商業地產投資管理：商業地產定位有哪些原則
？-商業地產的盈利模式有哪些？-到招商運營階段，運營團隊再把銷售的業種定位揉進業態中-商業地產定位策劃

引言

關guan於yu商shang業ye定ding位wei原yuan則ze問wen題ti，我wo是shi本ben想xiang跳tiao過guo的de，因yin為wei這zhe個ge問wen題ti比bi較jiao敏min感gan
，但dan是shi它ta又you非fei常chang重zhong要yao。所suo以yi我wo想xiang了le想xiang，還hai是shi在zai這zhe裏li簡jian單dan的de點dian一yi點dian，有you興xing趣qu的de朋peng友you可ke以yi私si下xia探tan討tao。

商業定位原則

首先
，大家要明確在銷售型項目中，可能會出現兩套商業定位。

如果是直接銷售的項目，就是一套銷售用的商業定位。如果是返租，會出現兩套定位
，一套是銷售用的，一套是運營用的。

這兩套定位有關聯，又有不同，但它們的目的是有著本質差異的。特別是購物中心業態，這兩套定位差異會很大。

因(yin)此(ci)

，在(zai)銷(xiao)售(shou)型(xing)項(xiang)目(mu)中(zhong)，必(bi)須(xu)站(zhan)在(zai)全(quan)程(cheng)操(cao)盤(pan)的(de)角(jiao)度(du)來(lai)統(tong)籌(chou)
，銷(xiao)售(shou)團(tuan)隊(dui)和(he)運(yun)營(ying)團(tuan)隊(dui)不(bu)要(yao)互(hu)相(xiang)覺(jiao)得(de)對(dui)方(fang)不(bu)專(zhuan)業(ye)，而(er)是(shi)要(yao)各(ge)司(si)其(qi)職(zhi)
，來(lai)實(shi)現(xian)公(gong)司(si)的(de)整(zheng)體(ti)目(mu)標(biao)。

其次，銷售型定位的原則是什麼呢？

1
、提高項目能級

銷售跟運營考慮的問題不同
，因此，對項目價值的挖掘也不同。

運營要立足當下
，所以從運營的角度來講
，項目能級是由選址決定的。因為選址決定區位，區位限定能級。

但dan銷xiao售shou營ying銷xiao的de是shi未wei來lai，如ru果guo隻zhi關guan注zhu當dang下xia的de區qu位wei現xian狀zhuang，是shi不bu足zu以yi支zhi持chi項xiang目mu的de長chang期qi價jia值zhi。因yin此ci，銷xiao售shou定ding位wei要yao立li足zu當dang下xia，重zhong在zai未wei來lai。所suo以yi更geng要yao關guan注zhu一yi些xie宏hong大da的de主zhu題ti
，比bi如ru城cheng市shi的de發fa展zhan規gui劃hua、政府的年度工作報告，甚至如果能跟國家戰略掛上鉤就更理想了。

2、通俗鮮明

銷售和運營麵對的溝通對象也不同。運營在招商階段麵對的是專業的租戶
，因此，要求其溝通和傳播的內容也要盡可能專業。

但是對於投資人來說，這種專業的表述
，很多概念他是不理解的，也很難對他形成認同感和衝擊力。

因此，在銷售定位中
，更多的不是從業態的角度來定位，而要從業種的角度來定位，業種是一般人熟知的概念。

以yi業ye種zhong來lai定ding位wei，對dui投tou資zi人ren來lai講jiang很hen容rong易yi理li解jie，而er且qie也ye很hen容rong易yi形xing成cheng定ding位wei的de獨du特te性xing。這zhe樣yang更geng容rong易yi溝gou通tong與yu說shuo服fu。到dao招zhao商shang運yun營ying階jie段duan，運yun營ying團tuan隊dui再zai把ba銷xiao售shou的de業ye種zhong定ding位wei揉rou進jin業ye態tai中zhong就jiu行xing了le。

3、主力店要勇於創新

對dui於yu運yun營ying來lai講jiang
，在zai選xuan擇ze主zhu力li店dian時shi更geng傾qing向xiang於yu選xuan擇ze成cheng熟shu型xing的de主zhu力li店dian，因yin為wei在zai運yun營ying眼yan中zhong，主zhu力li店dian是shi客ke流liu發fa動dong機ji和he經jing營ying的de穩wen定ding器qi，所suo以yi主zhu力li店dian是shi不bu能neng出chu現xian風feng險xian的de。

主力店在銷售眼中是賣點，是項目價值提煉的一種形式。之前也是使用運營所設定的主力店
，比如我們經常會看到這樣的宣傳語，“做麥當勞的房東”或者“與沃爾瑪一起賺錢”。

但是現在大家都是用同樣的套路
，使得傳統主力店已經不夠衝擊力了。所以銷售項目應該大膽的引入大型的創新型業態
，比如像大型的VR、AIyulexiangmu
，zhezhongzuhuwulunshijingying，haishijishudouhaibuwending，zujinshouyiyedi
，youxieshenzhihaixuyaojiafangtigongzhuangbu
，yunyingtuanduizaikaolvzhexiezuhushi，huizonghekaolvyaohaishibuyao。

ranerruguoshixiaoshouxingxiangmu，zekeyidadanyinru
，tebieshidangdihaimeiyouchuxianguodeleisixiangmushi

