特色小鎮如何開發-特色小鎮建設過程中常見的問題有哪些？-容積率達到多少才是最佳的？-產業規劃定位策劃運營

文wen旅lv小xiao鎮zhen在zai規gui劃hua設she計ji階jie段duan，就jiu應ying該gai做zuo出chu細xi致zhi切qie實shi的de市shi場chang調tiao研yan，確que定ding項xiang目mu總zong體ti定ding位wei
，為wei後hou續xu的de良liang性xing運yun營ying做zuo好hao鋪pu墊dian。但dan文wen旅lv小xiao鎮zhen是shi新xin生sheng事shi物wu，由you於yu經jing驗yan不bu足zu

，項xiang目mu方fang在zai期qi初chu往wang往wang會hui忽hu略lve一yi些xie問wen題ti
，導dao致zhi後hou期qi不bu得de不bu整zheng改gai
，甚shen至zhi造zao成cheng無wu法fa彌mi補bu的de損sun失shi。最zui常chang見jian的de有you以yi下xia幾ji個ge問wen題ti：

1. 文旅小鎮的商業形式屬於文旅商業步行街，區別於城市商業體

從特色小鎮項目立項開始，我們要有一個明確的認識：congshuxingshanglaikan，wenlvxiaozhendeshangyeyetaishiyijiequxingdewenhualvyouweizhu。yinci
，yetaibujushang
，yaozhuzhonglvyoushuxing，danxuyaotixingdeshi，bunengwanquanzuolvyouyetai，yeyaojiangudaozaidixiaofeiheshudihuaxiaofeitexing。

如果完全做旅遊業態
，忽略了本地的市場
，就會導致在小鎮商業街在客流量還沒有達到一定階段的時候，難以維持理想的開門率。

另外，在規劃和策劃階段，就要把整個項目的商業動線、旅遊動線，文化動線、人流動線綜合考慮到一起。使得遊客能夠按照我們所預想的節奏來遊玩和消費，由此實現商業價值，拉高人均消費。

這(zhe)裏(li)需(xu)要(yao)提(ti)醒(xing)大(da)家(jia)，一(yi)個(ge)容(rong)易(yi)被(bei)忽(hu)略(lve)的(de)問(wen)題(ti)
，就(jiu)是(shi)物(wu)流(liu)動(dong)線(xian)和(he)車(che)流(liu)動(dong)線(xian)的(de)規(gui)劃(hua)，要(yao)與(yu)後(hou)期(qi)的(de)運(yun)營(ying)相(xiang)結(jie)合(he)。車(che)流(liu)和(he)物(wu)流(liu)動(dong)線(xian)牽(qian)扯(che)到(dao)諸(zhu)多(duo)後(hou)期(qi)運(yun)營(ying)環(huan)節(jie)
，比(bi)如(ru)店(dian)鋪(pu)鋪(pu)貨(huo)、垃圾清運、油煙排放等。現在一些比較早的古城
，像麗江古城、鳳feng凰huang古gu城cheng，都dou存cun在zai著zhe垃la圾ji車che和he遊you客ke走zou同tong一yi條tiao線xian路lu的de情qing況kuang
，這zhe就jiu會hui大da大da降jiang低di遊you客ke的de觀guan光guang體ti驗yan感gan。同tong時shi，物wu流liu和he車che流liu動dong線xian的de合he理li規gui劃hua，對dui後hou期qi運yun營ying成cheng本ben的de控kong製zhi有you著zhe非fei常chang重zhong要yao的de作zuo用yong。

最zui後hou
，導dao覽lan係xi統tong是shi文wen旅lv商shang業ye步bu行xing街jie的de標biao識shi係xi統tong
，在zai景jing區qu裏li具ju有you權quan威wei性xing。在zai實shi際ji操cao盤pan中zhong，我wo們men會hui發fa現xian遊you客ke對dui導dao覽lan係xi統tong的de信xin任ren度du遠yuan遠yuan高gao於yu工gong作zuo人ren員yuan的de口kou頭tou指zhi引yin。

