旅遊地產規劃設計：田園綜合體建設要點-不是普通“農＋遊”業態打造
，而是一二三產產業鏈創新整合-如何實踐一村一品
，實現三產融合
、三生一體-城鎮產業定位

目前，我國的田園綜合體發展僅僅處於初級階段
，除少數地區、項目探索出了一些成功的發展經驗外

，絕大部分項目還隻是做做樣子，產業鏈延伸的空間十分有限，基本上圍繞著主要農產品的觀賞、品嚐、休閑、購買等
，仍須充分挖掘各種農業、農村資源，包括曆史、文化、風俗習慣等，實踐一村一品，實現三產融合、三生一體。

田園綜合體的真與偽

偽田園綜合體，農業＋旅遊＋地產＋生態“三菜一湯”

真田園綜合體，有文化標識性特色
，有產業深度聯動融合

避免“偽田園綜合體”，就必須要意識到以下三點：

田園綜合體開發不是農業旅遊空間規劃
，而是生產生活娛樂“人本“空間構建；

田園綜合體建設不是普通“農＋遊”業態打造，而是一二三產產業鏈創新整合
；

田園綜合體利益不是資方一家獨大
，而是“民、政、企”多方利益分攤。

田園綜合體必須具備3大特色

1.田園產業功能複合性

偽田園綜合體，種植＋加工＋銷售＋采摘

真田園綜合體，農、工、商、遊一二三產業聯動

產業經濟結構多元化


，由單一產業向一二三產業聯動發展，從單一產品到綜合休閑度假產品開發升級

，從傳統住宅到田園體驗度假
、養老養生等為一體的休閑綜合地產的土地開發模式升級。在一定的地域空間內
，將現代農業生產空間、居民生活空間、遊客遊憩空間

、生態涵養發展空間等功能版塊進行組合
，並在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關係，從而形成一個多功能、高效率、複雜而統一的田園綜合體。而現代農業無疑是田園綜合體可持續發展的核心驅動。

2.開發運營空間園區化

偽田園綜合體，耕地區＋采摘區＋農家樂

真田園綜合體，農業核心區＋支持配套＋衍生產業區

田園綜合體作為原住民

、新移民、遊you客ke的de共gong同tong活huo動dong空kong間jian，在zai充chong分fen考kao慮lv原yuan住zhu民min的de收shou入ru持chi續xu增zeng收shou的de同tong時shi
，還hai要yao保bao證zheng外wai來lai客ke群qun源yuan源yuan不bu斷duan的de輸shu入ru，既ji要yao有you相xiang對dui完wan善shan的de內nei外wai部bu交jiao通tong條tiao件jian，又you要yao有you充chong裕yu的de開kai發fa空kong間jian和he有you吸xi引yin力li的de田tian園yuan景jing觀guan和he文wen化hua等deng。田tian園yuan綜zong合he體ti做zuo成cheng的de方fang式shi

、選址方式
、產業之間關聯度、項目內容如何共存

、要有並行；運營模式
、物質循環
、產品關聯度
、品牌形象都需要考慮。

3.參與核心主體多元化

偽田園綜合體
，單一變相搞地產、單調自主農家樂

真田園綜合體，村集體＋開發商＋政府＋遊客

田園綜合體的出發點是主張以一種可以讓企業參與、城市元素與鄉村結合、多方共建的“開發”方式，創新城鄉發展
，促進產業加速變革、農民收入穩步增長和新農村建設穩步推進
，重塑中國鄉村的美麗田園、meilixiaozhen。yifangmianqiangtiaogenyuanzhumindehezuo，jianchinongminhezuoshedezhutidiwei，nongminhezuosheliyongqiyunongmintianrandeliyilianjiejizhi，shinongminbujincanyutianyuanzonghetidejiansheguocheng

