商業地產定位策劃：商業街開發要點-前期產品的規劃、設計階段重要性，如何避免房地產開發和商業運作嚴重脫節的情況-商業地產運營

我(wo)們(men)知(zhi)道(dao)，一(yi)個(ge)城(cheng)市(shi)的(de)商(shang)業(ye)開(kai)發(fa)是(shi)一(yi)個(ge)城(cheng)市(shi)規(gui)劃(hua)的(de)重(zhong)要(yao)組(zu)成(cheng)部(bu)分(fen)，而(er)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)，特(te)別(bie)是(shi)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)的(de)規(gui)劃(hua)，又(you)是(shi)一(yi)個(ge)城(cheng)市(shi)商(shang)業(ye)規(gui)劃(hua)的(de)點(dian)睛(jing)之(zhi)筆(bi)，一(yi)條(tiao)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)在(zai)進(jin)行(xing)了(le)整(zheng)體(ti)的(de)規(gui)劃(hua)之(zhi)後(hou)。在(zai)具(ju)體(ti)的(de)一(yi)些(xie)產(chan)品(pin)形(xing)態(tai)方(fang)麵(mian)的(de)規(gui)劃(hua)也(ye)顯(xian)得(de)非(fei)常(chang)重(zhong)要(yao)。

大家可能知道，有些商業步行街由於在前期產品的規劃、設she計ji階jie段duan
，沒mei有you注zhu意yi或huo重zhong視shi商shang業ye步bu行xing街jie開kai發fa規gui律lv，特te別bie是shi一yi些xie商shang業ye以yi外wai的de投tou資zi主zhu體ti進jin入ru商shang業ye步bu行xing街jie開kai發fa領ling域yu
，導dao致zhi了le房fang地di產chan開kai發fa和he商shang業ye運yun作zuo嚴yan重zhong脫tuo節jie的de情qing況kuang
，這zhe樣yang的de例li子zi非fei常chang的de多duo。也ye有you做zuo的de好hao的de，例li如ru，石shi家jia莊zhuang南nan花hua園yuan商shang業ye步bu行xing街jie項xiang目mu對dui前qian期qi的de規gui劃hua是shi非fei常chang重zhong視shi和he科ke學xue的de。走zou到dao頂ding層ceng的de時shi候hou看kan到dao樓lou層ceng很hen高gao，是shi準zhun備bei引yin進jin電dian影ying院yuan，如ru果guo樓lou層ceng3米、4米mi高gao，電dian影ying院yuan的de設she計ji是shi無wu法fa實shi現xian。在zai整zheng個ge的de商shang業ye步bu行xing街jie開kai發fa中zhong，要yao有you科ke學xue的de規gui劃hua設she計ji，在zai以yi後hou的de招zhao商shang過guo程cheng中zhong，也ye有you動dong態tai的de調tiao整zheng過guo程cheng，這zhe要yao求qiu在zai規gui劃hua設she計ji階jie段duan做zuo到dao彈dan性xing設she計ji。

二、準確定位

作為商業步行街的定位，基於幾個方麵：第一，本地區在城市曆史的淵源和資源。不能過分脫離自身的曆史淵源；第二
，自己所處的商圈狀況。這個定位既要遵循、依yi托tuo自zi身shen所suo在zai區qu域yu的de商shang圈quan情qing況kuang
，也ye要yao適shi當dang擴kuo大da輻fu射she半ban徑jing，如ru果guo定ding位wei準zhun確que，在zai招zhao商shang的de過guo程cheng中zhong輻fu射she的de半ban徑jing就jiu有you可ke能neng很hen廣guang
，日ri後hou經jing營ying的de範fan圍wei中zhong銷xiao售shou的de方fang位wei也ye可ke能neng很hen廣guang泛fan。

三、慎重選址

商圈不是圓的，慎重對待選址
，交通對整個商業項目，特別是對商業步行街作用非常重要。

四、招商先行

muqianguoneiyixiechengshidekaifashang，zaizhenggeshangyebuxingjiejiansheqianqi，meiyouhenhaodeheshangjiajiehe，meiyoumingqueshangjiadexuqiu，kaifadaiyouyidingdemangmuxing
，daozhihehouqizhaoshangtuojie。womenyizhizaichangdaodalianwandadedingdanmoshi，ruguozaiqianqihezhulishangjiadachenglianmeng
，womenzairihoudezhaoshangyujingyingguochengzhong

