田園康養全麵分析-田園養生客源市場，國內外田園養生成功案例，田園養生開發中需注意的問題-田園綜合體規劃定位策劃運營
隨著我國城市化進程的加快、居民消費水平的提高以及環境汙染問題、食品安全問題、人(ren)口(kou)結(jie)構(gou)老(lao)齡(ling)化(hua)與(yu)亞(ya)健(jian)康(kang)現(xian)象(xiang)的(de)日(ri)漸(jian)普(pu)遍(bian)，人(ren)們(men)對(dui)健(jian)康(kang)養(yang)生(sheng)的(de)需(xu)求(qiu)成(cheng)為(wei)繼(ji)溫(wen)飽(bao)需(xu)求(qiu)之(zhi)後(hou)的(de)又(you)一(yi)市(shi)場(chang)主(zhu)流(liu)趨(qu)勢(shi)和(he)時(shi)代(dai)發(fa)展(zhan)熱(re)點(dian)。田(tian)園(yuan)養(yang)生(sheng)集(ji)養(yang)生(sheng)資(zi)源(yuan)與(yu)旅(lv)遊(you)活(huo)動(dong)交(jiao)叉(cha)滲(shen)透(tou)，實(shi)現(xian)融(rong)合(he)，以(yi)一(yi)種(zhong)新(xin)型(xing)的(de)業(ye)態(tai)形(xing)式(shi)出(chu)現(xian)，滿(man)足(zu)了(le)人(ren)們(men)對(dui)身(shen)心(xin)健(jian)康(kang)的(de)全(quan)方(fang)位(wei)需(xu)求(qiu)，開(kai)始(shi)受(shou)到(dao)全(quan)球(qiu)性(xing)關(guan)注(zhu)。本(ben)文(wen)在(zai)分(fen)析(xi)田(tian)園(yuan)養(yang)生(sheng)客(ke)源(yuan)市(shi)場(chang)，國(guo)內(nei)外(wai)田(tian)園(yuan)養(yang)生(sheng)成(cheng)功(gong)案(an)例(li)的(de)基(ji)礎(chu)上(shang)，總(zong)結(jie)了(le)田(tian)園(yuan)養(yang)生(sheng)開(kai)發(fa)過(guo)程(cheng)中(zhong)應(ying)注(zhu)意(yi)的(de)問(wen)題(ti)。
一、田園養生--國家政策的支持
（一）國家政策支持
2017年5月，國家旅遊局等5部門聯合印發《關於促進健康旅遊發展的指導意見》，指出要依托各地自然、人文、生態、區位等特色資源和重要旅遊目的地，以醫療機構、健康管理機構、康複護理機構和休閑療養機構等為載體，重點開發高端醫療、特色專科、中醫保健、康複療養、醫養結合等係列產品，打造健康旅遊產業鏈。
這就要把健康服務業從在城市裏的醫療機構、療養院，搬到旅遊目的地或者生態保護良好的地區，以此來滿足人們的越來越多的個性化、多層次的健康服務和旅遊需求。
同時，中共中央、國務院印發《“健康中國2030”規劃綱要》定下明確目標：到2020年，健康服務業總規模超8萬億，到2030年達16萬億。圖1顯示，到2016年，我國大健康產業規模達3萬億元，到2020年，健康服務業總規模超8萬億，但是包括養生旅遊在內的一些細分領域還是一片藍海，隨著技術的進步以及消費升級，將煥發新生。
據統計，養生旅遊占旅遊交易總規模的1%左右，2016年中國旅遊市場總交易規模為46900億元，養生旅遊的交易規模約為600億元。根據數據預測，現階段，養生旅遊市場擁有良好的市場環境，發展空間巨大。未來5年，養生旅遊的市場規模將呈快速增長態勢，年複合增長率有望達到20%。2020年市場規模將在1000億元左右。養生旅遊作為大健康產業和旅遊產業的複合型產業，將會是下一個投資關注點。
中央1號文件指出：充分發揮鄉村各類物質與非物質資源富集的獨特優勢，利用“旅遊＋”、“生態＋”等模式，推進農業、林業與旅遊、教育、文化、kangyangdengchanyeshenduronghe。fengfuxiangcunlvyouyetaihechanpin，dazaogeleizhutixiangcunlvyoumudedihejingpinxianlu，fazhanfuyouxiangcuntesedeminxiuheyangshengyanglaojidi。
