城市品牌規劃：商業地產項目定位-當商業的重心始終圍繞著地產
，它就在這個過程中喪失了商業的本質-城市產業規劃

如(ru)今(jin)的(de)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)
，經(jing)過(guo)了(le)十(shi)多(duo)年(nian)的(de)發(fa)展(zhan)
，走(zou)過(guo)了(le)快(kuai)速(su)布(bu)局(ju)擴(kuo)張(zhang)的(de)黃(huang)金(jin)時(shi)期(qi)
，市(shi)場(chang)悄(qiao)然(ran)發(fa)生(sheng)著(zhe)變(bian)化(hua)
，傳(chuan)統(tong)的(de)經(jing)營(ying)模(mo)式(shi)和(he)思(si)路(lu)正(zheng)逐(zhu)漸(jian)過(guo)時(shi)，過(guo)去(qu)像(xiang)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的(de)那(na)種(zhong)靠(kao)資(zi)本(ben)的(de)快(kuai)進(jin)快(kuai)出(chu)
、高舉高打，已經不能一招製勝了。一場發生在商業地產的革命正在到來。

guoqushijinian，shangyecongyuanxiandanchundejiaoyiheliutong，zhujiandiyufangdichanlianxizaiyiqi，xingchengledaiyouhenqiangzhongguotesedeshangyedichanmoshi，bingbansuizhefangdichandegaosufazhan，shangyedichanzaiquanguogediyechengxianjingpentaishi，gezhongdaxinggouwuzhongxinfengkuangrushi
，zheyifangmiandaidonglezhouweifangjiadezengchang，cujinlechengshishangquandebuduanfazhanfanrong

，jiasulechengshidewaituoherenkouqianyi，chengweichengshifazhandezhongyaoshenglijun。

lingyifangmianyedailailehenduowenti，dangshangyedezhongxinshizhongweiraozhedichan，tajiuzaizhegeguochengzhongsangshileshangyedebenzhi，buwenshichangheguke
，zhiwenfangjiazengchangheshangpuxiaoshou，kuaisudekuozhanghetongzhihuajingzheng，zhezaishangyedichanfazhandeshangbanchanglvjianbuxian
，rujinshangbanchangyijingjieshu，xiabanchangqiaorandaolai，duoshaoshangyerenhanchulehuiguishangyebenzhidekouhao，shangyedichanyijingdaolebixuyaobiandeshihoule！

 為wei什shen麼me會hui出chu現xian這zhe種zhong變bian化hua，最zui主zhu要yao的de原yuan因yin是shi市shi場chang階jie段duan的de變bian化hua

，商shang業ye地di產chan已yi經jing從cong增zeng量liang市shi場chang變bian成cheng了le存cun量liang市shi場chang，各ge種zhong大da型xing商shang業ye項xiang目mu的de爛lan尾wei倒dao閉bi使shi存cun量liang盤pan活huo成cheng為wei未wei來lai商shang業ye發fa展zhan的de重zhong點dian，這zhe種zhong市shi場chang競jing爭zheng加jia劇ju使shi各ge商shang業ye項xiang目mu開kai始shi思si考kao如ru何he在zai市shi場chang上shang存cun活huo下xia來lai
，應ying對dui如ru今jin消xiao費fei升sheng級ji和he商shang業ye迭die代dai
，商shang業ye思si路lu必bi須xu發fa生sheng轉zhuan變bian，上shang半ban場chang靠kao快kuai速su布bu局ju占zhan領ling市shi場chang
，下xia半ban場chang就jiu需xu要yao靠kao用yong心xin經jing營ying去qu贏ying得de未wei來lai。

yinci，mianduijingzhengyali，wulunshigeshangyedichanxiangmuzhudongzuochudegaibian
，haishibeidongzuochudetiaozheng，zhezhongbianhuacushizhenggeshangyedichanyinglaixindefazhanqushiheqiji，shangyedichanxiabanchangzhengshilailin。

首先，這種改變需要從思維認識上做出改變，我們要重新審視商業地產：商業地產應看作商業
，而不應是地產
，這一點很重要，這決定了在這個行業裏我們思考一切問題的出發點。

縱zong觀guan當dang前qian全quan國guo的de購gou物wu中zhong心xin持chi有you者zhe，多duo數shu是shi房fang地di產chan開kai發fa商shang，他ta們men基ji本ben上shang都dou是shi從cong地di產chan轉zhuan型xing做zuo商shang業ye，或huo者zhe順shun帶dai做zuo商shang業ye，隻zhi有you少shao數shu是shi從cong商shang業ye零ling售shou做zuo起qi，並bing且qie在zai過guo去qu十shi幾ji年nian中zhong國guo房fang地di產chan快kuai速su發fa展zhan的de時shi代dai，對dui於yu房fang地di產chan開kai發fa商shang來lai說shuo
，在zai政zheng策ce、資源
、資金等方麵他們都有比其他人更大的優勢
，商業和地產正式融合，“商業地產”一詞產生。

