商業地產投資管理：商業地產運營關鍵點-對於商業項目而言
，商管團隊首先要保證現金流的持續穩定-標杆企業L企按照四個維度來確保招商計劃的真正落地-商業地產定位策劃

痛點1：預算管控難

相比住宅地產運營而言，商業地產運營的精細化管控要求更高，住宅地產的報表精確度以“萬元”計

，而商業地產的報表要精細到元甚至角、分
，因而要求商業地產的預算管控體係能夠真正建立起來。在預算管控方麵的難點主要體現在實現以下三個方麵可控。

01
、預算目標可控

商業地產預算目標的編製更為複雜，同樣是收支兩條線，商業地產的收入預算目標需分為銷售收入和租金收入
；支出預算目標需分為開發成本
、運營成本二大費用。其中“租金收入預算目標”和“運營成本預算目標”的編製及過程控製顯得尤為重要。

標杆企業L企的解決思路，一是基於合同的租金預算管控體係。

首先
，基於合同的預算編製思路。L企的租金預算目標是基於每個商鋪的每個合同來編製，如果存在空鋪情況，則通過“預計合同”的方式解決。

其次
，預計合同服從整體租金規劃。空鋪所對應的“預計合同”租(zu)金(jin)規(gui)劃(hua)，取(qu)決(jue)於(yu)此(ci)商(shang)鋪(pu)所(suo)對(dui)應(ying)的(de)業(ye)態(tai)規(gui)劃(hua)，如(ru)果(guo)此(ci)鋪(pu)規(gui)劃(hua)為(wei)餐(can)飲(yin)業(ye)態(tai)，則(ze)需(xu)參(can)照(zhao)餐(can)飲(yin)業(ye)態(tai)的(de)租(zu)金(jin)規(gui)劃(hua)目(mu)標(biao)
，來(lai)倒(dao)算(suan)出(chu)此(ci)商(shang)鋪(pu)今(jin)年(nian)必(bi)須(xu)貢(gong)獻(xian)的(de)租(zu)金(jin)收(shou)益(yi)，從(cong)而(er)推(tui)導(dao)出(chu)最(zui)遲(chi)開(kai)業(ye)的(de)時(shi)間(jian)要(yao)求(qiu)。

再次
，四個維度把關預算目標。各商鋪對應的租金預算目標確定後，在簽訂合同的過程中
，基於預算單價
、保底收入
、上手合同價格、同樓層同業態最高租金水平等四個維度，與合同價進行對比，決定是否審批此合同。

最後，租賃政策實時監控。如果有新的租賃政策出台

，L企還將各合同執行的情況與租賃政策進行實時比對，找到與租賃政策不吻合的點。

二是運營成本預算管控體係

首先，基於項目將運營成本分成三大類。L企的運營成本預算目標的編製基於合理、規範的運營成本科目樹來編製，將運營成本分為運營整改、推廣和招商三大部分，按照項目維度編製後，由商管公司統一彙總。

其次
，統一運營成本科目確保口徑一致。Lqizhuanmenzhidingshangyexiangmuyunyingchengbenguanlizhidu
，jiangshijiyewuyuyunyingchengbenkemudeduiyingguanxijinxinglexiangxiguiding，quebaobutongxiangmudeyunyingchengbenguileidetongyixing。

zaici
，liangdaoguankabaguanquebaoyunyingchengbenyusuanmubiaobubeitupo。diyiguanshifukuanshenqingshi，jiangfukuanshenqingjineyuyunyingchengbenyusuanmubiaoxiangbidui，kongzhibuchaomubiao；dierguanshishijifukuanshi，zaizongheshenshi。ciwai，yunxujidujiandeyunyingchengbenyusuanmubiaotengnuo。zaishijiyewuzhong
，kenenghuichuxianyixietufaqingkuangerdaozhiyunyingchengbenyusuanmubiaobeitupo。cishi，L企qi允yun許xu單dan季ji度du運yun營ying成cheng本ben預yu算suan目mu標biao被bei突tu破po，但dan是shi，需xu在zai隨sui後hou幾ji個ge季ji度du中zhong削xue減jian運yun營ying成cheng本ben預yu算suan目mu標biao
，確que保bao總zong預yu算suan目mu標biao不bu被bei突tu破po
，這zhe樣yang充chong分fen體ti現xian政zheng策ce靈ling活huo性xing。

