商業地產投資管理：商業地產開發要點及盈利模式-商圈範圍內什麼樣的狀態為投資形式看好-商圈消費者分析-商業地產定位策劃運營

商業地產非百貨店或超市這樣單一的商業管理模式
，而是集房地產開發
、服務業
、消費業、整個區域經濟發展的結合體，這就意味著商業地產的開發管理更為複雜，一個商業地產項目從立項建設到開始經營，涉及到建築規劃、市場定位、主題定位、裝飾裝潢
、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷售以至商鋪的經營管理等諸多方麵的內容。

那麼，商業地產如何開發運作， 如何定位成為業界關注的問題。商業地產的複雜性讓開發商不能采用憑經驗、拍腦袋的方式進行開發，諸多影響因素中
，定位的準確性是商業地產開發成功與否的關鍵要素之一。

市場競爭激烈的今天，商業地產需要倡導“精準定位”，“精準定位”的de實shi質zhi是shi通tong過guo對dui輻fu射she區qu內nei商shang業ye供gong給gei和he需xu求qiu變bian化hua進jin行xing細xi致zhi分fen析xi，找zhao到dao目mu標biao消xiao費fei群qun體ti
，針zhen對dui他ta們men的de需xu求qiu，結jie合he經jing營ying者zhe的de需xu求qiu，因yin地di製zhi宜yi進jin行xing差cha異yi化hua定ding位wei。

“精準定位”的理念可以概括為“三分析，三定位”，其中“三分析”指針對商圈特征
、客戶類型、競爭商圈三方麵進行分析；“三定位”指在分析的基礎上

，進行消費者定位、商業業態定位和檔次定位。

“三分析”和“三定位”shijinmijiehezaiyiqi

，guochengzhongkaolvshichangdegonggei
，xiaofeizheheshangyejingyingdexuqiu，tongshiyekaolvjingzhengshangquandeyingxiang，zongheshangshufangmiankexuedezhidaoshangyekaifa。

1“三分析”
，商業地產精準定位的前提

商圈特征分析、客戶類型分析、競爭商圈分析體現了“精準定位”中“精”的概念
，是設計商業定位的前提，下麵飆馬商業地產就來展現三分析如何進行：

商圈特征分析

商圈是一個地理概念，同時也是一個消費概念，商圈特征分析首先要明確商圈的輻射範圍

，確定輻射範圍要考慮交通、如有沒有地鐵
，公交線路是否方便
，停車場有多少，擁堵狀況等方麵。

研究表明
，各種消費的半徑是不同的，日常用品消費半徑是車程 30 分鍾左右，餐飲消費的半徑則可以很大，最長可以忍受車程一小時左右。除此以外，確定商圈輻射範圍還要考慮消費人群規模、時點人流量
、區域內的消費類型，消費能力等方麵，根據一係列指標確定商圈涵蓋的地理範圍
，並劃分出核心商圈
、次級商圈、邊緣商圈
，以被後麵定位分析使用。

商圈特征分析還要研究商圈的性格，所謂的性格包括商圈的基本功能和商圈內商業的特色。商圈功能指此區域是以商務功能、商業功能

、還是居住功能為主，這是商業經營者關注的問題
，7-Eleven選址的時候更關注商務區和居民區，而麥當勞關注的是商業區。

shangquandexinggehendachengdushangshougaiquyushangyetezhengdeyingxiang，ruguoxianggaibiancishangquandexingge，jiubixushidapan
，chediniuzhuanrenmenduigaishangquandeyinxiang，weibeizheyangguilvkaifadeshangyedouburongyichenggong。

商圈的特征分析還需要了解市場的飽和度，即對市場上各種商業的供給進行分析，了解商圈輻射範圍內各種競爭商業的數量、檔次、規模的分布情況。了解市場的飽和度後，結合商圈輻射範圍內消費者的需求，即市場的潛力表現
，就可以判斷進入此商圈的難易程度。

duiyushangquanfanweineishangyechengxiandibaohetaishi，qiexiaofeizhexuqiuwangsheng，zebiaomingcishichangjingzhengbusuanjilie，touzixingshikanhao。ruguoquyuneishangyeyijingchengxianbaohezhuangtai
，shichangfazhanqianlisuiranhenda，danjingzhengyefeichangjilie，yiyouduofangtouzizhejinru，ruozaicixinkaishangpu，jiubixumianlinjiliedejingzheng，zhiyoujubeiyidingjingzhengshilideqiye
，cainengjinrucizhongleixingdediqu。

客戶類型分析

客戶類型分析是消費者定位的基礎，一個商圈可以細分多種客戶，普通居民、高檔社區居民
、寫字樓白領、黨政機關/各大部委工作人員、流動客戶群（交通帶來的人流
、現有商業吸引來的人流）等
，不同類型的需求重點不同，細分客戶類型後可以看商圈能重點滿足哪類客戶的需求。

