田園綜合體開發要點-如何讓田園綜合體項目成功落地？-如何考慮機耕道的要求與四季產業的耕作規劃-產業規劃定位策劃運營
2017年的“中央一號”文件特別提出了“田園綜合體”dequanxingainian。tianyuanzonghetichengweiguojiaguanzhuhezhengcetuidongdeyigezhelidiansuozai，conghongguancengmiandaoweiguancengmiandouyouzheshenkedeyiyihejiazhi，benwenzhongdianfenxitianyuanzonghetide8大功能分區，以及建設要點。
8大功能分區
1、農業生產區大田園農業生產空間
定位：生產性主要功能部分,為綜合體發展和運行提供產業支撐和發展動力的核心區域。
功能：農業生產區主要從事種植養殖的生產活動，具有調節田園綜合體微型氣候、增加休閑空間的作用。
選址：通常選在田間水利設施完善，田地平整肥沃、水利設施配套、田間道路暢通的區域。
規劃：結合我國特色農產品區域布局規劃，遴選合適的種養品種，形成自己的特色農業生產內容。
農業生產片區的規劃要有規模效應，能最大化的尊重場地肌理，滿足農作物四季種植的要求;盡量滿足機械化種植的需求;
同時考慮機耕道的要求與四季產業的耕作規劃。
讓遊人認識農業生產全過程，在參與農事活動中充分體驗農業生產的樂趣。還可以開展生態農業示範、農業科普教育示範、農業科技示範、市民/團體認種田等項目。
2、農業景觀區
吸引人氣、提升財氣的核心田園空間
定位：吸引人流、提升土地價值的關鍵,以田園景觀、農業生產和優質農產品為基礎的主題觀光區域
功能：農業景觀區是以農村田園景觀、農業生產活動和特色農產品為休閑吸引物，開發不同特色的主題觀光活動的區域。
要素：利用當地資源環境開發特色園圃等農事景觀，讓遊客觀看綠色景觀，親近自然。此外現代農業設施、農業生產過程、農產品展示等也是構成農業特色景觀要素。
規劃：核心景觀片區的規劃布局要突出的景觀主題，規劃主體性景觀及特殊的遊覽方式(線路、節點)，依托觀賞型農田、名優瓜果園，觀賞苗木、花卉展示區，濕地風光區，山水風光區等自然景觀區，使遊人身臨其境的感受田園風光和體會田園鄉村休閑農業的魅力。
3、現代農業產業園區
農業產業鏈現代化延伸
定位：以農業產業園區的方式發展現代化農業，實現農業現代化和規模化經營。
功能：農業產業園主要從事種養殖生產，及農產品加工、推介、銷售，農產品研發等，形成完整的產業鏈，一般麵積較大。農業產業園是田園綜合體形成的基礎。
規劃：現代農業產業園區應發展循環農業、設施農業、特色農業、無土農業、外向型農業、休閑農業、創意農業等新型農業，發展生物工程技術。現代農業產業園區可包括現代農業產業園、現代農業科技園、現代農業創業園等。現代農業產業園以生產為主，也可包含部分農業科普教育及現代農業觀光的內容。
4、生活居住區
城鎮化得以實現的核心承載片區
定位：城鎮化主要功能部分,農民、工人、旅行者等人口相對集中的居住生活區域。
功能：生活居住區是田園綜合體邁向新型城鎮化結構的重要支撐。農民在田園綜合體平台上參與農業生產勞動、休閑項目經營，承擔相應的分工，又生活於其中，不搬遷異地居住。
規劃：重zhong點dian考kao量liang由you於yu田tian園yuan綜zong合he體ti各ge要yao素su的de延yan伸shen，帶dai動dong休xiu閑xian產chan業ye發fa展zhan，形xing成cheng以yi農nong業ye為wei基ji礎chu，休xiu閑xian為wei支zhi撐cheng的de綜zong合he產chan業ye平ping台tai，通tong過guo產chan業ye融rong合he與yu產chan業ye聚ju集ji，引yin導dao人ren員yuan聚ju集ji，形xing成cheng當dang地di農nong民min社she區qu化hua居ju住zhu生sheng活huo、產業工人聚集居住生活、外來休閑旅遊居住生活等3類人口相對集中的居住生活區域，從而形成了依托田園綜合體的新人口聚集區，構建了鄉村的人口基礎。
5、農業科普教育及農事體驗區
承載農業文化內涵與教育功能重要區域
規劃：可劃出專門的區域，設置現代農業博物館、現代農業示範區、傳統農業體驗區、動植物園、環境自然教育公園、市民農場、創意農業展示區等。上述園區均與休閑遊憩體驗相結合。
其中傳統農業體驗區有鄉野田園風光、傳統農業生產活動、手工作坊、農家生活和習俗等，可利用保留的古村落。
6、鄉鎮休閑及鄉村度假區
滿足遊客農業創意活動的休閑空間
