田園康養項目如何開發-田園綜合體項目成功的關鍵有哪些-田園綜合體規劃定位策劃運營
不少專業人士都表示，解決土地問題是建設田園綜合體成功的關鍵，那麼具體來看，時下正熱的“田園綜合體”土地流轉有哪些靠譜的模式呢?
一、土地流轉模式
1、土地互換
概念：互換土地是農村集體經濟組織內部的農戶，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經營權進行的簡單交換。
依據：《農村土地承包經營權流轉管理辦法》
對象：屬於同一集體經濟組織的承包地塊
特點：同時交換相應的土地承包經營權
2、土地出租
概念：土地出租，這個名字從字麵意義上就很好理解了，就是把土地租出去。其實不然，農民將其承包土地經營權出租給大戶、yezhuhuoqiyefarendengchengzufang，chuzudeqixianhezujinzhifufangshiyoushuangfangzixingyueding，chengzufanghuodeyidingqixiandetudijingyingquan，chuzufangannianduyishiwuhuohuobidexingshihuodetudijingyingquanzujin。qizhong，youdahuchengzuxing、公司租賃型、反租倒包型等。
租賃方式：國有土地租賃、土地使用權出租
性質：國有土地有償使用的方式
依據：《土地管理法實施條例》
3、土地入股
概念：土tu地di入ru股gu，是shi指zhi土tu地di權quan利li人ren將jiang土tu地di使shi用yong權quan和he投tou資zi者zhe的de投tou資zi共gong同tong組zu成cheng一yi個ge公gong司si或huo經jing濟ji實shi體ti。其qi常chang年nian初chu級ji農nong業ye生sheng產chan合he作zuo社she處chu理li社she員yuan私si有you土tu地di的de辦ban法fa。對dui社she員yuan入ru社she的de土tu地di，根gen據ju產chan量liang評ping定ding為wei若ruo幹gan股gu，作zuo為wei交jiao納na股gu份fen基ji金jin和he取qu得de土tu地di分fen紅hong的de依yi據ju。
社會背景：十七屆三中全會提出
解釋意義：處理社員私有土地的辦法
操作方法：入股(股份合作)合同
4、宅基地換住房，承包地換社保
概念：宅基地換住房、承(cheng)包(bao)地(di)換(huan)社(she)保(bao)。也(ye)就(jiu)是(shi)說(shuo)，農(nong)民(min)放(fang)棄(qi)農(nong)村(cun)宅(zhai)基(ji)地(di)，宅(zhai)基(ji)地(di)被(bei)置(zhi)換(huan)為(wei)城(cheng)市(shi)發(fa)展(zhan)用(yong)地(di)，農(nong)民(min)在(zai)城(cheng)裏(li)獲(huo)得(de)一(yi)套(tao)住(zhu)房(fang)。農(nong)民(min)放(fang)棄(qi)農(nong)村(cun)土(tu)地(di)承(cheng)包(bao)經(jing)營(ying)權(quan)，享(xiang)受(shou)城(cheng)市(shi)社(she)保(bao)，建(jian)立(li)城(cheng)鄉(xiang)統(tong)一(yi)的(de)公(gong)共(gong)服(fu)務(wu)體(ti)製(zhi)。
5、“股份+合作”
“股份+合作”的這種模式，是農戶以土地經營權為股份共同組建合作社。按照“村民自願、土地入股、集約經營、收益分紅、利益保障”的de原yuan則ze，引yin導dao農nong戶hu以yi土tu地di承cheng包bao經jing營ying權quan入ru股gu。合he作zuo社she按an照zhao民min主zhu原yuan則ze對dui土tu地di統tong一yi管guan理li，不bu再zai由you農nong民min分fen散san經jing營ying。合he作zuo社she掛gua靠kao龍long頭tou企qi業ye進jin行xing生sheng產chan經jing營ying。合he作zuo社she實shi行xing按an土tu地di保bao底di和he按an效xiao益yi分fen紅hong的de方fang式shi，年nian度du分fen配pei時shi，首shou先xian支zhi付fu社she員yuan土tu地di保bao底di收shou益yi每mei股gu(畝)700元，留足公積公益金、風險金，然後再按股進行二次分紅。
