商業地產投資管理：商業街如何盈利-在開發商業步行街的時候，更多考慮規模效益
，但是忽略了邊際效益-在商業步行街各種類型形態中
，特色商業步行街最具有生命力-商業地產定位策劃
一、科學規劃

我(wo)們(men)知(zhi)道(dao)
，一(yi)個(ge)城(cheng)市(shi)的(de)商(shang)業(ye)開(kai)發(fa)是(shi)一(yi)個(ge)城(cheng)市(shi)規(gui)劃(hua)的(de)重(zhong)要(yao)組(zu)成(cheng)部(bu)分(fen)，而(er)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)，特(te)別(bie)是(shi)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)的(de)規(gui)劃(hua)，又(you)是(shi)一(yi)個(ge)城(cheng)市(shi)商(shang)業(ye)規(gui)劃(hua)的(de)點(dian)睛(jing)之(zhi)筆(bi)
，一(yi)條(tiao)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)在(zai)進(jin)行(xing)了(le)整(zheng)體(ti)的(de)規(gui)劃(hua)之(zhi)後(hou)，在(zai)具(ju)體(ti)的(de)一(yi)些(xie)產(chan)品(pin)形(xing)態(tai)方(fang)麵(mian)的(de)規(gui)劃(hua)也(ye)顯(xian)得(de)非(fei)常(chang)重(zhong)要(yao)。

大家可能知道
，有些商業步行街由於在前期產品的規劃
、設she計ji階jie段duan，沒mei有you注zhu意yi或huo重zhong視shi商shang業ye步bu行xing街jie開kai發fa規gui律lv，特te別bie是shi一yi些xie商shang業ye以yi外wai的de投tou資zi主zhu體ti進jin入ru商shang業ye步bu行xing街jie開kai發fa領ling域yu
，導dao致zhi了le房fang地di產chan開kai發fa和he商shang業ye運yun作zuo嚴yan重zhong脫tuo節jie的de情qing況kuang，這zhe樣yang的de例li子zi非fei常chang的de多duo。也ye有you做zuo的de好hao的de，例li如ru，石shi家jia莊zhuang南nan花hua園yuan商shang業ye步bu行xing街jie項xiang目mu對dui前qian期qi的de規gui劃hua是shi非fei常chang重zhong視shi和he科ke學xue的de。走zou到dao頂ding層ceng的de時shi候hou看kan到dao樓lou層ceng很hen高gao
，是shi準zhun備bei引yin進jin電dian影ying院yuan，如ru果guo樓lou層ceng3米、4米mi高gao
，電dian影ying院yuan的de設she計ji是shi無wu法fa實shi現xian。在zai整zheng個ge的de商shang業ye步bu行xing街jie開kai發fa中zhong，要yao有you科ke學xue的de規gui劃hua設she計ji，在zai以yi後hou的de招zhao商shang過guo程cheng中zhong，也ye有you動dong態tai的de調tiao整zheng過guo程cheng，這zhe要yao求qiu在zai規gui劃hua設she計ji階jie段duan做zuo到dao彈dan性xing設she計ji。

二、準確定位

作為商業步行街的定位

，基於幾個方麵：第一
，本地區在城市曆史的淵源和資源。不能過分脫離自身的曆史淵源；第二，自己所處的商圈狀況。這個定位既要遵循、依yi托tuo自zi身shen所suo在zai區qu域yu的de商shang圈quan情qing況kuang，也ye要yao適shi當dang擴kuo大da輻fu射she半ban徑jing
，如ru果guo定ding位wei準zhun確que，在zai招zhao商shang的de過guo程cheng中zhong輻fu射she的de半ban徑jing就jiu有you可ke能neng很hen廣guang，日ri後hou經jing營ying的de範fan圍wei中zhong銷xiao售shou的de方fang位wei也ye可ke能neng很hen廣guang泛fan。