定位：創意農業休閑片區是遊人能夠深入體驗農業創意的特色生活空間。
功能：滿足客源各種需,使城鄉居民能夠更深入的體驗鄉村風情活動，享受休閑創意農業帶來的生活樂趣。
規劃：主要利用鄉村的山地、森林、溪流、水庫、湖泊、濕地、居民點及鄉村文化等，開展各種各樣的戶外活動及娛樂活動，如登山、徒步、山地自行車、漂流、野營、垂釣、劃船、園藝、拓展、CS及各種文化娛樂活動。可設立專門的鄉村自然遊憩公園及戶外運動公園。
有條件的地區可建鄉村度假村，包括鄉村文化民宿、鄉村酒店、小木屋、別墅、農業莊園等。
農業莊園應體現“崇尚自然、高端文化、優雅生活、獨立空間”的特點。
鄉村度假村應滿足人們回歸自然，歸隱田園的需求。
7、產城一體服務配套區
提供服務、保障的核心區域
功能：產城一體服務配套區是田園綜合體必須具備的配套支撐功能區，為綜合體各項功能和組織運行提供服務和保障的功能區域。
8、衍生產業區
田園綜合體高級發展模式試點區
創新規劃理念：田園綜合體同樣可以在關注農業基礎、關注農民利益的基礎上，發展衍生特色產業，延伸產業鏈，打造多元產業融合。
可發展的產業要具有農業及區域文化相關性，如旅遊產業、文化創意產業、養生養老產業、農業相關文化地產業等，並可發展一些新興產業，如互聯網農業、體育產業、影視產業、科教產業等。
建設要點分析
目前，我國的田園綜合體發展僅僅處於初級階段，除少數地區、項目探索出了一些成功的發展經驗外，絕大部分田園綜合體項目處於”做做樣子“階段，產業鏈延伸的空間十分有限，基本上圍繞著主要農產品的觀賞、品嚐、休閑、購買等，仍須充分挖掘各種農業、農村資源，包括曆史、文化、風俗習慣等，實踐一村一品，實現三產融合、三生一體。
偽田園綜合體：
農業+旅遊+地產+生態“三菜一湯”;
真田園綜合體：
有文化標識性特色，有產業深度聯動融合;
田園綜合體開發不是農業旅遊空間規劃，而是生產生活娛樂“人本“空間構建;
田園綜合體建設不是普通“農+遊”業態打造，而是一二三產產業鏈創新整合;
田園綜合體利益不是資方一家獨大，而是“民、政、企”多方利益分攤。
田園綜合體必須具備3大特色
1、田園產業功能複合性
偽田園綜合體：
種植+加工+銷售+采摘
真田園綜合體：
農、工、商、遊一二三產業聯動
產業經濟結構多元化，由單一產業向一二三產業聯動發展，從單一產品到綜合休閑度假產品開發升級，從傳統住宅到田園體驗度假、養老養生等為一體的休閑綜合地產的土地開發模式升級。
在一定的地域空間內，將現代農業生產空間、居民生活空間、遊客遊憩空間、生態涵養發展空間等功能版塊進行組合，並在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關係，從而形成一個多功能、高效率、複雜而統一的田園綜合體。
而現代農業無疑是田園綜合體可持續發展的核心驅動。
2、開發運營空間園區化
偽田園綜合體：
耕地區+采摘區+農家樂
真田園綜合體：
農業核心區+支持配套+衍生產業區
田園綜合體作為原住民、新移民、遊you客ke的de共gong同tong活huo動dong空kong間jian，在zai充chong分fen考kao慮lv原yuan住zhu民min的de收shou入ru持chi續xu增zeng收shou的de同tong時shi，還hai要yao保bao證zheng外wai來lai客ke群qun源yuan源yuan不bu斷duan的de輸shu入ru，既ji要yao有you相xiang對dui完wan善shan的de內nei外wai部bu交jiao通tong條tiao件jian，又you要yao有you充chong裕yu的de開kai發fa空kong間jian和he有you吸xi引yin力li的de田tian園yuan景jing觀guan和he文wen化hua等deng。
田園綜合體做成的方式、選址方式、產業之間關聯度、項目內容如何共存、要有並行;運營模式、物質循環、產品關聯度、品牌形象都需要考慮。
3、參與核心主體多元化
偽田園綜合體：
單一變相搞地產/單調自主農家樂
真田園綜合體：
村集體+開發商+政府+遊客
田園綜合體的出發點是主張以一種可以讓企業參與、城市元素與鄉村結合、多方共建的“開發”方式，創新城鄉發展，促進產業加速變革、農民收入穩步增長和新農村建設穩步推進，重塑中國鄉村的美麗田園、美麗小鎮。