商(shang)業(ye)地(di)產(chan)
，從(cong)名(ming)詞(ci)解(jie)釋(shi)上(shang)是(shi)作(zuo)為(wei)商(shang)業(ye)用(yong)途(tu)的(de)地(di)產(chan)
，明(ming)顯(xian)地(di)是(shi)指(zhi)地(di)產(chan)，這(zhe)在(zai)過(guo)去(qu)十(shi)幾(ji)年(nian)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)上(shang)半(ban)場(chang)，在(zai)處(chu)於(yu)發(fa)展(zhan)的(de)初(chu)級(ji)階(jie)段(duan)，整(zheng)體(ti)處(chu)於(yu)增(zeng)量(liang)市(shi)場(chang)時(shi)問(wen)題(ti)並(bing)未(wei)凸(tu)顯(xian)，商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)伴(ban)隨(sui)著(zhe)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)不(bu)斷(duan)開(kai)疆(jiang)拓(tuo)土(tu)，可(ke)是(shi)當(dang)市(shi)場(chang)趨(qu)於(yu)飽(bao)和(he)，由(you)增(zeng)量(liang)市(shi)場(chang)轉(zhuan)向(xiang)存(cun)量(liang)市(shi)場(chang)之(zhi)後(hou)

，競(jing)爭(zheng)加(jia)劇(ju)導(dao)致(zhi)商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)不(bu)能(neng)再(zai)以(yi)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)的(de)思(si)維(wei)去(qu)進(jin)行(xing)市(shi)場(chang)拓(tuo)展(zhan)了(le)，商(shang)業(ye)必(bi)須(xu)回(hui)歸(gui)到(dao)商(shang)業(ye)的(de)本(ben)質(zhi)，地(di)產(chan)隻(zhi)是(shi)軀(qu)殼(ke)
，商(shang)業(ye)才(cai)是(shi)靈(ling)魂(hun)。如(ru)果(guo)隻(zhi)是(shi)把(ba)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)單(dan)純(chun)看(kan)作(zuo)地(di)產(chan)
，拋(pao)棄(qi)商(shang)業(ye)談(tan)地(di)產(chan)

，或(huo)者(zhe)看(kan)作(zuo)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)的(de)附(fu)庸(yong)，就(jiu)像(xiang)沒(mei)有(you)了(le)靈(ling)魂(hun)的(de)軀(qu)體(ti)，那(na)也(ye)隻(zhi)是(shi)一(yi)副(fu)臭(chou)皮(pi)囊(nang)。

為什麼要將商業和地產二者區別對待
，因為它們在思維模式和經營模式上還是存在著很大的差異
，這種差異主要體現在：

1
、項目周期：

　　fangdichanhuozhechengzhiweizhuzhaidichan，wangwangzhuiqiujiandancufangdeduanpingkuai
，kaifazhouqiduan，kuaisujinrushichang，kuaisuxiaoshou，kuaisuhuilongzijin
，ranhouzaikuaisudijinruxindeshichangquandikaifa
，zheshimuqiansuoyoufangdichankaifaqiyededianxingtezheng。

而(er)對(dui)於(yu)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)來(lai)說(shuo)
，這(zhe)個(ge)周(zhou)期(qi)要(yao)長(chang)得(de)多(duo)，想(xiang)要(yao)用(yong)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)那(na)一(yi)套(tao)去(qu)快(kuai)進(jin)快(kuai)出(chu)，在(zai)以(yi)後(hou)會(hui)越(yue)來(lai)越(yue)難(nan)。對(dui)於(yu)商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)來(lai)說(shuo)
，需(xu)要(yao)通(tong)過(guo)持(chi)續(xu)的(de)經(jing)營(ying)盤(pan)活(huo)項(xiang)目(mu)價(jia)值(zhi)
，隻(zhi)有(you)項(xiang)目(mu)處(chu)於(yu)良(liang)性(xing)運(yun)轉(zhuan)才(cai)能(neng)提(ti)高(gao)項(xiang)目(mu)盈(ying)利(li)水(shui)平(ping)和(he)金(jin)融(rong)價(jia)值(zhi)，因(yin)此(ci)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)不(bu)能(neng)再(zai)以(yi)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)開(kai)發(fa)的(de)短(duan)視(shi)思(si)維(wei)去(qu)運(yun)作(zuo)，要(yao)做(zuo)好(hao)打(da)持(chi)久(jiu)戰(zhan)的(de)準(zhun)備(bei)。

