美國和日本的養老模式對中國有什麼啟示-三種符合國情的開發模式可供考慮-中美養老地產的發展背景差異-主題社區的打造主要從哪四大方麵入手-城市品牌規劃策劃

美國和日本的養老模式

美國：險資出資並持有+開發企業代建+專業養老運營商托管

美國的養老地產模式建立於上世紀60年代，已經形成了一個結構比較完善
、門(men)類(lei)比(bi)較(jiao)齊(qi)全(quan)的(de)養(yang)老(lao)地(di)產(chan)產(chan)業(ye)結(jie)構(gou)與(yu)老(lao)年(nian)住(zhu)宅(zhai)體(ti)係(xi)
，其(qi)特(te)點(dian)是(shi)大(da)規(gui)模(mo)開(kai)發(fa)，市(shi)場(chang)化(hua)運(yun)作(zuo)，專(zhuan)業(ye)化(hua)程(cheng)度(du)高(gao)，市(shi)場(chang)細(xi)分(fen)清(qing)晰(xi)，是(shi)國(guo)內(nei)開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)傾(qing)向(xiang)於(yu)學(xue)習(xi)的(de)模(mo)式(shi)，從(cong)很(hen)多(duo)項(xiang)目(mu)都(dou)叫(jiao)“太陽城”、“鳳凰城”就能夠看出來。

美國養老地產經過長期發展，已進入穩定發展階段，形成完整的融資、建設

、yunyingdeshichanghuazhuanyetixi。zaimeiguojibenmeiyoufugaiquanchanyeliandedaxingshangyeyanglaojigou，yinglinenglijiaoqiangdeyanglaoqiyejunchuzixifenlingyu。meiguodeyanglaochanyelianzhuyaobaokuofangdichankaifashang
、房地產投資商（REITS）、養老住宅運營商。

而美國成熟的金融市場體係則滲透於產業鏈的各個結點，是養老市場化發展的重要基礎，中國還不具備這種條件，照搬美國模式很難：

房fang地di產chan開kai發fa商shang從cong事shi傳chuan統tong的de物wu業ye開kai發fa領ling域yu，通tong過guo向xiang購gou房fang者zhe出chu售shou物wu業ye獲huo取qu收shou益yi。而er從cong事shi養yang老lao地di產chan的de開kai發fa商shang會hui針zhen對dui老lao年nian護hu理li要yao求qiu進jin行xing開kai發fa，例li如ru增zeng加jia殘can障zhang人ren士shi專zhuan用yong設she施shi，配pei置zhi食shi堂tang、健身等社區會所等。

REITS 是目前美國房地產企業的主流商業模式
，通過物業置入並出租的投資方式，向租戶定期收取租金作為收益。健康護理類REITS 是養老住宅的主要提供者。

養老住宅運營商通過向老年租戶出租物業並提供養老護理的方式獲取收入，服務內容主要包括：餐飲、清掃、洗衣、陪護等。養老住宅運營商是養老服務的主要提供者。

美mei國guo養yang老lao地di產chan不bu僅jin配pei套tao設she施shi等deng硬ying件jian非fei常chang完wan善shan
，軟ruan件jian也ye相xiang當dang人ren性xing化hua。其qi中zhong較jiao為wei典dian型xing的de一yi種zhong養yang老lao居ju住zhu模mo式shi是shi老lao年nian社she區qu，以yi成cheng熟shu的de商shang業ye化hua運yun營ying模mo式shi著zhu稱cheng。老lao年nian社she區qu既ji是shi美mei國guo郊jiao區qu化hua的de產chan物wu
，更geng源yuan於yu其qi特te定ding的de地di理li和he社she會hui背bei景jing——充裕的土地資源
，發達的市場環境
，較年輕的老年群體。這類社區多建設在郊外地段，以低密度住宅形式為主
，主要麵向較年輕、健康、活躍的老年群體，提供居住和配套服務。比如大家比較熟悉的太陽城中心老年社區。

中美養老地產的發展背景差異

前中國老年人口比例仍較發達國家小，但老齡化進程正在加速中。

美國養老地產運營貢獻的收益率有限，盈利主要靠租金收入，租金率回報率達6%-8%，中國一線城市的租金回報率僅2%-3%
，行業收益與風險嚴重不匹配。

美國養老業扶植政策雖少，但REITS 享免稅待遇，而中國針對營利性養老機構的優惠政策形式單一
、力度有限，與日本等福利型養老國的差距更為顯著。

中美價值觀在家庭
、消費、住房等方麵存在差異，美國市場化的養老模式難以簡單複製。

中美文化存在巨大的差異性，最典型的就是中國老人不能接受遠離家人
，完全在一個老人社區中的養老方式。

國內養老市場起步不久
，各個環節的專業力量還不夠，開發企業獨力承擔
，風險高、壓力大。所以
，目前中國直接學美國模式會有問題，不過美國的專業化市場分工模式肯定是大勢所趨。

