不要忽視特色小鎮的商業定位-商業區域的容積率達到多少才是最佳的
？-小鎮操盤有哪些“忌諱”-如果既想把商業做好


，還要收取門票，要對市場做一個周密的調研，去找到兩者的平衡點
，切忌盲目自信
，異想天開-商業地產投資管理

特色小鎮運營中的幾個“坑”

文wen旅lv小xiao鎮zhen在zai規gui劃hua設she計ji階jie段duan
，就jiu應ying該gai做zuo出chu細xi致zhi切qie實shi的de市shi場chang調tiao研yan，確que定ding項xiang目mu總zong體ti定ding位wei，為wei後hou續xu的de良liang性xing運yun營ying做zuo好hao鋪pu墊dian。但dan文wen旅lv小xiao鎮zhen是shi新xin生sheng事shi物wu，由you於yu經jing驗yan不bu足zu
，項xiang目mu方fang在zai期qi初chu往wang往wang會hui忽hu略lve一yi些xie問wen題ti，導dao致zhi後hou期qi不bu得de不bu整zheng改gai，甚shen至zhi造zao成cheng無wu法fa彌mi補bu的de損sun失shi。最zui常chang見jian的de有you以yi下xia幾ji個ge問wen題ti：

1. 文旅小鎮的商業形式屬於文旅商業步行街，區別於城市商業體

從特色小鎮項目立項開始
，我們要有一個明確的認識：從cong屬shu性xing上shang來lai看kan

，文wen旅lv小xiao鎮zhen的de商shang業ye業ye態tai是shi以yi街jie區qu型xing的de文wen化hua旅lv遊you為wei主zhu。因yin此ci，業ye態tai布bu局ju上shang，要yao注zhu重zhong旅lv遊you屬shu性xing，但dan需xu要yao提ti醒xing的de是shi，不bu能neng完wan全quan做zuo旅lv遊you業ye態tai，也ye要yao兼jian顧gu到dao在zai地di消xiao費fei和he屬shu地di化hua消xiao費fei特te性xing。

如果完全做旅遊業態，忽略了本地的市場，就會導致在小鎮商業街在客流量還沒有達到一定階段的時候，難以維持理想的開門率。

另外，在規劃和策劃階段，就要把整個項目的商業動線

、旅遊動線，文化動線
、人流動線綜合考慮到一起。使得遊客能夠按照我們所預想的節奏來遊玩和消費
，由此實現商業價值，拉高人均消費。

zhelixuyaotixingdajia
，yigerongyibeihulvedewenti，jiushiwuliudongxianhecheliudongxiandeguihua，yaoyuhouqideyunyingxiangjiehe。cheliuhewuliudongxianqianchedaozhuduohouqiyunyinghuanjie，birudianpupuhuo、垃圾清運、油煙排放等。現在一些比較早的古城，像麗江古城、鳳(feng)凰(huang)古(gu)城(cheng)
，都(dou)存(cun)在(zai)著(zhe)垃(la)圾(ji)車(che)和(he)遊(you)客(ke)走(zou)同(tong)一(yi)條(tiao)線(xian)路(lu)的(de)情(qing)況(kuang)，這(zhe)就(jiu)會(hui)大(da)大(da)降(jiang)低(di)遊(you)客(ke)的(de)觀(guan)光(guang)體(ti)驗(yan)感(gan)。同(tong)時(shi)，物(wu)流(liu)和(he)車(che)流(liu)動(dong)線(xian)的(de)合(he)理(li)規(gui)劃(hua)，對(dui)後(hou)期(qi)運(yun)營(ying)成(cheng)本(ben)的(de)控(kong)製(zhi)有(you)著(zhe)非(fei)常(chang)重(zhong)要(yao)的(de)作(zuo)用(yong)。

最(zui)後(hou)
，導(dao)覽(lan)係(xi)統(tong)是(shi)文(wen)旅(lv)商(shang)業(ye)步(bu)行(xing)街(jie)的(de)標(biao)識(shi)係(xi)統(tong)，在(zai)景(jing)區(qu)裏(li)具(ju)有(you)權(quan)威(wei)性(xing)。在(zai)實(shi)際(ji)操(cao)盤(pan)中(zhong)，我(wo)們(men)會(hui)發(fa)現(xian)遊(you)客(ke)對(dui)導(dao)覽(lan)係(xi)統(tong)的(de)信(xin)任(ren)度(du)遠(yuan)遠(yuan)高(gao)於(yu)工(gong)作(zuo)人(ren)員(yuan)的(de)口(kou)頭(tou)指(zhi)引(yin)。

