商業地產投資管理：商業地產新商業模式構建-整個商業地產迎來新的發展趨勢和契機，商業地產下半場正式來臨，如何能夠持續盈利-商業地產定位策劃運營

如(ru)今(jin)的(de)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)，經(jing)過(guo)了(le)十(shi)多(duo)年(nian)的(de)發(fa)展(zhan)，走(zou)過(guo)了(le)快(kuai)速(su)布(bu)局(ju)擴(kuo)張(zhang)的(de)黃(huang)金(jin)時(shi)期(qi)，市(shi)場(chang)悄(qiao)然(ran)發(fa)生(sheng)著(zhe)變(bian)化(hua)
，傳(chuan)統(tong)的(de)經(jing)營(ying)模(mo)式(shi)和(he)思(si)路(lu)正(zheng)逐(zhu)漸(jian)過(guo)時(shi)，過(guo)去(qu)像(xiang)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的(de)那(na)種(zhong)靠(kao)資(zi)本(ben)的(de)快(kuai)進(jin)快(kuai)出(chu)、高舉高打
，已經不能一招製勝了。一場發生在商業地產的革命正在到來。

過guo去qu十shi幾ji年nian
，商shang業ye從cong原yuan先xian單dan純chun的de交jiao易yi和he流liu通tong
，逐zhu漸jian地di與yu房fang地di產chan聯lian係xi在zai一yi起qi，形xing成cheng了le帶dai有you很hen強qiang中zhong國guo特te色se的de商shang業ye地di產chan模mo式shi，並bing伴ban隨sui著zhe房fang地di產chan的de高gao速su發fa展zhan，商shang業ye地di產chan在zai全quan國guo各ge地di也ye呈cheng現xian井jing噴pen態tai勢shi
，各ge種zhong大da型xing購gou物wu中zhong心xin瘋feng狂kuang入ru市shi
，這zhe一yi方fang麵mian帶dai動dong了le周zhou圍wei房fang價jia的de增zeng長chang，促cu進jin了le城cheng市shi商shang圈quan的de不bu斷duan發fa展zhan繁fan榮rong

，加jia速su了le城cheng市shi的de外wai拓tuo和he人ren口kou遷qian移yi
，成cheng為wei城cheng市shi發fa展zhan的de重zhong要yao生sheng力li軍jun。

另ling一yi方fang麵mian也ye帶dai來lai了le很hen多duo問wen題ti
，當dang商shang業ye的de重zhong心xin始shi終zhong圍wei繞rao著zhe地di產chan，它ta就jiu在zai這zhe個ge過guo程cheng中zhong喪sang失shi了le商shang業ye的de本ben質zhi，不bu問wen市shi場chang和he顧gu客ke
，隻zhi問wen房fang價jia增zeng長chang和he商shang鋪pu銷xiao售shou，快kuai速su的de擴kuo張zhang和he同tong質zhi化hua競jing爭zheng，這zhe在zai商shang業ye地di產chan發fa展zhan的de上shang半ban場chang屢lv見jian不bu鮮xian，如ru今jin上shang半ban場chang已yi經jing結jie束shu，下xia半ban場chang悄qiao然ran到dao來lai，多duo少shao商shang業ye人ren喊han出chu了le回hui歸gui商shang業ye本ben質zhi的de口kou號hao，商shang業ye地di產chan已yi經jing到dao了le必bi須xu要yao變bian的de時shi候hou了le！

 為wei什shen麼me會hui出chu現xian這zhe種zhong變bian化hua，最zui主zhu要yao的de原yuan因yin是shi市shi場chang階jie段duan的de變bian化hua，商shang業ye地di產chan已yi經jing從cong增zeng量liang市shi場chang變bian成cheng了le存cun量liang市shi場chang
，各ge種zhong大da型xing商shang業ye項xiang目mu的de爛lan尾wei倒dao閉bi使shi存cun量liang盤pan活huo成cheng為wei未wei來lai商shang業ye發fa展zhan的de重zhong點dian
，這zhe種zhong市shi場chang競jing爭zheng加jia劇ju使shi各ge商shang業ye項xiang目mu開kai始shi思si考kao如ru何he在zai市shi場chang上shang存cun活huo下xia來lai，應ying對dui如ru今jin消xiao費fei升sheng級ji和he商shang業ye迭die代dai，商shang業ye思si路lu必bi須xu發fa生sheng轉zhuan變bian
，上shang半ban場chang靠kao快kuai速su布bu局ju占zhan領ling市shi場chang
，下xia半ban場chang就jiu需xu要yao靠kao用yong心xin經jing營ying去qu贏ying得de未wei來lai。