三
、慎重選址

商圈不是圓的，慎重對待選址，交通對整個商業項目，特別是對商業步行街作用非常重要。

四、招商先行

目(mu)前(qian)國(guo)內(nei)一(yi)些(xie)城(cheng)市(shi)的(de)開(kai)發(fa)商(shang)，在(zai)整(zheng)個(ge)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)建(jian)設(she)前(qian)期(qi)
，沒(mei)有(you)很(hen)好(hao)的(de)和(he)商(shang)家(jia)結(jie)合(he)，沒(mei)有(you)明(ming)確(que)商(shang)家(jia)的(de)需(xu)求(qiu)，開(kai)發(fa)帶(dai)有(you)一(yi)定(ding)的(de)盲(mang)目(mu)性(xing)，導(dao)致(zhi)和(he)後(hou)期(qi)招(zhao)商(shang)脫(tuo)節(jie)。我(wo)們(men)一(yi)直(zhi)在(zai)倡(chang)導(dao)大(da)連(lian)萬(wan)達(da)的(de)訂(ding)單(dan)模(mo)式(shi)
，如(ru)果(guo)在(zai)前(qian)期(qi)和(he)主(zhu)力(li)商(shang)家(jia)達(da)成(cheng)聯(lian)盟(meng)
，我(wo)們(men)在(zai)日(ri)後(hou)的(de)招(zhao)商(shang)與(yu)經(jing)營(ying)過(guo)程(cheng)中(zhong)，成(cheng)功(gong)的(de)可(ke)能(neng)性(xing)將(jiang)大(da)大(da)提(ti)升(sheng)。

五、規模適度

從全國商業步行街建設看，存在求大求洋的現象，很多商業步行街從1公裏到3公(gong)裏(li)
，甚(shen)至(zhi)更(geng)長(chang)

，商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)規(gui)模(mo)有(you)無(wu)限(xian)擴(kuo)大(da)的(de)趨(qu)勢(shi)。很(hen)多(duo)的(de)開(kai)發(fa)商(shang)，在(zai)開(kai)發(fa)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)的(de)時(shi)候(hou)，更(geng)多(duo)考(kao)慮(lv)規(gui)模(mo)效(xiao)益(yi)，但(dan)是(shi)忽(hu)略(lve)了(le)邊(bian)際(ji)效(xiao)益(yi)，按(an)照(zhao)經(jing)濟(ji)學(xue)的(de)邊(bian)際(ji)效(xiao)益(yi)理(li)論(lun)

，最(zui)佳(jia)規(gui)模(mo)產(chan)生(sheng)最(zui)佳(jia)效(xiao)益(yi)。

根據協會近年的總結和研究結果

，我們認為一條商業步行街有長
、寬、高(gao)的(de)比(bi)例(li)要(yao)求(qiu)。寬(kuan)度(du)
，不(bu)同(tong)的(de)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)的(de)寬(kuan)度(du)，我(wo)們(men)認(ren)為(wei)
，應(ying)該(gai)在(zai)十(shi)米(mi)以(yi)內(nei)為(wei)宜(yi)
，一(yi)些(xie)迷(mi)你(ni)型(xing)的(de)更(geng)窄(zhai)一(yi)些(xie)
，大(da)家(jia)知(zhi)道(dao)一(yi)般(ban)人(ren)行(xing)走(zou)路(lu)線(xian)是(shi)“之”字(zi)型(xing)行(xing)走(zou)
，很(hen)少(shao)有(you)走(zou)到(dao)一(yi)端(duan)再(zai)回(hui)來(lai)。所(suo)以(yi)街(jie)過(guo)寬(kuan)可(ke)能(neng)導(dao)致(zhi)顧(gu)客(ke)疲(pi)勞(lao)，導(dao)致(zhi)商(shang)機(ji)的(de)喪(sang)失(shi)。高(gao)度(du)，一(yi)般(ban)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)的(de)建(jian)築(zhu)高(gao)度(du)以(yi)一(yi)層(ceng)到(dao)二(er)層(ceng)為(wei)宜(yi)，局(ju)部(bu)主(zhu)力(li)店(dian)鋪(pu)可(ke)以(yi)三(san)、四層。

yinweiyitiaoshangyebuxingjiezhong
，loucengguogao，diyixingzoububian，renmenxiguanpingxingxingzou，erbuxiwangchuizhixingzou。zaiyitiaoshangyebuxingjiezhongchuxiangengduodegaoloudasha，dajiahennanzhuzu，shenzhihuichanshenggaolouxiaoying，shishangyebuxingjiezhengtikongjianchanshengyapogan。

