深圳十四五新信號：大幅度增加居住空間，嚴格控製商業空間-“優化”對於深圳來講意味非常深遠，城市更新對深圳來說是未來發展的主要途徑-房地產全過程服務
本周每周地產評論推薦一篇將對未來深圳房地產發展有影響的演講：《創新驅動下的城市更新——深圳先行試驗》。
2021年4月23日，由中國房地產業協會主辦，中房協城市更新委員會、深圳市城市更新協會、卓越城市更新集團承辦的2021中國城市更新創新發展（深圳）峰會——十四五規劃與城市更新行動論壇在深鐵皇冠假日酒店5樓大宴會廳舉行。會議特邀了全國城市更新圈政學研企界52位大咖聚焦十四五規劃與城市更新，以多元視角，凝聚專業，進行了權威解讀，分享睿見新知。
當日上午會議上，深圳市規劃國土發展研究中心副總規劃師、城市和區域發展研究所所長李江作了《創新驅動下的城市更新——深圳先行試驗》的演講。
他分享的一組數據信息令人印象深刻：深圳商業加上辦公寫字樓的量現狀有1.6億平方米，這個量相當於新加坡的10倍，香港的7倍，東京的1.2倍，和上海持平。可是我們的GDP這兩年剛剛超過香港和新加坡，相當於東京的40%，紐約的35%左右。未來“十四五”將嚴格控製商業空間，加大居住空間供應。
以下是深圳市規劃國土發展研究中心副總規劃師、城市和區域發展研究所所長李江博士的分享內容：
大家早上好！
很高興能夠參加這個論壇，早晨幾位專家從宏觀的經濟城市，從國家實施城市更新戰略、新經濟、新發展格局深刻地闡述了城市更新的內涵，受益匪淺。
作為最後一位演講嘉賓，在這裏我想介紹一下我們深圳在十四五期間城市更新的思考和建議。
分為三塊內容：
一、新機遇、新挑戰。
2019年對深圳來說是利好之年，2月18日國家頒布了《粵港澳大灣區總體規劃綱要》，深圳作為4個核心城市，國家給深圳的定位非常高。在8月18日國家又頒布了社會主義先行示範區的核心建議。2025年建成國際化、現代化的創新型城市，2035年建成具有全球影響力的創意創業創意之都，本世紀中葉成為競爭力、創新力、影響力卓著的城市。
實現目標離不開空間的支撐，深圳麵積僅僅是北京的1/8，上海的1/4，現在土地開發利用達到了50%，也就是說一個城市科學合理的規模越過了警戒線。國土空間規劃的三條紅線（編者注：城鎮開發邊界、生態紅線、永久基本農田）是高壓線，三條線之後能夠開發使用的新增的用地資源已經非常少了，所以說未來深圳的發展就是以調結構和提品質為要點，構建“一核多心網絡化”的城市空間體係，優化城市空間資源配置。
“優化”對於深圳來講意味非常深遠。總書記來深圳考察時也提到深圳要加大在粵港澳大灣區的核心引擎功能，核心引擎就是科技創新。
我們在“十四五”期間也提出2025年深圳GDP達到4萬億元，創新能力躋身全球城市，新經濟發展國際領先。我們的產業、科技創新絕對不能落後，而扶持經濟發展離不開產業空間。
先行示範區要求深圳打造民生幸福標杆，提出“七個有之”的發展要求，幼有所育、學有所教、病有所醫、老有所養等等。要完成民生七個有的標杆要求也需要大量的空間來支撐。
綜上所述，深圳需要空間的地方太多了，一方麵要解決民生，一方麵要促進產業發展，而新增的空間又不足，怎麼辦？隻有城市更新。
城市更新對深圳來說是未來發展的主要途徑。經過十多年的發展，深圳城市更新在發展過程中也存在一些問題，比如結構問題：更新功能結構失衡進一步加劇，商業建築及新型產業用地比重上升，工改商、工改居遠大於工改工比例；更新方式仍以拆除重建為主，綜合整治實施力度不足。
統籌的問題：更geng新xin項xiang目mu總zong體ti統tong籌chou不bu足zu，空kong間jian碎sui片pian化hua問wen題ti日ri趨qu嚴yan重zhong。絕jue大da多duo數shu更geng新xin項xiang目mu集ji中zhong分fen布bu在zai有you限xian片pian區qu，且qie缺que乏fa規gui劃hua統tong籌chou，導dao致zhi大da型xing民min生sheng設she施shi落luo地di困kun難nan，政zheng策ce性xing用yong房fang與yu開kai敞chang空kong間jian小xiao規gui模mo零ling散san分fen布bu。
更新整備融合的問題：更新整備實施對象交叉，空間重疊問題逐步顯現。更新整備補償標準、容積管理規則存在不一致性，影響開發利益分配的公平性。土地整備也是深圳的“特產”，過去土地整備是起源於土地征收，現在深圳可收儲的用地不多，基本上都是建成區。
二、新形勢、新探索
1、控節奏，放慢拆除重建類更新步伐，鼓勵開展有機更新。剛才楊總也用了很多城市案例講了有機更新的好的做法，我們的“十四五”期間拆除重建和土地整備的低效用地再開發控製在10平方公裏，完成綜合整治用地不少於45平方公裏。
