特色文旅小鎮項目如何運營？-文旅小鎮項目中的商業街如何定位-商業區域的容積率不是越高越好-旅遊地產規劃定位策劃運營

wenlvtesexiaozhenshiyigexitonggongcheng
，jiyoulvyoudeshuxing
，youyoushangyedeshuxing，haiyoudichandeshuxing
，shixuyaochangxianyunyingdexiangmu，zaicehuaguihuajieduanjiuyingchongfenkaolvyunyingdeyinsu，weixiaozhendechangxianyunyingdaxiajichu。

一、特色小鎮運營中的幾個“坑”

文wen旅lv小xiao鎮zhen在zai規gui劃hua設she計ji階jie段duan
，就jiu應ying該gai做zuo出chu細xi致zhi切qie實shi的de市shi場chang調tiao研yan，確que定ding項xiang目mu總zong體ti定ding位wei，為wei後hou續xu的de良liang性xing運yun營ying做zuo好hao鋪pu墊dian。但dan文wen旅lv小xiao鎮zhen是shi新xin生sheng事shi物wu，由you於yu經jing驗yan不bu足zu


，項xiang目mu方fang在zai期qi初chu往wang往wang會hui忽hu略lve一yi些xie問wen題ti，導dao致zhi後hou期qi不bu得de不bu整zheng改gai
，甚shen至zhi造zao成cheng無wu法fa彌mi補bu的de損sun失shi。最zui常chang見jian的de有you以yi下xia幾ji個ge問wen題ti：

1、文旅小鎮的商業形式屬於文旅商業步行街，區別於城市商業體。

從特色小鎮項目立項開始，我們要有一個明確的認識：congshuxingshanglaikan，wenlvxiaozhendeshangyeyetaishiyijiequxingdewenhualvyouweizhu。yinci

，yetaibujushang，yaozhuzhonglvyoushuxing，danxuyaotixingdeshi，bunengwanquanzuolvyouyetai
，yeyaojiangudaozaidixiaofeiheshudihuaxiaofeitexing。如果完全做旅遊業態，忽略了本地的市場，就會導致在小鎮商業街在客流量還沒有達到一定階段的時候，難以維持理想的開門率。

另外，在規劃和策劃階段，就要把整個項目的商業動線

、旅遊動線，文化動線
、人流動線綜合考慮到一起。使得遊客能夠按照我們所預想的節奏來遊玩和消費，由此實現商業價值，拉高人均消費。

2、公共區域的運營和維護成本，要提前考慮在運營階段如何轉化。

諸多文旅小鎮都具備水係景觀，在運營維護過程中，除了水費，還要交資源費，如果小鎮沒有活水水源支撐，那麼這會是不小的開支。

另外開支比較大的就是公共區域的保潔費、照(zhao)明(ming)費(fei)及(ji)安(an)保(bao)費(fei)用(yong)，這(zhe)些(xie)公(gong)共(gong)區(qu)域(yu)的(de)費(fei)用(yong)最(zui)好(hao)不(bu)要(yao)分(fen)攤(tan)到(dao)商(shang)家(jia)身(shen)上(shang)，如(ru)果(guo)這(zhe)些(xie)費(fei)用(yong)都(dou)由(you)商(shang)家(jia)來(lai)承(cheng)擔(dan)，必(bi)然(ran)會(hui)導(dao)致(zhi)這(zhe)些(xie)負(fu)擔(dan)通(tong)過(guo)商(shang)家(jia)轉(zhuan)嫁(jia)到(dao)消(xiao)費(fei)者(zhe)身(shen)上(shang)，這(zhe)將(jiang)對(dui)整(zheng)個(ge)小(xiao)鎮(zhen)的(de)運(yun)營(ying)產(chan)生(sheng)不(bu)良(liang)影(ying)響(xiang)。因(yin)此(ci)，在(zai)前(qian)期(qi)我(wo)們(men)要(yao)在(zai)公(gong)共(gong)區(qu)域(yu)的(de)運(yun)營(ying)和(he)維(wei)護(hu)方(fang)麵(mian)周(zhou)密(mi)考(kao)慮(lv)
，可(ke)以(yi)通(tong)過(guo)旅(lv)遊(you)產(chan)品(pin)經(jing)營(ying)等(deng)手(shou)段(duan)進(jin)行(xing)轉(zhuan)化(hua)。