（二）發展休閑養生農業的相關土地政策
1.休閑農業用地使用範圍
農民自有住宅、閑置宅基地
農業部等部門《關於積極開發農業多種功能大力促進休閑農業發展的通知》中zhong明ming確que規gui定ding支zhi持chi農nong民min發fa展zhan農nong家jia樂le，閑xian置zhi宅zhai基ji地di整zheng理li結jie餘yu的de建jian設she用yong地di可ke用yong於yu休xiu閑xian農nong業ye，因yin此ci在zai進jin行xing休xiu閑xian農nong業ye開kai發fa建jian設she中zhong要yao充chong分fen利li用yong農nong民min自zi有you住zhu宅zhai、閑置宅基地。
但dan在zai休xiu閑xian農nong業ye園yuan區qu開kai發fa過guo程cheng中zhong，開kai發fa者zhe的de慣guan性xing思si維wei常chang常chang是shi將jiang這zhe些xie破po舊jiu的de房fang子zi拆chai掉diao重zhong建jian，而er不bu是shi根gen據ju現xian有you的de基ji礎chu進jin行xing改gai造zao和he裝zhuang修xiu。殊shu不bu知zhi這zhe不bu僅jin破po壞huai了le鄉xiang村cun田tian野ye的de原yuan始shi風feng味wei，而er且qie也ye在zai無wu形xing中zhong增zeng加jia了le開kai發fa者zhe進jin行xing酒jiu店dian住zhu宿xiu土tu地di審shen批pi的de難nan度du和he建jian設she成cheng本ben。
農村集體建設用地
主要包括：鄉(鎮)村公益事業用地、公共設施用地、農村居民住宅用地。具體是指鄉(鎮)村建設用地，鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。
城鄉建設用地增減掛鉤
城鄉建設用地增減掛鉤是指依據土地利用總體規劃，將若幹擬整理複墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用於城鎮建設的地塊（即建新地塊）等麵積共同組成建新拆舊項目區（以下簡稱項目區），通tong過guo建jian新xin拆chai舊jiu和he土tu地di整zheng理li複fu墾ken等deng措cuo施shi，在zai保bao證zheng項xiang目mu區qu內nei各ge類lei土tu地di麵mian積ji平ping衡heng的de基ji礎chu上shang，最zui終zhong實shi現xian建jian設she用yong地di總zong量liang不bu增zeng加jia，耕geng地di麵mian積ji不bu減jian少shao，質zhi量liang不bu降jiang低di，城cheng鄉xiang用yong地di布bu局ju更geng合he理li的de目mu標biao。
四荒地
2016年中央一號文件以及《農業部等11部門關於積極開發農業多種功能大力促進休閑農業發展的通知》中鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發展休閑農業，對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用“四荒地”發展休閑農業，其建設用地指標給予傾斜。
“四荒地”是農村較豐富的土地資源，包括依法歸我國農民集體使用的“四荒地”和農民集體經濟組織所有的“四荒地”，具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬於現行經濟環境中未得到充分、合理、有效利用的土地，但它們屬於寶貴資源的一種。
“四荒地”既可以采取家庭聯產承包的方式進行承包，也可以通過招標、拍賣、公開協商等方式進行承包；既可以承包給本集體經濟組織成員，也可以承包給本集體經濟組織以外的人。“四荒”使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。
其他方式