六、因地製宜

本地

、本區域所具有的最基本的
、最zui原yuan始shi的de特te征zheng，應ying該gai是shi我wo們men最zui根gen本ben的de特te色se所suo在zai。今jin年nian我wo們men走zou了le幾ji十shi條tiao商shang業ye步bu行xing街jie，光guang凱kai旋xuan門men就jiu見jian到dao十shi幾ji個ge
，有you的de比bi例li甚shen至zhi是shi一yi比bi一yi。在zai媒mei體ti廣guang告gao上shang
、不同的商業步行街形象都似曾相識，商業步行街規劃設計丟掉了本身民族化的特色，過分追求洋化的東西。

七、錯位經營

從(cong)近(jin)幾(ji)年(nian)的(de)情(qing)況(kuang)看(kan)，中(zhong)國(guo)零(ling)售(shou)業(ye)競(jing)爭(zheng)已(yi)經(jing)從(cong)店(dian)與(yu)店(dian)之(zhi)間(jian)的(de)競(jing)爭(zheng)
，發(fa)展(zhan)到(dao)街(jie)與(yu)街(jie)之(zhi)間(jian)的(de)競(jing)爭(zheng)。石(shi)家(jia)莊(zhuang)可(ke)能(neng)有(you)這(zhe)個(ge)感(gan)受(shou)
，一(yi)說(shuo)去(qu)哪(na)兒(er)，就(jiu)是(shi)東(dong)購(gou)或(huo)北(bei)國(guo)
，在(zai)北(bei)京(jing)講(jiang)
，就(jiu)是(shi)去(qu)西(xi)單(dan)還(hai)是(shi)王(wang)府(fu)井(jing)。也(ye)就(jiu)是(shi)街(jie)與(yu)街(jie)之(zhi)間(jian)的(de)競(jing)爭(zheng)。要(yao)考(kao)慮(lv)更(geng)多(duo)的(de)自(zi)身(shen)經(jing)營(ying)特(te)色(se)
，要(yao)搞(gao)好(hao)與(yu)周(zhou)邊(bian)商(shang)業(ye)的(de)錯(cuo)位(wei)。從(cong)近(jin)幾(ji)年(nian)的(de)情(qing)況(kuang)看(kan)
，在(zai)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)各(ge)種(zhong)類(lei)型(xing)形(xing)態(tai)中(zhong)，特(te)色(se)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)最(zui)具(ju)有(you)生(sheng)命(ming)力(li)。而(er)綜(zong)合(he)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)
，特(te)別(bie)是(shi)在(zai)一(yi)個(ge)城(cheng)市(shi)如(ru)果(guo)出(chu)現(xian)幾(ji)條(tiao)

，或(huo)者(zhe)更(geng)多(duo)條(tiao)的(de)情(qing)況(kuang)下(xia)，經(jing)營(ying)的(de)難(nan)度(du)會(hui)越(yue)來(lai)越(yue)增(zeng)大(da)。

八、以人為本

不同的商業步行街從發展過程中經曆了幾個階段，第一個階段單純以購物為主；第二個階段適當考慮了一些對人的關懷

；第三是以人為本的原則。現在一些發達國家，包括非常成功的商業步行街、步行街，更多的也體現了社會活動中心的功能。建議多一些景觀、多一些休息椅、多一些盲人道
，為廣大市民提供非常優美的環境。

