商業地產投資管理：商業地產發展新趨勢-在不同的商業場景裏，有著不一樣的歡樂，追憶不同城市、商圈
、消費者共同蛻變
、成長的溫暖時光-商業地產定位策劃運營

在不同的商業場景裏，有著不一樣的歡樂。

同期，在重慶、成都、北京、上海等多座城市的商場大屏上，作為中國商業地產頭部企業的龍湖集團
，通過宣傳片的形式向全社會發出問候，追憶20年來和不同城市、商圈、消費者共同蛻變
、成長的溫暖時光。這一天
，正是龍湖商業20歲的生日。

多個城市的天街大屏同時點亮

作為與華潤
、萬達等共同奮鬥在商業地產一線的運營商
，龍湖的20年亦是中國商業20年的縮影。這期間中國商業幾經沉浮，但一個共識是：沒有什麼可以阻隔人與空間的交互，正因為商業的力量

，一座座商場就像一束光，點亮商圈和城市，也溫暖人們的生活。

更為重要的是
，商業經濟的繁榮


、居民消費的增長，已成為北城天街所在的重慶市江北區經濟增長的主要支撐。2020年前三季度，江北區實現地區生產總值945億元
，全轄稅收162.6億元、穩居全市第一。

但對於重慶市民來說
，北城天街帶來的不僅是觀音橋商圈和江北區的複蘇
，還帶動這裏成為重慶，乃至中國西部的時尚潮流領地。“購物玩耍就去北城天街”、“我在北城天街等你”早已成為重慶市民的口頭禪。

2016年，浪琴手表北城天街新店開業現場，誌玲姐姐優雅亮相，一時間萬人空巷
，並引領一線大牌明星赴渝風潮
；如今，每到周末，眾多的“長槍短炮”都要蹲守在北城天街門口尋找“獵物”，那些身材火辣
、穿著時尚

、氣質出眾的重慶美女們令這些街拍達人應接不暇。

重慶北城天街已成為街拍聖地

“這裏是重慶人的時尚啟蒙之地。他們的很多第一次，第一次去星巴克
、第一次和另一半來看電影都發生在這裏。”北城天街的項目負責人說，正是消費者與北城天街的情感連接，保證了項目始終向上的動力。

從物質需求到情感鏈接

進入21世紀第二個10nian
，xinxingchengzhenhualangchaoxia，zhongxinchengshihechengshiqundezonghedaidongzuoyongyufatuxian

，yibeijingweidaibiaodeyierxianchengshishunyingrenkouzhuanyiqushi
，zhelidazaoduogexinxingquyu。

帶著豐富城市理解和消費者洞察的龍湖，又有了施展拳腳的機會。在北京東部的常營
，這個曾經的城鄉結合部上長出了一個體量27萬方的購物中心——龍湖北京長楹天街。

早在2013年啟動規劃時

，長楹天街項目團隊就對周邊5公裏常駐人口的生活、社交和工作場景進行調研，將客群目標鎖定為新興中產家庭和時尚潮流青年，並進行精準的規劃、設計、招商。

2014年，長楹天街開門納客，首日客流量超過20萬。顧客張淼至今還記得當時的場景：“火爆。所有消費需求都可以得到滿足。常營因為天街都變時髦了。”的確
，從潮流的時尚品牌到豐富的親子業態，從130家知名餐飲品牌入駐到全方位的生活服務業態，天街打開了常營消費者的視界，也提升了區域價值。

更多利好接踵而來。北京地鐵六號線開通
、通州成為北京城市副中心、地鐵六號線西延……這個區域從原來北京東五環的“睡城”，逐漸形成了一個連接新老城區的樞紐。同時，更多客群和消費需求
，對購物中心們也提出更大挑戰。

2019年，龍湖團隊提前做好了未來3年鋪排。當年，隨著華北首家樂高探索中心的開業
，長楹天街開啟品牌級次全麵升級，喜茶
、星巴克甄選店、一條生活館等紛紛亮相，2020年更有Tim Hortons、藍蛙
、勝博殿、賢合莊等相繼入駐。通過品牌吸引力
，長楹天街對常營商圈、北京市其他區域客群的覆蓋率正不斷提高。

在這一過程中，結合北京城市文化底蘊，長楹天街還針對客群的精神需求

，通過文化、科普領域的活動打造，重塑自己的標簽
，從一個單純的區域型購物中心向融合多種功能於一體的城市級商業綜合體邁進。

去年夏天
，龍湖攜手故宮出版社，在長楹天街落地“故宮藏影——西洋鏡裏的宮廷印象”百年影像特展；今年
，龍湖商業又聯合中國航天神舟傳媒，帶來“星河遊記——中國航天2020科普互動展”，利用沉浸式場景向公眾講述中國夢、航天夢。

星河遊記——中國航天2020科普互動展活動現場

滿足消費者需求重要，和消費者情感互動同樣重要。正基於此，長楹天街成為名副其實的流量MALL，長期霸占北京“購物中心熱力榜”榜首，常營商圈也成為北京最知名也最具活力的商圈之一。

在“包郵區”杭州，龍湖開啟“東遊記”的第一個商業項目——杭州金沙天街，用另一套打法同樣引領著當地人的生活方式。

金沙天街立足於周邊客群進行了三次深入調研，得出的結論是：下沙有10萬產業工人，20萬大學生。金沙天街將項目整體定位為“家庭”，兼顧大學生群體消費力，並著力進行各項鋪排。

