商業地產投資管理：疫情後商業地產如何招商
？-更大的任務不是招商

，真的是穩商-商業地產定位策劃運營

2020年(nian)初(chu)，一(yi)場(chang)突(tu)如(ru)其(qi)來(lai)的(de)新(xin)冠(guan)肺(fei)炎(yan)疫(yi)情(qing)，給(gei)許(xu)許(xu)多(duo)多(duo)的(de)行(xing)業(ye)帶(dai)來(lai)了(le)嚴(yan)重(zhong)的(de)影(ying)響(xiang)
，在(zai)房(fang)地(di)產(chan)細(xi)分(fen)領(ling)域(yu)，受(shou)疫(yi)情(qing)影(ying)響(xiang)最(zui)大(da)的(de)要(yao)數(shu)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)，消(xiao)費(fei)者(zhe)閉(bi)門(men)不(bu)出(chu)，春(chun)節(jie)期(qi)間(jian)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)客(ke)流(liu)量(liang)下(xia)跌(die)至(zhi)少(shao)80%，可謂損失慘重！

疫(yi)情(qing)讓(rang)很(hen)多(duo)本(ben)來(lai)招(zhao)商(shang)有(you)困(kun)難(nan)的(de)商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)更(geng)是(shi)難(nan)上(shang)加(jia)難(nan)。眾(zhong)所(suo)周(zhou)知(zhi)，招(zhao)商(shang)是(shi)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)最(zui)為(wei)關(guan)鍵(jian)的(de)一(yi)個(ge)環(huan)節(jie)，還(hai)在(zai)項(xiang)目(mu)籌(chou)備(bei)時(shi)期(qi)，基(ji)本(ben)上(shang)傾(qing)盡(jin)所(suo)有(you)的(de)資(zi)源(yuan)為(wei)的(de)就(jiu)是(shi)將(jiang)招(zhao)商(shang)做(zuo)好(hao)

，比(bi)如(ru)企(qi)業(ye)的(de)市(shi)場(chang)部(bu)門(men)會(hui)為(wei)了(le)招(zhao)商(shang)去(qu)搖(yao)旗(qi)呐(na)喊(han)，就(jiu)是(shi)為(wei)了(le)能(neng)夠(gou)幫(bang)項(xiang)目(mu)做(zuo)宣(xuan)傳(chuan)
，還(hai)打(da)印(yin)設(she)計(ji)了(le)許(xu)許(xu)多(duo)多(duo)的(de)招(zhao)商(shang)手(shou)冊(ce)
，招(zhao)商(shang)文(wen)案(an)等(deng)等(deng)，甚(shen)至(zhi)有(you)的(de)還(hai)會(hui)為(wei)其(qi)專(zhuan)門(men)組(zu)織(zhi)招(zhao)商(shang)大(da)會(hui)。而(er)企(qi)業(ye)的(de)工(gong)程(cheng)物(wu)業(ye)部(bu)門(men)除(chu)了(le)對(dui)接(jie)項(xiang)目(mu)籌(chou)建(jian)以(yi)外(wai)，隨(sui)時(shi)要(yao)幫(bang)助(zhu)招(zhao)商(shang)滿(man)足(zu)商(shang)家(jia)進(jin)場(chang)的(de)陸(lu)續(xu)條(tiao)件(jian)，油(you)煙(yan)管(guan)道(dao)是(shi)否(fou)滿(man)足(zu)主(zhu)力(li)商(shang)家(jia)的(de)要(yao)求(qiu)
，有(you)沒(mei)有(you)還(hai)要(yao)改(gai)等(deng)等(deng)。可(ke)能(neng)隻(zhi)有(you)營(ying)運(yun)在(zai)籌(chou)建(jian)階(jie)段(duan)還(hai)沒(mei)進(jin)場(chang)吧(ba)。

然ran而er這zhe個ge時shi候hou，企qi業ye的de招zhao商shang部bu門men正zheng在zai做zuo什shen麼me呢ne？首shou先xian簡jian單dan講jiang一yi下xia項xiang目mu在zai前qian期qi籌chou建jian階jie段duan招zhao商shang的de時shi間jian線xian。一yi般ban來lai說shuo都dou是shi根gen據ju項xiang目mu不bu同tong的de規gui模mo大da小xiao、定位、影響力等來決定招商開始的時間進度，像有的項目規模較大
，輻射較廣，可能提前3年就開始籌備招商了，例如深圳的壹方城就是提前了3年就開始招商了

