商業地產策劃：產業商業地產如何定位-運營方可以整合多方資源，搭建全方位的線上線下服務平台，幫助需求雙方資源對接，從而獲取服務增值收益

ruguoshuoguoqudedichan，zhuyaojiejuedeshichengzhenhuadewenti，namexiayijieduanzhengfuduidichandekaolianggengduodechufadianshichengshishengtaibujudekexueshengjihechanyedetishengfazhan。

無論是最近廣泛討論的TOD還是產城融合
，都是沿著這一思路在進行。

另一方麵
，無論傳統產業轉型升級的迫切需求還是新興產業的蓬勃發展
，都需要全新的產業配套和服務。

市場需求的另一端是政策對產業地產的大力支持，和開發商的順勢而動。目前
，前50強房企已經有45家進入產業地產。

下麵是新芽和行根總結的關於產業地產的9個重要觀點。

一
、產業地產做的是產城融合

產業地產做的是產城融合，看似是園
，實則是城。無論是研發辦公
、商業、酒店
，還是社區、公共配套、住宅配套等業態，其產品線都是在產業地產商的統一規劃設計之下進行的合理布局，生產、生活
、生態交融有序、有機統一。這樣的產城才能真正滿足人民對美好幸福生活的向往。

產業地產商既然做產城融合，那麼除了研發辦公用房之外，自然還要有商業、公寓、酒店及住宅等配套。園區物業不僅僅要滿足企業的需求，同時還要滿足企業裏麵人的需求，這些都具備了才是真正的產城融合。

二、產業忽悠的時代已經過去

所謂“拿地不走招拍掛
，產業地標加文化”
，不少開發商做產業地產存粹為了“花式拿地”。

把握政策
，扛著文化+、旅遊+、產業+的大旗向政府拿地簡直玩的不要太溜。然而
，這個年頭，隻有政策和大旗，真能順利拿到土地嗎？

政zheng府fu的de投tou促cu局ju天tian天tian和he勾gou地di佬lao打da交jiao道dao，領ling導dao們men聽ting過guo的de忽hu悠you
，看kan過guo的de方fang案an比bi你ni吃chi過guo的de飯fan都dou多duo，各ge種zhong大da小xiao算suan盤pan他ta們men都dou心xin知zhi肚du明ming。假jia大da空kong的de忽hu悠you早zao已yi過guo時shi，靠kao忽hu悠you享xiang受shou士shi地di紅hong利li的de時shi代dai已yi經jing過guo去qu。

即便算你忽悠過關，未來還是要麵臨承諾兌現的那一天
，產值、稅收、就業等無法達標，你就會發現，你拿到的不是地，是燙手山芋。

除非你是真有什麼關係和貓膩


，否則，抱著忽悠的心態

，產業地產真別碰，浪費時間不討好。

三、產業園區的商業模式無法複製

婚嫁講究門當戶對，產業地產的商業模式講究區域適配。

迪士尼的IP夠gou大da了le吧ba，落luo到dao邊bian遠yuan山shan區qu合he不bu合he適shi？烏wu鎮zhen夠gou牛niu了le吧ba，照zhao搬ban它ta的de模mo式shi在zai四si線xian城cheng市shi再zai建jian個ge水shui鄉xiang又you行xing不bu行xing

