田園綜合體規劃：田園綜合體開發模式解析-鄉村旅遊主要是依靠鄉村的農業產業
、景觀
、民俗文化等資源而開展的休閑旅遊
、觀光度假的發展方式
，並沒有設計田園社區的建設-鄉村振興

鄉村旅遊在我國已經經曆了三十多年的發展過程，並衍生出了許多開發方式和發展模式
、思維，而田園綜合體則是順應新常態發展需求而提出的新型旅遊發展及鄉村建設的可持續性發展模式。

它們都是基於鄉村的生態環境、產業基礎、jingguanziyuandeng，zhuyaomianxiangchengshijumin，cujinxiangcunjianshedefazhanmoshi。danhenduorenduiyuzheliangzhedelijieyouxiehunxiao，shenzhidanchunderenweitianyuanzonghetijiushixiangcunlvyou
，suoyiqufentamendegainianbiandeshifenbiyao。

1、概念角度

田園綜合體在現代農業和

休閑農業的基礎上增加了田園社區的概念

田園綜合體是“現代農業+休閑旅遊+田園社區”一體的特色小鎮和鄉村綜合發展模式，是在城鄉一體格局下，順應農村供給側結構改革促進中國鄉村現代化
、推動新型城鎮化及鄉村社會經濟全麵發展的一種可持續發展模式。而鄉村旅遊主要是依靠鄉村的農業產業
、景觀、民俗文化等資源而開展的休閑旅遊、觀光度假的發展方式，並沒有設計田園社區的建設。

2、發展方式角度

田園綜合體更注重

綜合化發展產業和跨越化利用農村資產

田園綜合體不是原來的單線思維，需要突破原有慣常用途的和慣常思維，它是跨產業、多功能的綜合規劃，是多功能、多業態搭建業務結構的綜合運營。最終是形成鄉村社會產業發展的廣闊空間。

3、方法論角度

田園綜合體的提出是基於一種商業模式方法論

其出發點是主張以一種可以讓企業參與

、帶有商業模式的頂層設計、城市元素與鄉村結合
、多方共建的“開發”方式，創新城鄉發展
，形成產業變革、帶來社會發展，重塑中國鄉村的美麗田園、美麗小鎮!

4

產業角度

田園綜合體包括“農業、文旅、地產”三個產業

農業要做三件事，“現代農業生產型產業園”+“休閑農業”+“CSA(社區支持農業)”;文旅產業要打造符合“自然生態型的旅遊產品”+“度假產品”的組合，以多樣的業態規劃形成旅遊度假目的地;地產及社區建設，無論改建還是新建
，都需要按照村落肌理打造，也就是說，即使是開發
，那也是開發一個“本來”的村子，並且更重要的是要附著管理和服務，營造新社區。

5

發展目的角度

田園綜合體是促進城鎮化

而鄉村旅遊則是新農村建設發展

田園綜合體是現代城鄉一體化格局下的一種新型城鎮化發展模式，它的目的是促進鄉村的城鎮化發展
；而鄉村旅遊強調對原有鄉村風貌、產業、景觀
、業態等的保留和建設，是社會主義新農村建設和美麗鄉村建設的發展方式。

田園綜合體土地政策與建設用地政策解讀

打造田園綜合體與建設用地密不可分，解決土地問題是建設田園綜合體成功的關鍵。

2017年中央“一號文件”首次提出了“田園綜合體”這一新概念
，“支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體
、讓農民充分參與和受益，集循環農業
、創意農業

、農事體驗於一體的田園綜合體
，通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示範”。打造田園綜合體與建設用地密不可分，也是很多建設者們的關注焦點


，可以說

，解決土地問題是建設田園綜合體成功的關鍵。

田園綜合體保障增量、激活存量
，解決現代農業發展的用地問題。2017年nian中zhong央yang一yi號hao文wen件jian同tong時shi還hai專zhuan門men強qiang調tiao提ti出chu，要yao完wan善shan新xin增zeng建jian設she用yong地di的de保bao障zhang機ji製zhi
，將jiang年nian度du新xin增zeng建jian設she用yong地di計ji劃hua指zhi標biao確que定ding一yi定ding比bi例li
，用yong於yu支zhi持chi農nong村cun新xin產chan業ye、新業態的發展，允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地，通過入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閑旅遊、養老等產業和農村三產融合的發展。

關於集體建設用地，2017年的中央一號文件原文如下：

深化農村集體產權製度改革。落實農村土地集體所有權、農戶承包權、土地經營權“三權分置”辦法。加快推進農村承包地確權登記頒證，擴大整省試點範圍。

統籌協調推進農村土地征收
、集體經營性建設用地入市

、宅基地製度改革試點。全麵加快“房地一體”的農村宅基地和集體建設用地確權登記頒證工作。認真總結農村宅基地製度改革試點經驗
，在充分保障農戶宅基地用益物權、防止外部資本侵占控製的前提下，落實宅基地集體所有權，維護農戶依法取得的宅基地占有和使用權，探索農村集體組織以出租
、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地，增加農民財產性收入。

