產業地產項目開發定位要點-產業地產的擴展的核心是財務模型和招商團隊
，產業規劃、產品設計、運營服務
，都不是決定園區項目能否在異地成功複製的關鍵-房地產全過程服務

如ru果guo說shuo過guo去qu的de地di產chan
，主zhu要yao解jie決jue的de是shi城cheng鎮zhen化hua的de問wen題ti，那na麼me下xia一yi階jie段duan政zheng府fu對dui地di產chan的de考kao量liang更geng多duo的de出chu發fa點dian是shi城cheng市shi生sheng態tai布bu局ju的de科ke學xue升sheng級ji和he產chan業ye的de提ti升sheng發fa展zhan。

無論是最近廣泛討論的TOD還是產城融合
，都是沿著這一思路在進行。

另一方麵，無論傳統產業轉型升級的迫切需求還是新興產業的蓬勃發展
，都需要全新的產業配套和服務。

市場需求的另一端是政策對產業地產的大力支持，和開發商的順勢而動。目前
，前50強房企已經有45家進入產業地產。

下麵是新芽和行根總結的關於產業地產的9個重要觀點。

一、產業地產做的是產城融合

產業地產做的是產城融合，看似是園，實則是城。無論是研發辦公、商業
、酒店
，還是社區
、公共配套、住宅配套等業態，其產品線都是在產業地產商的統一規劃設計之下進行的合理布局
，生產、生活、生態交融有序、有機統一。這樣的產城才能真正滿足人民對美好幸福生活的向往。

產業地產商既然做產城融合，那麼除了研發辦公用房之外，自然還要有商業、公寓、酒店及住宅等配套。園區物業不僅僅要滿足企業的需求

，同時還要滿足企業裏麵人的需求，這些都具備了才是真正的產城融合。

二、產業忽悠的時代已經過去

所謂“拿地不走招拍掛，產業地標加文化”
，不少開發商做產業地產存粹為了“花式拿地”。

把握政策，扛著文化+、旅遊+
、產業+的大旗向政府拿地簡直玩的不要太溜。然而，這個年頭
，隻有政策和大旗


，真能順利拿到土地嗎？

政(zheng)府(fu)的(de)投(tou)促(cu)局(ju)天(tian)天(tian)和(he)勾(gou)地(di)佬(lao)打(da)交(jiao)道(dao)，領(ling)導(dao)們(men)聽(ting)過(guo)的(de)忽(hu)悠(you)，看(kan)過(guo)的(de)方(fang)案(an)比(bi)你(ni)吃(chi)過(guo)的(de)飯(fan)都(dou)多(duo)
，各(ge)種(zhong)大(da)小(xiao)算(suan)盤(pan)他(ta)們(men)都(dou)心(xin)知(zhi)肚(du)明(ming)。假(jia)大(da)空(kong)的(de)忽(hu)悠(you)早(zao)已(yi)過(guo)時(shi)，靠(kao)忽(hu)悠(you)享(xiang)受(shou)士(shi)地(di)紅(hong)利(li)的(de)時(shi)代(dai)已(yi)經(jing)過(guo)去(qu)。

即便算你忽悠過關
，未來還是要麵臨承諾兌現的那一天

，產值
、稅收、就業等無法達標，你就會發現，你拿到的不是地，是燙手山芋。

除非你是真有什麼關係和貓膩，否則
，抱著忽悠的心態，產業地產真別碰，浪費時間不討好。

三、產業園區的商業模式無法複製

婚嫁講究門當戶對，產業地產的商業模式講究區域適配。

迪士尼的IP夠(gou)大(da)了(le)吧(ba)，落(luo)到(dao)邊(bian)遠(yuan)山(shan)區(qu)合(he)不(bu)合(he)適(shi)？烏(wu)鎮(zhen)夠(gou)牛(niu)了(le)吧(ba)，照(zhao)搬(ban)它(ta)的(de)模(mo)式(shi)在(zai)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)再(zai)建(jian)個(ge)水(shui)鄉(xiang)又(you)行(xing)不(bu)行(xing)？很(hen)多(duo)依(yi)葫(hu)蘆(lu)畫(hua)瓢(piao)的(de)項(xiang)目(mu)就(jiu)是(shi)這(zhe)麼(me)死(si)的(de)。

