產業園如何轉型升級？-產業綜合體及產業新城開發定位-我國產業發展方向
，產業園區的核心在於產業而非地產平台-產業規劃定位策劃運營

產業地產未來發展趨勢

產業跟經濟拖不開鉤
，目前經濟形式還在深度的改革轉型當中。原來“出口導向”+“投資驅動”雙輪驅動的模式
，在經曆了30年的兩位數高速增長後，形式越來越嚴峻了。我們也麵臨著海外市場萎靡、產能過剩、內需不足、土地資源日益稀缺、人口紅利消失等等方麵，目前的實體經濟真的是冰凍三尺。

很多招商過程中的中小型企業主，還有園區原來的老業主，一談到發展，頭發都要愁白。別說新設備、新廠房了。現有都要裁剪。很多業主也走上了融資過冬，或者幹脆投入到資本市場當中去

，也有失手跑路的。

其(qi)實(shi)長(chang)期(qi)來(lai)看(kan)，中(zhong)國(guo)經(jing)濟(ji)我(wo)自(zi)己(ji)認(ren)為(wei)還(hai)是(shi)大(da)有(you)可(ke)為(wei)的(de)。工(gong)業(ye)化(hua)和(he)城(cheng)市(shi)化(hua)還(hai)在(zai)繼(ji)續(xu)，改(gai)革(ge)的(de)紅(hong)利(li)和(he)創(chuang)新(xin)的(de)活(huo)力(li)將(jiang)成(cheng)為(wei)新(xin)的(de)驅(qu)動(dong)點(dian)，在(zai)調(tiao)結(jie)構(gou)激(ji)發(fa)軟(ruan)要(yao)素(su)等(deng)方(fang)麵(mian)不(bu)跑(pao)偏(pian)
，結(jie)構(gou)一(yi)步(bu)步(bu)能(neng)夠(gou)調(tiao)整(zheng)過(guo)來(lai)。國(guo)家(jia)在(zai)淘(tao)汰(tai)落(luo)後(hou)產(chan)能(neng)的(de)同(tong)時(shi)，大(da)力(li)發(fa)展(zhan)戰(zhan)略(lve)性(xing)新(xin)興(xing)產(chan)業(ye)
，鼓(gu)勵(li)發(fa)展(zhan)現(xian)代(dai)農(nong)業(ye)及(ji)服(fu)務(wu)業(ye)，以(yi)發(fa)展(zhan)高(gao)端(duan)產(chan)業(ye)及(ji)產(chan)業(ye)鏈(lian)優(you)化(hua)結(jie)構(gou)。

尤其現在農業現代化進程越來越快，其中包括：自然式到設施式
、原來的激進型到現在的生態型、lingsanhuadaoguimohua，congziyuanyilaidaokejituidong，congdanyigongnengdaofuhegongneng。muqiandetesexiaozhenjiushixianmingdelizi，womenjituanyezaitansuofazhanxinxingdeguojiajinongyeshengtaixiaozhenjihejishifanqu

，muqianzhengfuxieyiqianding

，dadeguihuayijingluoding。xiwangnenggouzhendebanongye+產業+服務業在新的示範區裏融合發展。

產業未來發展方向

我國產業的結構性變革就在我們身邊發生著
，而且很快。隨著第四次產業結構轉移，中國已經逐漸脫掉了世界工廠的帽子，逐漸想從“製造大國”到“製造強國”來進行轉型。我們也開始從低端化製造：如台燈、玩具、鞋等，到高端化製造，如高鐵
、軍工產品等等；從模仿型到創新型。看看這幾年的手機就知道了，發達國家在不斷的回流自身的高端製造業。低端製造又都轉移到緬甸、越南、墨西哥去了
，國內投資刺激因素促使產業開始多元化發展。基於勞動力成本、環保壓力發生區域產業轉移。中

、西部大開發，作為承接地不斷完善配套，長三角
、珠三角積極“退二進三，騰籠換鳥”。土地集約利用、城市化內部騰挪給了一些機會，我們目前的很多園區招商也是瞄準這個來做，但是處處受製。

思考的未來產業園區的轉型動作和方向

首先一個共識：產業園區的核心在於產業而非地產平台
， 我們作為一個老牌的從地產轉型過來的開發企業做這個轉變才是最難的，如何讓董事局從地產的高周轉到新模式下的多元化長期盈利。

原來我們的園區基本也是地產的開發思路，拿地、規劃、建設、銷售

、交(jiao)給(gei)物(wu)業(ye)，後(hou)來(lai)跟(gen)一(yi)些(xie)業(ye)主(zhu)聊(liao)天(tian)，發(fa)現(xian)早(zao)期(qi)的(de)園(yuan)區(qu)基(ji)礎(chu)配(pei)套(tao)服(fu)務(wu)

，已(yi)經(jing)完(wan)全(quan)沒(mei)辦(ban)法(fa)跟(gen)上(shang)企(qi)業(ye)需(xu)求(qiu)了(le)。所(suo)以(yi)，現(xian)代(dai)化(hua)的(de)產(chan)業(ye)園(yuan)區(qu)必(bi)須(xu)在(zai)產(chan)業(ye)園(yuan)區(qu)形(xing)態(tai)、園區環境、園區服務、園區運營等各個方麵考慮完善才能順應現在產業發展趨勢和企業需求。未來主要會以產業綜合體及產業新城開發作為集團重要的轉型方向。

然後再從產業綜合體這個角度，一定要有較高的自持比例，在產業研究、實驗、交流、成果轉化、企業服務配套、員工服務配套等等方麵做足文章。

當然不僅僅是上述這些，在核心產業引入上：加大力度，政府優惠+企業優惠+服務優惠多管齊下，實現核心產業引入；在資本方麵：對於園區企業入園資本扶持、經營扶持、我們自身的產權置換股權、小太陽企業股權投資
、到後期企業上市輔導及發展資本支持方麵做足文章；當然還有現金流產品，規範規劃幾種類型的現金流產品，最少要保證本項目開發階段的盈虧平衡。

園區的選址和定位要思考的方向

園區的產業發展隻有三種途徑：

一
、承接轉移。

二、推動本地聚合升級

、

三、孵化

所以在研究過程當中，對於區域背景的研究、產業背景的研究、產業基礎研究
、發展條件研究都要到位。首先從產業價值鏈、產業專題研究、產業發展預測、產業政策解讀、相關案例參考導出產業總體定位發展戰略，產業發展定位就是細分產業和產業組合、重點方向；再到產業空間布局：用地規劃、功能布局、項目落位等等；再到後麵的落地實施策略：平台建設
、渠道發展、鏈條搭建等方麵。當然還要做好軟環境的打造。資金、政策、服務等方麵的保證吧。

除了我們自身不斷創造資源，如何可以爭取政府扶持
？

其實現在的政府在引入高精尖技術
、企業、人才等方麵支持還是挺多的。我們需要去配合這些政府的需求，去把產業包裝、整合、發展、引入等方麵的事兒做的光鮮亮麗。那麼政府會一部分直接給到企業、一部分給到我們
，我們再反哺入園企業。民營園區開發商和政府必須得緊密的合作，否則可以說是寸步難行。原創中聯智創  智創獨角獸加速器