商業地產定位策劃：商業地產如何開發
？-多渠道融資是商業地產的必修課，資產管理是一個全生命周期的管理過程，重要的因素有哪些-商業地產投資管理

商(shang)業(ye)地(di)產(chan)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)
，一(yi)場(chang)與(yu)時(shi)間(jian)賽(sai)跑(pao)的(de)遊(you)戲(xi)。目(mu)前(qian)最(zui)缺(que)的(de)是(shi)理(li)解(jie)金(jin)融(rong)的(de)專(zhuan)業(ye)運(yun)營(ying)團(tuan)隊(dui)和(he)願(yuan)意(yi)投(tou)資(zi)於(yu)這(zhe)類(lei)團(tuan)隊(dui)的(de)金(jin)融(rong)機(ji)構(gou)，這(zhe)二(er)者(zhe)往(wang)往(wang)就(jiu)像(xiang)雞(ji)和(he)蛋(dan)的(de)關(guan)係(xi)。

大跨步發展了近10年的中國商業地產越發進入白熱化競爭狀態。商業地產因天生具備投資總額高、運營管理複雜
、投資回收期較長等特點
，大部分開發商在投資初期
，就千方百計考慮與資本的結合

，多渠道融資是商業地產的必修課。

無論是接觸銀行、信托、基金、zhaiquandenggegequdaodejinrongjigou，congzhuanyetouzijigoulaikan，shangyedichandesuoyoucaozuomoshibixuzhuanhuachengguojitongyongdecaiwuyuyan。jinrongzibendebenzhijiushizhuli，wulunzhegezibenlaiziyubaoxianjigou
、養老基金
、對衝基金還是其他各類機構，金融行業更關注的是商業資產的回報效應。

因(yin)每(mei)個(ge)金(jin)融(rong)渠(qu)道(dao)融(rong)資(zi)的(de)成(cheng)本(ben)不(bu)同(tong)，因(yin)此(ci)各(ge)個(ge)渠(qu)道(dao)對(dui)物(wu)業(ye)的(de)投(tou)資(zi)回(hui)報(bao)率(lv)也(ye)不(bu)盡(jin)相(xiang)同(tong)。根(gen)據(ju)央(yang)行(xing)研(yan)究(jiu)局(ju)的(de)測(ce)算(suan)，當(dang)前(qian)社(she)會(hui)加(jia)權(quan)平(ping)均(jun)融(rong)資(zi)成(cheng)本(ben)為(wei)8.3%。因此，資產回報率在5%以內的項目，基本找不到資金方願意接盤。投資回報率在5~8%的項目，隻能嫁接便宜但難弄的銀行資本；投資回報率8~15%的項目,基本具備了信托融資談判的條件。投資回報率在15~20%甚至更高的項目，才具備吸引需要高回報的各類基金投資的要求。

在這樣的情況下，當前投資收益和未來資產增值，都是評估投資條件的重要財務指標。

從國際標準來看，EBITDA-U被作為投資市場對購物中心資產價值的核心KPI，它反映出一個購物中心通過持續運營所能帶來的投資回報水平。現階段， EBITDA-U達到6%是境外REITs發行的門檻。一般而言，一個成功購物中心的EBITDA-U可達到8%-12%

，甚至更高。

EBITDA-U的構成有個簡單的公式：EBITDA-U＝EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）/Investment（投資成本）。從該公式可以看出，提高EBITDA-U的核心路徑無非兩條，提高購物中心的EBITDA及合理降低前期投資成本。