2. 公共區域的運營和維護成本，要提前考慮在運營階段如何轉化

諸多文旅小鎮都具備水係景觀，在運營維護過程中，除了水費
，還要交資源費，如果小鎮沒有活水水源支撐，那麼這會是不小的開支 

另外開支比較大的就是公共區域的保潔費
、照zhao明ming費fei及ji安an保bao費fei用yong，這zhe些xie公gong共gong區qu域yu的de費fei用yong最zui好hao不bu要yao分fen攤tan到dao商shang家jia身shen上shang，如ru果guo這zhe些xie費fei用yong都dou由you商shang家jia來lai承cheng擔dan，必bi然ran會hui導dao致zhi這zhe些xie負fu擔dan通tong過guo商shang家jia轉zhuan嫁jia到dao消xiao費fei者zhe身shen上shang，這zhe將jiang對dui整zheng個ge小xiao鎮zhen的de運yun營ying產chan生sheng不bu良liang影ying響xiang。因yin此ci
，在zai前qian期qi我wo們men要yao在zai公gong共gong區qu域yu的de運yun營ying和he維wei護hu方fang麵mian周zhou密mi考kao慮lv，可ke以yi通tong過guo旅lv遊you產chan品pin經jing營ying等deng手shou段duan進jin行xing轉zhuan化hua。

3. 商業區域的容積率不是越高越好

目前特色小鎮開發商和投資人大多脫胎於地產行業

，一般都會認為容積率越高越好，但事實上容積率高，建安成本（建安成本是建築安裝工程成本的簡稱，包括建材費、人工成本、機器使用費、水電線路安裝費等）也會相應的較高
，對於資金使用效率來說，不見得是好事情。

那麼容積率達到多少才是最佳的
？我認為
，要在投入單價、物業市場價值和物業使用坪效三者之間找到最佳平衡點
，資金使用效率較高
，物業單價較高、使用坪效更高的積率才是比較合理的。

一般情況下，多數文旅小鎮項目的位置都比較偏僻，所以容積率盡量不要做的太高
，做到0.3-0.5是比較好的。但如果在城市核心區，做到0.3-0.5就比較低了。當然具體做到多少，還需要綜合上文提到的三個方麵因素來考慮。

4. 高科技互動項目的上馬需要謹慎 

目mu前qian較jiao多duo的de投tou資zi人ren由you於yu年nian長chang的de關guan係xi，傾qing向xiang於yu將jiang高gao科ke技ji項xiang目mu投tou放fang在zai小xiao鎮zhen裏li，他ta們men通tong常chang會hui認ren為wei高gao科ke技ji互hu動dong項xiang目mu體ti驗yan度du高gao，互hu動dong性xing，並bing且qie又you能neng突tu出chu自zi己ji小xiao鎮zhen的de文wen化hua氛fen圍wei和he主zhu題ti。

但事實上高科技互動項目
，有幾個先天性缺憾：diyi
，baoxianducha，youketiyanguoyiliangcihou，kenengjiubuzaixiangqule。dier，jishutaotaidekuai，kenengnishangbanniangangzuohao，daolexiabannian，xindejishuyijingtaotailezhezhongwanfa
，duixiaofeizhemeiyouxiyinlile。

另外，高科技項目難以做到個性化和差異化，不管是5D還是7D，對於遊客而言都是3D
，3Dyishangtiyanganjibenshangshiyiyangde。tadeduyouxingyehennanbawo，yinweifanshizhiyaotaoqianjiunengzuodaodeshi，namenixiangzuodaoduyouxingjiufeichangnan，henrongyibeifuzhihemofang。yinci，zaigaokejihudongxiangmushang

，touzirenxuyaobaochilixing，qiejimangmuzixin。

5. 演藝項目的上馬
，要做好評估

大(da)型(xing)演(yan)藝(yi)項(xiang)目(mu)的(de)運(yun)營(ying)難(nan)度(du)係(xi)數(shu)很(hen)高(gao)

