商業地產定位：商業綜合體如何調整-隻有各業態和各品類形成微妙的動態平衡，才能實現商家和業主的雙贏
duigouwuzhongxineryan，shangyetiaozhengconglaidoushiyigebubiandemingti，yushijujindetiaozhengshibaochigouwuzhongxinzuijiajingyingyejihechixujingzhengyoushidezhongyaocuoshi。gouwuzhongxintiaozhengdezhongjimudeshizujinshouyidetisheng，tongshishangyepinzhidetishengyeshizichanzengzhidezhongyaotixian。
購物中心定位分析即通過分析整場經營狀況及外部環境變化得出調整結論。
需求結構分析
需求結構方麵，重點關注城市消費水平、區域人口結構、項目周邊交通三個方麵的變化。如果在3年的時間半徑（過往3年及未來2—3年）中，上述三個方麵已經或即將發生重大改變，我們就認為定位可能需要調整。
判斷城市消費水平的主要指標通常包括當地社會消費品零售總額、城鎮人均可支配收入、城鎮人均消費支出、消費品價格指數等。而區域人口結構主要包含消費人口構成和該部分人群的消費能力兩個方麵。項目周邊交通則指道路及公交、軌道交通和停車條件等方麵。
供給結構分析
單從需求結構來判斷定位是否需要調整還略顯單薄，還應結合供給結構（周邊商業環境及未來競爭格局）來綜合判斷。臨近區域是否有新的商圈誕生、區域內是否有新的商業項目入市、現有或潛在競爭對手（同類可比項目）的品類覆蓋及品牌組合情況如何、以及對本項目的影響等，都是調研和分析應關注的方麵。
定位合理性判斷
通過以上宏觀數據采集和周邊市場的調查，同時結合自開業以來購物中心的客流、銷售等關鍵數據的橫向對比和趨勢分析，基本可以得知購物中心的定位是否符合當前市場需求、及其調整方向。
購物中心經營分析即通過分析各業態、、品類及品牌的落位效果及經營表現，為落位調整提供建議。
購物中心的定位歸根結底是客群的定位。當客群確定後，需要通過業態、品(pin)類(lei)組(zu)合(he)，以(yi)及(ji)適(shi)合(he)的(de)品(pin)牌(pai)級(ji)次(ci)來(lai)詮(quan)釋(shi)其(qi)功(gong)能(neng)定(ding)位(wei)。相(xiang)比(bi)複(fu)雜(za)的(de)定(ding)性(xing)分(fen)析(xi)，直(zhi)觀(guan)的(de)數(shu)據(ju)呈(cheng)現(xian)更(geng)能(neng)揭(jie)示(shi)真(zhen)相(xiang)，因(yin)此(ci)，購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)的(de)經(jing)營(ying)分(fen)析(xi)圍(wei)繞(rao)客(ke)流(liu)、銷售、租金、租售比等客觀數據來進行。
業態、品類組合分析
zaigouwuzhongxinneibu，butongyetaidaibiaobutongleixingdexiaofeixuqiu。dingweiqutongdegouwuzhongxin，qiyetaipeibiyeleisi。meigeyetaidouyougezibutongdetezheng，zaigouwuzhongxinneidouchengdanzhebutongjiaosehegongneng，youzujingongxianbijiaogaodeshangjia，youxiyinkeliudeshangjia，yeyougongnengbuchongxingdeshangjiadeng。
如：餐飲聚客能力強，但租金貢獻較低；服飾銷售額高，卻是人流消化型而非客流帶動型業態；生活精品、peitaoyetainengyouxiaofengfugouwuzhongxindeduoweiduchudiancongerzengjiagouwuzhongxinkeguangxing，dancileiyetaishoudiyudengduofangmianyinsudexianzhi，xianzhuangjiushiyouzhipinpaiziyuanbuzuyizhichenggouwuzhongxindezhaoshangxuqiu。
