商業地產定位策劃：商業地產運營關鍵點！-“業態組合”才是最合理的呢?-“統一招商”是“統一招商管理”成功與否的關鍵

運(yun)營(ying)管(guan)理(li)中(zhong)，品(pin)牌(pai)更(geng)新(xin)和(he)硬(ying)件(jian)翻(fan)新(xin)等(deng)調(tiao)整(zheng)是(shi)其(qi)中(zhong)重(zhong)要(yao)的(de)一(yi)塊(kuai)，也(ye)是(shi)業(ye)主(zhu)相(xiang)當(dang)重(zhong)視(shi)的(de)環(huan)節(jie)。如(ru)果(guo)操(cao)作(zuo)得(de)當(dang)
，它(ta)將(jiang)明(ming)顯(xian)提(ti)升(sheng)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)的(de)業(ye)績(ji)。

購物中心在運營中還有哪些需要注意的事項，今天就為大家梳理一下。

招商在先

一個購物中心成功與否，與前期的招商定位、結構設計、租戶選擇有著極其重要的關係。

1、招商定位：招商定位包括購物中心的主題定位、麵積配比、租金產出配比、業態功能配比等。

購物中心按照麵積及周邊消費人數分為三個等級：

(1)區域性(regional)或大型購物中心
，客源範圍的消費人數超過10萬人次

；

(2)地區性(district)或社區性的購物中心，客源範圍的消費人數至少4萬人次以上

；

(3)地方性(local)或鄰裏性的購物中心
，客源範圍的消費人數大約在1萬人左右。

不同等級的購物中心決定了不同的主題定位和操作思路。一般區域型大型購物中心的麵積配比一般情況下把35%用於主力店
，25%用於次主力店
，40%用於商業店鋪。主力店是指麵積在五千平米以上的，比如百貨店、大型超市、電影院這類的業態；次主力店是1300—3000平米左右的
，比如家電城
、運動廣場
、兒童遊戲城、手機城等等；商業店鋪就是在500平米以下的。

對於租金產出配比來說，35%的主力店隻能占租金產出15%，25%的次主力店占30%
，40%的商業店鋪要占55%的租金產出。也就是說配比租金的時候，次主力店要打平。

業態功能配比來講：在zai商shang業ye領ling域yu內nei，如ru果guo說shuo超chao市shi經jing營ying的de是shi商shang品pin，百bai貨huo經jing營ying的de是shi品pin牌pai
，那na麼me購gou物wu中zhong心xin經jing營ying的de就jiu是shi業ye態tai。作zuo為wei一yi種zhong集ji合he了le多duo種zhong功gong能neng的de商shang業ye綜zong合he體ti，購gou物wu中zhong心xin對dui各ge種zhong業ye態tai的de組zu合he

、搭配，無疑是決定其能否成功經營的關鍵。那麼怎樣的“業態組合”才是最合理的呢?

一般情況下零售、餐飲、娛樂三大業態大致可以按照5：3：2的比例安排

，這是業內推崇的購物中心黃金設置配比。但是這些都要根據當地消費習慣和市場情況進行調整。

隨著現代生活節奏的加快
，鄰裏疏於來往

，那麼，到購物中心去
，不僅可以休閑、健jian身shen
，還hai可ke以yi交jiao友you
，這zhe種zhong大da型xing綜zong合he性xing的de購gou物wu中zhong心xin可ke以yi讓rang人ren一yi呆dai一yi天tian，起qi碼ma可ke以yi玩wan幾ji個ge小xiao時shi。為wei什shen麼me現xian在zai的de購gou物wu中zhong心xin要yao更geng多duo發fa展zhan文wen化hua娛yu樂le方fang麵mian的de內nei容rong
，說shuo穿chuan了le，就jiu是shi為wei了le增zeng加jia人ren們men的de滯zhi留liu期qi間jian來lai拉la動dong零ling售shou。

就租金承受力來說
，購物中心租金承受從高到低為花車及臨時租賃、服飾專賣店

、珠寶眼鏡專賣店，專業賣場
、餐飲、主力店、娛樂。但我們從前期操作的購物中心也有體會，哪一個購物中心的娛樂

、休閑文化健身做得好，哪個購物中心就火。

另ling外wai商shang業ye很hen難nan有you規gui範fan化hua的de業ye態tai
，即ji便bian在zai另ling外wai一yi個ge城cheng市shi完wan全quan拷kao貝bei一yi個ge
，其qi業ye態tai組zu合he與yu現xian在zai的de也ye肯ken定ding是shi完wan全quan不bu同tong的de，因yin為wei隻zhi有you差cha異yi化hua錯cuo位wei經jing營ying才cai能neng共gong生sheng共gong榮rong。

