商業地產投資管理：商業地產運營模式-盡管項目選址好卻回報差
，招商銷售火爆
、炒作轟動
，開業卻很冷清，問題出在哪？-從前期選址、定位、規劃布局
，到中期招商、銷售，再到後期的運營管理、物業增值等，都離不開整體精心策劃的環環緊扣-商業地產定位策劃

1、思路決定方向

由於發展的轉型以及個人專業的不足，國內商業地產開發商普遍存在一個問題，即缺乏現代商業地產運營理念。

大部分地產開發商隻重選址、招(zhao)商(shang)及(ji)銷(xiao)售(shou)，但(dan)輕(qing)功(gong)能(neng)布(bu)局(ju)和(he)開(kai)業(ye)及(ji)後(hou)期(qi)運(yun)營(ying)。沿(yan)用(yong)住(zhu)宅(zhai)地(di)產(chan)思(si)路(lu)開(kai)發(fa)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)
，以(yi)物(wu)管(guan)方(fang)式(shi)代(dai)替(ti)運(yun)營(ying)管(guan)理(li)，缺(que)乏(fa)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)專(zhuan)業(ye)化(hua)開(kai)發(fa)技(ji)能(neng)人(ren)才(cai)。

盡管項目選址好卻回報差，招商銷售火爆、炒作轟動
，開業卻很冷清，往往賺了住宅（或商務）卻虧了商業。

2、要規劃先要策劃

從前期選址、定位
、規劃布局，到中期招商、銷售
，再到後期的運營管理、物業增值等
，都離不開整體精心策劃的環環緊扣。

商業地產隻有做好充分的策劃準備才能保證項目順利發展並最終實現預期效果。

可以說整體策劃在商業地產運作中是整個項目的靈魂，好策劃往往可以事半功倍，同理，缺乏整體商業策劃的商業地產很難開發成功。

3、商業功能事關成敗

商業地產與住宅地產最根本的不同是整體規劃時布局順序的不同。商業地產布局時需要先商業後地產，一味套用住宅地產模式搞規劃、搞布局必將影響項目發展。

“商業地產必須要有突出商業主題，突出現代商業功能的整體規劃布局。”缺乏商業地產基本概念和商業經營實踐，往往會導致商業物業好看不中用，最終變成“死”盤一個，無法後續經營。

據統計，約有70％左右的商業地產項目就是因為商業功能規劃布局先天不足造成失誤或失敗的
，因此“商業功能規劃布局事關商業地產的成敗，絕非危言聳聽！”

4

、招商不是最終成功

不(bu)少(shao)開(kai)發(fa)商(shang)認(ren)為(wei)，商(shang)業(ye)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)的(de)重(zhong)中(zhong)之(zhi)重(zhong)就(jiu)是(shi)招(zhao)商(shang)。因(yin)此(ci)一(yi)味(wei)隻(zhi)重(zhong)招(zhao)商(shang)，甚(shen)至(zhi)急(ji)功(gong)近(jin)利(li)，項(xiang)目(mu)各(ge)種(zhong)軟(ruan)硬(ying)件(jian)功(gong)能(neng)尚(shang)未(wei)完(wan)善(shan)就(jiu)盲(mang)目(mu)采(cai)用(yong)銷(xiao)售(shou)模(mo)式(shi)搞(gao)招(zhao)商(shang)
，以(yi)求(qiu)早(zao)日(ri)回(hui)籠(long)資(zi)金(jin)獲(huo)得(de)回(hui)報(bao)。

這裏需要提醒：商(shang)業(ye)地(di)產(chan)最(zui)終(zhong)是(shi)以(yi)經(jing)營(ying)效(xiao)益(yi)論(lun)成(cheng)敗(bai)，招(zhao)商(shang)順(shun)利(li)並(bing)不(bu)代(dai)表(biao)今(jin)後(hou)一(yi)切(qie)都(dou)順(shun)利(li)。現(xian)實(shi)中(zhong)宣(xuan)傳(chuan)炒(chao)作(zuo)越(yue)轟(hong)動(dong)，招(zhao)商(shang)銷(xiao)售(shou)越(yue)火(huo)爆(bao)的(de)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)，開(kai)業(ye)後(hou)往(wang)往(wang)並(bing)不(bu)成(cheng)功(gong)：經營坪效差
、鋪租率低、失敗收場比比皆是。

不加選擇
，沒有規劃
，忽視質量的盲目招商，勢必會為項目發展埋下重重隱患。

5、發展人才戰略

商業地產與住宅地產是兩個既有聯係又運作完全不同的概念，住宅地產以銷售論回報，商業地產以經營論成敗。

懂地產又精通商業經營的複合型商業地產人才，必須是經過實戰磨練，有親自策劃、招商、銷售、運營管理成功經驗的人。開發商業地產可謂得人才者得“天下”。

商業地產選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業地產全程操盤豐富經驗及專業技能的複合型人才卻是良將難求。

6、個性發展按需定製

如果說幾年前的商業地產是“築巢引鳳”，那麼近幾年則是：“按需定製”。

近兩年住宅政策調控的背景下，大量的房地產企業已經轉向或增大商業地產開發，這種大躍進式的開發導致同類型商業地產泛濫。

麵對這樣的局勢
，隻有轉向個性化發展，為客戶提供更完整全麵的則隻服務，實現“按需定製”才有可能脫穎而出。

7

、智慧運營迎接未來

針對當前商業地產開發陷阱和誤區無處不在的現象，以及高回報誘惑之下潛在的高風險。不僅要考慮政策

、資金有風險
，更要認真調查論證，融會貫通，以整體觀念開發商業地產，做到前瞻後顧。

在這個互聯網技術蓬勃發展的時代隻有充分結合互聯網科技的智慧運營模式才是迎接未來發展的正確道路。

商業地產如果繼續套用傳統運營模式及營銷策劃理念


，一味盲目開發，必將麵臨更大風險！來源和創摩爾