隻有不同類型的商家合理配置，才能使購物中心的整體效用達到最大化；隻有各業態和各品類形成微妙的動態平衡，才能實現商家和業主的雙贏。
品牌布局及功能分區分析
如果說購物中心的定位是靈魂、業態及品類組合是骨骼的話，品牌布局就是血肉，隻有品牌分布合理、葷素均勻搭配才能充分體現購物中心的整體魅力。購物中心內的商家之間應強調相容性、互補性，毫無關聯的商家進入購物中心將失去主題聚集的價值和意義。好的品牌布局不僅可以和諧共生，而且能產生相互促進的“化學反應”。
因此，購物中心在進行品牌組合搭配時，需要考慮商家之間的關係、定位主題與整體利益，從客群共享性、風格和諧性、價格匹配性等多方麵進行權衡，使整體效益達到最大化。
品牌布局
提到品牌布局，繞不開動線問題。購物中心內部動線存在幾個關鍵節點：入口、中庭、主力店相臨區域、動線端頭及次動線等，即使單一動線也存在上述節點、同樣麵臨功能分區問題。
動線節點中：入口和中庭是購物中心的門麵，不僅客流量大，而且展示性好，應設置與廣場定位吻合的、具有行業代表性和良好業績表現的品牌；主力店相臨區域往往是繼入口、中zhong庭ting之zhi後hou又you一yi個ge客ke流liu密mi集ji區qu，該gai區qu域yu的de品pin牌pai布bu局ju要yao與yu主zhu力li店dian形xing成cheng自zi然ran銜xian接jie，讓rang顧gu客ke不bu產chan生sheng突tu兀wu感gan，使shi其qi在zai不bu知zhi不bu覺jiao中zhong穿chuan梭suo於yu主zhu力li店dian及ji邊bian廳ting店dian鋪pu之zhi間jian。
受地塊形狀、地形高差、建築結構、外部交通、neibudongxian，shenzhiguntizouxiangdengdeyingxiangdongxianduantoujicidongxiandengquyuhuixingchenggouwuzhongxindekeliulengqu。lengqunanyigaizaoqiechengbenjiaogao，dantongguohelidepinpaibujurengkededaogaishan。duantoudianpushiyishezhifuhebenloucengdingweidecizhulidian（從店鋪麵積、品牌知名度、吸客力方麵都應起到標杆作用），從而引導和調節客流。
功能分區
除動線節點以外，另一個關注的方麵即功能分區。針對超過150米的單一動線，需要通過功能分區增加其可逛性，就像通過裝修打破房屋的單調格局一樣。
針zhen對dui複fu雜za動dong線xian，功gong能neng分fen區qu也ye是shi化hua解jie次ci動dong線xian客ke流liu冷leng區qu的de好hao方fang法fa之zhi一yi，尤you其qi是shi當dang無wu法fa利li用yong主zhu力li店dian帶dai動dong次ci動dong線xian客ke流liu時shi，將jiang整zheng個ge次ci動dong線xian區qu域yu規gui劃hua成cheng客ke群qun統tong一yi、風格和諧的功能區（如潮牌聚集區、兒童主題區等），再加上導示係統的完善，將起到等同於主力店的改善效果。
調整方案及租金建議
租金是購物中心的主要收入來源。在商業籌備階段，為了吸引目標商家、保證招商和開業率，往往會降低首年租金標準。當3年租賃決策期滿時，購物中心已逐漸成熟，有條件提升購物中心的租金水平。
影響租金的因素
有過商業運營經驗的人可以立刻列舉出一係列指標，如：城市級別、商業成熟度、區位條件、周邊可比項目租金水平、業主投入及收益期望、當地市場品牌及代理商資源等；而對於單個店鋪來說，其租金水平會受到樓層位置、麵積大小、規劃業態等因素的影響。
不過，歸根結底，商家的承租能力與其銷售收入和所屬行業普遍利潤率密切相關，即：商家賺多少錢決定了其能支付多少錢。各行業都有一個被普遍認可的租售比區間（租金及物業管理費等占銷售收入的百分比），超出這個區間的商家經營壓力大，不穩定；低於這個區間的商家，租金尚有提升空間。
租金提升空間判斷
首先，對購物中心過去兩年及第三年的租金完成情況進行總結和預估。完成情況良好則有條件實現租金提升。
其次，針對各品類商家的盈利模式和承租能力進行深度研究，確定出各品類的合理租售比區間；再根據購物中心的曆史銷售數據，通過合理的租售比區間推導出商家未來可承擔的理想租金增長值區間。
最後，還要就當地市場商業的平均租金水平進行調研，用於修正確定最終的租金增長值。
一、什麼樣的商業應該進行調整?