2. 公共區域的運營和維護成本，要提前考慮在運營階段如何轉化

諸多文旅小鎮都具備水係景觀，在運營維護過程中，除了水費，還要交資源費，如果小鎮沒有活水水源支撐，那麼這會是不小的開支。

另外開支比較大的就是公共區域的保潔費
、zhaomingfeijianbaofeiyong，zhexiegonggongquyudefeiyongzuihaobuyaofentandaoshangjiashenshang，ruguozhexiefeiyongdouyoushangjialaichengdan，biranhuidaozhizhexiefudantongguoshangjiazhuanjiadaoxiaofeizheshenshang
，zhejiangduizhenggexiaozhendeyunyingchanshengbuliangyingxiang。yinci

，zaiqianqiwomenyaozaigonggongquyudeyunyingheweihufangmianzhoumikaolv

，keyitongguolvyouchanpinjingyingdengshouduanjinxingzhuanhua。

3. 商業區域的容積率不是越高越好

目前特色小鎮開發商和投資人大多脫胎於地產行業
，一般都會認為容積率越高越好，但事實上容積率高

，建安成本（建安成本是建築安裝工程成本的簡稱，包括建材費、人工成本
、機器使用費、水電線路安裝費等）也會相應的較高
，對於資金使用效率來說

，不見得是好事情。

那麼容積率達到多少才是最佳的？我認為，要在投入單價、物業市場價值和物業使用坪效三者之間找到最佳平衡點，資金使用效率較高，物業單價較高、使用坪效更高的積率才是比較合理的。

一般情況下，多數文旅小鎮項目的位置都比較偏僻
，所以容積率盡量不要做的太高，做到0.3-0.5是比較好的。但如果在城市核心區
，做到0.3-0.5就比較低了。當然具體做到多少，還需要綜合上文提到的三個方麵因素來考慮。

4. 高科技互動項目的上馬需要謹慎

muqianjiaoduodetouzirenyouyunianchangdeguanxi，qingxiangyujianggaokejixiangmutoufangzaixiaozhenli，tamentongchanghuirenweigaokejihudongxiangmutiyandugao
，hudongxingqiang，bingqieyounengtuchuzijixiaozhendewenhuafenweihezhuti。

但事實上高科技互動項目，有幾個先天性缺憾：第di一yi，保bao鮮xian度du差cha

，遊you客ke體ti驗yan過guo一yi兩liang次ci後hou，可ke能neng就jiu不bu再zai想xiang去qu了le。第di二er，技ji術shu淘tao汰tai的de快kuai
，可ke能neng你ni上shang半ban年nian剛gang做zuo好hao，到dao了le下xia半ban年nian，新xin的de技ji術shu已yi經jing淘tao汰tai了le這zhe種zhong玩wan法fa

，對dui消xiao費fei者zhe沒mei有you吸xi引yin力li了le。

另外
，高科技項目難以做到個性化和差異化，不管是5D還是7D，對於遊客而言都是3D，3D以yi上shang體ti驗yan感gan基ji本ben上shang是shi一yi樣yang的de。它ta的de獨du有you性xing也ye很hen難nan把ba握wo
，因yin為wei凡fan是shi隻zhi要yao掏tao錢qian就jiu能neng做zuo到dao的de事shi，那na麼me你ni想xiang做zuo到dao獨du有you性xing就jiu非fei常chang難nan，很hen容rong易yi被bei複fu製zhi和he模mo仿fang。因yin此ci，在zai高gao科ke技ji互hu動dong項xiang目mu上shang，投tou資zi人ren需xu要yao保bao持chi理li性xing，切qie忌ji盲mang目mu自zi信xin。