允許地方多渠道籌集資金
，按規定用於村集體對進城落戶農民自願退出承包地、宅基地的補償。抓緊研究製定農村集體經濟組織相關法律
，賦予農村集體經濟組織法人資格。

全麵開展農村集體資產清產核資。穩妥有序、由點及麵推進農村集體經營性資產股份合作製改革，確認成員身份，量化經營性資產
，保障農民集體資產權利。

從實際出發探索發展集體經濟有效途徑，鼓勵地方開展資源變資產
、資金變股金、農民變股東等改革，增強集體經濟發展活力和實力。

研(yan)究(jiu)製(zhi)定(ding)支(zhi)持(chi)農(nong)村(cun)集(ji)體(ti)產(chan)權(quan)製(zhi)度(du)改(gai)革(ge)的(de)稅(shui)收(shou)政(zheng)策(ce)。深(shen)化(hua)集(ji)體(ti)林(lin)權(quan)製(zhi)度(du)改(gai)革(ge)。加(jia)快(kuai)水(shui)權(quan)水(shui)市(shi)場(chang)建(jian)設(she)
，推(tui)進(jin)水(shui)資(zi)源(yuan)使(shi)用(yong)權(quan)確(que)權(quan)和(he)進(jin)場(chang)交(jiao)易(yi)。加(jia)快(kuai)農(nong)村(cun)產(chan)權(quan)交(jiao)易(yi)市(shi)場(chang)建(jian)設(she)。

政策解讀：

文件提出允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地采取入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閑旅遊養老等產業和農村三產融合發展。

文件強調，要認真總結農村宅基地製度改革試點經驗，在充分保障農戶宅基地用益物權、防止外部資本侵占控製的前提下，落實宅基地集體所有權，維護農戶依法取得的宅基地占有和使用權
，探索農村集體組織以出租
、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地，增加農民財產性收入。

同時要注意的是宅基地等集體建設用地利用中：嚴禁違法違規開發房地產或建私人莊園會所；注意保護農戶和農村集體經濟組織的權利，防止集體資產被外來資本控製。

文件還提出
，支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和收益
、集循環農業、創意農業
、農事體驗於一體的田園綜合體，通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示範。

幾個土地概念

集體建設用地

集體建設用地是田園綜合體的重要承載形式。

集體建設用地，又叫鄉（鎮）村建設用地或農村集體土地建設用地，是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。集體建設用地分為三大類：宅基地
、公益性公共設施用地和經營性用地。

在(zai)國(guo)有(you)建(jian)設(she)用(yong)地(di)一(yi)級(ji)市(shi)場(chang)中(zhong)，政(zheng)府(fu)既(ji)是(shi)管(guan)理(li)者(zhe)
，又(you)是(shi)組(zu)織(zhi)實(shi)施(shi)者(zhe)，並(bing)代(dai)表(biao)全(quan)民(min)享(xiang)有(you)土(tu)地(di)收(shou)益(yi)權(quan)。而(er)在(zai)集(ji)體(ti)建(jian)設(she)用(yong)地(di)一(yi)級(ji)市(shi)場(chang)中(zhong)
，政(zheng)府(fu)僅(jin)僅(jin)是(shi)管(guan)理(li)服(fu)務(wu)機(ji)構(gou)，享(xiang)有(you)土(tu)地(di)所(suo)有(you)權(quan)的(de)農(nong)民(min)集(ji)體(ti)才(cai)是(shi)組(zu)織(zhi)實(shi)施(shi)者(zhe)並(bing)享(xiang)有(you)土(tu)地(di)收(shou)益(yi)。

土地流轉

隨著經濟新常態，國家實施了新型城鎮化
、生態文明建設
、供給側結構性改革等一係列戰略舉措

，實行建設用地總量和強度的“雙控”，嚴格節約集約用地管理。先後出台了《基本農田保護條例》
、《農村土地承包法》等，對土地開發的用途管製有非常明確的規定。特別是《國土資源部 農業部關於進一步支持設施農業健康發展的通知》（國土資發〔2014〕127號）的發布，更是將該要求進一步明確

，使得發展休閑農業在新增用地指標上麵臨著較多的條規限製。

（一）土地流轉帶來價值重估

有權威報告指出，從土地資源的角度來看
，一方麵

，土地流轉將明顯提升耕地價值
，土地資源價值必將被重估；另(ling)一(yi)方(fang)麵(mian)，土(tu)地(di)流(liu)轉(zhuan)持(chi)續(xu)推(tui)進(jin)背(bei)景(jing)下(xia)，耕(geng)地(di)租(zu)金(jin)增(zeng)速(su)會(hui)高(gao)於(yu)過(guo)去(qu)。作(zuo)為(wei)土(tu)地(di)改(gai)革(ge)的(de)核(he)心(xin)
，農(nong)地(di)流(liu)轉(zhuan)給(gei)二(er)級(ji)市(shi)場(chang)最(zui)直(zhi)接(jie)的(de)機(ji)會(hui)來(lai)自(zi)於(yu)土(tu)地(di)價(jia)值(zhi)的(de)重(zhong)估(gu)。

（二）規模化經營成為現實

土地流轉本質是推進土地要素的市場化
，其作用能有效改善土地資源配置效率，進一步激活農業剩餘勞動力的轉移
，為農業規模化、集約化
、高效化經營提供廣闊空間。

（三）農民將就地奔小康

土地的產業結構得以優化，效率得以提升
，農民有了更多的選擇，不再背井離鄉而實現奔小康將成為可能。來源一諾農旅規劃