地段不是唯一，資產管理能力是決定要素

業(ye)界(jie)很(hen)多(duo)人(ren)將(jiang)評(ping)估(gu)項(xiang)目(mu)投(tou)資(zi)收(shou)益(yi)的(de)核(he)心(xin)關(guan)鍵(jian)是(shi)地(di)段(duan)和(he)選(xuan)址(zhi)，這(zhe)幫(bang)李(li)嘉(jia)誠(cheng)的(de)信(xin)徒(tu)們(men)，更(geng)相(xiang)信(xin)普(pu)遍(bian)市(shi)場(chang)趨(qu)勢(shi)而(er)不(bu)認(ren)可(ke)人(ren)為(wei)的(de)力(li)量(liang)。可(ke)惜(xi)的(de)是(shi)，我(wo)們(men)能(neng)看(kan)到(dao)太(tai)多(duo)的(de)案(an)例(li)，位(wei)居(ju)城(cheng)市(shi)核(he)心(xin)地(di)段(duan)，但(dan)門(men)可(ke)羅(luo)雀(que)。資(zi)產(chan)待(dai)價(jia)而(er)沽(gu)，卻(que)無(wu)人(ren)問(wen)津(jin)。而(er)有(you)些(xie)項(xiang)目(mu)，雖(sui)地(di)處(chu)偏(pian)遠(yuan)，但(dan)仍(reng)人(ren)流(liu)如(ru)織(zhi)。

daliangdeanlibiaoming
，cufangdediduanlunxianranbunengjiushangyedichandeming，shangyedichanyunyingzhenzhengdehexinshixitongyouhua。zhegexitong，jiushishangyedichankaifadezhenzhengtongdian：資產管理。

當前，成熟的機構
，無論是金融機構還是商業地產投資開發商，都將管控項目的核心目標放在了資產管理能力上。

資產管理是一個全生命周期的管理過程。從拿地、到建設開發、到運營管控
，都是資產管理的內容。資產管理的KPI指標就是緊密鎖定EBITDA-U的投資回報數據。

在這樣的條件下，成功的項目，受到諸多方麵綜合因素的影響，包括操作團隊
、組織係統保障

、產品定位、市場形勢等。但在諸多狀態中
，何者是最重要的因素

？

診斷、優化、改進幫助資本退出獲利是資產管理的核心內容

好(hao)的(de)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)團(tuan)隊(dui)，首(shou)先(xian)要(yao)具(ju)備(bei)診(zhen)斷(duan)項(xiang)目(mu)的(de)能(neng)力(li)。診(zhen)斷(duan)的(de)核(he)心(xin)就(jiu)是(shi)分(fen)析(xi)項(xiang)目(mu)成(cheng)功(gong)和(he)失(shi)敗(bai)的(de)因(yin)素(su)到(dao)底(di)是(shi)外(wai)部(bu)因(yin)素(su)還(hai)是(shi)內(nei)部(bu)因(yin)素(su)占(zhan)主(zhu)導(dao)。在(zai)研(yan)判(pan)眾(zhong)多(duo)商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)時(shi)，須(xu)有(you)一(yi)套(tao)客(ke)觀(guan)的(de)標(biao)準(zhun)來(lai)為(wei)項(xiang)目(mu)把(ba)脈(mai)，這(zhe)些(xie)標(biao)準(zhun)建(jian)立(li)在(zai)一(yi)個(ge)消(xiao)費(fei)者(zhe)支(zhi)出(chu)習(xi)慣(guan)、消費人群流動分布、消(xiao)費(fei)行(xing)為(wei)模(mo)式(shi)和(he)競(jing)爭(zheng)對(dui)手(shou)的(de)競(jing)爭(zheng)策(ce)略(lve)等(deng)諸(zhu)多(duo)因(yin)素(su)上(shang)，通(tong)過(guo)對(dui)這(zhe)一(yi)係(xi)列(lie)的(de)微(wei)觀(guan)的(de)數(shu)據(ju)係(xi)統(tong)的(de)洞(dong)察(cha)，可(ke)以(yi)分(fen)析(xi)出(chu)項(xiang)目(mu)在(zai)這(zhe)樣(yang)的(de)微(wei)觀(guan)市(shi)場(chang)狀(zhuang)態(tai)下(xia)的(de)運(yun)行(xing)趨(qu)勢(shi)
，從(cong)而(er)判(pan)定(ding)項(xiang)目(mu)在(zai)正(zheng)常(chang)狀(zhuang)態(tai)下(xia)應(ying)該(gai)具(ju)備(bei)的(de)資(zi)本(ben)回(hui)報(bao)率(lv)水(shui)平(ping)。一(yi)個(ge)項(xiang)目(mu)如(ru)果(guo)超(chao)出(chu)行(xing)業(ye)平(ping)均(jun)水(shui)平(ping)誤(wu)差(cha)達(da)到(dao)20%以上，應該屬於團隊表現優秀，一個項目如若低於行業平均水平20%
，應該屬於團隊表現不合格。