《國務院辦公廳關於推進農村一二三產業融合發展的指導意見》(國辦發[2015]93號)提出，對社會資本投資建設連片麵積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅遊、加工流通等經營活動。
關閉礦區的地麵遺留的原有建設用地，可直接轉為旅遊設施建設用地；礦區已經占有的尾礦池、棄石堆場或其它棄用地可在恢複生態的同時，按一定比例(如10-20%)轉為旅遊設施用地，其餘為工礦遺址景觀用地。
生態涵養區村落搬遷出的宅基地、新農村建設農戶上樓遺留的宅基地，可因地製宜轉為旅遊設施建設用地。
在大麵積的森林(超過10公頃)綠地作為生態旅遊資源時，允許有3-5%用地轉為旅遊設施用地。
2.休閑農業用地限製範圍
不得超越土地利用規劃
xiuxiannongyekaifabixuyaomingquedangditudiguihuazhongqiyuanqusuozhantudideyongtu，fuheguihuashiyongtiaojiandeyaojijizhengqutudijiansheshiyongzhibiao，yimanzuxiuxiannongyeyuanquduijiansheyongdideyaoqiu。
不得占用基本農田
對於基本農田有“五不準”：不準占用基本農田進行植樹造林、發展林果業和搞林糧間作以及超標準建設農田林網；不準以農業結構調整為名，在基本農田內挖塘養魚、建設用於畜禽養殖的建築物等嚴重破壞耕作層的生產經營活動；不準違法占用基本農田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設；不準以退耕還林為名違反土地利用總體規劃,將基本農田納入退耕範圍；不準非農建設項目占用基本農田(法律規定的國家重點建設項目除外)。因此在進行休閑農業開發中必須弄清楚其是否占有基本農田。
嚴禁隨意擴大設施農用地範圍
以農業為依托的休閑觀光等用地須按建設用地進行管理。以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂，以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地，必須依法依規按建設用地進行管理，而非按農用地管理。
不得超越土地利用規劃
xiuxiannongyekaifabixuyaomingquedangditudiguihuazhongqiyuanqusuozhantudideyongtu，fuheguihuashiyongtiaojiandeyaojijizhengqutudijiansheshiyongzhibiao，yimanzuxiuxiannongyeyuanquduijiansheyongdideyaoqiu。
各(ge)地(di)區(qu)國(guo)土(tu)資(zi)源(yuan)部(bu)門(men)都(dou)會(hui)製(zhi)定(ding)土(tu)地(di)利(li)用(yong)總(zong)體(ti)規(gui)劃(hua)，規(gui)劃(hua)會(hui)規(gui)定(ding)土(tu)地(di)用(yong)途(tu)，明(ming)確(que)土(tu)地(di)使(shi)用(yong)條(tiao)件(jian)，土(tu)地(di)所(suo)有(you)者(zhe)和(he)使(shi)用(yong)者(zhe)必(bi)須(xu)嚴(yan)格(ge)按(an)照(zhao)規(gui)劃(hua)確(que)定(ding)的(de)用(yong)途(tu)和(he)條(tiao)件(jian)使(shi)用(yong)土(tu)地(di)；此外還會確定土地利用年度計劃，對年度內新增建設用地量，土地開發整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。
3.創新休閑農業用地方式
土地租賃、置換或入股聯營
對經濟效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯營等方式，統籌盤活這些存量集體土地。一方麵可以解決旅遊開發過程中，需要遷移部分農戶的住宅、承包地的問題；另一方麵可以充分發揮土地使用價值，集約化發展，便於個人或企業經營管理。
使用廢棄宅基地或園地
農村大量房屋閑置，田地疏於管理。在新農村集中居住後，閑置下來的村莊農舍、廢棄林園等恰好是休閑康養農業與鄉村旅遊的良好發展空間。
