旅遊地產規劃設計：旅遊地產項目開發要點-要開發好一個文旅項目，需要調動很多資源協調發展-項目的評估和決策-旅遊地產定位策劃

文(wen)旅(lv)項(xiang)目(mu)開(kai)發(fa)過(guo)程(cheng)中(zhong)會(hui)遇(yu)到(dao)一(yi)係(xi)列(lie)問(wen)題(ti)。拿(na)地(di)立(li)項(xiang)比(bi)登(deng)天(tian)還(hai)難(nan)怎(zen)麼(me)辦(ban)？政(zheng)府(fu)關(guan)係(xi)越(yue)發(fa)不(bu)好(hao)使(shi)怎(zen)麼(me)辦(ban)？土(tu)地(di)拿(na)不(bu)到(dao)合(he)適(shi)的(de)較(jiao)低(di)價(jia)怎(zen)麼(me)辦(ban)？如(ru)果(guo)有(you)捷(jie)徑(jing)可(ke)走(zou)，那(na)就(jiu)是(shi)優(you)秀(xiu)的(de)前(qian)期(qi)策(ce)劃(hua)和(he)準(zhun)確(que)的(de)項(xiang)目(mu)定(ding)位(wei)。

1、文旅項目策劃的重要意義

(一)文旅項目策劃能使開發項目增強競爭能力。

開發企業重新“洗牌”，概念不斷創新，開發模式不斷突破，競爭越來越激烈，決定者大有“四麵楚歌”的感慨。在這種情況下，文旅項目策劃就更能發揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

(二)能有效地整合項目資源，使之形成優勢。

要開發好一個文旅項目，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源
、物力資源、社會資源等。這些資源在文旅項目策劃還沒參與以前，是分散的、淩亂的，甚至是沒有中心的。

文(wen)旅(lv)項(xiang)目(mu)策(ce)劃(hua)參(can)與(yu)到(dao)各(ge)種(zhong)資(zi)源(yuan)中(zhong)去(qu)，理(li)清(qing)它(ta)們(men)的(de)關(guan)係(xi)，分(fen)析(xi)它(ta)們(men)的(de)功(gong)能(neng)
，幫(bang)助(zhu)它(ta)們(men)團(tuan)結(jie)一(yi)起(qi)，圍(wei)繞(rao)中(zhong)心(xin)，形(xing)成(cheng)共(gong)同(tong)的(de)目(mu)標(biao)。此(ci)外(wai)，文(wen)旅(lv)項(xiang)目(mu)策(ce)劃(hua)還(hai)有(you)預(yu)測(ce)未(wei)來(lai)市(shi)場(chang)，滿(man)足(zu)居(ju)民(min)居(ju)住(zhu)具(ju)體(ti)要(yao)求(qiu)等(deng)作(zuo)用(yong)。

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、總體策劃流程詳解

項目可行性分析的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟
、社會和環境效益。可行性分析按5個步驟進行：

接受委托;

調查研究;

方案選擇與優化;

財務評價和國民經濟評價;

編製可行性分析報告。

可行性分析的主要內容

1、項目自身條件分析

1)項目地塊解析：在(zai)項(xiang)目(mu)市(shi)場(chang)發(fa)展(zhan)趨(qu)勢(shi)研(yan)究(jiu)的(de)基(ji)礎(chu)上(shang)，本(ben)部(bu)分(fen)將(jiang)從(cong)項(xiang)目(mu)條(tiao)件(jian)分(fen)析(xi)入(ru)手(shou)，從(cong)地(di)塊(kuai)角(jiao)度(du)判(pan)斷(duan)適(shi)合(he)發(fa)展(zhan)的(de)物(wu)業(ye)形(xing)態(tai)，並(bing)對(dui)項(xiang)目(mu)周(zhou)邊(bian)環(huan)境(jing)地(di)塊(kuai)的(de)狀(zhuang)況(kuang)性(xing)質(zhi)進(jin)行(xing)研(yan)究(jiu)，分(fen)析(xi)其(qi)對(dui)本(ben)地(di)塊(kuai)可(ke)能(neng)之(zhi)影(ying)響(xiang)。