？很hen多duo依yi葫hu蘆lu畫hua瓢piao的de項xiang目mu就jiu是shi這zhe麼me死si的de。

如果有人告訴你，他能夠複製矽穀、能夠複製大連軟件園
、蘇州工業園、北京中關村
，能複製貴州大數據城你相信嗎?反正新芽我不信。

因為，天時
、地利、人和、環境都變了，產業的形勢和土壤也都變了。不同城市資源特色
、人才結構、產業要素、政策環境等因素千差萬別。

想重複過去曾經經典的成功已經不大可能了，是低概率的“黑天鵝事件”。經驗隻能借鑒，難以複製。

四、擴展的核心是財務模型和招商團隊

產業規劃、產品設計、運營服務等
，都不是決定園區項目能否在異地成功複製的關鍵，真正決定複製成功與否的其實隻有財務模型和招商團隊模型。

duiyunaxiexiangyaozaiquanguojinxingchanyeyuanquzhanlvefuzhikuozhangdeyuanquyunyingshanglaishuo，shouxianyaozuodeshishouzhongchengshudexiangmutongguoyunyingheziyuanzhenghebazhangsuanqingchu，wuyezushouheyunyingfuwudeshouruzhishaobaozhengzai10%的年收益率，磨合出一套成熟的財務模型，把平衡帳目的幾個要素總結後嚐試複製。

在新園區的介入前
，必須保證這些要素全都湊齊
；另外構建一套完善的招商團隊模型，保證園區招商的戰鬥力，否則不要輕易去做。

五、死掉的產業地產都是盲目高端

產業地產門類中
，通過完全市場化競爭能算過來賬的就兩類
，一個是物流地產，另一個是標準廠房。

做產業地產
，沒有哪家企業是死於定位低端的，低端的物流與標準廠房，是區域剛需，成本低，即使做錯了大不了推倒重來；但做高端的業態，一旦預判失誤
，對政府的承諾落空
，又是重資產形式投入進去，神仙也救不活。

meiyounageyuanqusideshiyinweidingweitaidile，doushisizaigaodingweishangmian。henduochanyedichanshangdouchiguozhezhongkui。nadiyikanhenhao，youzijitebieleguande
，yeyouzhengfubinide

，haiyouzhengfugenniyihudong，zijibenlaijiupianre，zhengfuyepianre，lianggezaiyiqigengre，zhegeyuanqujiuhuobutaichangle。

六、主導方是政府，我們隻是打輔助

很多開發商做產業地產時
，經常犯的一個錯誤是，在和政府打交道時試圖把自己所謂的先進模式推銷給政府，永遠是“我要幹什麼”。

動dong不bu動dong就jiu告gao訴su當dang地di政zheng府fu
，我wo要yao打da造zao一yi個ge你ni沒mei有you的de東dong西xi，將jiang北bei上shang廣guang深shen的de資zi源yuan在zai這zhe裏li聚ju集ji。問wen題ti是shi同tong城cheng產chan業ye轉zhuan移yi還hai得de有you產chan業ye基ji礎chu，何he況kuang本ben地di沒mei有you基ji礎chu，要yao打da造zao產chan業ye集ji群qun何he其qi難nan哉zai！

千萬別把牛皮吹太大，大到自己走不下去。畢竟政府想要戳破牛皮，有的是手段。

永遠要記住
，最優質的產業資源、政zheng策ce資zi源yuan都dou在zai地di方fang政zheng府fu手shou中zhong。大da型xing產chan業ye方fang進jin入ru任ren何he一yi個ge區qu域yu


，一yi定ding是shi先xian和he政zheng府fu談tan，再zai由you政zheng府fu對dui接jie落luo地di載zai體ti。開kai發fa商shang真zhen正zheng要yao做zuo的de是shi爭zheng取qu讓rang政zheng府fu和he產chan業ye方fang將jiang這zhe個ge落luo地di載zai體ti交jiao給gei自zi己ji做zuo。

地方政府最大的痛點，是區域開發沒有主題，沒有觀感，沒有興奮點
，產業地產企業的機會就是幫助政府梳理產業資源、促成產業集聚、做好產業服務
，而不是關係顛倒——我要做什麼產業，要求政府來幫我。