，在(zai)國(guo)內(nei)市(shi)場(chang)上(shang)，演(yan)藝(yi)項(xiang)目(mu)是(shi)重(zhong)渠(qu)道(dao)的(de)文(wen)旅(lv)產(chan)品(pin)，需(xu)要(yao)運(yun)營(ying)團(tuan)隊(dui)對(dui)市(shi)場(chang)熟(shu)悉(xi)
，對(dui)渠(qu)道(dao)運(yun)作(zuo)非(fei)常(chang)了(le)解(jie)。另(ling)外(wai)，很(hen)多(duo)人(ren)在(zai)投(tou)資(zi)的(de)時(shi)候(hou)，隻(zhi)關(guan)注(zhu)這(zhe)個(ge)演(yan)出(chu)形(xing)式(shi)的(de)獨(du)有(you)性(xing)，或(huo)者(zhe)演(yan)出(chu)內(nei)容(rong)的(de)吸(xi)引(yin)力(li)有(you)多(duo)強(qiang)，但(dan)往(wang)往(wang)忽(hu)略(lve)了(le)，演(yan)藝(yi)項(xiang)目(mu)落(luo)地(di)後(hou)每(mei)日(ri)耗(hao)費(fei)的(de)人(ren)力(li)和(he)物(wu)力(li)成(cheng)本(ben)。如(ru)果(guo)日(ri)常(chang)運(yun)營(ying)花(hua)費(fei)大(da)量(liang)的(de)物(wu)力(li)和(he)人(ren)力(li)，就(jiu)會(hui)造(zao)成(cheng)項(xiang)目(mu)後(hou)期(qi)的(de)運(yun)營(ying)壓(ya)力(li)。

目前演出行業有人提出了演出項目“小而美”的概念，我本人對此也是持懷疑態度的，從我的運營經驗來看
，也不見得能取得市場認同。演出項目究竟應該是大型（實景）、還是“小而美”。不是由投資人或者策劃師想象出來的，是遊客的接受度決定的，大型演出的市場表現下滑之後，不一定小型演出的就能好賣。

大型演出項目市場下滑的原因主要是團隊遊客市場的變化，要找到真正有“出路”或者賣點的演出產品，而不是演出形式和規模的問題。我認為演出產品要根據消費需求，做好業態的生態組合才是出路。

6. 提前做好稅務籌劃

xiaozhenxiangmudeshangyebufenjibenshuyushangyedichan，ruguoshiwuyezichihuofanzu
，jiuxuyaotiqianzuohaofangchanshuideshuiwuchouhua。yinweifangchanshuishihendadeyibizhichu，zhuyaoyouliangzhongshoushuifangshi:第一是每年度稅費
，原值×70%×1.2%
；第二是，房屋年度租金×12%。

小鎮操盤的幾個“忌諱”

作為一個文旅小鎮項目的決策者，應該對文旅小鎮行業有一個基本的認知
，不能憑感覺決策，要做好行業調研。

1. 關於小鎮門票的收取問題

目前來看，收門票的文旅小鎮，裏麵的商業都不太強；不bu收shou門men票piao的de小xiao鎮zhen
，商shang業ye都dou做zuo的de還hai不bu錯cuo。但dan是shi，要yao想xiang將jiang兩liang者zhe同tong時shi做zuo到dao最zui好hao，難nan度du是shi很hen大da的de。如ru果guo既ji想xiang把ba商shang業ye做zuo好hao，還hai要yao收shou取qu門men票piao，要yao對dui市shi場chang做zuo一yi個ge周zhou密mi的de調tiao研yan，去qu找zhao到dao兩liang者zhe的de平ping衡heng點dian，切qie忌ji盲mang目mu自zi信xin，異yi想xiang天tian開kai。