九、強化功能

在zai一yi條tiao商shang業ye步bu行xing街jie中zhong，一yi些xie非fei購gou物wu的de功gong能neng要yao日ri益yi提ti高gao。這zhe些xie功gong能neng的de提ti高gao，有you助zhu於yu聚ju集ji人ren氣qi，延yan長chang顧gu客ke在zai商shang業ye步bu行xing街jie停ting留liu的de時shi間jian，最zui終zhong還hai是shi擴kuo大da消xiao費fei。

十、營造氛圍

一(yi)條(tiao)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)的(de)氛(fen)圍(wei)也(ye)是(shi)非(fei)常(chang)重(zhong)要(yao)的(de)
，有(you)些(xie)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)建(jian)設(she)得(de)像(xiang)兵(bing)營(ying)一(yi)樣(yang)，非(fei)常(chang)整(zheng)齊(qi)，道(dao)路(lu)非(fei)常(chang)寬(kuan)闊(kuo)。大(da)理(li)石(shi)上(shang)去(qu)了(le)客(ke)流(liu)下(xia)來(lai)了(le)
，不(bu)鏽(xiu)鋼(gang)上(shang)去(qu)了(le)，效(xiao)益(yi)下(xia)來(lai)了(le)。商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)對(dui)商(shang)業(ye)氛(fen)圍(wei)要(yao)求(qiu)非(fei)常(chang)高(gao)。

十一
、重視節點

一yi條tiao商shang業ye步bu行xing街jie就jiu好hao像xiang一yi首shou交jiao響xiang樂le
，時shi而er高gao亢kang激ji昂ang，時shi而er低di回hui婉wan轉zhuan。在zai商shang業ye步bu行xing街jie中zhong通tong過guo設she置zhi主zhu力li店dian，一yi些xie活huo動dong和he景jing觀guan設she計ji幾ji個ge節jie點dian
，可ke最zui大da限xian度du的de聚ju集ji人ren流liu。

十二
、商魂培育

我(wo)們(men)認(ren)為(wei)一(yi)條(tiao)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)應(ying)該(gai)有(you)魂(hun)
，這(zhe)個(ge)魂(hun)可(ke)能(neng)是(shi)曆(li)史(shi)上(shang)形(xing)成(cheng)的(de)生(sheng)活(huo)資(zi)源(yuan)，可(ke)能(neng)是(shi)文(wen)化(hua)品(pin)牌(pai)，也(ye)可(ke)能(neng)是(shi)特(te)色(se)服(fu)務(wu)。所(suo)以(yi)對(dui)一(yi)條(tiao)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)商(shang)魂(hun)的(de)培(pei)育(yu)和(he)樹(shu)立(li)是(shi)非(fei)常(chang)重(zhong)要(yao)的(de)。商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)要(yao)依(yi)托(tuo)曆(li)史(shi)形(xing)成(cheng)的(de)文(wen)化(hua)底(di)蘊(yun)商(shang)業(ye)氛(fen)圍(wei)，形(xing)成(cheng)自(zi)己(ji)的(de)商(shang)魂(hun)。

十三、有機鏈接

這個有機鏈接在商業步行街規劃、設計
、kaifaguochengzhong
，yinggaizhuyishangyebuxingjiehezhoubianyuanyoushangyedelianjie。zaijieneiyeyaoxingchengyoujidelianjie
，buyaogelie。zaijiedeliangce，yeyaoxingchenglianjie，buyaoxingchengdanbiandeqingkuang，baokuoyiceng、二層、三層
，樓層之間的鏈接。在一條商業步行街整體規劃設計中，相關的鏈接工作非常重要。

十四、成功營銷

項目正確的定位
、營銷理念與務實的手段
，對項目的整體運作影響重大。

十五、獨特景觀

muqianhenduochengshi，baokuoyixieshangyesheshizhongduijingguandeshejiyuelaiyuezhongshi。shangyebuxingjienenggoubahenhaodejingguanshejichulai
，xingchengbendizuilianglidejingguantesequn，zhekenenghuixingchengshangyehelvyoudezuijiahuangjinjiehedian。zongzhishangyebuxingjie，zhiyaoyouleshanghun、商脈、商氣，商道，它就會擁有無限的商機。來源新港聯行