所以，做產業地產，必須擺正自己的位置：政府才是主導方
，我們隻是在幫政府打輔助。

七
、產業地產賺的是這四道錢

產業地產要賺四道錢。

第一道是資源整合的錢：即是為政府招商引資
，產業落地的好處費。很多時候，第一道錢強勢產業方才是拿大頭的主，開發商完全是跟在背後喝口稀飯。

第二道是土地整理和開發銷售的錢：產業地產是一個投入大、回報慢
、周期長、風feng險xian大da的de行xing業ye，不bu像xiang住zhu宅zhai地di產chan可ke以yi高gao周zhou轉zhuan。產chan業ye地di產chan商shang在zai現xian金jin流liu上shang如ru果guo無wu法fa平ping衡heng前qian期qi巨ju大da的de投tou入ru，那na麼me隨sui著zhe開kai發fa的de深shen入ru，很hen可ke能neng因yin資zi金jin鏈lian斷duan裂lie而er功gong敗bai垂chui成cheng。

所以
，通過適當比例的房地產開發銷售，回籠資金

，達到現金流平衡，是產業地產商活下去的唯一途徑（不差錢的開發商除外）。

第三道是租金和資產升值：租zu賃lin收shou入ru可ke以yi在zai一yi定ding程cheng度du上shang平ping衡heng現xian金jin流liu之zhi外wai
，甚shen至zhi成cheng為wei重zhong要yao的de盈ying利li端duan口kou。另ling外wai
，租zu賃lin收shou入ru還hai有you一yi個ge非fei常chang重zhong要yao的de作zuo用yong
，就jiu是shi可ke以yi用yong來lai做zuo資zi產chan證zheng券quan化hua。

第四道是軟性服務
、產業培育的錢：一方麵，運營方可以整合多方資源，搭建全方位的線上線下服務平台，幫助需求雙方資源對接
，從而獲取服務增值收益。

一方麵，可以構建產業孵化基金，早期介入項目，助力園區企業成長。

未來產業運營的軟性服務收入

，一定會代替銷售、租金等硬性收入
，成為主流。

八、短債長投是產業地產真正的殺手

中(zhong)國(guo)開(kai)發(fa)商(shang)很(hen)難(nan)靜(jing)下(xia)心(xin)來(lai)做(zuo)好(hao)自(zi)持(chi)運(yun)營(ying)的(de)根(gen)本(ben)原(yuan)因(yin)在(zai)於(yu)短(duan)債(zhai)長(chang)投(tou)。甚(shen)至(zhi)可(ke)以(yi)說(shuo)，一(yi)切(qie)指(zhi)望(wang)用(yong)短(duan)債(zhai)的(de)錢(qian)做(zuo)產(chan)業(ye)地(di)產(chan)的(de)，其(qi)本(ben)質(zhi)都(dou)是(shi)賣(mai)房(fang)思(si)維(wei)的(de)傳(chuan)統(tong)地(di)產(chan)。

國內的開發商的資產負債率普遍在70-80%，這就意味著開發商不可能主動持有資產
，持有經營就是要擠占寶貴的現金流。

所以，一般的開發商對產業地產的處理方式
，自然是能賣就賣。君不見，當年萬達
、萬科為了發準REITS
，收益貼息，為了回收現金流
，虧著也要賣。

什(shen)麼(me)成(cheng)立(li)離(li)岸(an)地(di)產(chan)基(ji)金(jin)，什(shen)麼(me)聯(lian)手(shou)養(yang)老(lao)保(bao)險(xian)，都(dou)隻(zhi)能(neng)是(shi)個(ge)別(bie)開(kai)發(fa)商(shang)的(de)個(ge)案(an)操(cao)作(zuo)。可(ke)以(yi)說(shuo)
，不(bu)解(jie)決(jue)資(zi)金(jin)來(lai)源(yuan)渠(qu)道(dao)的(de)問(wen)題(ti)，不(bu)實(shi)現(xian)房(fang)地(di)產(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)，談(tan)地(di)產(chan)轉(zhuan)型(xing)運(yun)營(ying)服(fu)務(wu)商(shang)隻(zhi)能(neng)是(shi)表(biao)裏(li)不(bu)一(yi)，自(zi)欺(qi)欺(qi)人(ren)。投拓狗日記