，其實在一二線重大城市，一些影響規模較大的商業項目都會進行提前招商。

首先要了解一點，為什麼會提前這麼長時間進行招商？

是(shi)因(yin)為(wei)項(xiang)目(mu)地(di)理(li)位(wei)置(zhi)優(you)越(yue)，而(er)且(qie)自(zi)身(shen)定(ding)位(wei)要(yao)求(qiu)相(xiang)對(dui)較(jiao)高(gao)
，因(yin)此(ci)對(dui)於(yu)招(zhao)商(shang)的(de)品(pin)牌(pai)有(you)一(yi)定(ding)的(de)要(yao)求(qiu)，比(bi)如(ru)檔(dang)次(ci)較(jiao)高(gao)，本(ben)地(di)唯(wei)一(yi)進(jin)駐(zhu)的(de)品(pin)牌(pai)，一(yi)般(ban)這(zhe)種(zhong)情(qing)況(kuang)下(xia)就(jiu)會(hui)大(da)大(da)的(de)增(zeng)加(jia)了(le)招(zhao)商(shang)的(de)難(nan)度(du)，所(suo)以(yi)提(ti)前(qian)招(zhao)商(shang)也(ye)就(jiu)無(wu)可(ke)厚(hou)非(fei)了(le)。但(dan)有(you)時(shi)候(hou)
，你(ni)提(ti)前(qian)三(san)年(nian)去(qu)跟(gen)人(ren)家(jia)談(tan)
，無(wu)非(fei)就(jiu)是(shi)畫(hua)一(yi)個(ge)大(da)餅(bing)，可(ke)能(neng)人(ren)家(jia)自(zi)己(ji)都(dou)沒(mei)想(xiang)好(hao)三(san)年(nian)後(hou)的(de)計(ji)劃(hua)
，頂(ding)多(duo)出(chu)於(yu)禮(li)貌(mao)或(huo)者(zhe)對(dui)於(yu)項(xiang)目(mu)的(de)預(yu)期(qi)可(ke)能(neng)會(hui)跟(gen)你(ni)跟(gen)你(ni)簽(qian)一(yi)個(ge)所(suo)謂(wei)的(de)意(yi)向(xiang)協(xie)議(yi)，但(dan)是(shi)所(suo)謂(wei)的(de)意(yi)向(xiang)協(xie)議(yi)幾(ji)乎(hu)沒(mei)什(shen)麼(me)作(zuo)用(yong)，遵(zun)守(shou)與(yu)否(fou)也(ye)是(shi)全(quan)憑(ping)人(ren)家(jia)品(pin)牌(pai)商(shang)的(de)想(xiang)法(fa)。所(suo)以(yi)真(zhen)正(zheng)事(shi)實(shi)上(shang)，招(zhao)商(shang)真(zhen)正(zheng)的(de)開(kai)始(shi)就(jiu)是(shi)提(ti)前(qian)一(yi)年(nian)左(zuo)右(you)的(de)時(shi)間(jian)，這(zhe)也(ye)是(shi)招(zhao)商(shang)比(bi)較(jiao)正(zheng)常(chang)的(de)落(luo)地(di)節(jie)奏(zou)。在(zai)這(zhe)1年中，又會根據招商品牌的難度再細分時間。主力店和次主力店或者這個項目的標杆性品牌一般都要提前1年開始準備，為什麼

，主力店一般是超市，影院，這種本來裝修周期較長，談判周期也長，所有6個月談判到簽約，然後6個月進場裝修
，剛剛趕上開業。有一些次主力店也是這樣的周期
，我們簡單可以說800pingmiyishangdoukeyijiaozuocizhulidian，yongmianjilaihengliang。mianjida，zujinjiugao，shangjiatouruzijinyegao
，kaidianjiugengjinshen，zhuangxiuzhouqiyegengchang
，birushuoxianghailanzhijia
、幾何書店、孩子王等等業態，麵積都是相對較大，當然還有很多。

餐can飲yin一yi般ban最zui少shao半ban年nian時shi間jian，有you些xie知zhi名ming品pin牌pai可ke能neng需xu要yao預yu留liu半ban年nian以yi上shang時shi間jian，像xiang海hai底di撈lao等deng

，由you於yu麵mian積ji較jiao大da也ye就jiu可ke以yi歸gui入ru次ci主zhu力li店dian的de概gai念nian。大da家jia去qu吃chi飯fan，可ke以yi觀guan察cha一yi下xia，從cong餐can飲yin的de門men頭tou，到dao走zou進jin去qu後hou的de大da堂tang的de裝zhuang修xiu，到dao現xian在zai流liu行xing明ming廚chu亮liang灶zao的de廚chu房fang
，很hen明ming顯xian，大da部bu分fen的de餐can飲yin為wei了le讓rang自zi己ji的de餐can飲yin更geng能neng體ti現xian品pin位wei和he檔dang次ci
，裝zhuang修xiu投tou入ru成cheng本ben是shi很hen高gao的de，所suo以yi餐can飲yin的de裝zhuang修xiu是shi很hen複fu雜za的de
，所suo需xu要yao耗hao費fei的de周zhou期qi也ye很hen長chang。 因此3個月談判簽約，至少留足3個月時間給到餐飲商家裝修
，然後才能保證正常開業
，所以說至少要給他們留下半年的招商及裝修開業時間。

