xin形xing勢shi下xia，多duo條tiao運yun營ying線xian的de展zhan開kai

，已yi經jing使shi得de特te色se康kang養yang小xiao鎮zhen的de收shou益yi除chu了le來lai自zi土tu地di一yi級ji、二級開發之外，還包括產業項目的運營收益
、二級房產的運營收益及服務的運營收益等。這一收益模式已經不再依賴於土地財政，而是一種可自我供血
、可長期持續的合理架構。

2、特色康養小鎮的運營階段

特色康養小鎮的形成不是一蹴而就的，它的誕生是一個錯綜複雜的過程
，需要土地、產業、城鎮、服務、法製等多個方麵的配合與交織。特色康養小鎮的運營過程分為土地一級開發或代開發期、產業項目開發期
、產業項目培育期、產業鏈整合期、土地二級開發期5個發展階段。每一個階段都對應著不同的資源形態
，有著不同的運營要點及目標。

01、土地一級開發及代開發期

特色康養小鎮中的土地一級開發並不僅僅是項目地的征地補償
、拆遷安置、七通一平等基礎設施和社會公共配套設施的建設，其主要目的也不僅僅是使“生地”成為“熟地”
，而是要與產業發展
、yuxiangmukaifajiehezaiyiqi，yinweichanyedejiazhijuedingletudidejiazhi。yinci，tesekangyangxiaozhendetudiyijikaifabixujiehechanyexiangmukaifa，jiehetudierjikaifa
，zhiyouzheyangcaikenengzhenzhenghuoquyijishichangdelirun。

這一時期的運營要點在於頂層設計和政策法製層麵：

1)頂層設計層麵
，做好城市規劃和產業規劃，確定小鎮未來的發展方向;

2)政策法製層麵
，出具土地、獎懲
、稅收等方麵的政策條件以及監管機製，保證小鎮的順利推進。

02、產業項目開發期

“特色康養產業”的發展方向確定後
，就是要圍繞這一產業
，通過項目及載體的開發建設
，形成產業的開發
、peiyujijiju
，zuizhongdazaochanyejiqun
，shixianchanyejiazhi。chanyexiangmukaifashiqizhongdediyibu，jijinzhuachanyelianhexinhuanjie
，zaizunzhongshichangjichanyefazhanguilvdejichushang，jizhongrencai、創業團隊及資金等優勢條件，集中攻破產業開發的各種難題
，形成產業項目發展條件的聚集。

這zhe一yi時shi期qi的de運yun營ying要yao點dian在zai於yu一yi方fang麵mian通tong過guo科ke研yan成cheng果guo的de孵fu化hua，促cu進jin技ji術shu向xiang生sheng產chan力li的de轉zhuan化hua
，另ling一yi方fang麵mian通tong過guo專zhuan家jia學xue者zhe的de研yan究jiu，突tu破po產chan業ye發fa展zhan技ji術shu上shang的de一yi些xie難nan題ti
，同tong時shi還hai可ke以yi完wan成cheng人ren才cai的de培pei育yu及ji輸shu送song，形xing成cheng產chan業ye可ke持chi續xu發fa展zhan的de後hou備bei力li量liang。

03、產業項目培育期

當(dang)產(chan)業(ye)初(chu)步(bu)開(kai)發(fa)完(wan)成(cheng)，形(xing)成(cheng)一(yi)定(ding)的(de)特(te)色(se)優(you)勢(shi)及(ji)產(chan)業(ye)價(jia)值(zhi)後(hou)，就(jiu)進(jin)入(ru)到(dao)了(le)產(chan)業(ye)的(de)培(pei)育(yu)階(jie)段(duan)。這(zhe)裏(li)所(suo)說(shuo)的(de)培(pei)育(yu)還(hai)是(shi)圍(wei)繞(rao)特(te)產(chan)業(ye)的(de)核(he)心(xin)部(bu)分(fen)展(zhan)開(kai)的(de)，主(zhu)要(yao)目(mu)的(de)在(zai)於(yu)培(pei)育(yu)和(he)扶(fu)持(chi)有(you)效(xiao)的(de)產(chan)業(ye)項(xiang)目(mu)和(he)企(qi)業(ye)主(zhu)體(ti)

，形(xing)成(cheng)規(gui)模(mo)化(hua)的(de)經(jing)營(ying)效(xiao)益(yi)。

這一時期的運營重點在於相關政策的大力扶持

，包括信貸金融支持、稅收優惠和財政補貼、科研補貼
、進出口關稅和非關稅壁壘
、tudijiageyouhuidengdeng。zaizheyijieduankeyiyoudefangshi
，duiyixiezhongdianpinpaihuoqiyejinxingdalizhichi，yindaotamenyuchanyeliantiaoshangdeqitaxiaoxingzhuti，jianlihubu
、合作、共贏的關係，發揮龍頭企業的引領帶動作用。