2、經營重點：

對於房地產來說，它的經營重點在於銷售，一切以房產的銷售作為首要目標，因此銷售部是最重要、最龐大的部門
，地產開發商不惜以高工資來調動銷售人員積極性，實現資金的快速回籠。

商shang業ye地di產chan邏luo輯ji則ze完wan全quan不bu同tong，經jing營ying周zhou期qi的de長chang期qi性xing決jue定ding了le如ru何he保bao證zheng項xiang目mu的de持chi續xu穩wen定ding運yun營ying成cheng為wei經jing營ying的de重zhong點dian，穩wen定ding的de客ke流liu和he銷xiao售shou，帶dai來lai穩wen定ding的de租zu金jin收shou益yi和he項xiang目mu資zi產chan增zeng值zhi
，市shi場chang和he消xiao費fei客ke群qun的de認ren可ke
，是shi商shang業ye項xiang目mu最zui有you價jia值zhi的de資zi產chan。當dang然ran，賺zhuan快kuai錢qian也ye是shi之zhi前qian很hen多duo商shang業ye項xiang目mu使shi用yong的de方fang法fa，快kuai速su複fu製zhi開kai發fa、快速銷售變現
，但在未來，對良性資產項目的長期持有，長期高效運營，才是商業地產的真正出路。

3、盈利模式：

在zai盈ying利li模mo式shi上shang，二er者zhe也ye存cun在zai本ben質zhi的de不bu同tong
，房fang地di產chan項xiang目mu以yi房fang產chan銷xiao售shou作zuo為wei首shou要yao目mu標biao，因yin為wei所suo有you的de盈ying利li都dou來lai自zi於yu房fang產chan銷xiao售shou，作zuo為wei資zi金jin密mi集ji型xing行xing業ye，追zhui求qiu資zi金jin快kuai進jin快kuai出chu，利li潤run公gong式shi就jiu是shi房fang產chan銷xiao售shou收shou入ru減jian去qu拿na地di成cheng本ben、建築成本、人員成本、貸款利息以及稅費成本等，資金沉澱周期短

，物業銷售完畢就不再持有，屬於一次性收入。

目mu前qian商shang業ye地di產chan的de主zhu要yao盈ying利li來lai源yuan還hai是shi租zu金jin收shou入ru，以yi及ji日ri常chang多duo種zhong經jing營ying收shou入ru
，租zu金jin收shou入ru水shui平ping由you商shang業ye租zu賃lin情qing況kuang以yi及ji商shang戶hu租zu賃lin水shui平ping決jue定ding

，歸gui根gen結jie底di還hai是shi由you項xiang目mu的de客ke流liu與yu銷xiao售shou等deng經jing營ying情qing況kuang決jue定ding，如ru何he做zuo好hao廣guang場chang的de精jing細xi化hua管guan理li，提ti高gao商shang家jia的de承cheng租zu能neng力li以yi及ji租zu金jin水shui平ping
，成cheng為wei重zhong要yao的de盈ying利li手shou段duan。

　　同tong時shi，對dui於yu商shang業ye地di產chan來lai說shuo
，持chi有you物wu業ye增zeng值zhi也ye是shi重zhong要yao的de盈ying利li模mo式shi，但dan是shi由you於yu資zi金jin沉chen澱dian周zhou期qi較jiao長chang，商shang業ye的de運yun營ying狀zhuang況kuang也ye是shi進jin行xing資zi產chan評ping估gu的de重zhong要yao指zhi標biao
，資zi本ben和he金jin融rong的de運yun作zuo除chu了le項xiang目mu地di段duan因yin素su以yi外wai

，還hai是shi以yi商shang業ye項xiang目mu的de表biao現xian為wei依yi據ju，因yin此ci無wu論lun是shi租zu金jin收shou益yi還hai是shi金jin融rong增zeng值zhi，經jing營ying狀zhuang況kuang是shi保bao證zheng商shang業ye項xiang目mu盈ying利li的de最zui重zhong要yao因yin素su。

　　這裏有一個很典型的例子，很多人應該都聽說過，位於北京工體三裏屯附近的世茂工三項目，地理位置絕對優越，2016年賈躍亭以29.72億元將其收購
，但長期經營慘淡，雖然其當前評估價為32.89億元，也一直放在阿裏上降價拍賣，起拍價為21.87億元
，仍然是無人問津
，數次流拍
，這也反映了一個事實，商業的價值不僅僅和地段有關
，和它的經營現狀更是密切相關。