日本：精品、連鎖化發展模式

作為世界上老齡化最嚴重的國家之一

，日本先於中國29年步入老齡化社會
，其在老年福利、社會保障製度等方麵取得了矚目成績。

日本養老地產的模式主要分為“機構設施”和“住宅”兩個大的類別。

機構設施模式：是由房地產開發商建造的適合老年人居住的房屋，配備各種設施
，並同時配備專人提供各種老年人所需要的飲食
、醫療、護理、娛樂服務為主的模式。主要包括護理型醫療設施
、老人療養設施、特別護理住家、收費老人住家、集體住家、生活援助住屋等類別。

住宅模式：主要分為高齡者住宅、年長者住宅
、銀發住宅以及自有產權住宅等幾類。“住宅”類入住對象一般為年齡在60歲以上但是自理生活的身體處於健康狀況的老人。

日本強調老人們在自己的家中和社區中養老，與社區互動。目前
，日本的養老服務已經在主推“小規模多機能的社區養老”這樣的社區養老機構
，床位一般在20-30張
，提供以是白天的日托服務或居家上門服務。台灣地區養老地產開發也表現為規模小的特點，一般來說

，100張左右的床位數的養老項目是被認為比較經濟、合理的規模。

日本很多養老地產投資機構都實行全國連鎖經營。比如
，日本醫學館在日本全國有1250所養老物業

，基本上都位於市區，入住老人60%來自於項目5公裏範圍內。而且，連鎖養老院不僅為常住的老人提供專業服務，也對周邊社區有認知障礙、行(xing)動(dong)不(bu)便(bian)等(deng)需(xu)要(yao)照(zhao)顧(gu)的(de)老(lao)人(ren)提(ti)供(gong)日(ri)托(tuo)或(huo)短(duan)期(qi)入(ru)住(zhu)服(fu)務(wu)
，充(chong)分(fen)利(li)用(yong)現(xian)有(you)設(she)施(shi)服(fu)務(wu)到(dao)更(geng)多(duo)老(lao)人(ren)的(de)同(tong)時(shi)，其(qi)收(shou)入(ru)也(ye)可(ke)以(yi)有(you)效(xiao)彌(mi)補(bu)一(yi)定(ding)的(de)費(fei)用(yong)支(zhi)出(chu)。

三種符合國情的開發模式可供考慮

“老少配”的隔代親情社區模式

這種開發模式打造的是一種適老化的生活社區，適合在城市外圍區域開發(直接受城市公共交通輻射)
，開發規模約500~600畝(mu)較(jiao)為(wei)適(shi)宜(yi)。開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)需(xu)要(yao)自(zi)持(chi)少(shao)量(liang)養(yang)老(lao)物(wu)業(ye)用(yong)於(yu)經(jing)營(ying)，依(yi)靠(kao)其(qi)他(ta)物(wu)業(ye)的(de)銷(xiao)售(shou)來(lai)盈(ying)利(li)。整(zheng)個(ge)社(she)區(qu)是(shi)年(nian)輕(qing)人(ren)群(qun)與(yu)健(jian)康(kang)老(lao)人(ren)混(hun)合(he)居(ju)住(zhu)，並(bing)不(bu)是(shi)僅(jin)僅(jin)針(zhen)對(dui)老(lao)年(nian)人(ren)的(de)社(she)區(qu)。

這種模式的優點是多方麵的，例如
，“少量持有(少於30%)+大量銷售(大於70%)”可以讓企業有條件持續開發；“年輕人+老人”的混合居住可以降低老人的孤獨感，整個社區中的老人組團“分隔而不分離”
，子女與父母既能夠相互照顧，又能避免生活習慣的相互幹擾，整個社區既有年輕活力又有安寧安詳的居住氛圍，非常符合中國人的“家文化”傳統，市場接受度很高。

本模式的整體盈利思路是“銷售物業+持有經營+服務輸出”。前期銷售實現快速回現
，保證現金流，為後續開發補血；全程持有有利於樹立品牌，塑造核心價值，確定社區屬性
，為長期發展創造價值
；中後期實現服務輸出，包括管理

、標準、品牌
、客戶資源。

完全持有的會員製醫養綜合體模式

這(zhe)種(zhong)開(kai)發(fa)模(mo)式(shi)打(da)造(zao)的(de)是(shi)一(yi)種(zhong)專(zhuan)業(ye)化(hua)的(de)養(yang)老(lao)機(ji)構(gou)，需(xu)要(yao)依(yi)托(tuo)城(cheng)市(shi)的(de)醫(yi)療(liao)資(zi)源(yuan)，適(shi)合(he)在(zai)城(cheng)市(shi)區(qu)域(yu)內(nei)開(kai)發(fa)。此(ci)種(zhong)模(mo)式(shi)必(bi)然(ran)是(shi)全(quan)部(bu)持(chi)有(you)物(wu)業(ye)，不(bu)能(neng)銷(xiao)售(shou)產(chan)權(quan)
，項(xiang)目(mu)的(de)占(zhan)地(di)規(gui)模(mo)不(bu)能(neng)太(tai)大(da)，針(zhen)對(dui)的(de)客(ke)戶(hu)是(shi)高(gao)齡(ling)老(lao)人(ren)或(huo)者(zhe)慢(man)性(xing)病(bing)老(lao)人(ren)
，需(xu)要(yao)提(ti)供(gong)專(zhuan)業(ye)護(hu)理(li)服(fu)務(wu)。這(zhe)種(zhong)開(kai)發(fa)模(mo)式(shi)有(you)兩(liang)個(ge)開(kai)發(fa)要(yao)點(dian)。