5. 演藝項目的上馬，要做好評估

大da型xing演yan藝yi項xiang目mu的de運yun營ying難nan度du係xi數shu很hen高gao，在zai國guo內nei市shi場chang上shang
，演yan藝yi項xiang目mu是shi重zhong渠qu道dao的de文wen旅lv產chan品pin
，需xu要yao運yun營ying團tuan隊dui對dui市shi場chang熟shu悉xi
，對dui渠qu道dao運yun作zuo非fei常chang了le解jie。另ling外wai，很hen多duo人ren在zai投tou資zi的de時shi候hou，隻zhi關guan注zhu這zhe個ge演yan出chu形xing式shi的de獨du有you性xing，或huo者zhe演yan出chu內nei容rong的de吸xi引yin力li有you多duo強qiang，但dan往wang往wang忽hu略lve了le
，演yan藝yi項xiang目mu落luo地di後hou每mei日ri耗hao費fei的de人ren力li和he物wu力li成cheng本ben。如ru果guo日ri常chang運yun營ying花hua費fei大da量liang的de物wu力li和he人ren力li，就jiu會hui造zao成cheng項xiang目mu後hou期qi的de運yun營ying壓ya力li。

目前演出行業有人提出了演出項目“小而美”的概念，我本人對此也是持懷疑態度的，從我的運營經驗來看，也不見得能取得市場認同。演出項目究竟應該是大型（實景）、還是“小而美”。不是由投資人或者策劃師想象出來的
，是遊客的接受度決定的，大型演出的市場表現下滑之後，不一定小型演出的就能好賣。

大型演出項目市場下滑的原因主要是團隊遊客市場的變化，要找到真正有“出路”或者賣點的演出產品
，而不是演出形式和規模的問題。我認為演出產品要根據消費需求
，做好業態的生態組合才是出路。

6. 提前做好稅務籌劃

小(xiao)鎮(zhen)項(xiang)目(mu)的(de)商(shang)業(ye)部(bu)分(fen)基(ji)本(ben)屬(shu)於(yu)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)，如(ru)果(guo)是(shi)物(wu)業(ye)自(zi)持(chi)或(huo)返(fan)租(zu)

，就(jiu)需(xu)要(yao)提(ti)前(qian)做(zuo)好(hao)房(fang)產(chan)稅(shui)的(de)稅(shui)務(wu)籌(chou)劃(hua)。因(yin)為(wei)房(fang)產(chan)稅(shui)是(shi)很(hen)大(da)的(de)一(yi)筆(bi)支(zhi)出(chu)
，主(zhu)要(yao)有(you)兩(liang)種(zhong)收(shou)稅(shui)方(fang)式(shi):第一是每年度稅費，原值×70%×1.2%

；第二是，房屋年度租金×12%。

小鎮操盤的幾個“忌諱”

作為一個文旅小鎮項目的決策者，應該對文旅小鎮行業有一個基本的認知，不能憑感覺決策，要做好行業調研。

1. 關於小鎮門票的收取問題

目前來看

，收門票的文旅小鎮
，裏麵的商業都不太強；不(bu)收(shou)門(men)票(piao)的(de)小(xiao)鎮(zhen)，商(shang)業(ye)都(dou)做(zuo)的(de)還(hai)不(bu)錯(cuo)。但(dan)是(shi)
，要(yao)想(xiang)將(jiang)兩(liang)者(zhe)同(tong)時(shi)做(zuo)到(dao)最(zui)好(hao)，難(nan)度(du)是(shi)很(hen)大(da)的(de)。如(ru)果(guo)既(ji)想(xiang)把(ba)商(shang)業(ye)做(zuo)好(hao)
，還(hai)要(yao)收(shou)取(qu)門(men)票(piao)
，要(yao)對(dui)市(shi)場(chang)做(zuo)一(yi)個(ge)周(zhou)密(mi)的(de)調(tiao)研(yan)，去(qu)找(zhao)到(dao)兩(liang)者(zhe)的(de)平(ping)衡(heng)點(dian)，切(qie)忌(ji)盲(mang)目(mu)自(zi)信(xin)
，異(yi)想(xiang)天(tian)開(kai)。