，chenggongdekenengxingjiangdadatisheng。

五、規模適度

從全國商業步行街建設看，存在求大求洋的現象，很多商業步行街從1公裏到3公(gong)裏(li)，甚(shen)至(zhi)更(geng)長(chang)，商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)規(gui)模(mo)有(you)無(wu)限(xian)擴(kuo)大(da)的(de)趨(qu)勢(shi)。很(hen)多(duo)的(de)開(kai)發(fa)商(shang)，在(zai)開(kai)發(fa)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)的(de)時(shi)候(hou)
，更(geng)多(duo)考(kao)慮(lv)規(gui)模(mo)效(xiao)益(yi)，但(dan)是(shi)忽(hu)略(lve)了(le)邊(bian)際(ji)效(xiao)益(yi)，按(an)照(zhao)經(jing)濟(ji)學(xue)的(de)邊(bian)際(ji)效(xiao)益(yi)理(li)論(lun)

，最(zui)佳(jia)規(gui)模(mo)產(chan)生(sheng)最(zui)佳(jia)效(xiao)益(yi)。

根據協會近年的總結和研究結果，我們認為一條商業步行街有長
、寬
、高(gao)的(de)比(bi)例(li)要(yao)求(qiu)。寬(kuan)度(du)，不(bu)同(tong)的(de)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)的(de)寬(kuan)度(du)
，我(wo)們(men)認(ren)為(wei)，應(ying)該(gai)在(zai)十(shi)米(mi)以(yi)內(nei)為(wei)宜(yi)
，一(yi)些(xie)迷(mi)你(ni)型(xing)的(de)更(geng)窄(zhai)一(yi)些(xie)，大(da)家(jia)知(zhi)道(dao)一(yi)般(ban)人(ren)行(xing)走(zou)路(lu)線(xian)是(shi)“之”zixingxingzou，henshaoyouzoudaoyiduanzaihuilai。suoyijieguokuankenengdaozhigukepilao，daozhishangjidesangshi。gaodu
，yibanshangyebuxingjiedejianzhugaoduyiyicengdaoercengweiyi
，jubuzhulidianpukeyisan、四層。

因yin為wei一yi條tiao商shang業ye步bu行xing街jie中zhong，樓lou層ceng過guo高gao
，第di一yi行xing走zou不bu便bian
，人ren們men習xi慣guan平ping行xing行xing走zou，而er不bu希xi望wang垂chui直zhi行xing走zou。在zai一yi條tiao商shang業ye步bu行xing街jie中zhong出chu現xian更geng多duo的de高gao樓lou大da廈sha
，大da家jia很hen難nan駐zhu足zu，甚shen至zhi會hui產chan生sheng高gao樓lou效xiao應ying，使shi商shang業ye步bu行xing街jie整zheng體ti空kong間jian產chan生sheng壓ya迫po感gan。

六、因地製宜

本地、本區域所具有的最基本的
、zuiyuanshidetezheng
，yinggaishiwomenzuigenbendetesesuozai。jinnianwomenzoulejishitiaoshangyebuxingjie，guangkaixuanmenjiujiandaoshijige
，youdebilishenzhishiyibiyi。zaimeitiguanggaoshang、不同的商業步行街形象都似曾相識

，商業步行街規劃設計丟掉了本身民族化的特色，過分追求洋化的東西。

七
、錯位經營

從cong近jin幾ji年nian的de情qing況kuang看kan，中zhong國guo零ling售shou業ye競jing爭zheng已yi經jing從cong店dian與yu店dian之zhi間jian的de競jing爭zheng
，發fa展zhan到dao街jie與yu街jie之zhi間jian的de競jing爭zheng。石shi家jia莊zhuang可ke能neng有you這zhe個ge感gan受shou，一yi說shuo去qu哪na兒er，就jiu是shi東dong購gou或huo北bei國guo，在zai北bei京jing講jiang，就jiu是shi去qu西xi單dan還hai是shi王wang府fu井jing。也ye就jiu是shi街jie與yu街jie之zhi間jian的de競jing爭zheng。要yao考kao慮lv更geng多duo的de自zi身shen經jing營ying特te色se，要yao搞gao好hao與yu周zhou邊bian商shang業ye的de錯cuo位wei。從cong近jin幾ji年nian的de情qing況kuang看kan，在zai商shang業ye步bu行xing街jie各ge種zhong類lei型xing形xing態tai中zhong，特te色se商shang業ye步bu行xing街jie最zui具ju有you生sheng命ming力li。而er綜zong合he商shang業ye步bu行xing街jie，特te別bie是shi在zai一yi個ge城cheng市shi如ru果guo出chu現xian幾ji條tiao
，或huo者zhe更geng多duo條tiao的de情qing況kuang下xia，經jing營ying的de難nan度du會hui越yue來lai越yue增zeng大da。

八
、以人為本

不同的商業步行街從發展過程中經曆了幾個階段
，第一個階段單純以購物為主；第二個階段適當考慮了一些對人的關懷；第三是以人為本的原則。現在一些發達國家，包括非常成功的商業步行街、步行街，更多的也體現了社會活動中心的功能。建議多一些景觀、多一些休息椅、多一些盲人道
，為廣大市民提供非常優美的環境。