第一個要點是采用“會員製模式”盈利，這是受到不可銷售產權的限製條件所決定的。雖然“會員製”有種種優點，但是經過市場驗證和深入了解
，我們發現並不是隨便一個項目都可以采用“會員製”模式
，因為其設計前提是“銷售服務”而不是“銷售使用權”
，如果開發企業沒有能力提供豐富的養老服務
，僅僅提供物業供老人居住
，那麼市場是很難買單的。

在有豐富服務內容的前提之下，運用“會員金字塔”模式，可以解決企業開發過程中的資金流問題。終身類會員的數量最少，但是會費金額最高；押金類會員可分為使用物業和不使用物業兩種；消費類會員可以形成一個很大的會員服務網絡和會員需求鏈條，其盈利空間很大。

各(ge)類(lei)會(hui)員(yuan)的(de)費(fei)用(yong)結(jie)構(gou)設(she)計(ji)和(he)金(jin)額(e)確(que)定(ding)實(shi)際(ji)上(shang)是(shi)一(yi)個(ge)非(fei)常(chang)具(ju)體(ti)和(he)有(you)創(chuang)造(zao)性(xing)的(de)工(gong)作(zuo)
，需(xu)要(yao)結(jie)合(he)企(qi)業(ye)的(de)財(cai)務(wu)情(qing)況(kuang)和(he)項(xiang)目(mu)當(dang)地(di)的(de)市(shi)場(chang)條(tiao)件(jian)進(jin)行(xing)詳(xiang)細(xi)的(de)多(duo)方(fang)案(an)財(cai)務(wu)測(ce)算(suan)。

第二個要點是“醫養結合”。物業提供一定的“醫療”功能
，引入康複醫院、中(zhong)醫(yi)院(yuan)等(deng)機(ji)構(gou)，這(zhe)類(lei)醫(yi)療(liao)機(ji)構(gou)既(ji)可(ke)以(yi)提(ti)供(gong)老(lao)人(ren)需(xu)要(yao)的(de)康(kang)複(fu)和(he)養(yang)生(sheng)服(fu)務(wu)，又(you)可(ke)以(yi)使(shi)用(yong)醫(yi)保(bao)，降(jiang)低(di)老(lao)人(ren)的(de)支(zhi)付(fu)門(men)檻(kan)，這(zhe)是(shi)項(xiang)目(mu)的(de)核(he)心(xin)吸(xi)引(yin)力(li)。

同時，物業中的老年公寓
、護理院等提供了專業化的養老服務
，支撐了會員製模式。“醫養綜合體”在建築形式上可以是單棟樓體的底層為醫療功能
，樓上為養老功能
；也可以是多棟樓體中的一棟為醫療功能
，其餘為養老功能。

關鍵設施驅動的養生目的地模式

此類模式打造的是一種“旅遊+養生+養老”的主題社區，是“強養生弱養老”的功能定位。此類項目的區位一般比較遠，距離主城區的車程在半小時到1個半小時不等，自然資源較優良，地塊規模較大
，但是配套條件非常不足。

這種模式針對的主要客戶並不單單是老人，還有更多具備高保健意識的中高端家庭。之所以稱之為“養生目的地”是因為開發企業必須持有一定規模的養生主題設施來保證項目對目標客戶的吸引力，以克服距離問題。此模式依靠物業銷售、會員服務銷售和持有設施的經營來盈利。

主題社區的打造主要從四大方麵入手
，包括環境體係
、項目體係、服務體係和居住體係
；功能平台要圍繞保障身體健康
、資產健康
、精神健康、日常生活和生活空間這五大需求來構建。

養yang老lao地di產chan的de三san種zhong開kai發fa模mo式shi總zong結jie的de僅jin僅jin是shi一yi種zhong開kai發fa原yuan型xing
，項xiang目mu操cao作zuo中zhong會hui有you具ju體ti的de情qing況kuang和he更geng加jia複fu雜za的de條tiao件jian，並bing不bu是shi簡jian單dan照zhao搬ban某mou一yi種zhong原yuan型xing就jiu能neng直zhi接jie解jie決jue問wen題ti的de，實shi際ji的de項xiang目mu可ke能neng需xu要yao幾ji種zhong模mo式shi的de組zu合he，或huo者zhe項xiang目mu在zai不bu同tong發fa展zhan階jie段duan運yun用yong不bu同tong模mo式shi。美mei國guo和he日ri本ben的de養yang老lao模mo式shi對dui中zhong國guo有you什shen麼me啟qi示shi，來lai源yuan搜sou狐hu網wang