一(yi)方(fang)麵(mian)強(qiang)調(tiao)跟(gen)原(yuan)住(zhu)民(min)的(de)合(he)作(zuo)，堅(jian)持(chi)農(nong)民(min)合(he)作(zuo)社(she)的(de)主(zhu)體(ti)地(di)位(wei)，農(nong)民(min)合(he)作(zuo)社(she)利(li)用(yong)其(qi)與(yu)農(nong)民(min)天(tian)然(ran)的(de)利(li)益(yi)聯(lian)結(jie)機(ji)製(zhi)，使(shi)農(nong)民(min)不(bu)僅(jin)參(can)與(yu)田(tian)園(yuan)綜(zong)合(he)體(ti)的(de)建(jian)設(she)過(guo)程(cheng)，還(hai)能(neng)享(xiang)受(shou)現(xian)代(dai)農(nong)業(ye)產(chan)業(ye)效(xiao)益(yi)、資產收益的增長等。
另一方麵強調城鄉互動，秉持開放、共建思維，著力解決“村民”、“遊客”、“政府”、“投資者”“開發者”、“運營者”及其他利益相關者等幾類人群的需求。
田園綜合體規劃4大轉型思路和6大設計要點
田園綜合體開發不是普通農業旅遊空間規劃，而是生產生活娛樂“人本“空間構建。
1、設計過程中注意4大轉型思路
功能轉型：從簡單的農作物生產功能到集生產、加工、銷售、展示為一體的複合功能。
模式轉型：從農業模式轉成農業+的模式。
產業轉型：從農業產業鏈轉變為綜合的產業鏈，產業鏈從生產端向體驗端轉移。
價值轉型：從早期的田園產出不高到拓展新的價值空間，實現經濟價值、生態價值和生活價值。
2、在規劃層麵保障6大設計要點
1.生態的保護、修複與重塑
對農田、水域、山林、村莊、道路、景點等進行係統梳理，保護自然、山、水、田園的基本格架及鄉土風貌，保護和修複生態係統，重塑田園生態景觀。
2.創造具有地域特色的景觀
對地域的文脈、地脈進行深入挖掘，創造具有地域特色的自然和文化景觀，特別是水景觀、植被景觀、建築風貌景觀和風景道、綠道、創造意境、美化環境。形成地域鮮明的旅遊景觀形象。
3.“和諧”型自然田園社區
科學地布局建築道路和城鎮設施，將田園與建築、城鎮設施融合，建築與山石、水體、植被、田園共同構築自然美，環境美，建設人與自然、人與田園十分和諧的田園社區。實現田園即社區，社區即田園。
4.農業及自然景觀專業設計
景觀節點，景觀軸、景觀區域的專業設計。
5.“人本”型田園活動空間
提供人們自然的、舒適的生產、生活、遊憩的室外空間，激發人的朝氣和探索精神。
6.鄉土文化時空雙維度衍生
將鄉土文化，區域文化、曆史文化、遊憩文化等融入其中。
田園綜合體產業體係構建
田園綜合體開發不是普通農+遊業態打造，而是產業鏈創新整合!
1、四大產業體係：
核心產業：
以特色農產品和園區為載體的農業生產和農業休閑活動;
支撐產業：
直接支持休閑農產品的研發、加工、推介和促銷的企業群及金融、媒體等企業;
配套產業：
為創意農業提供良好的環境和氛圍的產業群，如旅遊、餐飲、酒吧、娛樂、培訓、田園地產等;
衍生產業：
以特色農產品和文化創意成果為要素投入的其他產業群。
2、產業延伸與互動模式設計
將各產業進行融合、滲透，拓展田園綜合體的產業鏈，形成以市場為導向，以農村的生產、生活、生態為資源，將農產品與文化、休閑度假、藝術創意相結合，以提升現代農業的價值與產值，創造出優質農產品，拓展農村消費市場和旅遊市場。
休閑農業具有高文化品位、高科技性、高附加值、高融合性，是現代農業發展的重點，是現代農業發展演變的新趨勢。
通過各個產業的相互滲透融合，把休閑娛樂、養生度假、文化藝術、農業技術、農副產品、農耕活動等有機結合起來，能夠拓展現代農業原有的研發、生產、加工、銷售產業鏈。
在zai休xiu閑xian農nong業ye產chan業ye體ti係xi中zhong，一yi二er三san產chan業ye互hu融rong互hu動dong，傳chuan統tong產chan業ye和he現xian代dai產chan業ye有you效xiao嫁jia接jie，文wen化hua與yu科ke技ji緊jin密mi融rong合he，傳chuan統tong的de功gong能neng單dan一yi的de農nong業ye及ji加jia工gong食shi用yong的de農nong產chan品pin成cheng為wei現xian代dai休xiu閑xian產chan品pin的de載zai體ti，發fa揮hui著zhe引yin領ling新xin型xing消xiao費fei潮chao流liu的de多duo種zhong功gong能neng，開kai辟pi了le新xin市shi場chang，拓tuo展zhan了le新xin的de價jia值zhi空kong間jian，產chan業ye價jia值zhi的de乘cheng數shu效xiao應ying十shi分fen顯xian著zhu。來源新土地規劃人
