商業地產投資管理：商業地產定位關鍵點-業態組合定位首先考慮該商圈各種業態的供給情況
，缺少的業態和飽和的業態都要結合消費者的意願才能近一步確定開發思路-商業地產運營

商業地產非百貨店或超市這樣單一的商業管理模式

，而是集房地產開發、服務業、消費業、整個區域經濟發展的結合體
，這就意味著商業地產的開發管理更為複雜，一個商業地產項目從立項建設到開始經營
，涉及到建築規劃、市場定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣
、招商銷售以至商鋪的經營管理等諸多方麵的內容。

那麼，商業地產如何開發運作，如何定位成為業界關注的問題。商業地產的複雜性讓開發商不能采用憑經驗
、拍腦袋的方式進行開發，諸多影響因素中，定位的準確性是開發成功與否的關鍵要素之一。

市場競爭激烈的今天，商業地產需要倡導“精準定位”
，“精準定位”的(de)實(shi)質(zhi)是(shi)通(tong)過(guo)對(dui)輻(fu)射(she)區(qu)內(nei)商(shang)業(ye)供(gong)給(gei)和(he)需(xu)求(qiu)變(bian)化(hua)進(jin)行(xing)細(xi)致(zhi)分(fen)析(xi)
，找(zhao)到(dao)目(mu)標(biao)消(xiao)費(fei)群(qun)體(ti)

，針(zhen)對(dui)他(ta)們(men)的(de)需(xu)求(qiu)，結(jie)合(he)經(jing)營(ying)者(zhe)的(de)需(xu)求(qiu)，因(yin)地(di)製(zhi)宜(yi)進(jin)行(xing)差(cha)異(yi)化(hua)定(ding)位(wei)。

“精準定位”的理念可以概括為“三分析，三定位”，其中“三分析”指針對商圈特征、客戶類型、競爭商圈三方麵進行分析；“三定位”指在分析的基礎上，進行消費者定位、商業業態定位和檔次定位。“三分析”和“三定位”是shi緊jin密mi結jie合he在zai一yi起qi
，過guo程cheng中zhong考kao慮lv市shi場chang的de供gong給gei，消xiao費fei者zhe和he商shang業ye經jing營ying的de需xu求qiu，同tong時shi也ye考kao慮lv競jing爭zheng商shang圈quan的de影ying響xiang
，綜zong合he上shang述shu方fang麵mian科ke學xue的de指zhi導dao商shang業ye開kai發fa。

"三分析"

商業地產精準定位的前提

商圈特征分析、客戶類型分析
、競爭商圈分析體現了“精準定位”中“精”的概念，是設計商業定位的前提
，下麵飆馬商業地產就來展現三分析如何進行：

1、商圈特征分析

商圈是一個地理概念，同時也是一個消費概念
，商圈特征分析首先要明確商圈的輻射範圍，確定輻射範圍要考慮交通、如有沒有地鐵
，公交線路是否方便，停車場有多少，擁堵狀況等方麵。

研究表明，各種消費的半徑是不同的，日常用品消費半徑是車程30分鍾左右，餐飲消費的半徑則可以很大，最長可以忍受車程一小時左右。除此以外
，確定商圈輻射範圍還要考慮消費人群規模、時點人流量、區域內的消費類型，消費能力等方麵，根據一係列指標確定商圈涵蓋的地理範圍，並劃分出核心商圈、次級商圈
、邊緣商圈，以被後麵定位分析使用。

商圈特征分析還要研究商圈的性格，所謂的性格包括商圈的基本功能和商圈內商業的特色。商圈功能指此區域是以商務功能、商業功能、還是居住功能為主，這是商業經營者關注的問題
，7-Eleven選址的時候更關注商務區和居民區
，而麥當勞關注的是商業區。

shangquandexinggehendachengdushangshougaiquyushangyetezhengdeyingxiang，yuquanyingdejiajujiancaitese
，guanyuandexiaoshangpintesegeizhexieshangquandashangleshenkedelaoyin，ruguoxianggaibiancishangquandexingge，jiubixushidapan，chediniuzhuanrenmenduigaishangquandeyinxiang
，weibeizheyangguilvkaifadeshangyedouburongyichenggong，guanyuanduimiandezhubaochengxianzaiyezhinengduikanzhexiaoshangpinshichangdehuobaotanxile。

商圈的特征分析還需要了解市場的飽和度，即對市場上各種商業的供給進行分析，了解商圈輻射範圍內各種競爭商業的數量
、檔次、規模的分布情況。了解市場的飽和度後，結合商圈輻射範圍內消費者的需求


，即市場的潛力表現，就可以判斷進入此商圈的難易程度。

duiyushangquanfanweineishangyechengxiandibaohetaishi，qiexiaofeizhexuqiuwangsheng，zebiaomingcishichangjingzhengbusuanjilie
，touzixingshikanhao。ruguoquyuneishangyeyijingchengxianbaohezhuangtai
，shichangfazhanqianlisuiranhenda，danjingzhengyefeichangjilie
，yiyouduofangtouzizhejinru，ruozaicixinkaishangpu
，jiubixumianlinjiliedejingzheng，zhiyoujubeiyidingjingzhengshilideqiye
，cainengjinrucizhongleixingdediqu。