yinci，mianduijingzhengyali，wulunshigeshangyedichanxiangmuzhudongzuochudegaibian
，haishibeidongzuochudetiaozheng，zhezhongbianhuacushizhenggeshangyedichanyinglaixindefazhanqushiheqiji，shangyedichanxiabanchangzhengshilailin。

首先
，這種改變需要從思維認識上做出改變，我們要重新審視商業地產：商業地產應看作商業，而不應是地產
，這一點很重要，這決定了在這個行業裏我們思考一切問題的出發點。

縱zong觀guan當dang前qian全quan國guo的de購gou物wu中zhong心xin持chi有you者zhe，多duo數shu是shi房fang地di產chan開kai發fa商shang
，他ta們men基ji本ben上shang都dou是shi從cong地di產chan轉zhuan型xing做zuo商shang業ye，或huo者zhe順shun帶dai做zuo商shang業ye，隻zhi有you少shao數shu是shi從cong商shang業ye零ling售shou做zuo起qi，並bing且qie在zai過guo去qu十shi幾ji年nian中zhong國guo房fang地di產chan快kuai速su發fa展zhan的de時shi代dai，對dui於yu房fang地di產chan開kai發fa商shang來lai說shuo，在zai政zheng策ce、資源、資金等方麵他們都有比其他人更大的優勢
，商業和地產正式融合，“商業地產”一詞產生。

商(shang)業(ye)地(di)產(chan)，從(cong)名(ming)詞(ci)解(jie)釋(shi)上(shang)是(shi)作(zuo)為(wei)商(shang)業(ye)用(yong)途(tu)的(de)地(di)產(chan)

，明(ming)顯(xian)地(di)是(shi)指(zhi)地(di)產(chan)，這(zhe)在(zai)過(guo)去(qu)十(shi)幾(ji)年(nian)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)上(shang)半(ban)場(chang)，在(zai)處(chu)於(yu)發(fa)展(zhan)的(de)初(chu)級(ji)階(jie)段(duan)
，整(zheng)體(ti)處(chu)於(yu)增(zeng)量(liang)市(shi)場(chang)時(shi)問(wen)題(ti)並(bing)未(wei)凸(tu)顯(xian)
，商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)伴(ban)隨(sui)著(zhe)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)不(bu)斷(duan)開(kai)疆(jiang)拓(tuo)土(tu)
，可(ke)是(shi)當(dang)市(shi)場(chang)趨(qu)於(yu)飽(bao)和(he)
，由(you)增(zeng)量(liang)市(shi)場(chang)轉(zhuan)向(xiang)存(cun)量(liang)市(shi)場(chang)之(zhi)後(hou)，競(jing)爭(zheng)加(jia)劇(ju)導(dao)致(zhi)商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)不(bu)能(neng)再(zai)以(yi)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)的(de)思(si)維(wei)去(qu)進(jin)行(xing)市(shi)場(chang)拓(tuo)展(zhan)了(le)
，商(shang)業(ye)必(bi)須(xu)回(hui)歸(gui)到(dao)商(shang)業(ye)的(de)本(ben)質(zhi)
，地(di)產(chan)隻(zhi)是(shi)軀(qu)殼(ke)，商(shang)業(ye)才(cai)是(shi)靈(ling)魂(hun)。如(ru)果(guo)隻(zhi)是(shi)把(ba)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)單(dan)純(chun)看(kan)作(zuo)地(di)產(chan)，拋(pao)棄(qi)商(shang)業(ye)談(tan)地(di)產(chan)，或(huo)者(zhe)看(kan)作(zuo)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)的(de)附(fu)庸(yong)，就(jiu)像(xiang)沒(mei)有(you)了(le)靈(ling)魂(hun)的(de)軀(qu)體(ti)，那(na)也(ye)隻(zhi)是(shi)一(yi)副(fu)臭(chou)皮(pi)囊(nang)。