，hainengxiangshouxiandainongyechanyexiaoyi
、資產收益的增長等。另一方麵強調城鄉互動，秉持開放、共建思維
，著力解決“村民”、“遊客”、“政府”、“投資者”“開發者”、“運營者”及其他利益相關者等幾類人群的需求。

田園綜合體轉型思路與設計要點

田園綜合體開發不是普通農業旅遊空間規劃，而是生產生活娛樂“人本“空間構建。

1.在設計層麵注意4大轉型思路

功能轉型：從簡單的農作物生產功能到集生產、加工
、銷售、展示為一體的複合功能。

模式轉型：從農業模式轉成農業+的模式。

產業轉型：從農業產業鏈轉變為綜合的產業鏈，產業鏈從生產端向體驗端轉移。

價值轉型：從早期的田園產出不高到拓展新的價值空間，實現經濟價值
、生態價值和生活價值。

2.在規劃層麵保障6大設計要點

生態的保護、修複與重塑：對農田
、水域、山林、村莊、道路
、景點等進行係統梳理
，保護自然
、山、水、田園的基本格架及鄉土風貌
，保護和修複生態係統
，重塑田園生態景觀。

創造具有地域特色的景觀：對地域的文脈、地脈進行深入挖掘，創造具有地域特色的自然和文化景觀
，特別是水景觀、植被景觀、建築風貌景觀和風景道
、綠道
、創造意境、美化環境。形成地域鮮明的旅遊景觀形象。

和諧型自然田園社區：科學地布局建築道路和城鎮設施，將田園與建築、城鎮設施融合
，建築與山石、水體、植被、田園共同構築自然美
，環境美，建設人與自然、人與田園十分和諧的田園社區。實現田園即社區，社區即田園。

農業及自然景觀專業設計：景觀節點，景觀軸
、景觀區域的專業設計。

人本型田園活動空間：提供人們自然的、舒適的生產、生活、遊憩的室外空間
，激發人的朝氣和探索精神。

鄉土文化時空雙維度衍生：將鄉土文化，區域文化、曆史文化、遊憩文化等融入其中

田園綜合體產業體係構建

田園綜合體開發不是普通農＋遊業態打造
，而是產業鏈創新整合！

1.四大產業體係：

核心產業：以特色農產品和園區為載體的農業生產和農業休閑活動
；支撐產業：直接支持休閑農產品的研發、加工、推介和促銷的企業群及金融、媒體等企業；配套產業：為創意農業提供良好的環境和氛圍的產業群
，如旅遊、餐飲、酒吧、娛樂、培訓、田園地產；衍生產業：以特色農產品和文化創意成果為要素投入的其他產業群。

2.產業延伸與互動模式設計

將各產業進行融合、滲透，拓展田園綜合體的產業鏈

，形成以市場為導向
，以農村的生產、生活
、生態為資源

，將農產品與文化
、休閑度假

、藝術創意相結合
，以提升現代農業的價值與產值，創造出優質農產品
，拓展農村消費市場和旅遊市場。休閑農業有高文化品位、高科技性
、高附加值、高融合性
，是現代農業發展的重點
，是現代農業發展演變的新趨勢。

通過各個產業的相互滲透融合，把休閑娛樂、養生度假、文化藝術

、農業技術、農副產品、農耕活動等有機結合起來
，能夠拓展現代農業原有的研發、生產、加工、銷售產業鏈。

在zai休xiu閑xian農nong業ye產chan業ye體ti係xi中zhong，一yi二er三san產chan業ye互hu融rong互hu動dong，傳chuan統tong產chan業ye和he現xian代dai產chan業ye有you效xiao嫁jia接jie，文wen化hua與yu科ke技ji緊jin密mi融rong合he

，傳chuan統tong的de功gong能neng單dan一yi的de農nong業ye及ji加jia工gong食shi用yong的de農nong產chan品pin成cheng為wei現xian代dai休xiu閑xian產chan品pin的de載zai體ti
，發fa揮hui著zhe引yin領ling新xin型xing消xiao費fei潮chao流liu的de多duo種zhong功gong能neng，開kai辟pi了le新xin市shi場chang，拓tuo展zhan了le新xin的de價jia值zhi空kong間jian，產chan業ye價jia值zhi的de乘cheng數shu效xiao應ying十shi分fen顯xian著zhu。

