產業地產如何定位開發？-對地產的考量更多的出發點是城市生態布局的科學升級和產業的提升發展-產業地產的產業規劃
、產品設計、運營服務-產業規劃定位策劃運營

ruguoshuoguoqudedichan，zhuyaojiejuedeshichengzhenhuadewenti，namexiayijieduanzhengfuduidichandekaolianggengduodechufadianshichengshishengtaibujudekexueshengjihechanyedetishengfazhan。

無論是最近廣泛討論的TOD還是產城融合，都是沿著這一思路在進行。

另一方麵，無論傳統產業轉型升級的迫切需求還是新興產業的蓬勃發展，都需要全新的產業配套和服務。

市場需求的另一端是政策對產業地產的大力支持，和開發商的順勢而動。目前
，前50強房企已經有45家進入產業地產。

一、產業地產做的是產城融合

產業地產做的是產城融合
，看似是園
，實則是城。無論是研發辦公
、商業、酒店，還是社區、公共配套
、住宅配套等業態
，其產品線都是在產業地產商的統一規劃設計之下進行的合理布局，生產、生活、生態交融有序
、有機統一。這樣的產城才能真正滿足人民對美好幸福生活的向往。

產業地產商既然做產城融合，那麼除了研發辦公用房之外，自然還要有商業

、公寓
、酒店及住宅等配套。園區物業不僅僅要滿足企業的需求，同時還要滿足企業裏麵人的需求

，這些都具備了才是真正的產城融合。

二、產業忽悠的時代已經過去

所謂“拿地不走招拍掛，產業地標加文化”，不少開發商做產業地產存粹為了“花式拿地”。

把握政策，扛著文化+、旅遊+、產業+的大旗向政府拿地簡直玩的不要太溜。然而

，這個年頭，隻有政策和大旗
，真能順利拿到土地嗎？

zhengfudetoucujutiantianhegoudilaodajiaodao

，lingdaomentingguodehuyou
，kanguodefanganbinichiguodefandouduo
，gezhongdaxiaosuanpantamendouxinzhiduming。jiadakongdehuyouzaoyiguoshi，kaohuyouxiangshoushidihonglideshidaiyijingguoqu。

即便算你忽悠過關，未來還是要麵臨承諾兌現的那一天，產值、稅收、就業等無法達標，你就會發現
，你拿到的不是地，是燙手山芋。

除非你是真有什麼關係和貓膩
，否則，抱著忽悠的心態，產業地產真別碰

，浪費時間不討好。

三、產業園區的商業模式無法複製

婚嫁講究門當戶對
，產業地產的商業模式講究區域適配。

迪士尼的IPgoudaleba，luodaobianyuanshanquhebuheshi
？wuzhengouniuleba

，zhaobantademoshizaisixianchengshizaijiangeshuixiangyouxingbuxing？henduoyihuluhuapiaodexiangmujiushizhemeside。

如果有人告訴你，他能夠複製矽穀、能夠複製大連軟件園、蘇州工業園、北京中關村，能複製貴州大數據城你相信嗎?反正新芽我不信。

因為，天時
、地利
、人和、環境都變了，產業的形勢和土壤也都變了。不同城市資源特色、人才結構、產業要素、政策環境等因素千差萬別。

想重複過去曾經經典的成功已經不大可能了，是低概率的“黑天鵝事件”。經驗隻能借鑒，難以複製。

四、擴展的核心是財務模型和招商團隊

產業規劃、產品設計、運營服務等，都不是決定園區項目能否在異地成功複製的關鍵，真正決定複製成功與否的其實隻有財務模型和招商團隊模型。

duiyunaxiexiangyaozaiquanguojinxingchanyeyuanquzhanlvefuzhikuozhangdeyuanquyunyingshanglaishuo，shouxianyaozuodeshishouzhongchengshudexiangmutongguoyunyingheziyuanzhenghebazhangsuanqingchu
，wuyezushouheyunyingfuwudeshouruzhishaobaozhengzai10%的年收益率
，磨合出一套成熟的財務模型
，把平衡帳目的幾個要素總結後嚐試複製。

在新園區的介入前，必須保證這些要素全都湊齊；另外構建一套完善的招商團隊模型，保證園區招商的戰鬥力
，否則不要輕易去做。

五、死掉的產業地產都是盲目高端

產業地產門類中
，通過完全市場化競爭能算過來賬的就兩類，一個是物流地產
，另一個是標準廠房。

做產業地產
，沒有哪家企業是死於定位低端的，低端的物流與標準廠房，是區域剛需
，成本低，即使做錯了大不了推倒重來；但做高端的業態

，一旦預判失誤，對政府的承諾落空

，又是重資產形式投入進去，神仙也救不活。

meiyounageyuanqusideshiyinweidingweitaidile，doushisizaigaodingweishangmian。henduochanyedichanshangdouchiguozhezhongkui。nadiyikanhenhao，youzijitebieleguande，yeyouzhengfubinide


，haiyouzhengfugenniyihudong
，zijibenlaijiupianre
，zhengfuyepianre，lianggezaiyiqigengre
，zhegeyuanqujiuhuobutaichangle。