對(dui)這(zhe)些(xie)農(nong)村(cun)集(ji)體(ti)土(tu)地(di)進(jin)行(xing)指(zhi)標(biao)整(zheng)理(li)和(he)農(nong)林(lin)複(fu)墾(ken)，並(bing)根(gen)據(ju)旅(lv)遊(you)產(chan)業(ye)經(jing)營(ying)需(xu)求(qiu)合(he)理(li)配(pei)置(zhi)建(jian)設(she)用(yong)地(di)指(zhi)標(biao)，有(you)助(zhu)於(yu)提(ti)高(gao)休(xiu)閑(xian)農(nong)業(ye)與(yu)鄉(xiang)村(cun)旅(lv)遊(you)的(de)招(zhao)商(shang)效(xiao)率(lv)與(yu)質(zhi)量(liang)。
以土地股份為基礎建立合作社
農村集體可以通過建立合作社的方式，農戶以承包的土地入股，進行股份合作。這樣可以使土地集中經營、高效經營、形成規模化、chanyehuajingying。zhezhongfangshi，guanlizhiduyange，guanlifangfakexue，duijiaqiangxiuxiannongyehexiangcunlvyoulingyudenongcunjitijingjifazhannengli，baozhangfazhanchengguoqieshihuijibendiyouzhejidadecujinzuoyong。
“土地銀行”
土tu地di銀yin行xing是shi指zhi主zhu要yao經jing營ying土tu地di存cun貸dai及ji與yu土tu地di有you關guan的de長chang期qi信xin用yong業ye務wu的de金jin融rong機ji構gou。土tu地di銀yin行xing具ju體ti運yun作zuo模mo式shi是shi指zhi政zheng府fu出chu麵mian組zu織zhi，把ba某mou一yi區qu域yu農nong民min的de承cheng包bao地di使shi用yong權quan、農村集體建設用地使用權、以及“拆院並院”之後的農民宅基地使用權分類整合，“零存整貸”，加快農地流轉，推動農業產業化和規模化形成。土地銀行被稱為是破解“三農”問題的必由之路，2009年起，土地銀行在成都試行。
在完成農村土地確權工作的地區，可采用“土地銀行”的方式，實現農村集體土地指標的自由流轉、質押和融資。這對於農戶獲取啟動資金自營個體旅遊項目和專業企業規模化獲取土地用於開發大型旅遊項目而言都具有現實意義。
休閑農業、鄉村旅遊、鄉(xiang)村(cun)養(yang)生(sheng)養(yang)老(lao)由(you)於(yu)占(zhan)盡(jin)政(zheng)策(ce)紅(hong)利(li)，目(mu)前(qian)是(shi)國(guo)內(nei)休(xiu)閑(xian)農(nong)業(ye)旅(lv)遊(you)的(de)風(feng)口(kou)。城(cheng)市(shi)普(pu)遍(bian)存(cun)在(zai)的(de)環(huan)境(jing)汙(wu)染(ran)和(he)食(shi)品(pin)安(an)全(quan)問(wen)題(ti)，使(shi)得(de)養(yang)生(sheng)農(nong)業(ye)成(cheng)為(wei)了(le)一(yi)個(ge)新(xin)型(xing)的(de)農(nong)業(ye)經(jing)營(ying)模(mo)式(shi)和(he)發(fa)展(zhan)方(fang)向(xiang)，田(tian)園(yuan)養(yang)生(sheng)成(cheng)為(wei)業(ye)內(nei)熱(re)議(yi)的(de)話(hua)題(ti)。
二、田園養生的內涵和定義
田園養生，指的是以田園為生活空間，以農作、農事、農活為生活內容，以農業生產和農村經濟發展為生活目標，回歸自然、享受生命、修身養性、度假休閑、健康身體、治療疾病、頤養天年的一種生活方式。
（一）田園養生要以鄉村文化環境為基礎