2、鋪位劃分：實shi際ji上shang鋪pu位wei劃hua分fen在zai購gou物wu中zhong心xin的de前qian期qi及ji運yun營ying當dang中zhong都dou有you著zhe很hen隱yin性xing但dan是shi很hen科ke學xue的de方fang麵mian，一yi般ban要yao做zuo到dao一yi個ge人ren流liu動dong線xian上shang所suo有you的de店dian鋪pu都dou有you一yi個ge良liang好hao的de外wai展zhan示shi麵mian
，但dan是shi對dui外wai展zhan示shi麵mian的de總zong長chang度du是shi固gu定ding的de
，要yao在zai一yi定ding的de展zhan示shi麵mian上shang放fang置zhi盡jin量liang多duo的de店dian鋪pu。

3、動線設計(改造)：商業有兩句名言，一句是“隔街死”，一條街一邊火的要命，另一邊死街；還有句話是“一步差三成”，napamenaizhemenkaidian，dankeliuguobuqu，chayibushengyijiuchalesancheng。zhexiedouxingrongleshangyedongxiandezhongyaoxing。zhenduiyuyijingjianhaodegouwuzhongxin，duiyuyixierenliudongxianbuchangtongde，jiuxuyaojinxinggaizao。ruloucengshuipingdongxianshejidemudeshiyaoshitongpingmianshangdegedianpudekongjianshangdedaochongfenzhanshi，shixiaofeizhenengqingsongkanjianshangdianneidezhanshixibu
，zaidaxinggouwuzhongxinnei，jianyishiyongzhuanmaishangdianhuoduopinzhongshangdianshizhuanchanggengjincou
，ruguoshiyouzhongtingde，yaoshidianpujizhaopaijinliangdoumianxiangzhongtingzhankai，mianxiangshijiaojiaodian，yidajujixiaoguo。

水平各層次的通道動線設計表現形式也要有多種方式

，既可以設計成“一”“十”行，也可以設計成“Y"或“T”“L”形等，還有環形，典型的例子就是宜家家居的形狀
，目的就是要使消費者視覺通透，使所有商鋪達到“共好”，盡(jin)量(liang)做(zuo)到(dao)沒(mei)有(you)盲(mang)點(dian)


，處(chu)在(zai)購(gou)物(wu)者(zhe)盲(mang)點(dian)中(zhong)的(de)店(dian)鋪(pu)是(shi)沒(mei)有(you)商(shang)業(ye)價(jia)值(zhi)的(de)，其(qi)動(dong)線(xian)設(she)計(ji)和(he)商(shang)鋪(pu)分(fen)隔(ge)也(ye)是(shi)不(bu)成(cheng)功(gong)的(de)。要(yao)做(zuo)好(hao)這(zhe)一(yi)點(dian)也(ye)不(bu)是(shi)容(rong)易(yi)的(de)，需(xu)要(yao)經(jing)營(ying)管(guan)理(li)方(fang)不(bu)斷(duan)努(nu)力(li)並(bing)根(gen)據(ju)需(xu)要(yao)在(zai)實(shi)踐(jian)中(zhong)持(chi)續(xu)改(gai)進(jin)。

另ling外wai購gou物wu中zhong心xin人ren行xing直zhi線xian通tong道dao應ying該gai不bu要yao太tai長chang以yi至zhi於yu令ling人ren打da消xiao由you一yi端duan走zou至zhi另ling一yi端duan之zhi念nian頭tou，要yao有you一yi定ding的de變bian化hua
，如ru宜yi家jia家jia居ju在zai很hen長chang的de通tong道dao中zhong間jian增zeng加jia快kuai速su通tong道dao
，更geng人ren性xing化hua和he便bian利li性xing。