另外，商業行為都是存在風險的，並不是說自營就一定可以賺錢。自營業態在整個項目股份中的占比多少，需要做周密的核算。

2. 關於小鎮項目的旅遊市場定位問題

文旅小鎮首先要對它的旅遊市場做一個總體定位。除了某幾個獨特的古城，如麗江古城
、鳳凰古城，其他絕大多數文旅小鎮不可能做到服務遠方市場，很難吸引到遠方市場的遊客，其主要服務於一級客源市場（兩小時車程）。worenwei，yinggaidingweiweizhoubianlvyouchanpinhuozhoumoxiuxianyoudechanpin，buyaohaogaowuyuan。youlezongtidingweiyihou，jiuhuiqingchuzhidaoxiaozhendeshichangzainaer？youkequntishizenyangdexiaofeitedian？jingguanxitonghejingqushangyedongxianruheguihuadengwenti。

3. 考察項目要用行業視角，不要看不起已經存在的市場

操盤手去考察項目的時候，不要隻看到項目的缺點或表麵現象，要知其然也要知其所以然。不要急於否定任何一個已經存在
、beirenkedeshichang，yaobaozhekeguanxuexidetaiduquyanjiu，tadelvyouxiyinwujiujingshishenme？sikaoxiangmudezhenggeshangyemoshi
，tadaodishikaomenpiaozhuanqian，haishikaomenpiaoladongshichang？kaolvyoushangpinlaizhuanqian
，haishikaolvyoushangpinladongshichang？haishikaojingqufuwulailadongshichang？zhexiewentidoubukeqingyixiajielun，xuyaocaopanshourenzhendekaochahebianbie。

幾個核心問題”

1、小鎮運營

小(xiao)鎮(zhen)的(de)運(yun)營(ying)管(guan)理(li)，既(ji)涉(she)及(ji)到(dao)小(xiao)鎮(zhen)的(de)建(jian)設(she)和(he)開(kai)發(fa)，也(ye)涉(she)及(ji)到(dao)小(xiao)鎮(zhen)的(de)持(chi)續(xu)經(jing)營(ying)和(he)發(fa)展(zhan)，從(cong)某(mou)種(zhong)程(cheng)度(du)來(lai)說(shuo)，小(xiao)鎮(zhen)的(de)運(yun)營(ying)更(geng)像(xiang)是(shi)管(guan)理(li)一(yi)個(ge)小(xiao)型(xing)的(de)城(cheng)市(shi)經(jing)濟(ji)綜(zong)合(he)體(ti)。小(xiao)鎮(zhen)運(yun)營(ying)，應(ying)該(gai)善(shan)於(yu)利(li)用(yong)自(zi)身(shen)優(you)勢(shi)，並(bing)引(yin)進(jin)外(wai)部(bu)資(zi)源(yuan)，搭(da)建(jian)各(ge)種(zhong)產(chan)業(ye)發(fa)展(zhan)平(ping)台(tai)，來(lai)促(cu)進(jin)小(xiao)鎮(zhen)的(de)運(yun)營(ying)效(xiao)率(lv)和(he)服(fu)務(wu)水(shui)平(ping)，這(zhe)就(jiu)是(shi)所(suo)謂(wei)的(de)“平台化思維”。這些平台包括開發合作平台、產業發展合作平台
、立體品牌推廣平台、綜合投融資平台等。

2、小鎮服務體係

服務是更高標準的旅遊需求
， 也是增加遊客體驗價值，和提升滿意度的重要方麵。建立高層次，精細化的服務體係，是打造小鎮旅遊核心競爭力的關鍵。

當(dang)然(ran)，小(xiao)鎮(zhen)不(bu)僅(jin)服(fu)務(wu)於(yu)遊(you)客(ke)，小(xiao)鎮(zhen)服(fu)務(wu)體(ti)係(xi)需(xu)根(gen)據(ju)不(bu)同(tong)的(de)服(fu)務(wu)對(dui)象(xiang)和(he)需(xu)求(qiu)，從(cong)硬(ying)件(jian)設(she)施(shi)和(he)軟(ruan)件(jian)服(fu)務(wu)兩(liang)方(fang)麵(mian)入(ru)手(shou)，硬(ying)件(jian)方(fang)麵(mian)是(shi)建(jian)設(she)相(xiang)關(guan)的(de)基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)，而(er)軟(ruan)件(jian)則(ze)是(shi)建(jian)立(li)高(gao)標(biao)準(zhun)的(de)服(fu)務(wu)規(gui)範(fan)和(he)製(zhi)度(du)。