3、商業區域的容積率不是越高越好。

目前特色小鎮開發商和投資人大多脫胎於地產行業
，一般都會認為容積率越高越好，但事實上容積率高，建安成本(建安成本是建築安裝工程成本的簡稱，包括建材費
、人工成本、機器使用費、水電線路安裝費等)也會相應的較高，對於資金使用效率來說，不見得是好事情。

那麼容積率達到多少才是最佳的?我認為，要在投入單價、物業市場價值和物業使用坪效三者之間找到最佳平衡點，資金使用效率較高，物業單價較高、使用坪效更高的積率才是比較合理的。

4、高科技互動項目的上馬需要謹慎。

muqianjiaoduodetouzirenyouyunianchangdeguanxi，qingxiangyujianggaokejixiangmutoufangzaixiaozhenli，tamentongchanghuirenweigaokejihudongxiangmutiyandugao，hudongxingqiang
，bingqieyounengtuchuzijixiaozhendewenhuafenweihezhuti。

但事實上高科技互動項目，有幾個先天性缺憾：diyi，baoxianducha


，youketiyanguoyiliangcihou，kenengjiubuzaixiangqule。dier

，jishutaotaidekuai
，kenengnishangbanniangangzuohao，daolexiabannian，xindejishuyijingtaotailezhezhongwanfa，duixiaofeizhemeiyouxiyinlile。

5、演藝項目的上馬，要做好評估。

daxingyanyixiangmudeyunyingnanduxishuhengao，zaiguoneishichangshang，yanyixiangmushizhongqudaodewenlvchanpin，xuyaoyunyingtuanduiduishichangshuxi，duiqudaoyunzuofeichanglejie。lingwai，henduorenzaitouzideshihou
，zhiguanzhuzhegeyanchuxingshideduyouxing，huozheyanchuneirongdexiyinliyouduoqiang，danwangwanghulvele，yanyixiangmuluodihoumeirihaofeiderenlihewulichengben。ruguorichangyunyinghuafeidaliangdewuliherenli，jiuhuizaochengxiangmuhouqideyunyingyali。

目前演出行業有人提出了演出項目“小而美”的概念，我本人對此也是持懷疑態度的，從我的運營經驗來看，也不見得能取得市場認同。演出項目究竟應該是大型(實景)、還是“小而美”。不是由投資人或者策劃師想象出來的，是遊客的接受度決定的，大型演出的市場表現下滑之後，不一定小型演出的就能好賣。

大型演出項目市場下滑的原因主要是團隊遊客市場的變化

，要找到真正有“出路”或者賣點的演出產品，而不是演出形式和規模的問題。筆者認為演出產品要根據消費需求，做好業態的生態組合才是出路。

6、提前做好稅務籌劃。

小xiao鎮zhen項xiang目mu的de商shang業ye部bu分fen基ji本ben屬shu於yu商shang業ye地di產chan，如ru果guo是shi物wu業ye自zi持chi或huo返fan租zu
，就jiu需xu要yao提ti前qian做zuo好hao房fang產chan稅shui的de稅shui務wu籌chou劃hua。因yin為wei房fang產chan稅shui是shi很hen大da的de一yi筆bi支zhi出chu

，主zhu要yao有you兩liang種zhong收shou稅shui方fang式shi：第一是每年度稅費，原值×70%×1.2%;第二是，房屋年度租金×12%。

二、小鎮操盤的幾個“忌諱”