4
、租戶選擇：購物中心業態組成包括：主力店、專賣店
、臨時租賃、社區服務、餐飲配套、商務休閑、娛樂設施。但是同一業態不同購物中心應選擇的租戶也有不同。

主(zhu)力(li)店(dian)和(he)次(ci)主(zhu)力(li)店(dian)的(de)租(zu)戶(hu)確(que)定(ding)是(shi)有(you)講(jiang)究(jiu)的(de)，有(you)些(xie)業(ye)態(tai)適(shi)合(he)在(zai)商(shang)業(ye)中(zhong)心(xin)區(qu)，有(you)些(xie)業(ye)態(tai)適(shi)合(he)在(zai)副(fu)中(zhong)心(xin)區(qu)，有(you)些(xie)業(ye)態(tai)適(shi)合(he)在(zai)郊(jiao)區(qu)。在(zai)核(he)心(xin)商(shang)圈(quan)
，不(bu)能(neng)搞(gao)建(jian)材(cai)、家居，在郊區不適合做百貨
、珠(zhu)寶(bao)，這(zhe)裏(li)麵(mian)是(shi)有(you)商(shang)業(ye)規(gui)律(lv)的(de)。在(zai)什(shen)麼(me)位(wei)置(zhi)上(shang)適(shi)合(he)建(jian)什(shen)麼(me)主(zhu)力(li)店(dian)，這(zhe)裏(li)麵(mian)學(xue)問(wen)很(hen)深(shen)，要(yao)根(gen)據(ju)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)的(de)地(di)址(zhi)和(he)規(gui)模(mo)選(xuan)擇(ze)合(he)適(shi)的(de)業(ye)態(tai)。比(bi)如(ru)在(zai)副(fu)中(zhong)心(xin)區(qu)就(jiu)選(xuan)新(xin)興(xing)業(ye)態(tai)，如(ru)果(guo)在(zai)核(he)心(xin)尚(shang)圈(quan)，就(jiu)不(bu)要(yao)選(xuan)大(da)賣(mai)場(chang)，盡(jin)可(ke)能(neng)選(xuan)租(zu)金(jin)比(bi)較(jiao)高(gao)的(de)業(ye)態(tai)，而(er)在(zai)郊(jiao)區(qu)
，盡(jin)量(liang)選(xuan)聚(ju)人(ren)氣(qi)的(de)業(ye)態(tai)。

營運為主

主要指商場的統一經營管理、商戶淘汰升級、客戶服務維護等。

統一管理指對整個商場統一的經營管理

，對於形象布置
、宣傳、營業人員管理(服裝
、儀容、上下班時間等)
、商品管理(進出貨管製

、限銷商品查核、退換貨處理等)、裝璜設計與施工管理、導購規範等都有統一的標準。

主力店是主力店、品牌店是品牌店
，每個租戶都因該有獨特的“烙印”來給顧客留下印象重複光臨。商場租賃及管理盡量不引進沒有特點的二房東的，即不方便統一管理，對商場的統一形象也不利。

商戶逐漸淘汰：zhaoshangbunengbaozhengsuoyouzhaolaideshanghudounenghenhaodeshengcun，youdehenkenengzaihenduandeshijianneijiubujianle，yibanlaijiang，gouwuzhongxinkaiyedeqiansannian，youqishidiyiniandediaopulvhuidadao30%。xiaozuhudetedianshizhinenggongfanrongbukenenggonghuannan，huodeshihouxiangfangshefajijinlai


，shengyibuhaojuanpugaijiuzou
，danxiaozuhudehaochushinengchengshoubuduantishengdezujin。suoyi，zhaomanshang、開了業絕不意味著大吉，第一年可能會掉30%，補充上來後

，第二年可能會掉20%，這種調整是個永遠的循環。另外如果商戶活的都很好的話，商場管理也要保證每年10%的淘汰率來保證商場新鮮感和更新換代。

同(tong)時(shi)，運(yun)營(ying)要(yao)采(cai)用(yong)放(fang)水(shui)養(yang)魚(yu)的(de)原(yuan)則(ze)。因(yin)為(wei)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)經(jing)營(ying)具(ju)有(you)長(chang)期(qi)性(xing)特(te)點(dian)，采(cai)用(yong)合(he)理(li)租(zu)金(jin)與(yu)優(you)質(zhi)服(fu)務(wu)做(zuo)法(fa)，將(jiang)整(zheng)個(ge)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)作(zuo)熱(re)
，而(er)後(hou)根(gen)據(ju)運(yun)營(ying)狀(zhuang)態(tai)，適(shi)當(dang)穩(wen)步(bu)地(di)調(tiao)整(zheng)租(zu)金(jin);這樣，發展商與商戶才能一同成長。放水養魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則。

客戶服務及維護：購物中心的客戶服務重在吸引給更多的顧客前來，並使其成為忠誠的顧客
，主要通過人性化的細微的細節服務，如服務台增加雨傘借用、嬰兒服務
、會員服務等等。

企劃造勢

購物中心營銷包括節假日營銷、場地營銷、明星營銷
、主力店營銷、文化營銷等多種營銷企劃。所有購物中心的營銷均圍繞“旺場——提升品牌——盈利”這一不同階段達到不同的目的。

1
、節假日營銷是購物中心的必殺技，即“大節大過小節小過，沒節造節過”要把所有的節假日的因素都挖掘出來，春節
、國慶
、母親節、兒童節
、清明節
、端午節、情人節，情人節也有國產情人節及國際情人節等等。沒有節日也要想法搞個周年慶典等等。