02
、預算目標可控

在編製合理的預算目標之後
，需要將其逐層細分為商業管理團隊管理過程中需實時關注的關鍵KPI指標
，如資產收益率
、租金增長率、EBITDA利潤額、建麵租金單價
、租金占營業額比重等
，還包括客流量、yingyeezhexieguanjiandejingyingzhibiao，zhexiezhibiaojitixianleshangguantuanduideguanlinengli
，gengtixianlebutongshangjiadeyinglinengli，yeshizuoweijianglaiyetaiyouhuatiaozhengdeguanjianshuru。jutikeyianzhaoyixiasilulaijiejue。

首先，建立分級的KPI監控體係。

對於L企而言
，將集團整體的KPI指標分成四個層級，便於不同層級的管理者予以重點關注。在此分類的基礎上，通過各種類型的可視化界麵
，對KPI指標進行全麵監控，確保公司各級領導對商業項目的整體經營狀況了如指掌。

其次
，對重點指標進行專項管理。

如對“客流量”和“營業額”zhelianggehexinzhibiaojinxingshishijiankong
，yibianwomenshibiegeshangpudejingyingxiaoyi，shishijinxingyetaidechixuyouhua。zhelianggezhibiaokejinxingzhuanmenjianguan，dechubaobiao

，congerkeyizhiguanlejiecuxiaohuodong、天氣、節假日對商家營業額及客流的影響
，據此製定出合理的運營措施，保障商業項目持續穩定運營。

再次，對異常指標進行實時監控。

對於商業項目而言，除了實時關注正常的日常經營指標，還有幾個非常重要的異常指標需要我們實時監控，比如空置率、掉鋪率、租售比等，如果這些指標超過公司的預警線，則需對其重點關注和分析
，製定針對性解決措施。

03、現金流可控

對dui於yu商shang業ye項xiang目mu而er言yan，商shang管guan團tuan隊dui首shou先xian要yao保bao證zheng現xian金jin流liu的de持chi續xu穩wen定ding，其qi次ci還hai需xu關guan注zhu如ru何he通tong過guo過guo往wang租zu金jin水shui平ping來lai對dui將jiang來lai的de租zu金jin水shui平ping進jin行xing合he理li預yu估gu，用yong以yi預yu測ce將jiang來lai的de現xian金jin流liu
，從cong而er預yu測ce現xian金jin流liu量liang表biao中zhong的de波bo峰feng，提ti前qian進jin行xing削xue峰feng填tian穀gu

，確que保bao現xian金jin流liu安an全quan。

首先，商業地產企業需要梳理現金流平衡策略。可以參考遵循以下三個等式：可售型物業的銷售收入=持有型物業的開發成本、訂單資金=開發貸款準備金、租金+物業費+停車場收入=資本化利息。

其次，可以通過信息化平台，對整體現金流進行完整分析
，通過對已知現金流的了解，對將來的現金流發生情況進行合理預估。

痛點2：招商管理難

對dui於yu剛gang從cong住zhu宅zhai轉zhuan型xing的de商shang業ye地di產chan的de開kai發fa商shang而er言yan
，在zai解jie決jue了le預yu算suan管guan控kong和he資zi金jin的de問wen題ti之zhi後hou，需xu要yao麵mian對dui的de最zui大da難nan題ti就jiu是shi如ru何he正zheng常chang有you序xu地di開kai展zhan招zhao商shang管guan理li工gong作zuo。這zhe些xie新xin轉zhuan型xing的de開kai發fa商shang存cun在zai一yi個ge共gong同tong特te點dian，那na就jiu是shi沒mei有you一yi個ge強qiang有you力li的de品pin牌pai資zi源yuan庫ku作zuo為wei發fa展zhan商shang業ye地di產chan的de堅jian強qiang後hou盾dun，主zhu要yao體ti現xian在zai三san個ge方fang麵mian。