04、產業鏈整合期

產業鏈整合，即圍繞主導特色產業，利用整合手段
，使特色產業、旅lv遊you產chan業ye及ji其qi他ta相xiang關guan產chan業ye通tong過guo某mou種zhong方fang式shi彼bi此ci銜xian接jie，打da破po各ge自zi為wei戰zhan的de狀zhuang態tai，構gou建jian一yi個ge有you價jia值zhi有you效xiao率lv的de產chan業ye集ji群qun，實shi現xian產chan業ye聯lian動dong與yu融rong合he，從cong而er增zeng強qiang產chan業ye活huo力li
、節約交易成本、形成產業抱團發展，推動區域經濟發展。

這一時期的運營重點在於打通產業鏈上下遊及各相關產業之間的壁壘，有效運用資源、技術、產品、市場、經營方式
、組織管理
、製度
、人才等各種手段，實現產業之間的有效聚集
，形成帶動作用更強
、效益更好的產業集群式發展。

05、土地二級開發期

土tu地di二er級ji開kai發fa期qi即ji產chan城cheng融rong合he共gong建jian期qi，這zhe是shi新xin形xing勢shi下xia特te色se康kang養yang小xiao鎮zhen發fa展zhan的de必bi經jing階jie段duan。產chan業ye大da發fa展zhan，吸xi引yin大da量liang就jiu業ye人ren群qun集ji聚ju
，進jin而er產chan生sheng了le對dui居ju住zhu、教育、醫療及第三服務業的大量需求。基於“產城人”一體化的發展目標，就需要通過土地二級開發，實現綜合服務配套的升級。包括居住配套、商業配套、教育配套、醫療配套
、休閑娛樂配套、社區服務配套等。

這一時期的運營重點在於綜合考慮城市發展、旅遊發展、產業發展、政策的扶持和製約等因素
，實現產城一體化開發，防止以“城鎮運營”之名，行“地產開發”之實。

3、特色康養小鎮的運營結構

tesekangyangxiaozhendeyunyingbuguanshizhengfuzhudaohaishiqiyezhudao，yidingyaojiyushichanghuayunzuojizhi。woguomuqianqueshaozhuanyehuadetesekangyangxiaozhenyunyingjigou

，dabufendoushitongguozhengfuxiapaideguanweihuilaitongyiguanli。danshizhengfuzaizheyiguochengzhong
，shixianlechongfendefangquan，yi“服務者”自居，充分調動企業的積極性，不幹涉市場行為。

01、特色康養小鎮的三級運營結構

（1）政府

在特色康養小鎮的培育過程中，政府的職能定位應適度轉型和調整觀念，更好地處理管理與服務間的關係。其主要有兩點：一是要製定好規則，根據市場規律
，明確政府與市場的關係;二是要維護好規則，根據合約上的內容，通過法律的方式來運行。

政府不是單單的土地供應，而是要在後期持續地為小鎮投入各種資源。

首先，地方政府根據當地形，通過政策疏解
，下放權力，切實為企業做好服務
，而不是僅僅提出硬性要求;

其次，政府要為小鎮作好宣傳，為企業做好背書;

再次，政府要有一定的寬容度，允許實踐和探索。

（2）管委會

管guan委wei會hui這zhe類lei機ji構gou的de存cun在zai
，主zhu要yao是shi因yin為wei目mu前qian我wo們men的de行xing政zheng機ji製zhi和he市shi場chang機ji製zhi沒mei有you辦ban法fa完wan全quan接jie軌gui。小xiao鎮zhen管guan委wei會hui隸li屬shu於yu區qu縣xian一yi級ji的de政zheng府fu
，所suo以yi便bian能neng調tiao配pei縣xian層ceng麵mian的de行xing政zheng資zi源yuan，提ti高gao其qi所suo管guan轄xia地di區qu的de行xing政zheng服fu務wu效xiao率lv。管guan委wei會hui並bing沒mei有you任ren何he行xing政zheng審shen批pi權quan限xian，其qi主zhu要yao的de職zhi責ze有you兩liang點dian：一是落實政策
，二是提供服務。

（3）平台公司

tesekangyangxiaozhenyaoxuanzeheshideqiyedanrenpingtaigongsidejiaose
，ruoyouyigeqiyelaizhudao，zezuihaoweixingyeneijuyoushilidelongtouhexinqiyehuozhongduanpinpaiqiye
，yibanyaojubeizhengtiaochanyeliandeqiaodongnengli。youqiyaozhuazhuchanyejiazhilian“微笑曲線”的兩端高利潤環節
，即研發設計和品牌營銷服務，進行重點配置和服務對接。此外，平台公司通過互聯網形成各類服務平台(需求信息、融資服務、政府資源、專家服務、成果信息等)
，充chong分fen聚ju集ji和he優you化hua配pei置zhi平ping台tai資zi源yuan，能neng促cu進jin域yu內nei企qi業ye升sheng級ji轉zhuan型xing，能neng推tui動dong政zheng府fu的de高gao效xiao治zhi理li
，能neng幫bang助zhu小xiao鎮zhen對dui接jie外wai部bu資zi源yuan，形xing成cheng互hu補bu的de業ye務wu關guan聯lian。來lai源yuan於yu商shang聚ju合he