二、土地托管模式
目前土地托管的模式大致可以分為三種：
6、模式一、全程托管
托管方收取一定托管費用後，為農戶提供耕、種、收、管、售等係列服務。
7、模式二、勞務托管
農戶將農業生產過程中的全部勞務項目委托給托管方承擔，農戶負責種子、化肥、農藥、水電等全部農資投入。
8、模式三、訂單托管
農戶將農業生產過程中某個時段的勞務項目委托給托管方，托管方按勞務項目獲得報酬。
三、土地入股模式
土tu地di入ru股gu基ji本ben上shang是shi土tu地di經jing營ying權quan的de方fang式shi入ru股gu到dao公gong司si或huo者zhe合he作zuo社she。農nong戶hu以yi土tu地di經jing營ying權quan的de方fang式shi入ru股gu公gong司si或huo合he作zuo社she，並bing劃hua分fen詳xiang細xi的de股gu權quan比bi例li，年nian底di扣kou除chu相xiang應ying稅shui費fei之zhi後hou，按an照zhao股gu權quan比bi例li給gei土tu地di入ru股gu的de農nong戶hu分fen紅hong。目mu前qian有you6種：
9、“農民+土地股份合作社”直營模式
即農民以土地經營權作價入股，成立土地股份種植專業合作社進行農業產業化經營。
10、“土地股份合作社+企業”社企合作模式
即農民以土地經營權先入股成立土地股份合作社，合作社再入股企業開展農業產業化經營。
11、“農戶+農業企業”土地股份公司模式
即農民以土地經營權直接入股企業，采取租金保底、股金分紅、薪金創收“三金合一”。
12、農民+合作社+公司，建立新公司
農戶以農村土地經營權入股組建土地股份合作社，土地股份合作社再以農村土地經營權作價入股、農業產業化龍頭企業以技術和資金等要素作價入股，組建新的農業公司。
公司采取“優先股+分紅”分配方式，在確保農戶土地經營權入股基本收益後，剩餘利潤再參與公司分紅。
13、農民+公司，建立新合作社
農業產業化龍頭企業以技術、資zi金jin等deng要yao素su入ru股gu土tu地di股gu份fen合he作zuo社she，成cheng為wei土tu地di股gu份fen合he作zuo社she的de社she員yuan，土tu地di股gu份fen合he作zuo社she以yi土tu地di經jing營ying權quan作zuo為wei優you先xian股gu，按an照zhao公gong司si需xu求qiu開kai展zhan生sheng產chan經jing營ying，合he作zuo社she財cai務wu統tong一yi管guan理li、統一核算，公開聘用農業職業經理人從事生產經營管理，獲得的純收益優先保證土地經營權基本收益。
14、入股農戶直接成立合作社
“土地股份合作社+農業職業經理人”模(mo)式(shi)，即(ji)村(cun)委(wei)會(hui)引(yin)導(dao)農(nong)民(min)以(yi)土(tu)地(di)經(jing)營(ying)權(quan)入(ru)股(gu)成(cheng)立(li)合(he)作(zuo)社(she)，合(he)作(zuo)社(she)理(li)事(shi)會(hui)聘(pin)請(qing)農(nong)業(ye)職(zhi)業(ye)經(jing)理(li)人(ren)負(fu)責(ze)生(sheng)產(chan)，合(he)作(zuo)社(she)盈(ying)餘(yu)用(yong)於(yu)支(zhi)付(fu)職(zhi)業(ye)經(jing)理(li)。來(lai)源(yuan)特(te)色(se)小(xiao)鎮(zhen)研(yan)究(jiu)院(yuan)