1、 從商業地理角度分析，人口始終缺乏有效支撐的商業。
shangyedilixueyiyishangtidaodexiaofeirenkouzhichengjueduishisuoyoushitishangyedejingyingdegenben。quefarenliuzhichengdeshangye，yaoxiangzuowang，xiangbichengshudiduandeshangyexufuchuchaochu10倍的努力，同時還需要超精彩的產品和大量的營銷宣傳作為鋪墊。
shangyediliyiyishangderenqunfushebanjingtielvwulunzainagechengshidouhuibeiyinzheng。zhelisuoshuoderenqunjiushixiangmuzhoubiandechangzhurenkouhechengshirenliuchaoyongdehexinjiedianfujinrenkou。
zongjieyixia，ruruojieyongxiandaijishuzhongxinshenshidangqianxiangmusuomianduideshangyedilihuanjing，rengranjiaoderenqibuzu，qianzaixiaofeidongliyinsubunengqudongshangyexiangmudejingying，congyuanzeshanglaikan，zhexiebufuhequyujingjidilideshangyejianzhuxingtaidouxuyaotiaozheng。
2、 商場規劃理念陳舊，沒有合理空間的商業項目
總體來看，這種人流發動機主要體現在兩個層麵上：
1）特色主力店。
2）特色環境空間。
按照這樣的邏輯來考慮，那種無法進一步設置人流發動機的商業，本質上存在致命的缺陷。
當前最流行的成功商業項目裏，一個商場裏特色主力店往往是：
(1)電影院;(2)潮流零售大牌;(3)兒童娛樂館;(4)溜冰場;(5)文化藝術中心;(6)人氣餐飲;(7)時尚運動健身店等。這些主力店幾乎都是公認的人流發動機。
還有一類項目，本身就是由次主力店構成的，整個商場內都沒有獨特的、體量占比較大的項目，但又能做得非常精彩，它可能是個公園，更可能是個劇場，如上海K11和北京芳草地等，這時候就需要靠空間主題的創意。
因此從上述兩方麵的邏輯來看，有幾個硬件條件的缺損將導致項目需要大幅改造甚至炸掉重建：
(1)傳(chuan)統(tong)百(bai)貨(huo)式(shi)的(de)櫃(gui)台(tai)空(kong)間(jian)。新(xin)興(xing)商(shang)業(ye)要(yao)想(xiang)具(ju)備(bei)生(sheng)命(ming)力(li)，必(bi)須(xu)具(ju)有(you)體(ti)驗(yan)空(kong)間(jian)。因(yin)此(ci)當(dang)那(na)種(zhong)傳(chuan)統(tong)百(bai)貨(huo)商(shang)場(chang)式(shi)的(de)層(ceng)高(gao)，已(yi)經(jing)無(wu)法(fa)滿(man)足(zu)體(ti)驗(yan)空(kong)間(jian)的(de)設(she)計(ji)。為(wei)展(zhan)示(shi)空(kong)間(jian)或(huo)者(zhe)特(te)色(se)主(zhu)力(li)店(dian)而(er)配(pei)置(zhi)的(de)挑(tiao)高(gao)中(zhong)庭(ting)，就(jiu)是(shi)需(xu)要(yao)突(tu)破(po)原(yuan)有(you)結(jie)構(gou)進(jin)行(xing)再(zai)造(zao)。