服務體係包括三方麵的內容：

1.遊客： 包括公共服務(交通、衛生、安全
、信息)
、接待服務。

2.經營者 ： 包括經營環境、經營秩序、招商政策。

3.本地居民 ： 包括物業服務、生活服務。

3、小鎮品牌

小鎮品牌的重要性不言而喻，那麼小鎮的品牌到底如何打造?最重要的是產品和服務做的好。

小鎮品牌的產品有四大屬性：一是特指性要明確;二是競爭性要從頂層設計開始;三是延展性必須注意產品的內在關聯性，你可以讓手機替代照相機

，但你不能讓手機替代化妝品;四是美好性要注意和人的情感相關聯。

產(chan)品(pin)的(de)四(si)種(zhong)屬(shu)性(xing)缺(que)一(yi)不(bu)可(ke)。但(dan)僅(jin)有(you)產(chan)品(pin)是(shi)不(bu)夠(gou)的(de)，品(pin)牌(pai)的(de)另(ling)一(yi)大(da)基(ji)礎(chu)就(jiu)是(shi)服(fu)務(wu)，再(zai)好(hao)的(de)產(chan)品(pin)
，沒(mei)有(you)好(hao)的(de)服(fu)務(wu)絕(jue)對(dui)成(cheng)就(jiu)不(bu)了(le)品(pin)牌(pai)
，尤(you)其(qi)是(shi)做(zuo)文(wen)旅(lv)小(xiao)鎮(zhen)。而(er)服(fu)務(wu)必(bi)須(xu)有(you)體(ti)係(xi)、有標準、有執行、有機製。

butongdexiaozhendingwei，qifuwubiaozhunheneirongkendingbuyiyang。biru，chanyexiaozhenhewenlvxiaozhendefuwuneirongjiuyouhendabutong，chanyexiaozhendefuwugengduodeshizaishengchanfangmian
，rujishu
、物流、人才、原料、生產環境等方麵做好支持，而文旅小鎮則主要是生活和體驗方麵，如交通
、住宿
、餐飲、遊樂指導、商業環境等。

即使同是文旅小鎮，觀光和深度旅遊又有所不同。觀光主要在停車場、旅遊線路
、餐飲、人流疏導、景點介紹等方麵做好服務，而深度旅遊則更注重細節的服務，比如
，咖啡吧從遊客進門、落座、點單每一個細節是否與咖啡吧主題吻合，是否能應對遊客的心理需求，包括你的環境設計
、道具設計、問候設計，無不體現你的服務水平，更不要說酒店住宿針不同層次遊客的不同服務標準。

而真正的度假小鎮更注重服務體係的完善和服務創新

，具體到一座小亭
、一張木椅
、一個導示、一盆花草都表達著你的服務體係是否緊貼度假主題。

有了好的產品
、好的服務
，品牌的建立才有了基礎。但這僅僅隻是基礎，能否建立一個強大的品牌，還有更多環節和步驟。

4

、小鎮IP

IP應該是一種身份識別。任何商品如果沒有IP就不會成為品牌，沒有IP是永遠長不大的。IP的有5大特性：一是最先想到、二是最快延伸的、三是最大想象
、四是最美形象
、五是最好故事。IP的傳播方法有四種：一是進入公眾視野、二是製造新聞
、三是強迫記憶、四是編好故事。IP傳播的方法大概以這四種常用為主
，但不排除還有更好的
，無論多少，有一點至關重要：怎樣建立IP與人的情感關聯關係，如何最快縮短受眾從認識、接受到喜歡這三個過程?而好的傳播渠道正是完成這三個過程的關鍵。IP的傳播渠道一般分為形象展示和心智占領兩類。