如果有人告訴你，他能夠複製矽穀
、能夠複製大連軟件園

、蘇州工業園、北京中關村，能複製貴州大數據城你相信嗎?反正新芽我不信。

因為
，天時、地利、人和

、環境都變了，產業的形勢和土壤也都變了。不同城市資源特色
、人才結構、產業要素
、政策環境等因素千差萬別。

想重複過去曾經經典的成功已經不大可能了
，是低概率的“黑天鵝事件”。經驗隻能借鑒，難以複製。

四、擴展的核心是財務模型和招商團隊

產業規劃、產品設計、運營服務等，都不是決定園區項目能否在異地成功複製的關鍵
，真正決定複製成功與否的其實隻有財務模型和招商團隊模型。

duiyunaxiexiangyaozaiquanguojinxingchanyeyuanquzhanlvefuzhikuozhangdeyuanquyunyingshanglaishuo，shouxianyaozuodeshishouzhongchengshudexiangmutongguoyunyingheziyuanzhenghebazhangsuanqingchu
，wuyezushouheyunyingfuwudeshouruzhishaobaozhengzai10%的年收益率
，磨合出一套成熟的財務模型，把平衡帳目的幾個要素總結後嚐試複製。

在新園區的介入前，必須保證這些要素全都湊齊
；另外構建一套完善的招商團隊模型，保證園區招商的戰鬥力

，否則不要輕易去做。

五、死掉的產業地產都是盲目高端

產業地產門類中
，通過完全市場化競爭能算過來賬的就兩類
，一個是物流地產
，另一個是標準廠房。

做產業地產，沒有哪家企業是死於定位低端的，低端的物流與標準廠房，是區域剛需，成本低，即使做錯了大不了推倒重來；但做高端的業態
，一旦預判失誤
，對政府的承諾落空，又是重資產形式投入進去，神仙也救不活。

meiyounageyuanqusideshiyinweidingweitaidile
，doushisizaigaodingweishangmian。henduochanyedichanshangdouchiguozhezhongkui。nadiyikanhenhao，youzijitebieleguande
，yeyouzhengfubinide，haiyouzhengfugenniyihudong，zijibenlaijiupianre，zhengfuyepianre
，lianggezaiyiqigengre，zhegeyuanqujiuhuobutaichangle。

六
、主導方是政府，我們隻是打輔助

很多開發商做產業地產時，經常犯的一個錯誤是，在和政府打交道時試圖把自己所謂的先進模式推銷給政府，永遠是“我要幹什麼”。

dongbudongjiugaosudangdizhengfu
，woyaodazaoyigenimeiyoudedongxi
，jiangbeishangguangshendeziyuanzaizhelijuji。wentishitongchengchanyezhuanyihaideyouchanyejichu，hekuangbendimeiyoujichu，yaodazaochanyejiqunheqinanzai！

千萬別把牛皮吹太大
，大到自己走不下去。畢竟政府想要戳破牛皮
，有的是手段。

永遠要記住，最優質的產業資源、政(zheng)策(ce)資(zi)源(yuan)都(dou)在(zai)地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)手(shou)中(zhong)。大(da)型(xing)產(chan)業(ye)方(fang)進(jin)入(ru)任(ren)何(he)一(yi)個(ge)區(qu)域(yu)
，一(yi)定(ding)是(shi)先(xian)和(he)政(zheng)府(fu)談(tan)
，再(zai)由(you)政(zheng)府(fu)對(dui)接(jie)落(luo)地(di)載(zai)體(ti)。開(kai)發(fa)商(shang)真(zhen)正(zheng)要(yao)做(zuo)的(de)是(shi)爭(zheng)取(qu)讓(rang)政(zheng)府(fu)和(he)產(chan)業(ye)方(fang)將(jiang)這(zhe)個(ge)落(luo)地(di)載(zai)體(ti)交(jiao)給(gei)自(zi)己(ji)做(zuo)。

地方政府最大的痛點，是區域開發沒有主題，沒有觀感，沒有興奮點
，產業地產企業的機會就是幫助政府梳理產業資源
、促成產業集聚、做好產業服務，而不是關係顛倒——我要做什麼產業，要求政府來幫我。