01、品牌資源庫儲備

很多轉型商業地產的開發商

，在沒有足夠的品牌資源的情況下

，或自行組建招商隊伍或尋求招商代理，開發建設
、規劃設計階段的風險姑且不說，然而，此時國內商業地產運營中的不可預知的巨大風險逾80%來自於，自行組建如招商團隊、不懂定位與業態組合（許多商業地產項目甚至根本無定位與業態規劃）
，專zhuan業ye一yi點dian的de依yi據ju項xiang目mu各ge層ceng平ping麵mian圖tu還hai做zuo品pin牌pai或huo租zu戶hu落luo位wei
，但dan為wei啥sha如ru此ci落luo位wei
？業ye態tai占zhan比bi是shi否fou過guo高gao或huo過guo少shao？如ru此ci落luo位wei依yi據ju是shi什shen麼me
？這zhe些xie都dou沒mei人ren會hui關guan心xin了le，這zhe種zhong粗cu放fang式shi的de開kai發fa或huo運yun營ying，這zhe些xie問wen題ti到dao最zui後hou交jiao由you商shang業ye運yun營ying團tuan隊dui解jie決jue了le......這zhe也ye是shi國guo內nei商shang業ye同tong質zhi化hua的de根gen源yuan之zhi一yi，姑gu且qie在zai此ci不bu論lun，因yin此ci，無wu論lun是shi開kai發fa商shang自zi已yi組zu建jian招zhao商shang團tuan隊dui或huo交jiao由you代dai理li招zhao商shang團tuan隊dui
，隻zhi要yao能neng招zhao幾ji家jia所suo謂wei主zhu力li店dian諸zhu如ru大da型xing超chao市shi、院線、大餐飲、KTV便bian基ji本ben大da功gong告gao成cheng了le，這zhe也ye導dao致zhi國guo內nei中zhong小xiao民min營ying開kai發fa商shang的de商shang業ye項xiang目mu運yun營ying成cheng功gong的de案an例li屈qu指zhi可ke數shu，也ye導dao致zhi在zai招zhao商shang階jie段duan出chu現xian一yi些xie不bu可ke預yu知zhi的de巨ju大da風feng險xian。

erguoneibiaogandedaxingshangyedichankaifaqiyedechengshuzuofa
，shiguoneizhongduominyingzhongxiaokaifaqiyesuowufafuzhide
，tamenzaizhaoshangqianyiyouyidingdepaikudechubeizaijiashangpinpaihaozhaolijiyingxiangli
，ruzhulidianxuanzhao1:3來儲備

，次主力店需按照1:5來儲備，小商鋪甚至需按照1:10來儲備
；

其qi次ci要yao檢jian視shi品pin牌pai資zi源yuan庫ku的de充chong足zu性xing。有you了le儲chu備bei目mu標biao之zhi後hou，就jiu要yao按an照zhao商shang業ye項xiang目mu的de招zhao商shang業ye態tai規gui劃hua
，來lai檢jian視shi目mu前qian的de品pin牌pai資zi源yuan庫ku是shi否fou充chong足zu，提ti前qian做zuo好hao應ying對dui措cuo施shi；

再次，前置開展招商工作。基於檢視結果，提前開展招商工作

，確保品牌資源儲備達到預定要求
，進而掌握招商談判過程的主動。

02、招商計劃的跟進落實

標杆企業L企按照四個維度來確保招商計劃的真正落地。

一是按照三大節點把控招商計劃：分別按照招商進度達到30%、80%、100%三個節點對招商計劃予以跟進
；

二是按照不同的業態分解招商子計劃：如按照餐飲、零售、娛樂等不同業態分解成不同的招商子計劃
，體現不同業態的專業要求
，有利於招商目標達成；

三是通過招商分級授權確保關鍵招商：L企qi的de主zhu力li店dian招zhao商shang由you招zhao商shang總zong經jing理li親qin自zi負fu責ze談tan判pan
，而er次ci主zhu力li店dian招zhao商shang由you招zhao商shang經jing理li負fu責ze，小xiao商shang鋪pu的de招zhao商shang由you一yi般ban招zhao商shang主zhu管guan或huo員yuan工gong負fu責ze。通tong過guo這zhe種zhong分fen級ji授shou權quan模mo式shi，確que保bao重zhong要yao招zhao商shang工gong作zuo的de推tui動dong效xiao果guo
；