2、客戶類型分析

客戶類型分析是消費者定位的基礎，一個商圈可以細分多種客戶
，普通居民
、高檔社區居民、寫字樓白領、黨政機關/各大部委工作人員、流動客戶群（交通帶來的人流
、現有商業吸引來的人流）等，不同類型的需求重點不同，細分客戶類型後可以看商圈能重點滿足哪類客戶的需求。

3、競爭商圈分析

不bu同tong商shang圈quan間jian存cun在zai拉la扯che力li，就jiu消xiao費fei者zhe而er言yan，有you從cong其qi他ta商shang圈quan轉zhuan過guo來lai的de，也ye有you被bei其qi他ta商shang圈quan吸xi引yin過guo去qu的de，所suo以yi必bi須xu了le解jie競jing爭zheng商shang圈quan有you哪na些xie
，這zhe些xie商shang圈quan內nei各ge種zhong業ye態tai的de的de供gong給gei情qing況kuang，商shang圈quan是shi什shen麼me特te色se，吸xi引yin的de消xiao費fei者zhe類lei型xing等deng。分fen析xi競jing爭zheng商shang圈quan的de目mu的de是shi確que定ding和he所suo開kai發fa商shang業ye的de競jing爭zheng關guan係xi，差cha異yi化hua的de定ding位wei能neng共gong享xiang消xiao費fei者zhe，相xiang似si或huo相xiang同tong性xing定ding位wei
，則ze增zeng加jia開kai發fa難nan度du
，需xu要yao在zai競jing爭zheng商shang圈quan的de基ji礎chu上shang有you所suo突tu破po。

精準定位 有的放矢

進行商業開發

zaichangdaofuwuxifenshichangdejintian，ruguoshangyedingweishijiangxiaofeizheyiwangdajin，bidingmeiyoutuchutese

，bunengxingchengchayihua。xiwangzaizhongduoshangyezhongyijuntuqi，jiubixuhenhaodeyanjiumubiaoxiaofeiqun
，kaifashianzhaomubiaoxiaofeizhedexuqiujinxing，cainengxiyinmubiaorenqundeyanqiu。jukudeshibaijiushidingweideshibai，nianqingshishangderenqunjingchangchumeidedifangshixidanerbushijiangzhaikou，zaijiangzhaikoufujindexiaofeizhe，nianqingshishangleidebushizhuliu。

1、消費者定位

在消費者分析的基礎上，對商圈內所有的消費者或潛在的客戶群進行研究
，研究的重點是他們各類消費的消費行為
、消費模式、消費模式、包括各類消費的金額、頻次、消費半徑、消費時間、消費追求價值等方麵
，看哪類或哪幾類消費者經濟價值大（在消費上的貢獻）
，能neng支zhi持chi商shang業ye期qi望wang的de投tou資zi回hui報bao
，並bing且qie這zhe類lei消xiao費fei者zhe的de需xu要yao可ke以yi在zai此ci商shang業ye滿man足zu，他ta們men對dui這zhe個ge商shang業ye的de印yin象xiang偏pian正zheng麵mian，不bu排pai斥chi

，那na這zhe幾ji類lei的de客ke戶hu可ke以yi定ding義yi為wei此ci商shang業ye的de目mu標biao客ke戶hu。結jie合he商shang業ye地di產chan項xiang目mu特te點dian，分fen析xi目mu標biao客ke戶hu的de需xu求qiu特te點dian，是shi即ji興xing消xiao費fei、常規消費，還是其他類型的消費
，並進一步分析確定滿足消費者哪類需求。

2、商業業態定位

商shang業ye業ye態tai定ding位wei相xiang對dui複fu雜za，涵han蓋gai商shang業ye業ye態tai的de經jing濟ji價jia值zhi分fen析xi和he業ye態tai組zu合he定ding位wei。商shang業ye業ye態tai經jing濟ji價jia值zhi分fen析xi是shi開kai發fa商shang最zui關guan注zhu的de回hui報bao情qing況kuang
，直zhi觀guan看kan是shi經jing營ying者zhe可ke以yi承cheng受shou的de租zu金jin。商shang業ye經jing營ying者zhe選xuan址zhi時shi往wang往wang考kao慮lv商shang圈quan的de人ren群qun規gui模mo和he消xiao費fei能neng力li
，當dang經jing營ying者zhe可ke以yi看kan到dao消xiao費fei者zhe旺wang盛sheng的de消xiao費fei能neng力li
，來lai此ci投tou資zi的de意yi願yuan就jiu會hui加jia強qiang