從以上三點，我們看到商業地產和住宅地產/房(fang)地(di)產(chan)還(hai)是(shi)存(cun)在(zai)很(hen)大(da)差(cha)異(yi)，在(zai)過(guo)去(qu)商(shang)業(ye)和(he)地(di)產(chan)剛(gang)剛(gang)結(jie)合(he)的(de)那(na)些(xie)年(nian)，我(wo)們(men)看(kan)到(dao)了(le)萬(wan)達(da)通(tong)過(guo)這(zhe)種(zhong)商(shang)業(ye)與(yu)地(di)產(chan)有(you)機(ji)結(jie)合(he)
，快(kuai)速(su)複(fu)製(zhi)擴(kuo)大(da)
，使(shi)萬(wan)達(da)迅(xun)速(su)崛(jue)起(qi)，成(cheng)為(wei)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)領(ling)域(yu)首(shou)屈(qu)一(yi)指(zhi)的(de)開(kai)發(fa)運(yun)營(ying)企(qi)業(ye)。但(dan)麵(mian)對(dui)已(yi)經(jing)到(dao)來(lai)的(de)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)存(cun)量(liang)時(shi)代(dai)，這(zhe)種(zhong)模(mo)式(shi)也(ye)走(zou)到(dao)了(le)發(fa)展(zhan)的(de)十(shi)字(zi)路(lu)口(kou)。

說到這裏，肯定有很多人對商業、商業地產、購物中心
、房地產等概念存在混淆
，為什麼在過去商業地產是地產，而未來卻要把它看作商業，在這裏我通過一張圖進行說明。

其(qi)實(shi)商(shang)業(ye)和(he)地(di)產(chan)是(shi)分(fen)屬(shu)不(bu)同(tong)的(de)範(fan)疇(chou)，隻(zhi)是(shi)在(zai)社(she)會(hui)經(jing)濟(ji)的(de)逐(zhu)漸(jian)發(fa)展(zhan)中(zhong)，商(shang)業(ye)和(he)地(di)產(chan)才(cai)逐(zhu)漸(jian)形(xing)成(cheng)交(jiao)集(ji)
，形(xing)成(cheng)了(le)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)概(gai)念(nian)，像(xiang)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)就(jiu)是(shi)這(zhe)裏(li)麵(mian)比(bi)較(jiao)典(dian)型(xing)的(de)商(shang)業(ye)形(xing)式(shi)；地產中除了商業地產還有住宅地產、工業地產等，為圖中綠色部分；而商業除了商業地產以外，還有傳統商鋪、傳統零售
、電商等這些不存在地產屬性的商業。

　　zaizhiqiandeshangyedichankuaisukuozhangshiqi
，shangyedichanzuoweidichanxiangmudefuyonghuozheshichanggongju
，daiyouhenqiangdedichanshuxing，zaiguoqunikeyibatakanzuoshidichan，danzaiweilai
，shangyeshuxingbixuchengweitazuizhongyaodeshuxing，yimanzurendexuqiuzuoweigenbenchufadian
，erbushizhuguandikaoshangyexiangmuweidichanzengzhi。

womenyezhidaodangqianzhisuoyishangyehedichanxiangjiehe
，yinweishangyexiangmuzhouqijiaochang，duanqideyinglishuipingjiaodi，xuyaoyongdichanjinxingshangyedefanbu，tongguodichandexiaoshouweichishangyedechangqichixujingying，womenbingbufanduishangyeyudichandejiehe
，danshangyedichandexiabanchang，siweimoshiherenzhijiaoduxuyaozhongxinjieding，bashangyedichandangzuoshangyekandai
，erbushidangzuodichan，zheshishangyeluojizuochugaibiandediyibu，nulidazaojingpinshangye，erbushiyongshangyeququankuaiqian
，cainengshishangyexiangmuzaizhegeyouzengliangshichangxiangcunliangshichangdehuanjingxiashixiantuwei。

這zhe些xie年nian商shang業ye地di產chan的de蓬peng勃bo發fa展zhan，各ge種zhong大da型xing商shang業ye項xiang目mu層ceng出chu不bu窮qiong，但dan很hen多duo時shi候hou我wo們men發fa現xian離li真zhen正zheng的de商shang業ye反fan而er越yue來lai越yue遠yuan，以yi致zhi於yu我wo們men逐zhu漸jian忘wang了le商shang業ye的de本ben質zhi是shi什shen麼me，這zhe也ye是shi導dao致zhi很hen多duo商shang業ye項xiang目mu經jing營ying困kun難nan的de根gen本ben原yuan因yin。來lai源yuan徐行看世界