另外，商業行為都是存在風險的，並不是說自營就一定可以賺錢。自營業態在整個項目股份中的占比多少，需要做周密的核算。

2. 關於小鎮項目的旅遊市場定位問題

文旅小鎮首先要對它的旅遊市場做一個總體定位。除了某幾個獨特的古城，如麗江古城、鳳凰古城，其他絕大多數文旅小鎮不可能做到服務遠方市場，很難吸引到遠方市場的遊客，其主要服務於一級客源市場（兩小時車程）。我wo認ren為wei，應ying該gai定ding位wei為wei周zhou邊bian旅lv遊you產chan品pin或huo周zhou末mo休xiu閑xian遊you的de產chan品pin，不bu要yao好hao高gao騖wu遠yuan。有you了le總zong體ti定ding位wei以yi後hou，就jiu會hui清qing楚chu知zhi道dao小xiao鎮zhen的de市shi場chang在zai哪na兒er？遊you客ke群qun體ti是shi怎zen樣yang的de消xiao費fei特te點dian？景jing觀guan係xi統tong和he景jing區qu商shang業ye動dong線xian如ru何he規gui劃hua等deng問wen題ti。

3. 考察項目要用行業視角

，不要看不起已經存在的市場

操盤手去考察項目的時候，不要隻看到項目的缺點或表麵現象，要知其然也要知其所以然。不要急於否定任何一個已經存在

、被bei認ren可ke的de市shi場chang，要yao抱bao著zhe客ke觀guan學xue習xi的de態tai度du去qu研yan究jiu
，它ta的de旅lv遊you吸xi引yin物wu究jiu竟jing是shi什shen麼me？思si考kao項xiang目mu的de整zheng個ge商shang業ye模mo式shi，它ta到dao底di是shi靠kao門men票piao賺zhuan錢qian，還hai是shi靠kao門men票piao拉la動dong市shi場chang？靠kao旅lv遊you商shang品pin來lai賺zhuan錢qian，還hai是shi靠kao旅lv遊you商shang品pin拉la動dong市shi場chang？還hai是shi靠kao景jing區qu服fu務wu來lai拉la動dong市shi場chang？這zhe些xie問wen題ti都dou不bu可ke輕qing易yi下xia結jie論lun
，需xu要yao操cao盤pan手shou認ren真zhen的de考kao察cha和he辨bian別bie。

幾個核心問題”

1
、小鎮運營

小xiao鎮zhen的de運yun營ying管guan理li，既ji涉she及ji到dao小xiao鎮zhen的de建jian設she和he開kai發fa，也ye涉she及ji到dao小xiao鎮zhen的de持chi續xu經jing營ying和he發fa展zhan
，從cong某mou種zhong程cheng度du來lai說shuo，小xiao鎮zhen的de運yun營ying更geng像xiang是shi管guan理li一yi個ge小xiao型xing的de城cheng市shi經jing濟ji綜zong合he體ti。小xiao鎮zhen運yun營ying
，應ying該gai善shan於yu利li用yong自zi身shen優you勢shi，並bing引yin進jin外wai部bu資zi源yuan，搭da建jian各ge種zhong產chan業ye發fa展zhan平ping台tai，來lai促cu進jin小xiao鎮zhen的de運yun營ying效xiao率lv和he服fu務wu水shui平ping，這zhe就jiu是shi所suo謂wei的de“平台化思維”。這些平台包括開發合作平台、產業發展合作平台
、立體品牌推廣平台、綜合投融資平台等。

2、小鎮服務體係

服務是更高標準的旅遊需求， 也是增加遊客體驗價值，和提升滿意度的重要方麵。建立高層次
，精細化的服務體係，是打造小鎮旅遊核心競爭力的關鍵。

dangran，xiaozhenbujinfuwuyuyouke，xiaozhenfuwutixixugenjubutongdefuwuduixianghexuqiu，congyingjiansheshiheruanjianfuwuliangfangmianrushou
，yingjianfangmianshijianshexiangguandejichusheshi，erruanjianzeshijianligaobiaozhundefuwuguifanhezhidu。

服務體係包括三方麵的內容：

1.遊客： 包括公共服務(交通
、衛生、安全
、信息)、接待服務。

2.經營者 ： 包括經營環境
、經營秩序、招商政策。

3.本地居民 ： 包括物業服務
、生活服務。

3、小鎮品牌

小鎮品牌的重要性不言而喻，那麼小鎮的品牌到底如何打造?最重要的是產品和服務做的好。

小鎮品牌的產品有四大屬性：一是特指性要明確;二是競爭性要從頂層設計開始;三是延展性必須注意產品的內在關聯性
，你可以讓手機替代照相機，但你不能讓手機替代化妝品;四是美好性要注意和人的情感相關聯。