競爭商圈分析

butongshangquanjiancunzailacheli
，jiuxiaofeizheeryan，youcongqitashangquanzhuanguolaide，yeyoubeiqitashangquanxiyinguoqude
，suoyibixulejiejingzhengshangquanyounaxie
，zhexieshangquanneigezhongyetaidedegonggeiqingkuang

，shangquanshishenmetese，xiyindexiaofeizheleixingdeng。

分fen析xi競jing爭zheng商shang圈quan的de目mu的de是shi確que定ding和he所suo開kai發fa商shang業ye的de競jing爭zheng關guan係xi
，差cha異yi化hua的de定ding位wei能neng共gong享xiang消xiao費fei者zhe

，相xiang似si或huo相xiang同tong性xing定ding位wei
，則ze增zeng加jia開kai發fa難nan度du

，需xu要yao在zai競jing爭zheng商shang圈quan的de基ji礎chu上shang有you所suo突tu破po。

2精準定位，有的放矢的進行商業開發

zaichangdaofuwuxifenshichangdejintian，ruguoshangyedingweishijiangxiaofeizheyiwangdajin，bidingmeiyoutuchutese，bunengxingchengchayihua。xiwangzaizhongduoshangyezhongyijuntuqi，jiubixuhenhaodeyanjiumubiaoxiaofeiqun
，kaifashianzhaomubiaoxiaofeizhedexuqiujinxing
，cainengxiyinmubiaorenqundeyanqiu。

消費者定位。

在消費者分析的基礎上，對商圈內所有的消費者或潛在的客戶群進行研究，研究的重點是他們各類消費的消費行為、消費模式

、消費模式、包括各類消費的金額

、頻次、消費半徑、消費時間、消費追求價值等方麵，看哪類或哪幾類消費者經濟價值大（在消費上的貢獻），能(neng)支(zhi)持(chi)商(shang)業(ye)期(qi)望(wang)的(de)投(tou)資(zi)回(hui)報(bao)，並(bing)且(qie)這(zhe)類(lei)消(xiao)費(fei)者(zhe)的(de)需(xu)要(yao)可(ke)以(yi)在(zai)此(ci)商(shang)業(ye)滿(man)足(zu)，他(ta)們(men)對(dui)這(zhe)個(ge)商(shang)業(ye)的(de)印(yin)象(xiang)偏(pian)正(zheng)麵(mian)，不(bu)排(pai)斥(chi)
，那(na)這(zhe)幾(ji)類(lei)的(de)客(ke)戶(hu)可(ke)以(yi)定(ding)義(yi)為(wei)此(ci)商(shang)業(ye)的(de)目(mu)標(biao)客(ke)戶(hu)。

結合商業地產項目特點
，分析目標客戶的需求特點
，是即興消費
、常規消費
，還是其他類型的消費，並進一步分析確定滿足消費者哪類需求。

商業業態定位

shangyeyetaidingweixiangduifuza，hangaishangyeyetaidejingjijiazhifenxiheyetaizuhedingwei。shangyeyetaijingjijiazhifenxishikaifashangzuiguanzhudehuibaoqingkuang

，zhiguankanshijingyingzhekeyichengshoudezujin。shangyejingyingzhexuanzhishiwangwangkaolvshangquanderenqunguimohexiaofeinengli，dangjingyingzhekeyikandaoxiaofeizhewangshengdexiaofeinengli，laicitouzideyiyuanjiuhuijiaqiang
，mianduiyouqianlideshichang，jingyingzheyeyuanyizhifuxiangduigaodezujin。

所(suo)以(yi)研(yan)究(jiu)商(shang)業(ye)業(ye)態(tai)的(de)經(jing)濟(ji)價(jia)值(zhi)，開(kai)發(fa)商(shang)要(yao)同(tong)時(shi)看(kan)到(dao)各(ge)業(ye)態(tai)消(xiao)費(fei)者(zhe)可(ke)以(yi)貢(gong)獻(xian)的(de)消(xiao)費(fei)力(li)度(du)，和(he)經(jing)營(ying)者(zhe)可(ke)以(yi)支(zhi)付(fu)的(de)租(zu)金(jin)，這(zhe)樣(yang)評(ping)估(gu)各(ge)業(ye)態(tai)的(de)經(jing)濟(ji)價(jia)值(zhi)才(cai)相(xiang)對(dui)全(quan)麵(mian)。