為什麼要將商業和地產二者區別對待
，因為它們在思維模式和經營模式上還是存在著很大的差異，這種差異主要體現在：

1、項目周期：

房fang地di產chan或huo者zhe稱cheng之zhi為wei住zhu宅zhai地di產chan，往wang往wang追zhui求qiu簡jian單dan粗cu放fang的de短duan平ping快kuai
，開kai發fa周zhou期qi短duan
，快kuai速su進jin入ru市shi場chang，快kuai速su銷xiao售shou，快kuai速su回hui籠long資zi金jin
，然ran後hou再zai快kuai速su地di進jin入ru新xin的de市shi場chang圈quan地di開kai發fa，這zhe是shi目mu前qian所suo有you房fang地di產chan開kai發fa企qi業ye的de典dian型xing特te征zheng。

erduiyushangyedichanlaishuo，zhegezhouqiyaochangdeduo
，xiangyaoyongfangdichankaifanayitaoqukuaijinkuaichu，zaiyihouhuiyuelaiyuenan。duiyushangyexiangmulaishuo，xuyaotongguochixudejingyingpanhuoxiangmujiazhi

，zhiyouxiangmuchuyuliangxingyunzhuancainengtigaoxiangmuyinglishuipinghejinrongjiazhi
，yincishangyedichanbunengzaiyidichanxiangmukaifadeduanshisiweiquyunzuo
，yaozuohaodachijiuzhandezhunbei。

2、經營重點：

對於房地產來說

，它的經營重點在於銷售，一切以房產的銷售作為首要目標，因此銷售部是最重要
、最龐大的部門
，地產開發商不惜以高工資來調動銷售人員積極性，實現資金的快速回籠。

shangyedichanluojizewanquanbutong，jingyingzhouqidechangqixingjuedingleruhebaozhengxiangmudechixuwendingyunyingchengweijingyingdezhongdian
，wendingdekeliuhexiaoshou，dailaiwendingdezujinshouyihexiangmuzichanzengzhi，shichanghexiaofeikequnderenke，shishangyexiangmuzuiyoujiazhidezichan。dangran，zhuankuaiqianyeshizhiqianhenduoshangyexiangmushiyongdefangfa
，kuaisufuzhikaifa
、快速銷售變現，但在未來，對良性資產項目的長期持有，長期高效運營，才是商業地產的真正出路。

3
、盈利模式：

在(zai)盈(ying)利(li)模(mo)式(shi)上(shang)，二(er)者(zhe)也(ye)存(cun)在(zai)本(ben)質(zhi)的(de)不(bu)同(tong)，房(fang)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)以(yi)房(fang)產(chan)銷(xiao)售(shou)作(zuo)為(wei)首(shou)要(yao)目(mu)標(biao)
，因(yin)為(wei)所(suo)有(you)的(de)盈(ying)利(li)都(dou)來(lai)自(zi)於(yu)房(fang)產(chan)銷(xiao)售(shou)，作(zuo)為(wei)資(zi)金(jin)密(mi)集(ji)型(xing)行(xing)業(ye)，追(zhui)求(qiu)資(zi)金(jin)快(kuai)進(jin)快(kuai)出(chu)
，利(li)潤(run)公(gong)式(shi)就(jiu)是(shi)房(fang)產(chan)銷(xiao)售(shou)收(shou)入(ru)減(jian)去(qu)拿(na)地(di)成(cheng)本(ben)、建築成本、人員成本、貸款利息以及稅費成本等
，資金沉澱周期短，物業銷售完畢就不再持有，屬於一次性收入。