，buguoyinrudeshidianyidingshizaixiaoshouzaoshiqi
，yinweizhexiezuhudejiazhijiuzaiyuweixiaoshouzhuli。ruguoxiaoshoujiedianyijingwancheng
，nashifouyinru
，jiuxuyaohuiguiyunying
，genjuxiangmujingyingdexuyaolaizonghefenxile。

商業地產項目的

操作思路

在前麵的幾天時間裏
，我談了銷售型商業項目的盈利模式、銷售模式、kehudingweiheganggangshangmiantidaodeshangyedingwei。zhexiewentiyuezaoxiangmingbai
，caozuoxiangmudebawoxingjiuyueda。shangyexiangmujiupaxilihutu
，bianzuobiankan，yinweizhezhongxiangmuqianchedeliyifangtaiduo，ruguoguanjianwentibuxiangmingbai，henkenenggezhongliyimaodunjiujiezaiyiqi，yueraoyueluan，zuizhongbuketiaohe。

商業地產項目的操作其實非常簡單，不過就是把項目建成、開業、運營好，保證物業長期升值。

這裏的關鍵有兩個：

1、錢怎麼解決

盈利模式和銷售模式都是為了解決這個問題。

2


、建築的規劃和設計

前麵這一堆東西的研究和思考

，除了指導銷售策略的製定之外，很重要的一個作用就是要導出你的建築設計任務書。

如果錢沒有問題，就能保證項目順利建起來。建築沒有問題就能保證這個物業先天是健康的。當然這裏的建築是統指的，包括建築、空間、機電和交通等。

為wei什shen麼me我wo沒mei有you說shuo招zhao商shang運yun營ying呢ne？我wo當dang然ran不bu是shi說shuo他ta們men不bu重zhong要yao，因yin為wei我wo就jiu是shi幹gan這zhe個ge的de，我wo總zong不bu會hui說shuo自zi己ji做zuo的de事shi不bu重zhong要yao。招zhao商shang運yun營ying肯ken定ding很hen重zhong要yao，商shang業ye地di產chan的de價jia值zhi就jiu是shi靠kao運yun營ying來lai實shi現xian的de。隻zhi不bu過guo運yun營ying的de角jiao色se更geng像xiang是shi管guan家jia，既ji然ran是shi管guan家jia，管guan的de好hao就jiu可ke以yi用yong
，管guan不bu好hao就jiu可ke以yi換huan，他ta不bu影ying響xiang物wu業ye本ben身shen的de價jia值zhi。

yigewuyelianghao，queyinjingyingbushanerguanmendexiangmu，biaomianshangshigebuliangzichan，qishishiyigebeidigudeyouzhizichan。zhiyaohuanshangyouxiudetuandui，mashangjiukeyirangxiangmuqisihuisheng。erruguonixiangmuxiantianyouwenti，zetuanduizaiyouxiu，yeshishibeigongban。

當(dang)然(ran)，持(chi)有(you)型(xing)項(xiang)目(mu)相(xiang)對(dui)簡(jian)單(dan)一(yi)點(dian)，如(ru)果(guo)是(shi)銷(xiao)售(shou)型(xing)項(xiang)目(mu)
，又(you)多(duo)了(le)一(yi)個(ge)變(bian)數(shu)，這(zhe)就(jiu)是(shi)業(ye)主(zhu)的(de)問(wen)題(ti)，在(zai)持(chi)有(you)型(xing)項(xiang)目(mu)中(zhong)，隻(zhi)有(you)一(yi)個(ge)業(ye)主(zhu)
，他(ta)很(hen)容(rong)易(yi)平(ping)衡(heng)項(xiang)目(mu)的(de)長(chang)短(duan)期(qi)利(li)益(yi)，從(cong)而(er)做(zuo)出(chu)對(dui)項(xiang)目(mu)最(zui)有(you)利(li)的(de)決(jue)策(ce)來(lai)。

而(er)銷(xiao)售(shou)型(xing)項(xiang)目(mu)往(wang)往(wang)有(you)幾(ji)百(bai)個(ge)業(ye)主(zhu)，有(you)的(de)項(xiang)目(mu)甚(shen)至(zhi)有(you)上(shang)千(qian)的(de)業(ye)主(zhu)

，這(zhe)些(xie)小(xiao)業(ye)主(zhu)在(zai)一(yi)起(qi)
，往(wang)往(wang)每(mei)個(ge)人(ren)都(dou)追(zhui)求(qiu)個(ge)人(ren)利(li)益(yi)最(zui)大(da)化(hua)，最(zui)終(zhong)的(de)結(jie)局(ju)就(jiu)是(shi)整(zheng)體(ti)利(li)益(yi)的(de)最(zui)小(xiao)化(hua)。

我們這一係列是講銷售，運營我們就不展開
，因為運營會牽涉更多的內容，會更加複雜。來源商業V見地