產(chan)品(pin)的(de)四(si)種(zhong)屬(shu)性(xing)缺(que)一(yi)不(bu)可(ke)。但(dan)僅(jin)有(you)產(chan)品(pin)是(shi)不(bu)夠(gou)的(de)
，品(pin)牌(pai)的(de)另(ling)一(yi)大(da)基(ji)礎(chu)就(jiu)是(shi)服(fu)務(wu)，再(zai)好(hao)的(de)產(chan)品(pin)，沒(mei)有(you)好(hao)的(de)服(fu)務(wu)絕(jue)對(dui)成(cheng)就(jiu)不(bu)了(le)品(pin)牌(pai)，尤(you)其(qi)是(shi)做(zuo)文(wen)旅(lv)小(xiao)鎮(zhen)。而(er)服(fu)務(wu)必(bi)須(xu)有(you)體(ti)係(xi)
、有標準
、有執行、有機製。

butongdexiaozhendingwei，qifuwubiaozhunheneirongkendingbuyiyang。biru，chanyexiaozhenhewenlvxiaozhendefuwuneirongjiuyouhendabutong，chanyexiaozhendefuwugengduodeshizaishengchanfangmian，rujishu、物流
、人才

、原料、生產環境等方麵做好支持，而文旅小鎮則主要是生活和體驗方麵
，如交通
、住宿、餐飲
、遊樂指導、商業環境等。

即使同是文旅小鎮

，觀光和深度旅遊又有所不同。觀光主要在停車場、旅遊線路
、餐飲、人流疏導

、景點介紹等方麵做好服務

，而深度旅遊則更注重細節的服務，比如，咖啡吧從遊客進門、落座、點單每一個細節是否與咖啡吧主題吻合，是否能應對遊客的心理需求

，包括你的環境設計、道具設計

、問候設計，無不體現你的服務水平，更不要說酒店住宿針不同層次遊客的不同服務標準。

而真正的度假小鎮更注重服務體係的完善和服務創新，具體到一座小亭、一張木椅
、一個導示、一盆花草都表達著你的服務體係是否緊貼度假主題。

有了好的產品、好的服務

，品牌的建立才有了基礎。但這僅僅隻是基礎
，能否建立一個強大的品牌
，還有更多環節和步驟。

4、小鎮IP

IP應該是一種身份識別。任何商品如果沒有IP就不會成為品牌，沒有IP是永遠長不大的。IP的有5大特性：一是最先想到、二是最快延伸的、三是最大想象、四是最美形象、五是最好故事。IP的傳播方法有四種：一是進入公眾視野

、二是製造新聞、三是強迫記憶、四是編好故事。IP傳播的方法大概以這四種常用為主，但不排除還有更好的，無論多少

，有一點至關重要：怎樣建立IP與人的情感關聯關係，如何最快縮短受眾從認識
、接受到喜歡這三個過程?而好的傳播渠道正是完成這三個過程的關鍵。IP的傳播渠道一般分為形象展示和心智占領兩類。