(2)人(ren)流(liu)動(dong)線(xian)的(de)致(zhi)命(ming)錯(cuo)誤(wu)。沒(mei)有(you)環(huan)形(xing)人(ren)流(liu)動(dong)線(xian)的(de)商(shang)場(chang)，往(wang)往(wang)會(hui)出(chu)現(xian)大(da)量(liang)的(de)盡(jin)端(duan)廊(lang)道(dao)。人(ren)流(liu)沒(mei)法(fa)引(yin)入(ru)，將(jiang)導(dao)致(zhi)窩(wo)藏(zang)在(zai)廊(lang)道(dao)盡(jin)端(duan)的(de)店(dian)鋪(pu)人(ren)流(liu)很(hen)少(shao)到(dao)達(da)，從(cong)而(er)門(men)課(ke)羅(luo)雀(que)。這(zhe)也(ye)是(shi)商(shang)業(ye)設(she)計(ji)中(zhong)的(de)致(zhi)命(ming)的(de)大(da)忌(ji)。
(3)柱(zhu)網(wang)過(guo)密(mi)，層(ceng)高(gao)過(guo)低(di)，導(dao)致(zhi)商(shang)家(jia)展(zhan)示(shi)形(xing)象(xiang)麵(mian)太(tai)差(cha)。商(shang)場(chang)最(zui)重(zhong)要(yao)的(de)功(gong)能(neng)是(shi)陳(chen)列(lie)和(he)展(zhan)示(shi)，而(er)密(mi)集(ji)的(de)柱(zhu)網(wang)和(he)過(guo)低(di)的(de)層(ceng)高(gao)，都(dou)是(shi)展(zhan)示(shi)形(xing)象(xiang)的(de)殺(sha)手(shou)因(yin)素(su)。
3、 配套設施嚴重不足的商業
(1)tingcheweikuifahuozheshiyongbubian。zaiyingxiangshangyexiangmudezhuduoyinsuzhong，tingcheweijueduishuyuzuizhongyaodeyige。tingcheweidechongpeichengduyijifangbianchengdu，juedingleyigexiangmudekehuxiyinli。
(2)餐can飲yin配pei套tao設she施shi不bu齊qi備bei。餐can飲yin是shi當dang前qian購gou物wu中zhong心xin裏li最zui重zhong要yao的de人ren流liu發fa動dong機ji。很hen難nan想xiang象xiang，現xian在zai沒mei有you餐can飲yin店dian的de購gou物wu中zhong心xin將jiang會hui有you多duo大da的de人ren流liu。但dan有you很hen多duo百bai貨huo商shang場chang式shi的de項xiang目mu，前qian期qi建jian築zhu未wei設she置zhi煙yan道dao、排汙池、隔油池等餐飲產品加工所需的。
上(shang)述(shu)三(san)點(dian)，都(dou)是(shi)傳(chuan)統(tong)商(shang)場(chang)進(jin)化(hua)成(cheng)現(xian)代(dai)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)最(zui)難(nan)突(tu)破(po)的(de)要(yao)點(dian)。這(zhe)些(xie)在(zai)產(chan)品(pin)基(ji)因(yin)裏(li)存(cun)在(zai)的(de)致(zhi)命(ming)的(de)缺(que)陷(xian)，都(dou)是(shi)最(zui)戳(chuo)痛(tong)物(wu)業(ye)所(suo)有(you)者(zhe)心(xin)窩(wo)的(de)困(kun)擾(rao)。
二、如何進行商業改造?7大手法化腐朽為神奇
1、chanpinzaidingwei。meigeshangyetidetuotaihuangudeguocheng，zuizhongyaodeshirenzhihebamaishichangqushi。richangshenghuozhong，womenzuipadejiushiduishichangqushidemoshihecuopan，duiweiguanshichangtezhengdemohurenzhi。chanpindingweidebenzhishi：我的客戶是誰?我有什麼與眾不同?客戶為什麼會來買單?