六
、主導方是政府，我們隻是打輔助

很多開發商做產業地產時，經常犯的一個錯誤是，在和政府打交道時試圖把自己所謂的先進模式推銷給政府，永遠是“我要幹什麼”。

動(dong)不(bu)動(dong)就(jiu)告(gao)訴(su)當(dang)地(di)政(zheng)府(fu)，我(wo)要(yao)打(da)造(zao)一(yi)個(ge)你(ni)沒(mei)有(you)的(de)東(dong)西(xi)
，將(jiang)北(bei)上(shang)廣(guang)深(shen)的(de)資(zi)源(yuan)在(zai)這(zhe)裏(li)聚(ju)集(ji)。問(wen)題(ti)是(shi)同(tong)城(cheng)產(chan)業(ye)轉(zhuan)移(yi)還(hai)得(de)有(you)產(chan)業(ye)基(ji)礎(chu)，何(he)況(kuang)本(ben)地(di)沒(mei)有(you)基(ji)礎(chu)，要(yao)打(da)造(zao)產(chan)業(ye)集(ji)群(qun)何(he)其(qi)難(nan)哉(zai)！

千萬別把牛皮吹太大
，大到自己走不下去。畢竟政府想要戳破牛皮
，有的是手段。

永遠要記住，最優質的產業資源、zhengceziyuandouzaidifangzhengfushouzhong。daxingchanyefangjinrurenheyigequyu
，yidingshixianhezhengfutan，zaiyouzhengfuduijieluodizaiti。kaifashangzhenzhengyaozuodeshizhengqurangzhengfuhechanyefangjiangzhegeluodizaitijiaogeizijizuo。

地方政府最大的痛點，是區域開發沒有主題
，沒有觀感
，沒有興奮點
，產業地產企業的機會就是幫助政府梳理產業資源、促成產業集聚
、做好產業服務，而不是關係顛倒——我要做什麼產業

，要求政府來幫我。

所以
，做產業地產，必須擺正自己的位置：政府才是主導方，我們隻是在幫政府打輔助。

七
、產業地產賺的是這四道錢

產業地產要賺四道錢。

第一道是資源整合的錢：即是為政府招商引資，產業落地的好處費。很多時候，第一道錢強勢產業方才是拿大頭的主，開發商完全是跟在背後喝口稀飯。

第二道是土地整理和開發銷售的錢：產業地產是一個投入大
、回報慢、周期長、風feng險xian大da的de行xing業ye，不bu像xiang住zhu宅zhai地di產chan可ke以yi高gao周zhou轉zhuan。產chan業ye地di產chan商shang在zai現xian金jin流liu上shang如ru果guo無wu法fa平ping衡heng前qian期qi巨ju大da的de投tou入ru，那na麼me隨sui著zhe開kai發fa的de深shen入ru，很hen可ke能neng因yin資zi金jin鏈lian斷duan裂lie而er功gong敗bai垂chui成cheng。

所以，通過適當比例的房地產開發銷售，回籠資金，達到現金流平衡，是產業地產商活下去的唯一途徑（不差錢的開發商除外）。

第三道是租金和資產升值：租zu賃lin收shou入ru可ke以yi在zai一yi定ding程cheng度du上shang平ping衡heng現xian金jin流liu之zhi外wai，甚shen至zhi成cheng為wei重zhong要yao的de盈ying利li端duan口kou。另ling外wai
，租zu賃lin收shou入ru還hai有you一yi個ge非fei常chang重zhong要yao的de作zuo用yong
，就jiu是shi可ke以yi用yong來lai做zuo資zi產chan證zheng券quan化hua。

第四道是軟性服務、產業培育的錢：一方麵，運營方可以整合多方資源，搭建全方位的線上線下服務平台
，幫助需求雙方資源對接，從而獲取服務增值收益。

一方麵，可以構建產業孵化基金
，早期介入項目，助力園區企業成長。

未來產業運營的軟性服務收入，一定會代替銷售、租金等硬性收入
，成為主流。

八、短債長投是產業地產真正的殺手

zhongguokaifashanghennanjingxiaxinlaizuohaozichiyunyingdegenbenyuanyinzaiyuduanzhaichangtou。shenzhikeyishuo，yiqiezhiwangyongduanzhaideqianzuochanyedichande
，qibenzhidoushimaifangsiweidechuantongdichan。

國內的開發商的資產負債率普遍在70-80%
，這就意味著開發商不可能主動持有資產
，持有經營就是要擠占寶貴的現金流。

所以，一般的開發商對產業地產的處理方式，自然是能賣就賣。君不見，當年萬達、萬科為了發準REITS

，收益貼息，為了回收現金流，虧著也要賣。

shenmechengliliandichanjijin
，shenmelianshouyanglaobaoxian，douzhinengshigebiekaifashangdegeancaozuo。keyishuo
，bujiejuezijinlaiyuanqudaodewenti，bushixianfangdichanzhengquanhua，tandichanzhuanxingyunyingfuwushangzhinengshibiaolibuyi，ziqiqiren。 來源特色小鎮研究院、投拓狗日記、作者 陽新芽