商業地產投資管理：商業地產運營關鍵-在項目初期，是否預埋了盈利模式
，將成為判斷物業基礎資產價值高低的所在-商業地產定位策劃

從金融+地di產chan資zi本ben市shi場chang的de角jiao度du看kan招zhao商shang和he運yun營ying，是shi初chu步bu評ping估gu商shang業ye地di產chan項xiang目mu價jia值zhi最zui直zhi觀guan的de方fang法fa之zhi一yi。商shang業ye地di產chan的de招zhao商shang和he運yun營ying
，需xu要yao從cong研yan策ce定ding位wei開kai始shi把ba控kong

，研yan策ce定ding位wei是shi否fou成cheng功gong
，直zhi接jie關guan係xi到dao商shang業ye地di產chan物wu業ye基ji礎chu資zi產chan價jia值zhi
，也ye叫jiao底di層ceng資zi產chan的de價jia值zhi。

在項目初期，是否預埋了盈利模式
，將成為判斷物業基礎資產價值高低的所在。物業基礎資產指的是衍生金融工具，如互換、交易所依賴的計算的實物資產，這個實物資產的價值高低直接關係在ABS、 CMBS或者REITs的de估gu值zhi和he發fa行xing。招zhao商shang運yun營ying好hao的de商shang場chang
，其qi物wu業ye這zhe個ge基ji礎chu資zi產chan價jia值zhi就jiu高gao。之zhi所suo以yi用yong商shang場chang來lai代dai表biao來lai舉ju例li
，分fen析xi梳shu理li基ji礎chu資zi產chan，那na是shi因yin為wei商shang場chang相xiang對dui於yu寫xie字zi樓lou和he酒jiu店dian，要yao更geng複fu雜za一yi些xie。

商場的複雜具體體現在以下三個方麵：

第一個方麵是所擁有的顧客不同。在商場裏可以說是各色人等、不設門檻、bushejiexiandoushikeyijinlaide，nihennanjujuemouyixierenjinlai，danshixiezilouhejiudianxiangduilaijiangshiyouyidingdemenkande，birushuo，xieziloudezulinhuizhanjumouyigedanyuan

，moujigeloucengyoumenjinyouka，jiudianyeshiyiyang，jiudianyaobanliruzhu，suoyi
，youyugukedebutong，shangchangdeyewujiugengjiadefuza。

第di二er個ge方fang麵mian是shi貢gong獻xian的de商shang品pin和he服fu務wu也ye是shi不bu同tong的de。在zai商shang場chang裏li我wo們men有you上shang萬wan種zhong的de商shang品pin，有you各ge種zhong的de業ye態tai，有you零ling售shou，有you餐can飲yin，有you體ti驗yan
，有you兒er童tong甚shen至zhi還hai有you醫yi療liao項xiang目mu，貢gong獻xian的de各ge種zhong商shang品pin和he服fu務wu是shi非fei常chang多duo的de，但dan是shi寫xie字zi樓lou和he酒jiu店dian的de物wu業ye所suo能neng夠gou接jie受shou的de或huo者zhe能neng夠gou體ti現xian的de商shang品pin和he服fu務wu是shi遠yuan遠yuan少shao於yu商shang場chang的de
，從cong這zhe個ge角jiao度du來lai講jiang，也ye是shi商shang場chang作zuo為wei複fu雜za。

disangefangmianjiushikongjianbutong。zaishangchanglichulegongzuorenyuanzhuanyongdekongjian，jihushibushemenkan
，suoyizhexiekongjiandounenggouhegukelaijianmian，danshixiezilouhejiudiandabufendeshijianshishuyuzhuanshudezulin，shibanlideruzhu，suoyitazhinengzaizhidingdequyulihuodong。dangwomenzaikaochajichuzichandeshihou
，tamendezuoyongbutong，fuzachengduyebutong。lingwaiyige
，xuanzeyishangchangweijichulaijieshi
，yeshixiwangguangdadejinrong
、地產人士在今後的商業地產金融證券化方麵能夠一兵多用，一專多能，由繁入易。

商業地產項目怎樣定位？

一、項目選址定位合理

在zai項xiang目mu開kai發fa前qian期qi

，需xu要yao通tong過guo專zhuan業ye的de市shi場chang調tiao查zha等deng手shou段duan來lai為wei項xiang目mu選xuan址zhi，並bing依yi據ju選xuan址zhi對dui商shang業ye地di產chan項xiang目mu進jin行xing準zhun確que的de定ding位wei。選xuan址zhi定ding位wei的de一yi大da原yuan則ze就jiu是shi必bi須xu具ju有you可ke行xing性xing，需xu要yao注zhu意yi以yi下xia三san點dian問wen題ti：

1、相關法律法規和地方政策的可行性

xuanzhidingweiguochengzhongbixuyaoshouxiankaolvdangdiduiyushangyedichandexiangguanfaguizhengce，duiguimohegongnengyounaxieyueshuxianzhitiaojian

，shifoufuhedangdichengshijianshedezhongchangqifazhanfangxiang。bimianyinweibulejiesuozaidifangfalvfaguierdaozhixiangmubunengshunlijinxing。

2
、資源配置的可行性

如若在定位環節缺少對當地商業資源和消費對象的準確認識，很可能導致項目建成後無法順利運營。

3、開發商實力的可行性

zheyidianbaokuokaifashangdezijinshilihexiangmuyunzuonengli。kaifashangmenxuyaoduizishenhuoduihezuofangyouqingxiderenshi，lejiezishennenglidechangduanban，heliguihuazijin。

二
、項目規模合理

duishangyedichanxiangmulaishuo，guimobingbushiyuedayuehao。jutihaishiyaogenjuxuanzhishangquandezhoubiangoumailijijichusheshilaixuandingxiangmudeguimo。duiguimodekaolvshang，zhuyaobaokuoxuanzhididerenkou、生活水平、消費能力、消費習慣

、商業環境、產業結構等內部和外部市場的現狀情況及未來的發展規劃
，需要在調查和分析後再確定商業項目的規模。

畢竟，雖然開發商們對項目
、規模、產品、服務、yingxiaodexuanzeyouhenduo
，danruguoduixiaofeizhemeiyouzhenduixingdedingweifangan，henkenengdaozhijianchengdexiangmuyuzhoubianfusherenqundehuaxiangbupipei，congeryingxiangyejiyingli。

除了市場驅動，即根據消費人群來進行定位、精準營銷之外，還可以適當添加一些驅動市場型的項目營銷手段，對消費者的需求做出一定的塑造

，以創造一些新的需求。

三
、主題特色清晰

這是賦予商業地產項目生命力的最佳手段。通過做出有特色的項目
，讓消費者的印象更深刻，更有記憶點。通過各類主題營銷活動、引入特色商業資源、別具一格的建築形態和有辨識度的商業文化和服務設施，構成主題鮮明
、充滿特色的商業地產項目。

對開發商來說，定位項目特色的手，也需要結合自身企業文化和周邊環境，找出對目標人群最具吸引力的“點”。如今
，有靈魂，有特色的項目才能在商業競爭中取得成功。

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，內容涉及研策定位、前置主力店招商、招商設計優化等等。本次推出的《研策定位為盈利如實說》
，分6大板塊，深度揭秘優秀商業地產定位的實操手段。來源中房君 中房俱樂部CREC