四是實時預警招商進度：Lqitongguoxinxihuapingtai，shishitixingzhaoshangrenyuanmeizhouxuyaogenjindeshangjiayounaxie
，fenbiegenjindaoshenmejiedian，xiayibujiedianxuyaozuoshenmegongzuodeng。tongshihaikejiangxuyaoshenpidezhaoshangtanpanjieguoshishituisongdaoxiangguanlingdao，bianyulingdaoshishiguanzhu，jiakuaishenpixiaolv，jinerjiakuaizhaoshangtanpanjincheng。

03
、品牌庫及時刷新

當dang招zhao商shang節jie點dian達da成cheng並bing順shun利li達da成cheng開kai業ye目mu標biao之zhi後hou，如ru何he對dui運yun營ying過guo程cheng中zhong即ji將jiang到dao期qi的de商shang鋪pu予yu以yi及ji時shi提ti醒xing，使shi得de招zhao商shang部bu門men能neng夠gou盡jin快kuai啟qi動dong前qian置zhi的de二er次ci招zhao商shang工gong作zuo，避bi免mian出chu現xian空kong鋪pu時shi再zai開kai始shi招zhao商shang而er導dao致zhi空kong置zhi率lv大da幅fu提ti升sheng？

首先，實時體現所有商鋪的租賃狀態。

針對商業項目的所有商鋪，L企將其租賃狀態分成五類：正常租賃、本年到期
、預警、主動調整、空鋪。特別針對預警（三個月內即將到期）和主動調整項
，係統自動發送預警信息
，提醒招商人員盡快開展招商工作；

其次
，編製二次招商計劃。

基於商鋪的整體租賃狀態，將即將到期
、已經到期和主動調整的信息進行整合，輸出《二次招商調整計劃》
，基於此計劃開展前置招商工作；

再次，刷新品牌庫。

通過招商工作，及時將有意向的品牌商家信息錄入到信息係統中發起審批
，入庫之後，即可開展後續的合約談判工作。

痛點3：業態規劃難

對於眾多從住宅地產轉型至商業地產的開發商而言，業態規劃方麵主要存在以下兩個方麵的難題。

很hen多duo轉zhuan型xing的de開kai發fa商shang更geng多duo關guan注zhu品pin牌pai規gui劃hua而er忽hu略lve了le其qi背bei後hou的de租zu金jin規gui劃hua。因yin此ci，需xu要yao將jiang業ye態tai規gui劃hua目mu標biao與yu租zu金jin規gui劃hua目mu標biao進jin行xing對dui應ying

，還hai要yao將jiang租zu金jin規gui劃hua按an照zhao每mei個ge商shang鋪pu的de主zhu選xuan、備選情況進行租金水平的全麵對比，從中找到每個商鋪的最高、最低租金水平所對應的整體租金水平
，實時了解業態規劃落位對整體租金水平的影響
，出現風險預警時適時幹預項目運營。

二er是shi沒mei有you合he適shi的de手shou段duan實shi現xian對dui業ye態tai規gui劃hua落luo位wei進jin行xing有you效xiao監jian控kong。業ye態tai規gui劃hua落luo位wei的de監jian控kong難nan度du非fei常chang之zhi高gao，一yi線xian編bian製zhi類lei似si報bao告gao或huo報bao表biao難nan度du也ye很hen大da，因yin此ci需xu要yao有you一yi個ge合he理li的de信xin息xi化hua平ping台tai來lai協xie助zhu監jian控kong：diyi，zhaoshangqianzhoujinxingjiankong。zhaoshangqitanpanbianshutaiduo，yidanmouzhulidianshangjiatanpanjieguoyoubian，zehuichanshengyixilieyingxiang，suoyizhaoshangqidejiankongpinciyaogao，shishifanyinggeshangjiadezhaoshangtanpanjincheng，bingtixianyuzhiduiyingdezujinshuiping；第二，運營期按月進行監控。相比招商期而言，運營期的二次招商影響較小