2、文化營銷是購物中心塑造個性品牌的重要途徑之一。不同的購物中心的文化營銷方式不同
，比如上海K11的莫奈特展。

3
、明星營銷：明ming星xing營ying銷xiao是shi購gou物wu中zhong心xin在zai短duan期qi內nei製zhi造zao人ren氣qi最zui有you效xiao的de方fang法fa
，適shi合he於yu購gou物wu中zhong心xin開kai業ye初chu期qi，來lai迅xun速su擴kuo大da知zhi名ming度du
，但dan費fei用yong也ye高gao。在zai正zheng常chang運yun營ying期qi，根gen據ju商shang場chang情qing況kuang亦yi可ke適shi度du安an排pai。

4
、主力店營銷，主力店就是請它來給做宣傳、吸引人流的

，就得讓它每日、每個禮拜、meigeyuedouyaogaocuxiao，meiyouwojiuyaozhaonide
，bizhetaquzuocuxiao。huaqianqingzhulidianjinlaijiushirangtadangpaifangde，jiushigeinizhaorenqide
，nibucunzaizhegewenti

，niyaotaganma?

5、場地營銷：meigegouwuzhongxindeshineizhongting，huwaiguangchangjunshigouwuzhongxinzhengtijiegoubujuzhongdeguanjiejiedianchu，youxiaoliyongshangshuchangdi

，kaizhanyingxiaohuodongkeyirenweidadaokeliuzhuanyi。

物業保障

購物中心的物業管理是購物中心操作的重要一環
，為商業廣場經營提供重要保障，也是購物中心硬件設施能夠安全、正常、經濟運營的重要保證。

物業管理水平能最直接體現購物中心操作管理的能力
，是商業廣場物業持續升值的重要因素之一

，與招商、營運、企劃是一有機體密不可分。

wuyeguanlishichengbenkongzhidezhongyaoyihuan，guanligongzuoqianshedeshixiangjizhuanyelingyufanweihenguang，dazhijianwujishebei，xiaozhihuacaoshumudeweihu，junweigelingyudezhuanyegongzuo
，feiyibankaifashangsuonengdulichengdan，qizhongbufengongzuoshenzhixuyaoweituozhuanyegongsilaixiezhu。yigehaodezichan，keyiyong10年、20年，比如電梯上理論上是用10年，你用得好可以用15年，這5年就是賺回來的，一個商場有多少電梯，這個維護工作就非常重要。

總結

統一運營一般包含四個方麵的內容：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。這其中“統一招商管理”youshihoumiansangetongyigongzuodejichuheqiyuan。zhexianggongzuodechengbaideshibujinjuedinglefazhanshangqianqideguihuashifouchenggong
，erqiejuedingzhehouqigouwuzhongxinshangyeyunyingdeguanlinengfouchenggong。

1、“統一招商”是“統一招商管理”成功與否的關鍵

統一招商簡單而言即按照製定的招商準則，購物中心的商業管理公司嚴格審核、統一招商，並對所有招來的商戶進行統一管理。其實統一招商並不難
，難的是如何招商以及對商戶如何管理。所以，設計一個合理的
、符合實際的招商管理基本原則，又是“統一招商管理”成功與否的關鍵。

2、“統一的營銷管理”有助於維護和提高經營者的共同利益

由於目前購物中心競爭激烈，為吸引購物者光顧
，打折降價的促銷競爭手段日益水漲船高。一般地
，管理公司都會為購物中心策劃好1年365天內的天天營銷計劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”，zuzhicehuaxiangguandecuxiaohuodong，suofashengdefeiyongyuxianyuyezhugoutongyusuan，jingyezhutongyihou，duishijifashengdefeiyonganzhaochengzuhuxiaoshouedeyidingbilijinxingfentan。tongyishouyinguanli，jiaohaodizhixinganxiaoshouefentanfeiyong。

3、“統一的服務監督”有助於經營者間的協調和合作

購物中心都設立有由開發商領導

、商業專家組成的管理委員會，指導

、協調、服務
、監督承租戶的經營活動，保證購物中心的高效運轉。常見的方式有：指導項目即培訓售貨員、賣場布置指導、促銷活動安排；協調項目即協調經營者之間的緊張關係

，增進經營者之間合作；服務項目即行政事務管理；監督項目即維護購物中心的紀律、信譽，協助工商、稅務

、衛生、消防等部門的管理。

4
、“統一的物業管理”有助於建築空間的維護和保養

購物中心的物業管理內容包括：養護建築、維護設備
、保證水
、電
、氣、熱正常供應、公用麵積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事故處理等。商業地產運營關鍵點！來源商業地產招商運營