田園綜合體的8大功能分區

1.農業生產區

定位：生產性主要功能部分,為綜合體發展和運行提供產業支撐和發展動力的核心區域。

功能：農業生產區主要從事種植養殖的生產活動，具有調節田園綜合體微型氣候、增加休閑空間的作用。

選址：通常選在田間水利設施完善，田地平整肥沃、水利設施配套、田間道路暢通的區域。

規劃：結(jie)合(he)我(wo)國(guo)特(te)色(se)農(nong)產(chan)品(pin)區(qu)域(yu)布(bu)局(ju)規(gui)劃(hua)，遴(lin)選(xuan)合(he)適(shi)的(de)種(zhong)養(yang)品(pin)種(zhong)，形(xing)成(cheng)自(zi)己(ji)的(de)特(te)色(se)農(nong)業(ye)生(sheng)產(chan)內(nei)容(rong)。農(nong)業(ye)生(sheng)產(chan)片(pian)區(qu)的(de)規(gui)劃(hua)要(yao)有(you)規(gui)模(mo)效(xiao)應(ying)，能(neng)最(zui)大(da)化(hua)的(de)尊(zun)重(zhong)場(chang)地(di)肌(ji)理(li)，滿(man)足(zu)農(nong)作(zuo)物(wu)四(si)季(ji)種(zhong)植(zhi)的(de)要(yao)求(qiu)
；盡量滿足機械化種植的需求；同tong時shi考kao慮lv機ji耕geng道dao的de要yao求qiu與yu四si季ji產chan業ye的de耕geng作zuo規gui劃hua。讓rang遊you人ren認ren識shi農nong業ye生sheng產chan全quan過guo程cheng，在zai參can與yu農nong事shi活huo動dong中zhong充chong分fen體ti驗yan農nong業ye生sheng產chan的de樂le趣qu。還hai可ke以yi開kai展zhan生sheng態tai農nong業ye示shi範fan
、農業科普教育示範、農業科技示範、市民/團體認種田等項目。

2.農業景觀區

定位：吸引人流、提升土地價值的關鍵,以田園景觀

、農業生產和優質農產品為基礎的主題觀光區域

功能：農業景觀區是以農村田園景觀
、農業生產活動和特色農產品為休閑吸引物，開發不同特色的主題觀光活動的區域。

要素：利用當地資源環境開發特色園圃等農事景觀，讓遊客觀看綠色景觀，親近自然。此外現代農業設施、農業生產過程
、農產品展示等也是構成農業特色景觀要素。

規劃：核心景觀片區的規劃布局要突出的景觀主題，規劃主體性景觀及特殊的遊覽方式（線路、節點），依托觀賞型農田、名優瓜果園
，觀賞苗木、花卉展示區，濕地風光區，山水風光區等自然景觀區，使遊人身臨其境的感受田園風光和體會田園鄉村休閑農業的魅力。

3.現代農業產業園區

定位：以農業產業園區的方式發展現代化農業
，實現農業現代化和規模化經營。

功能：農業產業園主要從事種養殖生產
，及農產品加工、推介、銷售，農產品研發等

，形成完整的產業鏈
，一般麵積較大。農業產業園是田園綜合體形成的基礎。

規劃：現代農業產業園區應發展循環農業、設施農業、特色農業、無土農業、外向型農業、休閑農業、創意農業等新型農業，發展生物工程技術。現代農業產業園區可包括現代農業產業園
、現代農業科技園