九、強化功能

在(zai)一(yi)條(tiao)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)中(zhong)，一(yi)些(xie)非(fei)購(gou)物(wu)的(de)功(gong)能(neng)要(yao)日(ri)益(yi)提(ti)高(gao)。這(zhe)些(xie)功(gong)能(neng)的(de)提(ti)高(gao)，有(you)助(zhu)於(yu)聚(ju)集(ji)人(ren)氣(qi)，延(yan)長(chang)顧(gu)客(ke)在(zai)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)停(ting)留(liu)的(de)時(shi)間(jian)，最(zui)終(zhong)還(hai)是(shi)擴(kuo)大(da)消(xiao)費(fei)。

十、營造氛圍

yitiaoshangyebuxingjiedefenweiyeshifeichangzhongyaode
，youxieshangyebuxingjiejianshedexiangbingyingyiyang

，feichangzhengqi，daolufeichangkuankuo。dalishishangqulekeliuxialaile，buxiugangshangqule，xiaoyixialaile。shangyebuxingjieduishangyefenweiyaoqiufeichanggao。

十一、重視節點

一(yi)條(tiao)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)就(jiu)好(hao)像(xiang)一(yi)首(shou)交(jiao)響(xiang)樂(le)，時(shi)而(er)高(gao)亢(kang)激(ji)昂(ang)
，時(shi)而(er)低(di)回(hui)婉(wan)轉(zhuan)。在(zai)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)中(zhong)通(tong)過(guo)設(she)置(zhi)主(zhu)力(li)店(dian)，一(yi)些(xie)活(huo)動(dong)和(he)景(jing)觀(guan)設(she)計(ji)幾(ji)個(ge)節(jie)點(dian)，可(ke)最(zui)大(da)限(xian)度(du)的(de)聚(ju)集(ji)人(ren)流(liu)。

十二
、商魂培育

我(wo)們(men)認(ren)為(wei)一(yi)條(tiao)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)應(ying)該(gai)有(you)魂(hun)
，這(zhe)個(ge)魂(hun)可(ke)能(neng)是(shi)曆(li)史(shi)上(shang)形(xing)成(cheng)的(de)生(sheng)活(huo)資(zi)源(yuan)
，可(ke)能(neng)是(shi)文(wen)化(hua)品(pin)牌(pai)
，也(ye)可(ke)能(neng)是(shi)特(te)色(se)服(fu)務(wu)。所(suo)以(yi)對(dui)一(yi)條(tiao)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)商(shang)魂(hun)的(de)培(pei)育(yu)和(he)樹(shu)立(li)是(shi)非(fei)常(chang)重(zhong)要(yao)的(de)。商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)要(yao)依(yi)托(tuo)曆(li)史(shi)形(xing)成(cheng)的(de)文(wen)化(hua)底(di)蘊(yun)商(shang)業(ye)氛(fen)圍(wei)
，形(xing)成(cheng)自(zi)己(ji)的(de)商(shang)魂(hun)。

十三
、有機鏈接

這個有機鏈接在商業步行街規劃、設計、開(kai)發(fa)過(guo)程(cheng)中(zhong)
，應(ying)該(gai)注(zhu)意(yi)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)和(he)周(zhou)邊(bian)原(yuan)有(you)商(shang)業(ye)的(de)鏈(lian)接(jie)。在(zai)街(jie)內(nei)也(ye)要(yao)形(xing)成(cheng)有(you)機(ji)的(de)鏈(lian)接(jie)，不(bu)要(yao)割(ge)裂(lie)。在(zai)街(jie)的(de)兩(liang)側(ce)，也(ye)要(yao)形(xing)成(cheng)鏈(lian)接(jie)，不(bu)要(yao)形(xing)成(cheng)單(dan)邊(bian)的(de)情(qing)況(kuang)，包(bao)括(kuo)一(yi)層(ceng)
、二層、三層
，樓層之間的鏈接。在一條商業步行街整體規劃設計中，相關的鏈接工作非常重要。

十四、成功營銷

項目正確的定位
、營銷理念與務實的手段
，對項目的整體運作影響重大。

十五、獨特景觀

muqianhenduochengshi，baokuoyixieshangyesheshizhongduijingguandeshejiyuelaiyuezhongshi。shangyebuxingjienenggoubahenhaodejingguanshejichulai，xingchengbendizuilianglidejingguantesequn，zhekenenghuixingchengshangyehelvyoudezuijiahuangjinjiehedian。zongzhishangyebuxingjie，zhiyaoyouleshanghun、商脈
、商氣

，商道，它就會擁有無限的商機。來源新港聯行