業ye態tai組zu合he定ding位wei首shou先xian考kao慮lv該gai商shang圈quan各ge種zhong業ye態tai的de供gong給gei情qing況kuang，缺que少shao的de業ye態tai和he飽bao和he的de業ye態tai都dou要yao結jie合he消xiao費fei者zhe的de意yi願yuan才cai能neng近jin一yi步bu確que定ding開kai發fa思si路lu。除chu了le對dui供gong給gei情qing況kuang的de考kao慮lv外wai，消xiao費fei者zhe的de需xu求qiu也ye是shi重zhong點dian，經jing常chang光guang顧gu的de業ye態tai
，消xiao費fei金jin額e多duo的de業ye態tai，期qi望wang該gai區qu域yu增zeng加jia的de業ye態tai都dou是shi可ke以yi列lie入ru擬ni建jian範fan圍wei。

其次，業態組合定位要考慮主力店的選擇，從經驗看超市和電器商場往往可以作為主力店的備選，起到聚人氣的作用。

再次，商業業態也存在不同行業融合的問題
，除了有些同類業態互相排斥外（麥當勞和肯德基），某些業態也不願互相為鄰，寶馬汽車展廳這類的高端展示類物業就不願和中餐館為鄰
，展廳裏麵漂著中餐的味道實在太不倫不類。

檔次定位。

商shang業ye的de檔dang次ci定ding位wei除chu了le考kao慮lv消xiao費fei者zhe的de需xu求qiu
，還hai要yao考kao慮lv商shang圈quan原yuan有you的de檔dang次ci特te征zheng，經jing營ying者zhe對dui商shang圈quan檔dang次ci的de認ren可ke程cheng度du
，結jie合he這zhe三san方fang麵mian確que定ding商shang業ye的de檔dang次ci定ding位wei

，相xiang對dui更geng科ke學xue。現xian在zai很hen多duo開kai發fa商shang開kai發fa都dou希xi望wang開kai發fa高gao檔dang商shang業ye，但dan往wang往wang事shi與yu願yuan違wei，北bei京jing能neng不bu能neng開kai發fa高gao端duan商shang業ye也ye是shi開kai發fa商shang心xin目mu中zhong的de疑yi問wen。

雖(sui)然(ran)國(guo)家(jia)新(xin)公(gong)布(bu)的(de)可(ke)支(zhi)配(pei)收(shou)入(ru)調(tiao)查(zha)中(zhong)顯(xian)示(shi)北(bei)京(jing)居(ju)民(min)的(de)可(ke)支(zhi)配(pei)收(shou)入(ru)為(wei)全(quan)國(guo)首(shou)位(wei)
，北(bei)京(jing)的(de)房(fang)價(jia)一(yi)直(zhi)居(ju)高(gao)不(bu)下(xia)
，但(dan)不(bu)是(shi)每(mei)個(ge)售(shou)價(jia)上(shang)萬(wan)樓(lou)盤(pan)的(de)底(di)商(shang)都(dou)可(ke)以(yi)做(zuo)高(gao)端(duan)
，在(zai)沒(mei)有(you)CBDnayanggaoduanrenqunjujideqingkuangxia，kaifashangyededangcixuyaokaolvjiansheshangyedemude
，ruguoshishequxingshangye
，yimanzuzhoubianjumingoumairichangyongpindexuyao，nagaoduanshangyebutaishihe，zhongdanghuozhonggaodangchanpinyifangmiannenghegaoduanzhuzhaidangcixiangpipei
，lingyifangmianfuhezhoubianjumindexuyao。

如ru今jin的de市shi場chang上shang，一yi種zhong現xian象xiang普pu遍bian存cun在zai，新xin開kai發fa的de社she區qu居ju民min抱bao怨yuan商shang業ye配pei套tao不bu全quan
，商shang業ye經jing營ying者zhe找zhao不bu到dao價jia位wei合he適shi的de鋪pu麵mian
，開kai發fa商shang臨lin街jie的de商shang鋪pu大da量liang空kong置zhi，解jie決jue這zhe樣yang的de問wen題ti非fei常chang複fu雜za，但dan有you一yi點dian可ke以yi肯ken定ding，需xu從cong源yuan頭tou入ru手shou，開kai發fa商shang開kai發fa商shang業ye地di產chan時shi客ke觀guan上shang參can考kao商shang圈quan周zhou邊bian的de供gong給gei
，主zhu觀guan上shang考kao慮lv消xiao費fei者zhe的de需xu求qiu
，結jie合he商shang業ye經jing營ying者zhe的de需xu求qiu
，從cong規gui劃hua設she計ji產chan品pin時shi給gei投tou資zi者zhe和he經jing營ying者zhe一yi定ding的de信xin心xin，不bu殺sha雞ji取qu卵luan，幫bang助zhu經jing營ying者zhe共gong同tong培pei育yu市shi場chang
，商shang圈quan才cai能neng進jin入ru良liang性xing循xun環huan。來lai源yuan和he橋qiao機ji構gou