作為一個文旅小鎮項目的決策者，應該對文旅小鎮行業有一個基本的認知，不能憑感覺決策，要做好行業調研。

1、關於小鎮門票的收取問題。

目前來看，收門票的文旅小鎮
，裏麵的商業都不太強;不bu收shou門men票piao的de小xiao鎮zhen
，商shang業ye都dou做zuo的de還hai不bu錯cuo。但dan是shi，要yao想xiang將jiang兩liang者zhe同tong時shi做zuo到dao最zui好hao，難nan度du是shi很hen大da的de。如ru果guo既ji想xiang把ba商shang業ye做zuo好hao，還hai要yao收shou取qu門men票piao，要yao對dui市shi場chang做zuo一yi個ge周zhou密mi的de調tiao研yan，去qu找zhao到dao兩liang者zhe的de平ping衡heng點dian
，切qie忌ji盲mang目mu自zi信xin

，異yi想xiang天tian開kai。

另外
，商業行為都是存在風險的
，並不是說自營就一定可以賺錢。自營業態在整個項目股份中的占比多少
，需要做周密的核算。

2、關於小鎮項目的旅遊市場定位問題。

文旅小鎮首先要對它的旅遊市場做一個總體定位。除了某幾個獨特的古城
，如麗江古城、鳳凰古城，其他絕大多數文旅小鎮不可能做到服務遠方市場

，很難吸引到遠方市場的遊客
，其主要服務於一級客源市場(兩小時車程)。筆者認為，應該定位為周邊旅遊產品或周末休閑遊的產品
，不要好高騖遠。有了總體定位以後，就會清楚知道小鎮的市場在哪兒?遊客群體是怎樣的消費特點?景觀係統和景區商業動線如何規劃等問題。

3、考察項目要用行業視角，不要看不起已經存在的市場。

操盤手去考察項目的時候
，不要隻看到項目的缺點或表麵現象，要知其然也要知其所以然。不要急於否定任何一個已經存在

、被認可的市場，要抱著客觀學習的態度去研究
，它的旅遊吸引物究竟是什麼?思考項目的整個商業模式，它到底是靠門票賺錢，還是靠門票拉動市場?靠旅遊商品來賺錢，還是靠旅遊商品拉動市場?還是靠景區服務來拉動市場?這些問題都不可輕易下結論
，需要操盤手認真的考察和辨別。

三、如何避開“雷區”

文旅小鎮的繁榮不可一躍而就，是大量的從業者精雕細琢出來的，需要耐心的付出時間和精力，培養市場，完善產品，做好服務。

1、屬地市場的重要性不可忽視。

meiyigexiaozhendouyouqidutexing，yunyingdeshihouxuyaoyangchangbiduan。suoyishuo，shenkederenshishudishichang，caishiyunyingdediyibu。shudishichangshijichu，ruguolianshudishichangdouzuobuhao，jiuhennanzuohaoyuanfangshichang。yaoxiangzuohaoshudishichang，jiuyaozaixiangmulitixianchushuditese
，zhelixuyaoqiangtiaodeshi，shangyepinzhiyudifangtesebushixianghupaichi，shikeyixiangrongde。

2
、做好計劃運營。

在年前或年初的時候要做好整年的運營計劃。除了小鎮的常態活動以外，在年度的每個月做什麼活動?每個節慶如何來打造?商業如何來管理?怎麼與商戶互動?這些都要統籌安排到
，不能在問題出現了，才去想解決方案。

3、小鎮需要培養，要有持之以恒的決心。

特色小鎮要想良好的運營起來
，最需要的就是持之以恒的市場培養
，最初的3到5年，都是需要付出的階段，不能急於求成。在最初的使用資金計劃中，要留出市場培養起的費用預算。

總之，wenlvtesexiaozhenshiyigexitonggongcheng，jiyoulvyoudeshuxing，youyoushangyedeshuxing，haiyoudichandeshuxing
，shixuyaochangxianyunyingdexiangmu，zaicehuaguihuajieduanjiuyingchongfenkaolvyunyingdeyinsu，weixiaozhendechangxianyunyingdaxiajichu。來源唯美鄉村