2)項目區位分析：主要針對項目周邊地塊的現狀以及未來發展狀況進行分析
，了解項目發展的環境及影響因素。

3)項目地塊條件分析：主要針對項目地塊的開發條件進行透徹分析，找出影響項目發展的因素。

4)項目SWOT分析(優勢、劣勢、發展機會、競爭威脅)：分析項目發展的重要及難點，明確項目本身的優勢、劣勢、發展機會、競爭威脅等。

2、投資機會分析

gaijieduanzhuyaorenwushiduitouzixiangmuhuotouzifangxiangtichujianyi
，jizaiyidingdediquhebumennei，yiziranziyuanheshichangdetiaozhayuceweijichu，xunzhaozuiyoulidetouzijihui。touzijihuifenxixiangdangculve

，zhuyaoyikaolongtongdegujierbushiyikaoxiangxidefenxi。

該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會分析認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

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、初步可行性分析，亦稱“預可行性分析”

在機會分析的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性分析階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

4、詳細可行性分析，即通常所說的可行性分析

詳細可行性分析是開發建設項目投資決策的基礎
，是在分析項目在技術上、財務上
、經濟上的可行性後作出投資與否決策的關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%
，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%
，大型複雜的工程約占0.2%~1.0%.

5、項目的評估和決策

按an照zhao國guo家jia有you關guan規gui定ding，對dui於yu大da中zhong型xing和he限xian額e以yi上shang的de項xiang目mu及ji重zhong要yao的de小xiao型xing項xiang目mu，必bi須xu經jing有you權quan審shen批pi單dan位wei委wei托tuo有you資zi格ge的de谘zi詢xun評ping估gu單dan位wei就jiu項xiang目mu可ke行xing性xing研yan究jiu報bao告gao進jin行xing評ping估gu論lun證zheng。未wei經jing評ping估gu的de建jian設she項xiang目mu，任ren何he單dan位wei不bu準zhun審shen批pi，更geng不bu準zhun組zu織zhi建jian設she。

3、項目定位

項目定位是指對文旅項目投資開發中涉及的諸多要素(經濟、政策

、法規、規劃、國土、市場、消費者、人文、地理
、環境、交通、商業
、市政配套等)進行客觀調查
，並通過科學係統的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結合點(城市規劃條件的滿足、文旅項目開發企業經濟合理回報的需要
、消費者的有效需求等)。

簡而言之，項目定位是文旅市場策劃的基礎，項目定位的成果及結論(項目總體定位、客群定位
、產品定位建議)對後續各階段策劃具有方向性和指導性
，是文旅項目策劃的首要環節之一。項目定位包含以下內容：

一、定位範疇

1、項目客群定位

主要確定項目各功能物業的客戶階層、消費群體
，為項目後期開發方案提供依據。即什麼樣的人會買項目的產品和服務。

2、項目發展形象定位及概念定位

確定項目的發展形象，為項目定位與規劃設計提供方向。

3、項目功能組合及業態配比定位

主要包括項目內部主要物業類型的功能確定、組合方案定位
、功能布局及各功能間的關聯性控製。

就(jiu)是(shi)利(li)用(yong)對(dui)建(jian)設(she)目(mu)標(biao)所(suo)處(chu)社(she)會(hui)環(huan)境(jing)及(ji)相(xiang)關(guan)因(yin)素(su)的(de)邏(luo)輯(ji)數(shu)理(li)分(fen)析(xi)與(yu)相(xiang)關(guan)定(ding)性(xing)分(fen)析(xi)，研(yan)究(jiu)項(xiang)目(mu)任(ren)務(wu)書(shu)對(dui)設(she)計(ji)的(de)合(he)理(li)導(dao)向(xiang)，製(zhi)定(ding)和(he)論(lun)證(zheng)建(jian)築(zhu)設(she)計(ji)依(yi)據(ju)，科(ke)學(xue)地(di)確(que)定(ding)設(she)計(ji)內(nei)容(rong)，並(bing)尋(xun)找(zhao)達(da)到(dao)這(zhe)一(yi)目(mu)標(biao)的(de)科(ke)學(xue)方(fang)法(fa)。其(qi)主(zhu)要(yao)內(nei)容(rong)包(bao)括(kuo)如(ru)下(xia)：