情(qing)感(gan)關(guan)聯(lian)在(zai)小(xiao)鎮(zhen)發(fa)展(zhan)中(zhong)的(de)地(di)位(wei)非(fei)常(chang)重(zhong)要(yao)。人(ren)的(de)情(qing)感(gan)非(fei)常(chang)豐(feng)富(fu)，情(qing)感(gan)往(wang)往(wang)主(zhu)導(dao)人(ren)們(men)對(dui)事(shi)物(wu)的(de)偏(pian)愛(ai)和(he)憎(zeng)惡(e)。一(yi)旦(dan)被(bei)偏(pian)愛(ai)，即(ji)使(shi)瑕(xia)疵(ci)再(zai)多(duo)也(ye)會(hui)被(bei)忽(hu)略(lve)甚(shen)至(zhi)被(bei)轉(zhuan)換(huan)。沒(mei)有(you)偏(pian)愛(ai)就(jiu)沒(mei)有(you)品(pin)牌(pai)，而(er)偏(pian)愛(ai)就(jiu)是(shi)情(qing)感(gan)關(guan)聯(lian)。無(wu)論(lun)是(shi)產(chan)業(ye)小(xiao)鎮(zhen)還(hai)是(shi)文(wen)旅(lv)小(xiao)鎮(zhen)，無(wu)論(lun)是(shi)產(chan)品(pin)還(hai)是(shi)環(huan)境(jing)，都(dou)必(bi)須(xu)刻(ke)意(yi)地(di)注(zhu)重(zhong)與(yu)消(xiao)費(fei)者(zhe)情(qing)感(gan)溝(gou)通(tong)，隻(zhi)要(yao)能(neng)讓(rang)他(ta)們(men)偏(pian)愛(ai)，小(xiao)鎮(zhen)的(de)生(sheng)命(ming)才(cai)會(hui)長(chang)久(jiu)。具(ju)體(ti)到(dao)小(xiao)鎮(zhen)如(ru)何(he)與(yu)消(xiao)費(fei)者(zhe)進(jin)行(xing)情(qing)感(gan)關(guan)聯(lian)，至(zhi)少(shao)要(yao)做(zuo)好(hao) “五情”：1.強調小鎮的情愫;2.創造小鎮的情緣;3.營造小鎮情境;4.設計小鎮的情趣;5.培育小鎮的情韻。

5、開發模式

小鎮的開發模式有很多種
，每種開發模式的要求都不同。

a. 主題遊樂園模式。這種模式很常見，國外以迪士尼為典型代表，國內以華僑城、萬(wan)達(da)主(zhu)題(ti)樂(le)園(yuan)為(wei)範(fan)本(ben)。它(ta)們(men)都(dou)是(shi)以(yi)樂(le)園(yuan)為(wei)賣(mai)點(dian)，吸(xi)引(yin)人(ren)流(liu)前(qian)來(lai)旅(lv)遊(you)
，然(ran)後(hou)提(ti)升(sheng)土(tu)地(di)價(jia)值(zhi)，最(zui)後(hou)售(shou)賣(mai)地(di)產(chan)。這(zhe)種(zhong)開(kai)發(fa)模(mo)式(shi)對(dui)開(kai)發(fa)商(shang)的(de)資(zi)金(jin)實(shi)力(li)要(yao)求(qiu)很(hen)高(gao)
，目(mu)前(qian)國(guo)內(nei)的(de)主(zhu)題(ti)樂(le)園(yuan)模(mo)式(shi)也(ye)麵(mian)臨(lin)著(zhe)IP缺乏、創新動力不足等問題，如何破解考驗著大家的智慧。

b.農業驅動模式。在鄉村旅遊、休(xiu)閑(xian)農(nong)業(ye)蓬(peng)勃(bo)發(fa)展(zhan)的(de)今(jin)天(tian)
，這(zhe)種(zhong)農(nong)業(ye)驅(qu)動(dong)的(de)模(mo)式(shi)也(ye)很(hen)常(chang)見(jian)。此(ci)種(zhong)模(mo)式(shi)的(de)核(he)心(xin)是(shi)要(yao)讓(rang)遊(you)客(ke)親(qin)身(shen)體(ti)驗(yan)和(he)參(can)與(yu)場(chang)景(jing)，體(ti)驗(yan)農(nong)耕(geng)時(shi)代(dai)的(de)禮(li)儀(yi)和(he)生(sheng)活(huo)。值(zhi)得(de)注(zhu)意(yi)的(de)是(shi)，該(gai)模(mo)式(shi)不(bu)該(gai)隻(zhi)有(you)農(nong)業(ye)，還(hai)應(ying)該(gai)補(bu)齊(qi)居(ju)住(zhu)、教育等其他功能。