其他的如零售、服飾等可以預留大概3個月-1geyueshijian。womenqukanyixielingshouhuozhefushidian
，jibenshangshiwomenchangchangzhuangxiujialidenazhongyingzhuangzuowan，huojiakeyitongshizaichangwaiquzuo

，dangtiannajinlaijiuxingle，yincijibenshanggei1個月裝修時間就足夠了。

當dang然ran這zhe隻zhi是shi簡jian單dan的de一yi個ge分fen類lei。大da部bu分fen情qing況kuang也ye會hui根gen據ju一yi些xie業ye態tai的de不bu同tong

，會hui有you一yi些xie不bu同tong。但dan基ji本ben上shang差cha不bu離li。這zhe一yi點dian也ye一yi般ban會hui提ti前qian在zai招zhao商shang合he同tong給gei的de免mian租zu期qi裏li
，一yi般ban零ling售shou給gei1月免租期，餐飲給3個月免租期
，次主力店以上給半年免租期。這是幹嘛，就是給他時間裝修。當然也有些直接就寫裝修期寫進合同
，也是一個道理。

xianzaideyiqingqingkuangxia
，xindiandetuodianjiangyichangkunnan，dajiakenenghuishuo
，shangjiaguolezheduanshijiankendinghaishihuikaidiandea。qishizuidadeyingxiangshixinxin，youqishidui2020年(nian)的(de)信(xin)心(xin)。不(bu)管(guan)有(you)沒(mei)有(you)資(zi)金(jin)儲(chu)備(bei)
，今(jin)年(nian)一(yi)定(ding)傾(qing)向(xiang)選(xuan)擇(ze)保(bao)守(shou)開(kai)店(dian)

，首(shou)先(xian)雖(sui)然(ran)現(xian)在(zai)各(ge)個(ge)城(cheng)市(shi)都(dou)已(yi)經(jing)放(fang)開(kai)了(le)，購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)大(da)部(bu)分(fen)也(ye)已(yi)經(jing)恢(hui)複(fu)營(ying)業(ye)，但(dan)客(ke)流(liu)現(xian)狀(zhuang)隻(zhi)能(neng)用(yong)一(yi)個(ge)字(zi)形(xing)容(rong)：“慘”。這樣的客流根本無法滿足一個正常購物中心的運營。疫情還沒有消失，消費者的購物熱情可能還需要3個月才能慢慢恢複。所以這個時候所有開店人的第一想法是活下來。活下來的重要一點就是手裏要有資金。

據(ju)飆(biao)馬(ma)所(suo)知(zhi)
，已(yi)經(jing)開(kai)業(ye)的(de)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)
，很(hen)多(duo)商(shang)鋪(pu)開(kai)始(shi)提(ti)出(chu)撤(che)鋪(pu)申(shen)請(qing)了(le)
，有(you)的(de)商(shang)場(chang)空(kong)鋪(pu)已(yi)經(jing)多(duo)了(le)一(yi)倍(bei)
，商(shang)家(jia)第(di)一(yi)時(shi)間(jian)除(chu)了(le)不(bu)開(kai)店(dian)以(yi)外(wai)也(ye)開(kai)始(shi)關(guan)閉(bi)本(ben)身(shen)業(ye)績(ji)不(bu)好(hao)的(de)分(fen)店(dian)和(he)裁(cai)員(yuan)。這(zhe)些(xie)是(shi)招(zhao)商(shang)人(ren)員(yuan)最(zui)不(bu)容(rong)易(yi)看(kan)到(dao)的(de)，大(da)家(jia)也(ye)都(dou)知(zhi)道(dao)

，招(zhao)商(shang)完(wan)成(cheng)一(yi)個(ge)鋪(pu)其(qi)實(shi)付(fu)出(chu)了(le)不(bu)少(shao)的(de)精(jing)力(li)，好(hao)不(bu)容(rong)易(yi)進(jin)來(lai)如(ru)果(guo)就(jiu)這(zhe)麼(me)輕(qing)易(yi)流(liu)失(shi)
，對(dui)於(yu)任(ren)何(he)人(ren)都(dou)不(bu)願(yuan)意(yi)。所(suo)以(yi)我(wo)們(men)看(kan)到(dao)最(zui)近(jin)很(hen)多(duo)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)在(zai)全(quan)力(li)推(tui)出(chu)線(xian)上(shang)平(ping)台(tai)來(lai)刺(ci)激(ji)消(xiao)費(fei)。這(zhe)也(ye)不(bu)過(guo)是(shi)權(quan)宜(yi)之(zhi)計(ji)
，或(huo)者(zhe)信(xin)心(xin)之(zhi)舉(ju)
，真(zhen)能(neng)起(qi)到(dao)多(duo)大(da)的(de)作(zuo)用(yong)呢(ne)，所(suo)以(yi)今(jin)年(nian)更(geng)大(da)的(de)任(ren)務(wu)不(bu)是(shi)招(zhao)商(shang)，真(zhen)的(de)是(shi)穩(wen)商(shang)。來(lai)源(yuan)飆(biao)馬(ma)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)