，所以監控頻次按月進行即可。

痛點4：運營管理難

對於眾多商業地產開發商而言，開業節點的達成並不意味著“開業大吉”而是“開業大急”
，因為開業之後項目進入持續運營階段，管理難度更高，主要體現在以下三個方麵。

一是業態持續調整。

業態的持續調整對一個商業項目持續、成功運營至關重要
，但應依據什麼來進行業態持續調整

、有哪些具體步驟呢？看看標杆企業L企的做法。首先，業態調整的基本原則：L企明文規定
，開業之後六個月必須進行業態調整，同時每個季度也必須有調整，且要確保整體項目的租金收入每年按15%遞增；其次
，不同階段調整重心不一：L企認為，在整個運營期內
，調整的重心應該按照“客流提升→營業額提升→提袋率/客單價提升→租金提升”這四個階段來開展；再次

，持續調整的兩大依據：L企基於兩大數據來源持續調整業態，分別是滿意度數據和經營分析數據，前者包括消費者滿意度數據（消費行為
、消費習慣、認知度）和租戶滿意度數據（租戶服務需求、促銷經營需求），後者包括租售比、銷售坪效、租金坪效
、日客流等，真正體現“客戶滿意→商家滿意→開發商滿意”的商業運營管理思想；最後
，持續調整的經營分析數據：L企通過對同業態商家的經營情況進行橫向對比，找到連續幾月排名靠後的商家，主動對其進行調整。

二是租賃政策落地。

每個商業公司都會有其一整套租賃政策，這裏麵包括了不同類型合同的審批流程、裝修免租期優惠政策、租金優惠政策、租金減免工作等。對於集團而言，如何確保一線作業規範符合公司租賃政策要求，避免過多尋租空間，確保公司收益不受侵蝕
？

首先
，將公司的租賃政策通過業務流程予以固化。L企將商管公司所有業務的流程都通過信息化平台固化，比如主力店合同、次主力店合同、廣場租賃合同的審批等
，都根據公司製度要求予以固化
；

其次，將公司管控要點植入流程之中。以合同管理為例，L企不允許補錄合同

、保證金未繳清就接鋪
、租期重疊等情況發生
，所以將這些作為業務流程的審批要點予以固化，確保公司租賃政策得到有效執行；

再次，通過報表集中體現不符合政策的業務，便於監控運營過程中存在的風險。

三是重點業務管理。

在實際運營過程中，還會存在一係列重點業務，包括促銷活動管理、租(zu)費(fei)收(shou)取(qu)等(deng)。按(an)照(zhao)經(jing)驗(yan)，一(yi)個(ge)商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)養(yang)商(shang)的(de)第(di)一(yi)年(nian)往(wang)往(wang)要(yao)舉(ju)辦(ban)七(qi)八(ba)十(shi)場(chang)促(cu)銷(xiao)活(huo)動(dong)，以(yi)確(que)保(bao)商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)的(de)人(ren)氣(qi)和(he)旺(wang)度(du)，那(na)到(dao)底(di)該(gai)舉(ju)辦(ban)哪(na)些(xie)促(cu)銷(xiao)活(huo)動(dong)才(cai)符(fu)合(he)商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)的(de)基(ji)本(ben)定(ding)位(wei)呢(ne)
？促(cu)銷(xiao)活(huo)動(dong)到(dao)底(di)對(dui)哪(na)些(xie)商(shang)家(jia)的(de)營(ying)業(ye)額(e)有(you)正(zheng)向(xiang)促(cu)進(jin)作(zuo)用(yong)呢(ne)
？另(ling)外(wai)，是(shi)否(fou)能(neng)夠(gou)有(you)一(yi)個(ge)平(ping)台(tai)將(jiang)財(cai)務(wu)部(bu)門(men)從(cong)繁(fan)重(zhong)的(de)費(fei)用(yong)賬(zhang)單(dan)打(da)印(yin)

、租金賬單打印、費用收款
、租金收款、滯納金管理
、違約金管理等繁雜的工作中解放出來，真正提升一線的效率？

首先，促銷活動管理。多維度分析促銷效果，指導後續促銷活動開展，並通過“萬元客流量”和“萬元營業額”分析效果
；

其次，租約管理。需根據不同的業態、butongdeshangjiashedingbutongdezujinshouqumoshi，shedinghaojibencanshuzhihou
，xitongzidongshengchengzujinzhangdanhefeiyongzhangdan，bingqiekeyitongguoxinxihuaxitongzidongtaodahetongmoban
，congyuantoushangguibiguankongfengxian
；