下麵是“十四五”和“十三五”的比較，城市規劃和建設要高度重視曆史文化保護，不急功近利，不大拆大建，這是習總書記說的。“十四五”期間更多推崇的是有機更新。
2、調結構，大幅度增加居住空間。通過計劃的調節、規劃的調整等等，想盡一切辦法來提高居住用地的供應量。“十四五”期間城市更新居住用地供應不少於4平方公裏，通過更新和整備完成商品住宅供應不少於2500萬平方米，規劃籌集公共住房和配套宿舍不少於600萬平方米，這是為了緩解居住壓力。
嚴格控製商業辦公空間供給。嚴控商業辦公供應，控製工改商的規模，嚴控居住地塊調整為居住、辦公混合功能等，調節商業+辦公用地供給節奏。
有一組數據，深圳商業加上辦公寫字樓的量現狀有1.6億平方米，對比一下大家就知道，這個量相當於新加坡的10倍，香港的7倍，東京的1.2倍，和上海持平。可是我們的GDP這兩年剛剛超過香港和新加坡，相當於東京的40%，紐約的35%左右。
這麼大的體量，而我們的GDP和別人相差有一大截，相對來說我們辦公空間的利用效率非常低。我們商業+辦公寫字樓的量還有1個億，現狀是1.6個億，加上這1億量有多大？深圳放眼望去都是寫字樓，這造成了新的空間浪費。沒有這麼多的需求，某種程度上也存在著市場的盲目性。
我們規劃的宏觀統籌和引導在某些方麵是需要反思。就辦公寫字樓這一點而言，2020年第四季度，深圳寫字樓的空置率29%，一線城市排名第一，這兩年來看深圳寫字樓的空置率是第一，10%之內是正常情況，超過10就不正常，20%是極其不正常。
嚴格控製工改新型產業用地（M0）。“十四五”期間對M0將嚴格控製，M0供應從“十二五”開始到“十三五”的供應是偏大的，每年供應規模是53公頃，將近工業用地規模的一半。當初設置M0的初衷是為優質的工業企業需要研發、bangonghezongbudeshihoutigongfangbian，jiangdichengbenxiangshougongyedijia。zhegezhiduchutaizhihou，zheshinianlaihuigujiantaofaxianzhiduzoupianle，zaishichanghezhengfudegongtongnulixiabazhemehaode“經”念歪了，M0用地形態與業態和商業寫字樓是一模一樣的，容積率偏高，服務對象脫離了工業業態。M0出來之後，一方麵擠壓了原有的工業空間，另一方麵對商業寫字樓的空間擠壓也非常大。
“十三五”期間通過城市更新提供的M0大概是1151萬平方米，後麵還有10平ping方fang公gong裏li的de商shang業ye辦ban公gong寫xie字zi樓lou用yong地di要yao供gong應ying，將jiang來lai深shen圳zhen的de結jie構gou令ling人ren擔dan憂you。雖sui然ran說shuo深shen圳zhen城cheng市shi更geng新xin模mo式shi得de到dao了le全quan國guo人ren民min的de認ren可ke，都dou在zai學xue習xi，但dan是shi我wo作zuo為wei一yi個ge本ben地di的de規gui劃hua師shi看kan到dao的de是shi問wen題ti。
為了扶持本土深圳的先進製造業工業的發展，剛才秦老師也講了很多經濟賦能城市更新，其實深圳這兩年特別是2020年以來非常重視先進製造業的發展，想盡一切辦法給製造業留住空間，於是我們2020年打造了雙百活動，一是保留提升100平方公裏工業區，通過改造、整備100平方公裏的工業區，這兩個100平方公裏是先進製造業發展的空間保障。
3、促融合，促進城市更新和土地整備等二次開發手段融合。這次在“十四五”規gui劃hua編bian製zhi中zhong，將jiang城cheng市shi更geng新xin和he土tu地di整zheng備bei放fang在zai一yi個ge規gui劃hua裏li編bian製zhi，也ye在zai規gui劃hua中zhong提ti出chu了le更geng新xin整zheng備bei融rong合he試shi點dian片pian區qu，作zuo為wei更geng新xin整zheng備bei融rong合he創chuang新xin政zheng策ce試shi點dian區qu域yu的de封feng閉bi運yun行xing案an例li，也ye通tong過guo試shi點dian看kan看kan在zai兩liang個ge政zheng策ce當dang中zhong找zhao出chu突tu破po口kou，在zai未wei來lai的de更geng新xin政zheng策ce的de調tiao整zheng當dang中zhong盡jin可ke能neng地di將jiang更geng新xin和he整zheng備bei兩liang個ge政zheng策ce打da通tong，形xing成cheng完wan美mei的de結jie合he。