情(qing)感(gan)關(guan)聯(lian)在(zai)小(xiao)鎮(zhen)發(fa)展(zhan)中(zhong)的(de)地(di)位(wei)非(fei)常(chang)重(zhong)要(yao)。人(ren)的(de)情(qing)感(gan)非(fei)常(chang)豐(feng)富(fu)，情(qing)感(gan)往(wang)往(wang)主(zhu)導(dao)人(ren)們(men)對(dui)事(shi)物(wu)的(de)偏(pian)愛(ai)和(he)憎(zeng)惡(e)。一(yi)旦(dan)被(bei)偏(pian)愛(ai)，即(ji)使(shi)瑕(xia)疵(ci)再(zai)多(duo)也(ye)會(hui)被(bei)忽(hu)略(lve)甚(shen)至(zhi)被(bei)轉(zhuan)換(huan)。沒(mei)有(you)偏(pian)愛(ai)就(jiu)沒(mei)有(you)品(pin)牌(pai)，而(er)偏(pian)愛(ai)就(jiu)是(shi)情(qing)感(gan)關(guan)聯(lian)。無(wu)論(lun)是(shi)產(chan)業(ye)小(xiao)鎮(zhen)還(hai)是(shi)文(wen)旅(lv)小(xiao)鎮(zhen)，無(wu)論(lun)是(shi)產(chan)品(pin)還(hai)是(shi)環(huan)境(jing)，都(dou)必(bi)須(xu)刻(ke)意(yi)地(di)注(zhu)重(zhong)與(yu)消(xiao)費(fei)者(zhe)情(qing)感(gan)溝(gou)通(tong)，隻(zhi)要(yao)能(neng)讓(rang)他(ta)們(men)偏(pian)愛(ai)，小(xiao)鎮(zhen)的(de)生(sheng)命(ming)才(cai)會(hui)長(chang)久(jiu)。具(ju)體(ti)到(dao)小(xiao)鎮(zhen)如(ru)何(he)與(yu)消(xiao)費(fei)者(zhe)進(jin)行(xing)情(qing)感(gan)關(guan)聯(lian)，至(zhi)少(shao)要(yao)做(zuo)好(hao) “五情”：1.強調小鎮的情愫;2.創造小鎮的情緣;3.營造小鎮情境;4.設計小鎮的情趣;5.培育小鎮的情韻。

5、開發模式

小鎮的開發模式有很多種，每種開發模式的要求都不同。

a. 主題遊樂園模式。這種模式很常見
，國外以迪士尼為典型代表，國內以華僑城、萬(wan)達(da)主(zhu)題(ti)樂(le)園(yuan)為(wei)範(fan)本(ben)。它(ta)們(men)都(dou)是(shi)以(yi)樂(le)園(yuan)為(wei)賣(mai)點(dian)

，吸(xi)引(yin)人(ren)流(liu)前(qian)來(lai)旅(lv)遊(you)，然(ran)後(hou)提(ti)升(sheng)土(tu)地(di)價(jia)值(zhi)，最(zui)後(hou)售(shou)賣(mai)地(di)產(chan)。這(zhe)種(zhong)開(kai)發(fa)模(mo)式(shi)對(dui)開(kai)發(fa)商(shang)的(de)資(zi)金(jin)實(shi)力(li)要(yao)求(qiu)很(hen)高(gao)，目(mu)前(qian)國(guo)內(nei)的(de)主(zhu)題(ti)樂(le)園(yuan)模(mo)式(shi)也(ye)麵(mian)臨(lin)著(zhe)IP缺乏、創新動力不足等問題
，如何破解考驗著大家的智慧。

b.農業驅動模式。在鄉村旅遊
、xiuxiannongyepengbofazhandejintian，zhezhongnongyequdongdemoshiyehenchangjian。cizhongmoshidehexinshiyaorangyoukeqinshentiyanhecanyuchangjing，tiyannonggengshidaideliyiheshenghuo。zhidezhuyideshi，gaimoshibugaizhiyounongye
，haiyinggaibuqijuzhu、教育等其他功能。

c.度(du)假(jia)旅(lv)遊(you)驅(qu)動(dong)模(mo)式(shi)。這(zhe)一(yi)類(lei)小(xiao)鎮(zhen)一(yi)般(ban)是(shi)依(yi)托(tuo)度(du)假(jia)旅(lv)遊(you)發(fa)展(zhan)起(qi)來(lai)的(de)，如(ru)觀(guan)瀾(lan)湖(hu)。它(ta)的(de)模(mo)式(shi)是(shi)先(xian)做(zuo)環(huan)境(jing)，再(zai)考(kao)慮(lv)居(ju)住(zhu)。此(ci)種(zhong)模(mo)式(shi)最(zui)關(guan)鍵(jian)的(de)是(shi)摸(mo)準(zhun)度(du)假(jia)人(ren)的(de)需(xu)求(qiu)
，打(da)造(zao)真(zhen)正(zheng)的(de)度(du)假(jia)功(gong)能(neng)。