進入2016年(nian)，中(zhong)國(guo)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)迎(ying)來(lai)史(shi)無(wu)前(qian)例(li)的(de)變(bian)革(ge)，場(chang)景(jing)商(shang)業(ye)全(quan)麵(mian)風(feng)起(qi)
，就(jiu)連(lian)馬(ma)雲(yun)都(dou)一(yi)年(nian)六(liu)次(ci)加(jia)碼(ma)實(shi)體(ti)商(shang)業(ye)。彼(bi)時(shi)
，杭(hang)州(zhou)也(ye)進(jin)入(ru)了(le)國(guo)家(jia)中(zhong)心(xin)城(cheng)市(shi)爭(zheng)奪(duo)戰(zhan)，商(shang)業(ye)氛(fen)圍(wei)在(zai)這(zhe)座(zuo)城(cheng)市(shi)逐(zhu)漸(jian)升(sheng)溫(wen)。

“但杭州的商業突圍並不容易，這裏的物流太便捷了。”在金沙天街的負責人看來，線上消費固然方便，但少了些溫度。消費者
，尤其是年輕人需要情感聯接。

以學生客群為例，金沙天街前瞻性的探索與大學生的互動
，通過“小程序+直播”的創新模式
，打造可ZAO之人線上形象評選大賽等活動，開展多場品牌直播，引導天街私域流量有效轉化的同時，也引領了杭州城市級的“泛年輕”化生活方式。

可ZAO之人活動現場

如今
，“下沙”成為全杭州人的“下沙”，“金沙”更是成為城市的“金沙”。通過不斷摸索出獨家操盤手法，金沙天街用多元的場景持續塑造出一個個空間IP


，更是穩居騰訊官方頒布杭州購物中心熱力榜前三。大學生們說，自己的學校如果登上龍湖天街的大屏就是“下沙的王者”
，中產家庭的家長們說，天街是最好的遛娃聖地……金沙天街和下沙商圈消費者的情感溝通越來越緊密。

為更多城市帶去光亮

不斷開出的龍湖天街，正成為城市商業坐標，帶動一個個商圈崛起和一座座城市繁盛。20年來，龍湖已在全國範圍內開業44座商場，持有的商業項目接近100個。

成都上城天街開業現場人潮湧動

人們試圖去學習甚至複製龍湖天街的模式。然而
，似乎行不通。

“每一個天街都會是一個超級IP，都有自己的劇本。”龍湖集團副總裁、商業地產總經理李楠曾說，天街從不複製。每個購物中心都要真正貼近消費者，提供的空間
、服務能匹配到輻射的客群，針對區域不同特點追求極致差異化。”

產chan品pin極ji致zhi差cha異yi化hua，背bei後hou考kao量liang的de是shi一yi個ge商shang業ye團tuan隊dui方fang方fang麵mian麵mian的de能neng力li。以yi客ke研yan能neng力li為wei例li
，龍long湖hu一yi貫guan講jiang求qiu客ke戶hu視shi角jiao，客ke研yan係xi統tong從cong前qian期qi一yi直zhi貫guan穿chuan到dao營ying業ye後hou，前qian期qi會hui有you城cheng市shi解jie讀du
，每mei座zuo城cheng市shi有you一yi張zhang城cheng市shi地di圖tu，在zai這zhe張zhang地di圖tu上shang，不bu隻zhi是shi有you交jiao通tong節jie點dian，還hai有you不bu同tong地di域yu的de政zheng策ce環huan境jing和he消xiao費fei環huan境jing，而er進jin入ru到dao營ying業ye期qi，龍long湖hu的de客ke研yan就jiu會hui更geng傾qing向xiang於yu解jie讀du消xiao費fei者zhe的de需xu求qiu和he裂lie變bian。

雖然，距離吳亞軍數人頭的故事已經過去近20年，她也不用擔心北城天街的客流了

，但每天通過巡場和數據助手，真正了解和貼近消費者，已經成為龍湖商業項目管理者的習慣。

正是對城市和消費者的敬畏，讓龍湖商業始終行進在“致遠”的道路上。站在20周年的背景下
，龍湖商業又對自己提出更高願景：有靈魂的空間，能共情的服務和無邊界的創新。

“能共情的服務
，並不是客戶進來說早上好、歡huan迎ying光guang臨lin，或huo者zhe是shi您nin辛xin苦ku了le。而er是shi當dang兩liang個ge有you不bu同tong訴su求qiu的de人ren走zou進jin商shang場chang

，你ni可ke以yi很hen快kuai判pan斷duan出chu他ta需xu要yao吸xi煙yan室shi，還hai是shi想xiang免mian費fei試shi裝zhuang
，這zhe樣yang才cai能neng和he消xiao費fei者zhe實shi現xian真zhen正zheng的de共gong情qing。”李楠說。

未來，更多的機會在等待著這些真正尊重消費者和有能力美好城市、商圈的商業運營企業。“新型城鎮化進程下，核心是大城市、城市群、衛星城
，大高鐵、大交通


、城市地鐵的網格化交通，讓這些年輕、有支付能力

、有活力的人口高度集聚在這些大節點上。”邵明曉判斷，這裏將產生產業升級、消費升級
、社交升級的新機會。

這樣的社會浪潮下，這裏的商業空間也應該是有靈魂的城市夢想空間，他們將為更多人帶去新的生活方式
，為更多城市帶去光。來源第一財經