項目總平規劃、套型

、戶型及戶型比
、戶型麵積、交通係數、公攤係數、使用係數、配置標準
、環境景觀設計等等
，產品本身的品質是最主要的策劃內容。功能定位是介於城市規劃與建築設計(設計院所)之間的一項重要“斷層”工作
，也是我國目前文旅項目業發展過程中最薄弱的環節，是文旅市場經濟發展到今天的必然產物。

4、項目開發規模與檔次定位

根據項目發展主題，並結合項目所處市場背景環境，確定項目主要物業類型的開發規模與檔次。

5、項目價值定位(含財務分析)

根據項目自身條件、總體定位、市場供需狀況、市場現有物業供應價格水平

、潛在購買水平，以及項目所在區域未來發展趨勢等因素
，明確項目各功能物業的價格水平。

6、價格定位

文旅項目的開發、xiaoshouwangwangshiyigeshiqidehuokuaniandude。erxiaofeishichangbianhuamoce
，xiangmudedingjiayaonengbeishichangjieshou，xuyaoyidingdechaoqianyishihekexueyuce，keyishuodingjiabufenshiyishu，bufenshikexue。yingxiangjiagedeyinsuyouhenduo，zhuyaobaokuo：成本
、項目品質、顧客承受的價格、同類產品的競爭因素等。

產(chan)品(pin)的(de)可(ke)變(bian)成(cheng)本(ben)是(shi)定(ding)價(jia)的(de)下(xia)限(xian)，上(shang)限(xian)是(shi)顧(gu)客(ke)所(suo)願(yuan)意(yi)支(zhi)付(fu)的(de)價(jia)格(ge)。市(shi)場(chang)中(zhong)消(xiao)費(fei)者(zhe)總(zong)想(xiang)以(yi)適(shi)中(zhong)的(de)價(jia)格(ge)獲(huo)得(de)最(zui)高(gao)的(de)價(jia)值(zhi)
，因(yin)此(ci)不(bu)應(ying)把(ba)價(jia)格(ge)和(he)價(jia)值(zhi)混(hun)為(wei)一(yi)談(tan)。定(ding)價(jia)之(zhi)後(hou)
，運(yun)行(xing)中(zhong)可(ke)以(yi)做(zuo)適(shi)當(dang)的(de)調(tiao)整(zheng)

，但(dan)不(bu)能(neng)做(zuo)大(da)幅(fu)度(du)的(de)或(huo)否(fou)定(ding)性(xing)的(de)調(tiao)整(zheng)
，否(fou)則(ze)會(hui)帶(dai)來(lai)非(fei)常(chang)惡(e)劣(lie)的(de)影(ying)響(xiang)。

二、定位方法

從定價來講，主要有幾個方法：

1.類比法：所推出的項目，應清楚在同等產品中屬上
、中、下哪種。

2.成本法：物業包括稅金
、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據開發商自身和市場情況確定。

3.評估法：由專業評估師對項目進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。

三、定價策略

根據市場情況
，合理分布各銷售階段，並製定平均銷售價格表;實施後，在銷售過程中視實際情況調整銷售價格;推出優惠活動的時機及數量建議;樓層
、朝向
、配套差價;付款方式建議;售價調整與銷售率及工程進度的關係。

在弄清方法之後，具體執行有低價
、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。

采用低價戰略：入市時比較輕鬆，容易進入，能較快地啟動市場。

采用高價策略：為了標出類拔萃
、身份象征、完善功能、優良環境等
，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價

，要物有所值。此法風險較大。 來源綠貝泛亞文旅