d.產業驅動模式。此模式就是產業小鎮模式。這種產業有兩類，一是引進來的產業，如雲計算、基金等新興產業;二(er)是(shi)利(li)用(yong)當(dang)地(di)的(de)自(zi)然(ran)和(he)人(ren)文(wen)資(zi)源(yuan)挖(wa)掘(jue)出(chu)來(lai)的(de)產(chan)業(ye)。小(xiao)鎮(zhen)離(li)不(bu)開(kai)產(chan)業(ye)，沒(mei)有(you)產(chan)業(ye)的(de)小(xiao)鎮(zhen)，注(zhu)定(ding)曇(tan)花(hua)一(yi)現(xian)。這(zhe)種(zhong)模(mo)式(shi)的(de)要(yao)點(dian)在(zai)於(yu)一(yi)定(ding)要(yao)引(yin)進(jin)與(yu)當(dang)地(di)經(jing)濟(ji)發(fa)展(zhan)水(shui)平(ping)、自然環境相匹配的產業。另外
，產業的培育是需要耐心的。

e.養老旅居驅動模式。這類模式以烏鎮雅園為典型代表。做養老的小鎮，一定要滿足幾個條件：一是自然環境較好、二是空氣好、三是交通順暢
、四是養老配套齊全。

f. 古鎮改造模式。很多小鎮都是由古鎮“改造”而來的。對於這類古鎮要保持建築的“原汁原味”，二要尋找小鎮的曆史滄桑感。

g. 文(wen)旅(lv)組(zu)合(he)模(mo)式(shi)。因(yin)為(wei)項(xiang)目(mu)規(gui)模(mo)大(da)，單(dan)一(yi)的(de)形(xing)態(tai)和(he)業(ye)態(tai)難(nan)以(yi)支(zhi)撐(cheng)。所(suo)以(yi)，很(hen)多(duo)人(ren)就(jiu)將(jiang)更(geng)多(duo)的(de)類(lei)別(bie)組(zu)合(he)進(jin)去(qu)，也(ye)就(jiu)是(shi)文(wen)旅(lv)是(shi)個(ge)筐(kuang)，什(shen)麼(me)都(dou)往(wang)裏(li)麵(mian)裝(zhuang)。這(zhe)樣(yang)看(kan)似(si)業(ye)態(tai)豐(feng)富(fu)、功能更全、風險更小，但如果頂層設計沒有做好，風險也最大。此種模式關鍵要處理好幾種類型的邏輯關係，將能夠相互依存、相互提升的類別進行組合。如度假和養老的組合，觀光和遊樂的組合等都可以大大提升小鎮的生存和發展能力。

總而言之，開發主題不同，其選擇的開發模式就會不同。主題決定模式!而不同的開發模式決定項目的盈利模式，決定項目的存活率。

6、盈利模式

1
、門票模式。

2、綜合收益模式。主要有餐飲收入、住宿收入、租金收入
、演藝收入以及其他消費收入等
，比如麗江古城。

3、產業收入模式。比如中國首個雲計算產業生態小鎮——西湖雲棲小鎮。

4
、地產收入模式。包括度假、養老主題的公寓、別墅，以及旅遊商業等。

5
、資本運作模式。此種模式是最大化的降低前期投資壓力、快(kuai)速(su)推(tui)進(jin)項(xiang)目(mu)的(de)方(fang)式(shi)
，但(dan)首(shou)先(xian)必(bi)須(xu)做(zuo)好(hao)整(zheng)體(ti)策(ce)劃(hua)，在(zai)此(ci)基(ji)礎(chu)上(shang)引(yin)進(jin)戰(zhan)略(lve)投(tou)資(zi)者(zhe)
，最(zui)終(zhong)實(shi)現(xian)上(shang)市(shi)
，或(huo)者(zhe)通(tong)過(guo)資(zi)本(ben)運(yun)作(zuo)
，實(shi)現(xian)融(rong)資(zi)和(he)資(zi)本(ben)退(tui)出(chu)管(guan)道(dao)。比(bi)如(ru)
，烏(wu)鎮(zhen)到(dao)2006年引入上市公司“中青旅”開發古鎮旅遊
，是資本運作的成功案例之一。 很多小鎮都是上述幾種盈利模式的組合
，因為單一的盈利模式根本無法支撐小鎮的發展。來源特色小鎮研究院