田tian園yuan養yang生sheng開kai發fa應ying當dang意yi識shi鄉xiang村cun養yang生sheng資zi源yuan的de重zhong要yao性xing。要yao想xiang實shi現xian田tian園yuan養yang生sheng目mu標biao，就jiu必bi須xu讓rang遊you客ke體ti驗yan農nong作zuo的de樂le趣qu，享xiang受shou鄉xiang村cun的de慢man生sheng活huo，感gan受shou養yang生sheng文wen化hua，感gan受shou農nong活huo。要yao積ji極ji依yi靠kao這zhe些xie文wen化hua、奇趣的旅遊手段，讓人們在農作、農事、文(wen)化(hua)生(sheng)活(huo)中(zhong)體(ti)驗(yan)到(dao)田(tian)園(yuan)養(yang)生(sheng)的(de)樂(le)趣(qu)所(suo)在(zai)，而(er)不(bu)是(shi)單(dan)純(chun)的(de)在(zai)庭(ting)院(yuan)裏(li)種(zhong)些(xie)蔬(shu)菜(cai)就(jiu)叫(jiao)田(tian)園(yuan)養(yang)生(sheng)。所(suo)以(yi)田(tian)園(yuan)養(yang)生(sheng)項(xiang)目(mu)的(de)規(gui)劃(hua)與(yu)開(kai)發(fa)，首(shou)先(xian)要(yao)保(bao)證(zheng)高(gao)品(pin)質(zhi)的(de)田(tian)園(yuan)旅(lv)遊(you)空(kong)間(jian)，通(tong)過(guo)自(zi)然(ran)的(de)農(nong)業(ye)文(wen)化(hua)體(ti)驗(yan)項(xiang)目(mu)，最(zui)終(zhong)達(da)到(dao)一(yi)個(ge)“養生”目的。
（二）田園養生要以“鄉村”為載體
鄉村旅遊空間廣義上可以分為田園、村莊和自然。在田園養生之中，要注重三者的有機結合，以田園為主，以村莊為次，以自然為補充，以“田園的村莊化和村莊的田園化”，來發揮田園的空間載體作用，將村莊和田園融合成一個整體，而不是單純的在野外蓋上房屋就叫田園了。如：法國莊園養生慢生活、鏈條式開發模式是以農業作為依托，逐漸向旅遊、文化、商(shang)業(ye)等(deng)多(duo)領(ling)域(yu)滲(shen)透(tou)，打(da)造(zao)相(xiang)關(guan)產(chan)業(ye)鏈(lian)。由(you)此(ci)衍(yan)生(sheng)的(de)養(yang)生(sheng)地(di)產(chan)則(ze)是(shi)以(yi)休(xiu)閑(xian)種(zhong)植(zhi)業(ye)為(wei)依(yi)托(tuo)，在(zai)經(jing)營(ying)休(xiu)閑(xian)種(zhong)植(zhi)業(ye)項(xiang)目(mu)的(de)同(tong)時(shi)，引(yin)入(ru)房(fang)地(di)產(chan)的(de)經(jing)營(ying)思(si)維(wei)，從(cong)產(chan)品(pin)規(gui)劃(hua)、景區服務、營銷推廣等方麵進行地產化運作，從而更好地發揮莊園優勢，更加深入的挖掘莊園養生產品的市場潛力。
（三）田園養生以“康體養生”為目的
田園養生歸根結底還是要康體養生，就是要做到所有的空間設計、體驗定位都是為了康體養生這一大方向而開展的。康體養生才是最終目的，是讓自己在身體上回歸、享受生命的美好，在心靈上養性、感受自然的舒適，在休閑度假中，讓自然環境治療疾病，健康身體、zuizhongdadaoyiyangtianniancaishizhenzhengdemude。bushidanchundezhuiqiunongcunjingjifazhan，yitiangengzhongshimudi，nabujiaoyangsheng，najiaozhongdi。yangshengxingcaishitianyuanyangshengdemude。ru：美國第一康體療養型鄉村休閑聖地--”黑莓牧場”，2009年全球500最佳旅遊+休閑度假區之一，被美國列為旅遊休閑的目標。明確分區，商業、住宿、休閑、康養各個區域承擔著不同的療養旅遊度假服務功能，經營範圍多樣，綜合盈利能力強勁。
三、田園養生的客群分析
（一）偏好時尚健康旅遊方式，熱愛生態旅遊和高端運動；注重文化消費和精神享受；追求相對私密環境和帶有社交性質的聚會式場所；商旅服務配套要求較高。