再次，特殊業務。比如應收變更
、提前解約

、品牌變更、租金變更等
，需進行實時監控；

最後，財務管理。通過係統生成租金賬單和費用賬單後，可套打繳費通知單，既提升了財務工作效率、減少出錯，還提升了租戶體驗

痛點5：橫向協同難

對(dui)於(yu)從(cong)住(zhu)宅(zhai)地(di)產(chan)轉(zhuan)型(xing)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)開(kai)發(fa)商(shang)而(er)言(yan)，商(shang)管(guan)公(gong)司(si)應(ying)確(que)保(bao)對(dui)開(kai)發(fa)公(gong)司(si)的(de)協(xie)調(tiao)力(li)度(du)，避(bi)免(mian)出(chu)現(xian)進(jin)度(du)延(yan)誤(wu)而(er)麵(mian)臨(lin)眾(zhong)多(duo)商(shang)家(jia)大(da)麵(mian)積(ji)索(suo)賠(pei)，以(yi)及(ji)因(yin)技(ji)術(shu)不(bu)合(he)格(ge)而(er)導(dao)致(zhi)後(hou)期(qi)大(da)量(liang)的(de)運(yun)營(ying)整(zheng)改(gai)成(cheng)本(ben)。但(dan)實(shi)際(ji)上(shang)，商(shang)管(guan)公(gong)司(si)對(dui)開(kai)發(fa)公(gong)司(si)及(ji)跨(kua)專(zhuan)業(ye)線(xian)的(de)協(xie)同(tong)難(nan)度(du)非(fei)常(chang)大(da)。

首先是經營目標難以統一的問題。

眾多標杆企業的商管公司普遍反映商業板塊對住宅開發板塊的協調力度不夠，在前期技術對接、工(gong)程(cheng)開(kai)發(fa)建(jian)設(she)過(guo)程(cheng)中(zhong)以(yi)及(ji)後(hou)期(qi)整(zheng)改(gai)過(guo)程(cheng)中(zhong)都(dou)處(chu)於(yu)弱(ruo)勢(shi)地(di)位(wei)。其(qi)中(zhong)也(ye)有(you)二(er)者(zhe)收(shou)益(yi)模(mo)式(shi)不(bu)同(tong)的(de)原(yuan)因(yin)，商(shang)管(guan)公(gong)司(si)的(de)財(cai)報(bao)相(xiang)比(bi)住(zhu)宅(zhai)開(kai)發(fa)而(er)言(yan)要(yao)難(nan)看(kan)很(hen)多(duo)，這(zhe)必(bi)然(ran)導(dao)致(zhi)很(hen)多(duo)老(lao)板(ban)會(hui)習(xi)慣(guan)性(xing)地(di)重(zhong)視(shi)住(zhu)宅(zhai)開(kai)發(fa)而(er)不(bu)重(zhong)視(shi)商(shang)業(ye)開(kai)發(fa)，也(ye)就(jiu)慢(man)慢(man)形(xing)成(cheng)了(le)商(shang)管(guan)公(gong)司(si)對(dui)住(zhu)宅(zhai)的(de)弱(ruo)勢(shi)從(cong)屬(shu)地(di)位(wei)。在(zai)這(zhe)一(yi)點(dian)上(shang)，老(lao)板(ban)從(cong)根(gen)本(ben)意(yi)識(shi)上(shang)的(de)轉(zhuan)變(bian)是(shi)關(guan)鍵(jian)所(suo)在(zai)。

分別以W、M
、H企為例，W企采用集團集權模式，協調工作交由集團總部進行
，“自上而下”解決協同難的問題；M企通過強有力的PMO組織，整合商管、開發的領導
，集中應對橫向協同難的問題
；H企qi在zai原yuan開kai發fa板ban塊kuai的de組zu織zhi架jia構gou基ji礎chu上shang，新xin成cheng立li商shang業ye管guan理li中zhong心xin，於yu是shi商shang管guan與yu開kai發fa的de橫heng向xiang協xie同tong變bian成cheng同tong一yi公gong司si兩liang個ge部bu門men間jian的de協xie同tong，難nan度du要yao小xiao很hen多duo，另ling外wai，H企可以通過商業運營委員會來實現跨部門間的橫向協同。