所以，做產業地產，必須擺正自己的位置：政府才是主導方，我們隻是在幫政府打輔助。

七、產業地產賺的是這四道錢

產業地產要賺四道錢。

第一道是資源整合的錢：即是為政府招商引資，產業落地的好處費。很多時候，第一道錢強勢產業方才是拿大頭的主，開發商完全是跟在背後喝口稀飯。

第二道是土地整理和開發銷售的錢：產業地產是一個投入大、回報慢、周期長、風(feng)險(xian)大(da)的(de)行(xing)業(ye)，不(bu)像(xiang)住(zhu)宅(zhai)地(di)產(chan)可(ke)以(yi)高(gao)周(zhou)轉(zhuan)。產(chan)業(ye)地(di)產(chan)商(shang)在(zai)現(xian)金(jin)流(liu)上(shang)如(ru)果(guo)無(wu)法(fa)平(ping)衡(heng)前(qian)期(qi)巨(ju)大(da)的(de)投(tou)入(ru)，那(na)麼(me)隨(sui)著(zhe)開(kai)發(fa)的(de)深(shen)入(ru)，很(hen)可(ke)能(neng)因(yin)資(zi)金(jin)鏈(lian)斷(duan)裂(lie)而(er)功(gong)敗(bai)垂(chui)成(cheng)。

所以，通過適當比例的房地產開發銷售，回籠資金，達到現金流平衡，是產業地產商活下去的唯一途徑（不差錢的開發商除外）。

第三道是租金和資產升值：租(zu)賃(lin)收(shou)入(ru)可(ke)以(yi)在(zai)一(yi)定(ding)程(cheng)度(du)上(shang)平(ping)衡(heng)現(xian)金(jin)流(liu)之(zhi)外(wai)
，甚(shen)至(zhi)成(cheng)為(wei)重(zhong)要(yao)的(de)盈(ying)利(li)端(duan)口(kou)。另(ling)外(wai)，租(zu)賃(lin)收(shou)入(ru)還(hai)有(you)一(yi)個(ge)非(fei)常(chang)重(zhong)要(yao)的(de)作(zuo)用(yong)，就(jiu)是(shi)可(ke)以(yi)用(yong)來(lai)做(zuo)資(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)。

第四道是軟性服務
、產業培育的錢：一方麵
，運營方可以整合多方資源，搭建全方位的線上線下服務平台

，幫助需求雙方資源對接，從而獲取服務增值收益。

一方麵，可以構建產業孵化基金，早期介入項目
，助力園區企業成長。

未來產業運營的軟性服務收入，一定會代替銷售、租金等硬性收入，成為主流。

八
、短債長投是產業地產真正的殺手

中(zhong)國(guo)開(kai)發(fa)商(shang)很(hen)難(nan)靜(jing)下(xia)心(xin)來(lai)做(zuo)好(hao)自(zi)持(chi)運(yun)營(ying)的(de)根(gen)本(ben)原(yuan)因(yin)在(zai)於(yu)短(duan)債(zhai)長(chang)投(tou)。甚(shen)至(zhi)可(ke)以(yi)說(shuo)，一(yi)切(qie)指(zhi)望(wang)用(yong)短(duan)債(zhai)的(de)錢(qian)做(zuo)產(chan)業(ye)地(di)產(chan)的(de)，其(qi)本(ben)質(zhi)都(dou)是(shi)賣(mai)房(fang)思(si)維(wei)的(de)傳(chuan)統(tong)地(di)產(chan)。

國內的開發商的資產負債率普遍在70-80%，這就意味著開發商不可能主動持有資產，持有經營就是要擠占寶貴的現金流。

所以，一般的開發商對產業地產的處理方式，自然是能賣就賣。君不見，當年萬達、萬科為了發準REITS，收益貼息，為了回收現金流，虧著也要賣。

shenmechengliliandichanjijin，shenmelianshouyanglaobaoxian，douzhinengshigebiekaifashangdegeancaozuo。keyishuo，bujiejuezijinlaiyuanqudaodewenti，bushixianfangdichanzhengquanhua，tandichanzhuanxingyunyingfuwushangzhinengshibiaolibuyi，ziqiqiren。投拓狗日記