c.dujialvyouqudongmoshi。zheyileixiaozhenyibanshiyituodujialvyoufazhanqilaide，ruguanlanhu。tademoshishixianzuohuanjing，zaikaolvjuzhu。cizhongmoshizuiguanjiandeshimozhundujiarendexuqiu
，dazaozhenzhengdedujiagongneng。

d.產業驅動模式。此模式就是產業小鎮模式。這種產業有兩類，一是引進來的產業，如雲計算
、基金等新興產業;二er是shi利li用yong當dang地di的de自zi然ran和he人ren文wen資zi源yuan挖wa掘jue出chu來lai的de產chan業ye。小xiao鎮zhen離li不bu開kai產chan業ye，沒mei有you產chan業ye的de小xiao鎮zhen，注zhu定ding曇tan花hua一yi現xian。這zhe種zhong模mo式shi的de要yao點dian在zai於yu一yi定ding要yao引yin進jin與yu當dang地di經jing濟ji發fa展zhan水shui平ping

、自然環境相匹配的產業。另外，產業的培育是需要耐心的。

e.養老旅居驅動模式。這類模式以烏鎮雅園為典型代表。做養老的小鎮
，一定要滿足幾個條件：一是自然環境較好
、二是空氣好、三是交通順暢、四是養老配套齊全。

f. 古鎮改造模式。很多小鎮都是由古鎮“改造”而來的。對於這類古鎮要保持建築的“原汁原味”
，二要尋找小鎮的曆史滄桑感。

g. 文wen旅lv組zu合he模mo式shi。因yin為wei項xiang目mu規gui模mo大da，單dan一yi的de形xing態tai和he業ye態tai難nan以yi支zhi撐cheng。所suo以yi
，很hen多duo人ren就jiu將jiang更geng多duo的de類lei別bie組zu合he進jin去qu，也ye就jiu是shi文wen旅lv是shi個ge筐kuang，什shen麼me都dou往wang裏li麵mian裝zhuang。這zhe樣yang看kan似si業ye態tai豐feng富fu、功能更全、風險更小，但如果頂層設計沒有做好，風險也最大。此種模式關鍵要處理好幾種類型的邏輯關係，將能夠相互依存、相互提升的類別進行組合。如度假和養老的組合
，觀光和遊樂的組合等都可以大大提升小鎮的生存和發展能力。

總而言之
，開發主題不同
，其選擇的開發模式就會不同。主題決定模式!而不同的開發模式決定項目的盈利模式
，決定項目的存活率。

6

、盈利模式

1
、門票模式。

2
、綜合收益模式。主要有餐飲收入、住宿收入、租金收入、演藝收入以及其他消費收入等，比如麗江古城。

3、產業收入模式。比如中國首個雲計算產業生態小鎮——西湖雲棲小鎮。

4
、地產收入模式。包括度假、養老主題的公寓、別墅，以及旅遊商業等。

5
、資本運作模式。此種模式是最大化的降低前期投資壓力、kuaisutuijinxiangmudefangshi，danshouxianbixuzuohaozhengticehua
，zaicijichushangyinjinzhanlvetouzizhe，zuizhongshixianshangshi，huozhetongguozibenyunzuo，shixianrongzihezibentuichuguandao。biru
，wuzhendao2006年引入上市公司“中青旅”開發古鎮旅遊，是資本運作的成功案例之一。

很多小鎮都是上述幾種盈利模式的組合，因為單一的盈利模式根本無法支撐小鎮的發展。來源特色小鎮研究院