2、優you化hua業ye態tai。商shang業ye建jian築zhu絕jue對dui是shi形xing式shi服fu務wu於yu功gong能neng的de產chan物wu。但dan好hao的de形xing式shi往wang往wang能neng夠gou優you化hua內nei容rong上shang的de經jing營ying。優you化hua調tiao整zheng業ye態tai，是shi建jian立li在zai大da量liang的de預yu招zhao商shang和he財cai務wu數shu據ju分fen析xi工gong作zuo基ji礎chu上shang的de。業ye態tai優you化hua的de決jue策ce必bi須xu以yi財cai務wu數shu據ju模mo型xing為wei依yi據ju，以yi強qiang有you力li的de備bei選xuan業ye態tai及ji品pin牌pai庫ku作zuo為wei支zhi撐cheng。
3、limianfanxinzaizao。jianzhuwaibiaopishiyigeshangyexiangmuzuizhongyaodebiaoshi。haodelimianyongyuansuhegoutusushuozheyigexiangmudeneizaiqizhihezhutitese。fuhexiandaishenmeihegexinghuadelimian，shishangyejingshenneizaizhanshidezhongyaoyuansu，geichuantongshangyeyixindemianju。yongguanggao、色彩、燈光、材質、構圖等手法設計的立麵，就是其內在商業氣質的最佳表達方式。
4、shineikongjianzhutizhonggou。ruguoshuojianzhulimiandezaizaodaibiaolexinxingshangyedejingshenqizhi，nameshineikongjianzhutidezhonggoujiudaibiaolexinxingshangyelingyurou。dianyingyuanshikongjianyehao，juchangshikongjianyehao，gongyuanshikongjianyeba，wulunnazhongleixingdekongjianzhuti，juedinglezhegexiangmudeduyiwuerxing。weilaihaodeshangchangjingyingzhebenzhijiushiyigedapiandedaoyan，nixiangshuoshenmegushi，jiuzaizhegeshuwanfangdekongjianlizaomeng。takenenghuipaiwenyipian，kenenghuipaizhuantipian，kenenghuipaikehuanpian，kenenghuipaishishangpian，kenenghuipaidonghuapian，bashangchangdazaochengmenggongchangdesixiangyishigeming，shijuedingchengbaideguanjian。
5、優化功能設施。從大到一個商場內部的管線設施、聲光電設施、舞台效果布局，到小到一個商場的休憩花台、功(gong)能(neng)座(zuo)椅(yi)，衛(wei)生(sheng)間(jian)形(xing)象(xiang)，都(dou)是(shi)。如(ru)果(guo)說(shuo)管(guan)線(xian)如(ru)同(tong)血(xue)管(guan)動(dong)脈(mai)，聲(sheng)光(guang)電(dian)如(ru)同(tong)美(mei)容(rong)品(pin)，那(na)麼(me)這(zhe)些(xie)細(xi)小(xiao)的(de)細(xi)節(jie)空(kong)間(jian)則(ze)代(dai)表(biao)了(le)每(mei)一(yi)寸(cun)肌(ji)膚(fu)上(shang)的(de)細(xi)胞(bao)。
6、提升軟件服務。線上數據支持絕對是未來商業服務亮點。實體商業麵對線上電商最現實的態度應該是合作。越快的合作、越緊密的合作，一定是商業經營升級轉型策略的要點。
7、跨界經營。商業與藝術、文化、健康等方麵的聯姻是當前最常用的經營手法。
上述7大da點dian，基ji本ben構gou成cheng了le商shang業ye再zai造zao的de幾ji個ge重zhong要yao工gong作zuo方fang麵mian。對dui於yu一yi些xie項xiang目mu，實shi在zai沒mei有you辦ban法fa調tiao整zheng的de商shang業ye，又you沒mei有you勇yong氣qi和he經jing濟ji能neng力li炸zha掉diao重zhong來lai，不bu如ru直zhi接jie改gai變bian性xing質zhi吧ba，做zuo成cheng創chuang意yi辦ban公gong樓lou也ye未wei嚐chang不bu是shi一yi個ge合he適shi的de選xuan擇ze。
商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)的(de)改(gai)造(zao)本(ben)身(shen)是(shi)創(chuang)新(xin)試(shi)錯(cuo)的(de)過(guo)程(cheng)，中(zhong)國(guo)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)正(zheng)在(zai)進(jin)入(ru)一(yi)個(ge)密(mi)集(ji)的(de)創(chuang)新(xin)試(shi)錯(cuo)期(qi)。在(zai)沒(mei)有(you)穩(wen)定(ding)的(de)財(cai)務(wu)數(shu)據(ju)出(chu)來(lai)前(qian)，沒(mei)有(you)哪(na)個(ge)項(xiang)目(mu)敢(gan)說(shuo)一(yi)定(ding)成(cheng)功(gong)了(le)。來(lai)源(yuan)兒(er)童(tong)產(chan)業(ye)圈(quan)