4、保民生。這就不用說了。
5、強立法，持續完善城市更新政策頂層設計。我們編製的《深圳經濟特區城市更新條例》終(zhong)於(yu)出(chu)台(tai)了(le)，算(suan)是(shi)全(quan)國(guo)第(di)一(yi)個(ge)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)立(li)法(fa)的(de)政(zheng)策(ce)。在(zai)立(li)法(fa)層(ceng)麵(mian)上(shang)完(wan)成(cheng)了(le)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)的(de)頂(ding)層(ceng)設(she)計(ji)，最(zui)主(zhu)要(yao)的(de)一(yi)點(dian)是(shi)這(zhe)個(ge)政(zheng)策(ce)中(zhong)很(hen)多(duo)內(nei)容(rong)是(shi)前(qian)幾(ji)年(nian)的(de)政(zheng)策(ce)集(ji)大(da)成(cheng)者(zhe)，建(jian)立(li)了(le)個(ge)別(bie)征(zheng)收(shou)模(mo)式(shi)，對(dui)於(yu)老(lao)舊(jiu)住(zhu)宅(zhai)區(qu)、城中村合法住宅及住宅類曆史違建，通過調解、行政訴訟強製征收來保障城市更新的實施。盡管實施有一些爭議，但是正麵的反饋是多於負麵的。
我們再談“十四五”期間，不僅是“十四五”深圳在今後相當長的時期要做的事是保民生，優先補齊公共服務設施短板，實現“民生七優”，促進全市域公務設施均衡布局。
提居住，深圳的居住用地占了23%，從建築量上來說是占40%，但是深圳的人口一直是個謎，沒有準確的數字，戶籍人口400多萬，常住人口統計是1300多萬，實際居住深圳的人口早就超過2000萬，有說2200萬，有說2500萬的，“來了就是深圳人”，來了之後要提供各種基礎設施以滿足需求。
優you工gong業ye，工gong業ye是shi我wo們men發fa展zhan的de重zhong中zhong之zhi重zhong，美mei國guo的de前qian商shang務wu部bu部bu長chang說shuo過guo，誰shui要yao是shi今jin天tian放fang棄qi了le先xian進jin製zhi造zao業ye，明ming天tian會hui被bei摒bing棄qi在zai創chuang新xin大da門men之zhi外wai。如ru果guo我wo們men把ba深shen圳zhen的de製zhi造zao業ye外wai遷qian到dao東dong莞guan、惠州或者是其他地方，用不了多久，深圳的創新也會隨之而去。
控商辦，學術界有一個詞叫“空間再生產”，也ye就jiu是shi說shuo我wo們men挖wa掘jue當dang地di的de自zi然ran條tiao件jian，讓rang空kong間jian發fa揮hui更geng大da的de價jia值zhi，可ke我wo們men現xian在zai商shang業ye辦ban公gong嚴yan重zhong過guo剩sheng，某mou種zhong程cheng度du上shang是shi空kong間jian在zai浪lang費fei，所suo以yi現xian在zai要yao趕gan快kuai止zhi損sun，調tiao整zheng節jie奏zou，調tiao整zheng未wei來lai更geng新xin的de方fang向xiang。
最後，從政策方麵再講幾條馬上要做的事，進一步明晰政府與市場關係。深圳最重要的一句話就是政府引導、市場運作。深圳城市更新的主力軍就是在座的廣大的開發商，給予市場足夠的活力，雖然城市更新推進得都比較理想、也都比較快，但是也出現了一些政府做的事推給了市場，市場做的事政府又插手做。接下來要明晰哪些事是政府做，哪些事是市場做。
持續完善城市更新配套政策，需要在新形勢、新的發展格局下不斷完善，接下來圍繞城市更新條例有很多事做。
深入加強城市更新、土地整備和棚戶區改造等政策的銜接和統一。
統籌協調城市更新與空間規劃、法定圖則的編審管理。包括總體規劃、分區，其實核心內容就是城市更新，我們一直在說未來深圳的總體規劃有沒有必要編，如果有必要編可能就是城市更新的總體規劃。
謝謝大家，我的介紹就到這裏。深圳十四五新信號：大幅度增加居住空間，嚴格控製商業空間，來源深圳夢