有了這套評估係統，好處在於三點：第一，投資人可以初步判斷項目的正常投資回報率
，以做好投資風險評估

；dier，touzirenhezichanguanlirenkejiaoweiqingxidejiedingqingchuzerenzhuti，fangzhirihoulaozishuangfangdemaodun，yibimiangengduogongsizhilideshencengwenti。jiandanlaishuo，jiushimingquetouzikaifadechengguoshizibenfangjuecezhanzhuyin，haishituanduicaozuonenglizhanzhuyin。disan
，mingquezichanguanlijixiaokaohedejiexian。bifangshuo
，anzhaozhengchangcaozuoshuiping，yigexiangmudezibenhuibaolvzai6%
，但資產管理團隊回報率超過8%，這樣的情況下，激勵和考核都有了明確的數據依據。

在此基礎上
，資本方可聘請行家裏手們上陣，就應該全方麵優化和改進項目管理模式，提升項目核心指標。

圍繞EBITDA-U 的核心財務回報數據，資產管理的評價標準也變得清晰可控。

從項目全程資產管理過程來看
，主要分成以下六個方麵：

1、恰當選址，控製拿地成本。韓寒熱門電影《後會無期》有you句ju名ming言yan，小xiao朋peng友you愛ai分fen對dui錯cuo，大da人ren隻zhi看kan利li弊bi。同tong樣yang的de，從cong資zi產chan管guan理li的de指zhi標biao來lai看kan，投tou資zi回hui報bao率lv是shi個ge相xiang對dui數shu據ju。換huan句ju話hua說shuo，沒mei有you地di段duan好hao壞huai之zhi分fen，隻zhi有you投tou資zi回hui報bao的de高gao低di之zhi分fen。

2
、jingzhundingwei，suodingshichangrenqun。daliangdeanlishijiangaosuwomen
，renqundingweicuole，xiangmutouzihuibaolvhuidafuxiajiang。ershichangrenqundexiaofeiqushishizuizhuomobudingde

，xuanduizhengquedemubiaorenqun，bingduizhengxiayao，shikaohezichanguanlizhenenglidezhongyaoyike。

3

、kongzhitouzi
，suodingzaojia。laodaodezichanguanlituanduiweiledadaozuijiadeshangyezhanshimubiao
，huijingliandekongzhigezhongtouzichengben。chanpinzuodegaodashanghuoaipangcuodoubuzhongyao，zhongyaodeshizaizheyangdetouzipeizhixia，houxudepinpaidingweiyijizujin、售價回報是否能與之成正比。

4、teseyinling
，danxukaolvchengbenyinsu。shangyedichanshigaosubianhuadechaoliuxingye，meiyouchuangxindexiangmujibenwufashengcun，erguoduchuangxindexiangmuyehuijiangxiangmusongrufenmu。naniehaochuangxindedu，yigezhongyaodehengliangbiaoganyeshiweichuangxinsuofuchudetouzihuibaodechengguo。caiwushujushipanduanshichangchuangxinjinhuafangxiangduicuodezuihaobiaogan。