（二）消費能力強，質量要求高；該群體受季節約束小；停留時間較長，其產業拉動力遠高於大眾旅遊。
（三）中小學生市場：該市場主體需求為求知加遊樂。中小學生正處於學習認知的初級階段，農業旅遊對他們來說是一個認識農業、了解大自然的途徑。針對這一市場，休閑養生農業應提供科普教育相關旅遊產品，寓教於樂。
（四）工薪白領市場：該市場主要為久居城市、尋找身心放鬆的人群。休閑養生農業旅途可以提供農業生產、農事體驗、節事參與等旅遊產品，使遊客在體驗鄉村慢生活的同時，放鬆身心。
（五）“銀發族”市場：該市場群體為老年人，他們渴望安靜的生活、健康簡單的食物、休閑的環境，通過休閑養生農業旅遊，他們可以體驗耕作、收獲快樂。
當下，隨著物質生活水平的提高，人們對“健康、愉快、長壽”的de欲yu望wang越yue來lai越yue強qiang烈lie，而er單dan純chun的de養yang生sheng已yi難nan以yi滿man足zu人ren們men對dui高gao品pin質zhi生sheng活huo的de追zhui求qiu，融rong合he時shi下xia發fa展zhan迅xun猛meng的de休xiu閑xian旅lv遊you，養yang生sheng旅lv遊you迎ying來lai重zhong大da發fa展zhan機ji遇yu。同tong時shi，進jin入ru21世紀，中國步入老齡化社會，中國現有老齡人口已超過2億，且每年以近800萬的速度增加。到2050年，中國老齡人口將達到總人口的三分之一，而老齡人口更傾向於田園養生旅遊。
四、發展田園養生需要注意的幾點問題
diyi，yaojiejuerenshiwenti。tianyuanxiuxianyangshengchanyeshejifangfangmianmian，qianqitouruhenda，zuochengshuxuyaohenduonian，xuyaobaochizhengcedelianxuxing。danzhuiqiujingjifazhansudu，duiyutouruda、見效慢的產業重視不足的做法時有發生，將嚴重阻礙康養產業的發展，亟須改變。
第(di)二(er)，要(yao)解(jie)決(jue)觀(guan)念(nian)問(wen)題(ti)。發(fa)展(zhan)休(xiu)閑(xian)康(kang)養(yang)產(chan)業(ye)鼓(gu)勵(li)老(lao)年(nian)人(ren)異(yi)地(di)養(yang)老(lao)，但(dan)對(dui)很(hen)多(duo)老(lao)年(nian)人(ren)與(yu)子(zi)女(nv)來(lai)說(shuo)，異(yi)地(di)養(yang)老(lao)的(de)觀(guan)念(nian)並(bing)不(bu)被(bei)接(jie)受(shou)。讓(rang)老(lao)人(ren)到(dao)氣(qi)候(hou)適(shi)宜(yi)、生活條件優越的地方去養老也是“孝”的體現。
disan，yaojiadazhengcefuchilidu，xiyinshehuizibencanyu。guojiachutaileyixiliezhengcegulikangyangchanyefazhan，gediyinggaijijizuohaopeitao，helicujinkangyangchanyefazhan。zaifazhankangyangchanyeshi，zhengfudefuchiliduzaihendachengdushangjuedingleshehuizibentourudejijixing，zhengfudezhijietourubijingyouxian，yinrushehuizibenshibixude。
disi，yaopeiyangzhuanyerencaiduiwu。dangqiankangyangchanyejixudezhuanyerencaikuifa，zhijiezhiyuelekangyangchanyedefazhanzhuangda。rencaishikangyangshiyefazhanshifenzhongyaodetiaojian，yingzhongshikangyangrencaiduiwujianshe、建立完善康養職業教育體係、提高康養職業人才培養質量。來源一諾農旅規劃