其次是工作界麵難以劃分的問題。

很多商管公司領導都非常關注商管公司和開發公司的工作界麵劃分問題
，比如工程
、采購、物業到底應該歸誰管
，這些問題如果不想清楚，也會影響到商業項目的成敗。

標杆企業的做法是：物業歸商管公司管理是主流趨勢
；工程多由開發板塊管理，M企也嚐試過由商管團隊負責；設計多由開發板塊管理

，但商管公司的招商團隊需要配備懂設計的專業人員。

再次是跨專業協同難度大的問題。

shangyedichanxiangbizhuzhaikaifaduolelianggehexinneirong，jizhaoshangheyunying，suoyizhuanyexianzhijiandexietongnandugengda
，qieduigezhuanyexianqianzhicanyuyaoqiuhengao。ciwai，shangyedichanhaixuyaoyugezhulidianshangjiajinxingxietong，duishangjiadeyouhuizhengce、技術要求等進行實時溝通協同，協同工作量和難度非常之大。

針對此，一是進行計劃的分級管控。按照集團公司、項目公司、各職能專業線這三個不同層級，將計劃節點劃分為集團關鍵節點計劃、項目主項計劃、職能專項計劃，集團領導隻需關注開工、開盤
、開業這些大的節點；而分公司領導需要關注項目開發全生命周期的重要節點，比如拿地、規劃設計、招商
、開工

、開業、交付、運營、退出等

，顆粒度更細；而各職能專業線關注的計劃則更細致，涉及到每一個重要專項計劃的落實
，比如設計
、招商、開盤、開業等專項計劃，確保大節點目標達成。

二是新增決策工作項管理。“計劃沒有變化快”shiyeneipubiancunzaidenanti，mingyuandichanyanjiuyuanyanjiufaxian
，daozhijihuabianhuadezuibenzhiyuanyinzaiyunyinghuiyi
，yaomexinzenglexiangguangongzuoxiang
，yaometiaozhengleyuanjihuagongzuoxiang，yinci
，ruguoguanlihaole“會議決策新增工作項”，就解決了很多計劃協同問題，這個也可以通過係統來實現。

三(san)是(shi)互(hu)提(ti)計(ji)劃(hua)。互(hu)提(ti)計(ji)劃(hua)的(de)處(chu)理(li)方(fang)式(shi)主(zhu)要(yao)就(jiu)是(shi)解(jie)決(jue)各(ge)專(zhuan)業(ye)線(xian)協(xie)同(tong)難(nan)問(wen)題(ti)。比(bi)如(ru)成(cheng)本(ben)部(bu)要(yao)招(zhao)標(biao)，需(xu)要(yao)設(she)計(ji)部(bu)門(men)提(ti)供(gong)相(xiang)應(ying)的(de)圖(tu)紙(zhi)，成(cheng)本(ben)部(bu)在(zai)編(bian)製(zhi)本(ben)部(bu)門(men)計(ji)劃(hua)時(shi)，會(hui)將(jiang)“出圖”這個節點編製其中，但責任人是設計部；而(er)設(she)計(ji)部(bu)編(bian)製(zhi)本(ben)部(bu)門(men)月(yue)度(du)計(ji)劃(hua)時(shi)
，就(jiu)會(hui)出(chu)現(xian)成(cheng)本(ben)部(bu)提(ti)請(qing)的(de)這(zhe)個(ge)計(ji)劃(hua)工(gong)作(zuo)項(xiang)，設(she)計(ji)部(bu)隻(zhi)需(xu)與(yu)成(cheng)本(ben)部(bu)就(jiu)出(chu)圖(tu)的(de)時(shi)間(jian)節(jie)點(dian)達(da)成(cheng)一(yi)致(zhi)即(ji)可(ke)。通(tong)過(guo)這(zhe)個(ge)手(shou)段(duan)，就(jiu)真(zhen)正(zheng)實(shi)現(xian)了(le)跨(kua)專(zhuan)業(ye)線(xian)之(zhi)間(jian)有(you)效(xiao)協(xie)同(tong)。來(lai)源(yuan)於(yu)兒(er)童(tong)產(chan)業(ye)圈(quan)