5、精(jing)選(xuan)品(pin)類(lei)，看(kan)準(zhun)品(pin)類(lei)黑(hei)馬(ma)。業(ye)態(tai)規(gui)劃(hua)和(he)品(pin)牌(pai)選(xuan)擇(ze)是(shi)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)最(zui)為(wei)重(zhong)要(yao)的(de)問(wen)題(ti)。好(hao)的(de)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)者(zhe)，能(neng)夠(gou)洞(dong)察(cha)品(pin)類(lei)發(fa)展(zhan)趨(qu)勢(shi)
，巧(qiao)妙(miao)的(de)將(jiang)未(wei)來(lai)快(kuai)速(su)成(cheng)長(chang)的(de)品(pin)類(lei)以(yi)較(jiao)低(di)的(de)價(jia)格(ge)招(zhao)入(ru)商(shang)場(chang)，從(cong)而(er)讓(rang)整(zheng)個(ge)商(shang)場(chang)分(fen)享(xiang)品(pin)類(lei)引(yin)爆(bao)的(de)紅(hong)利(li)。這(zhe)點(dian)和(he)風(feng)險(xian)投(tou)資(zi)的(de)邏(luo)輯(ji)沒(mei)有(you)兩(liang)樣(yang)。如(ru)果(guo)隻(zhi)選(xuan)擇(ze)當(dang)下(xia)最(zui)熱(re)的(de)品(pin)類(lei)，付(fu)出(chu)的(de)代(dai)價(jia)也(ye)越(yue)高(gao)，財(cai)務(wu)回(hui)報(bao)肯(ken)定(ding)不(bu)理(li)想(xiang)。選(xuan)擇(ze)成(cheng)長(chang)中(zhong)的(de)品(pin)類(lei)才(cai)是(shi)王(wang)道(dao)。

6、強營運管控
，提升後期經營坪效。EBITDA-U提(ti)高(gao)的(de)另(ling)一(yi)核(he)心(xin)在(zai)於(yu)增(zeng)加(jia)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)的(de)營(ying)運(yun)收(shou)入(ru)，控(kong)製(zhi)營(ying)運(yun)成(cheng)本(ben)。很(hen)多(duo)項(xiang)目(mu)為(wei)了(le)後(hou)期(qi)快(kuai)速(su)增(zeng)加(jia)人(ren)流(liu)
，配(pei)置(zhi)了(le)豪(hao)華(hua)的(de)運(yun)營(ying)團(tuan)隊(dui)，並(bing)采(cai)用(yong)各(ge)種(zhong)措(cuo)施(shi)做(zuo)旺(wang)場(chang)活(huo)動(dong)，以(yi)提(ti)振(zhen)人(ren)流(liu)。考(kao)核(he)經(jing)營(ying)管(guan)理(li)績(ji)效(xiao)的(de)指(zhi)標(biao)也(ye)是(shi)這(zhe)種(zhong)投(tou)入(ru)和(he)租(zu)金(jin)、銷售增長的關係。診斷、優化
、創新

、提升是商業資產後期運營過程中的更為重要的因素。

總(zong)而(er)言(yan)之(zhi)，資(zi)產(chan)管(guan)理(li)就(jiu)是(shi)與(yu)時(shi)間(jian)賽(sai)跑(pao)的(de)遊(you)戲(xi)。學(xue)車(che)的(de)時(shi)候(hou)，教(jiao)練(lian)都(dou)會(hui)告(gao)訴(su)學(xue)徒(tu)，開(kai)車(che)最(zui)重(zhong)要(yao)的(de)是(shi)提(ti)早(zao)預(yu)判(pan)路(lu)況(kuang)，遇(yu)到(dao)突(tu)發(fa)狀(zhuang)況(kuang)快(kuai)速(su)調(tiao)整(zheng)製(zhi)動(dong)。商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)運(yun)營(ying)，也(ye)是(shi)同(tong)樣(yang)的(de)道(dao)理(li)。如(ru)果(guo)將(jiang)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)比(bi)作(zuo)一(yi)個(ge)精(jing)密(mi)的(de)儀(yi)器(qi)，老(lao)練(lian)的(de)操(cao)盤(pan)手(shou)一(yi)定(ding)知(zhi)道(dao)這(zhe)個(ge)複(fu)雜(za)的(de)巨(ju)型(xing)機(ji)械(xie)的(de)關(guan)鍵(jian)控(kong)製(zhi)點(dian)在(zai)哪(na)裏(li)。一(yi)言(yan)以(yi)蔽(bi)之(zhi)
，預(yu)判(pan)、調整
，是運營的關鍵。

商業地產開發，難者不會
，會者不難。如同名醫一樣
，在這個高經驗門檻的行業裏，創新和經驗一樣重要，考驗著一線舵手們的智慧。來源贏房雷淋