、現代農業創業園等。現代農業產業園以生產為主
，也可包含部分農業科普教育及現代農業觀光的內容。

4.生活居住區

定位：城鎮化主要功能部分,農民、工人、旅行者等人口相對集中的居住生活區域。

功能：生活居住區是田園綜合體邁向新型城鎮化結構的重要支撐。農民在田園綜合體平台上參與農業生產勞動
、休閑項目經營
，承擔相應的分工，又生活於其中，不搬遷異地居住。

規劃：重(zhong)點(dian)考(kao)量(liang)由(you)田(tian)園(yuan)綜(zong)合(he)體(ti)各(ge)要(yao)素(su)的(de)延(yan)伸(shen)，帶(dai)動(dong)休(xiu)閑(xian)產(chan)業(ye)發(fa)展(zhan)，形(xing)成(cheng)以(yi)農(nong)業(ye)為(wei)基(ji)礎(chu)
，休(xiu)閑(xian)為(wei)支(zhi)撐(cheng)的(de)綜(zong)合(he)產(chan)業(ye)平(ping)台(tai)
，通(tong)過(guo)產(chan)業(ye)融(rong)合(he)與(yu)產(chan)業(ye)聚(ju)集(ji)，引(yin)導(dao)人(ren)員(yuan)聚(ju)集(ji)，形(xing)成(cheng)當(dang)地(di)農(nong)民(min)社(she)區(qu)化(hua)居(ju)住(zhu)生(sheng)活(huo)、產業工人聚集居住生活、外來休閑旅遊居住生活等3類人口相對集中的居住生活區域，從而形成了依托田園綜合體的新人口聚集區，構建了鄉村的人口基礎。

5.農業科普教育及農事體驗區

規劃：可劃出專門的區域，設置現代農業博物館、現代農業示範區、傳統農業體驗區

、動植物園
、環境自然教育公園、市民農場、創意農業展示區等。上述園區均與休閑遊憩體驗相結合。其中傳統農業體驗區有鄉野田園風光、傳統農業生產活動、手工作坊、農家生活和習俗等

，可利用保留的古村落。

6.鄉鎮休閑及鄉村度假區

定位：創意農業休閑片區是遊人能夠深入體驗農業創意的特色生活空間。

功能：滿足客源各種需,使城鄉居民能夠更深入的體驗鄉村風情活動，享受休閑創意農業帶來的生活樂趣。

規劃：主要利用鄉村的山地
、森林、溪流、水庫、湖泊、濕地、居民點及鄉村文化等

，開展各種各樣的戶外活動及娛樂活動，如登山、徒步、山地自行車、漂流、野營、垂釣
、劃船
、園藝、拓展、CS及各種文化娛樂活動。可設立專門的鄉村自然遊憩公園及戶外運動公園。有條件的地區可建鄉村度假村
，包括鄉村文化民宿
、鄉村酒店、小木屋、別墅
、農業莊園等。農業莊園應體現“崇尚自然、高端文化
、優雅生活、獨立空間”的特點。鄉村度假村應滿足人們回歸自然
，歸隱田園的需求。

7.產城一體服務配套區

功能：產城一體服務配套區是田園綜合體必須具備的配套支撐功能區，為綜合體各項功能和組織運行提供服務和保障的功能區域。

創新規劃理念：

產城一體服務配套要滿足兩個需求：一是生產需求，服務於生產區的農業、加工業、金融
、物流等產業發展需求；二是生活需求，服務於居住區的醫療

、教育

、休閑

、購物等居民生活需求。因此，產城一體服務配套要完善公共服務和基礎設施兩個體係。

8.衍生產業區

創新規劃理念：田園綜合體同樣可以在關注農業基礎
、guanzhunongminliyidejichushang，fazhanyanshengtesechanye，yanshenchanyelian，dazaoduoyuanchanyeronghe。kefazhandechanyeyaojuyounongyejiquyuwenhuaxiangguanxing，rulvyouchanye
、文化創意產業
、養生養老產業
、農業相關文化地產業等，並可發展一些新興產業，如互聯網農業、體育產業、影視產業、科教產業等。來源特色小鎮研究院