，麵mian對dui又you潛qian力li的de市shi場chang
，經jing營ying者zhe也ye願yuan意yi支zhi付fu相xiang對dui高gao的de租zu金jin。所suo以yi研yan究jiu商shang業ye業ye態tai的de經jing濟ji價jia值zhi，開kai發fa商shang要yao同tong時shi看kan到dao各ge業ye態tai消xiao費fei者zhe可ke以yi貢gong獻xian的de消xiao費fei力li度du
，和he經jing營ying者zhe可ke以yi支zhi付fu的de租zu金jin，這zhe樣yang評ping估gu各ge業ye態tai的de經jing濟ji價jia值zhi才cai相xiang對dui全quan麵mian。

業ye態tai組zu合he定ding位wei首shou先xian考kao慮lv該gai商shang圈quan各ge種zhong業ye態tai的de供gong給gei情qing況kuang，缺que少shao的de業ye態tai和he飽bao和he的de業ye態tai都dou要yao結jie合he消xiao費fei者zhe的de意yi願yuan才cai能neng近jin一yi步bu確que定ding開kai發fa思si路lu。除chu了le對dui供gong給gei情qing況kuang的de考kao慮lv外wai，消xiao費fei者zhe的de需xu求qiu也ye是shi重zhong點dian，經jing常chang光guang顧gu的de業ye態tai
，消xiao費fei金jin額e多duo的de業ye態tai
，期qi望wang該gai區qu域yu增zeng加jia的de業ye態tai都dou是shi可ke以yi列lie入ru擬ni建jian範fan圍wei。其qi次ci，業ye態tai組zu合he定ding位wei要yao考kao慮lv主zhu力li店dian的de選xuan擇ze，從cong經jing驗yan看kan超chao市shi和he電dian器qi商shang場chang往wang往wang可ke以yi作zuo為wei主zhu力li店dian的de備bei選xuan，起qi到dao聚ju人ren氣qi的de作zuo用yong。再zai次ci，商shang業ye業ye態tai也ye存cun在zai不bu同tong行xing業ye融rong合he的de問wen題ti，除chu了le有you些xie同tong類lei業ye態tai互hu相xiang排pai斥chi外wai（麥當勞和肯德基），某些業態也不願互相為鄰，寶馬汽車展廳這類的高端展示類物業就不願和中餐館為鄰，展廳裏麵漂著中餐的味道實在太不倫不類。

3、檔次定位

shangyededangcidingweichulekaolvxiaofeizhedexuqiu

，haiyaokaolvshangquanyuanyoudedangcitezheng，jingyingzheduishangquandangciderenkechengdu，jiehezhesanfangmianquedingshangyededangcidingwei，xiangduigengkexue。xianzaihenduokaifashangkaifadouxiwangkaifagaodangshangye
，danwangwangshiyuyuanwei，beijingnengbunengkaifagaoduanshangyeyeshikaifashangxinmuzhongdeyiwen。

雖(sui)然(ran)國(guo)家(jia)新(xin)公(gong)布(bu)的(de)可(ke)支(zhi)配(pei)收(shou)入(ru)調(tiao)查(zha)中(zhong)顯(xian)示(shi)北(bei)京(jing)居(ju)民(min)的(de)可(ke)支(zhi)配(pei)收(shou)入(ru)為(wei)全(quan)國(guo)首(shou)位(wei)，北(bei)京(jing)的(de)房(fang)價(jia)一(yi)直(zhi)居(ju)高(gao)不(bu)下(xia)，但(dan)不(bu)是(shi)每(mei)個(ge)售(shou)價(jia)上(shang)萬(wan)樓(lou)盤(pan)的(de)底(di)商(shang)都(dou)可(ke)以(yi)做(zuo)高(gao)端(duan)，在(zai)沒(mei)有(you)CBDnayanggaoduanrenqunjujideqingkuangxia，kaifashangyededangcixuyaokaolvjiansheshangyedemude，ruguoshishequxingshangye，yimanzuzhoubianjumingoumairichangyongpindexuyao，nagaoduanshangyebutaishihe

，zhongdanghuozhonggaodangchanpinyifangmiannenghegaoduanzhuzhaidangcixiangpipei，lingyifangmianfuhezhoubianjumindexuyao。

rujindeshichangshang，yizhongxianxiangpubiancunzai，xinkaifadeshequjuminbaoyuanshangyepeitaobuquan
，shangyejingyingzhezhaobudaojiaweiheshidepumian，kaifashanglinjiedeshangpudaliangkongzhi，jiejuezheyangdewentifeichangfuza
，danyouyidiankeyikending，xucongyuantourushou，kaifashangkaifashangyedichanshikeguanshangcankaoshangquanzhoubiandegonggei，zhuguanshangkaolvxiaofeizhedexuqiu，jieheshangyejingyingzhedexuqiu
，congguihuashejichanpinshigeitouzizhehejingyingzheyidingdexinxin，bushajiquluan，bangzhujingyingzhegongtongpeiyushichang
，shangquancainengjinruliangxingxunhuan。yuanbiaomashangyedichan