muqianshangyedichandezhuyaoyinglilaiyuanhaishizujinshouru，yijirichangduozhongjingyingshouru，zujinshourushuipingyoushangyezulinqingkuangyijishanghuzulinshuipingjueding，guigenjiedihaishiyouxiangmudekeliuyuxiaoshoudengjingyingqingkuangjueding，ruhezuohaoguangchangdejingxihuaguanli
，tigaoshangjiadechengzunengliyijizujinshuiping，chengweizhongyaodeyinglishouduan。

tongshi，duiyushangyedichanlaishuo，chiyouwuyezengzhiyeshizhongyaodeyinglimoshi，danshiyouyuzijinchendianzhouqijiaochang

，shangyedeyunyingzhuangkuangyeshijinxingzichanpinggudezhongyaozhibiao，zibenhejinrongdeyunzuochulexiangmudiduanyinsuyiwai，haishiyishangyexiangmudebiaoxianweiyiju
，yinciwulunshizujinshouyihaishijinrongzengzhi

，jingyingzhuangkuangshibaozhengshangyexiangmuyinglidezuizhongyaoyinsu。

這裏有一個很典型的例子，很多人應該都聽說過，位於北京工體三裏屯附近的世茂工三項目，地理位置絕對優越，2016年賈躍亭以29.72億元將其收購，但長期經營慘淡
，雖然其當前評估價為32.89億元，也一直放在阿裏上降價拍賣，起拍價為21.87億元
，仍然是無人問津，數次流拍，這也反映了一個事實，商業的價值不僅僅和地段有關
，和它的經營現狀更是密切相關。

從以上三點，我們看到商業地產和住宅地產/房(fang)地(di)產(chan)還(hai)是(shi)存(cun)在(zai)很(hen)大(da)差(cha)異(yi)，在(zai)過(guo)去(qu)商(shang)業(ye)和(he)地(di)產(chan)剛(gang)剛(gang)結(jie)合(he)的(de)那(na)些(xie)年(nian)，我(wo)們(men)看(kan)到(dao)了(le)萬(wan)達(da)通(tong)過(guo)這(zhe)種(zhong)商(shang)業(ye)與(yu)地(di)產(chan)有(you)機(ji)結(jie)合(he)，快(kuai)速(su)複(fu)製(zhi)擴(kuo)大(da)
，使(shi)萬(wan)達(da)迅(xun)速(su)崛(jue)起(qi)，成(cheng)為(wei)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)領(ling)域(yu)首(shou)屈(qu)一(yi)指(zhi)的(de)開(kai)發(fa)運(yun)營(ying)企(qi)業(ye)。但(dan)麵(mian)對(dui)已(yi)經(jing)到(dao)來(lai)的(de)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)存(cun)量(liang)時(shi)代(dai)
，這(zhe)種(zhong)模(mo)式(shi)也(ye)走(zou)到(dao)了(le)發(fa)展(zhan)的(de)十(shi)字(zi)路(lu)口(kou)。

說到這裏
，肯定有很多人對商業、商業地產
、購物中心、房地產等概念存在混淆，為什麼在過去商業地產是地產，而未來卻要把它看作商業，在這裏我通過一張圖進行說明。

其qi實shi商shang業ye和he地di產chan是shi分fen屬shu不bu同tong的de範fan疇chou，隻zhi是shi在zai社she會hui經jing濟ji的de逐zhu漸jian發fa展zhan中zhong
，商shang業ye和he地di產chan才cai逐zhu漸jian形xing成cheng交jiao集ji，形xing成cheng了le商shang業ye地di產chan的de概gai念nian
，像xiang購gou物wu中zhong心xin就jiu是shi這zhe裏li麵mian比bi較jiao典dian型xing的de商shang業ye形xing式shi；地產中除了商業地產還有住宅地產、工業地產等，為圖中綠色部分；而商業除了商業地產以外，還有傳統商鋪
、傳統零售
、電商等這些不存在地產屬性的商業。

在zai之zhi前qian的de商shang業ye地di產chan快kuai速su擴kuo張zhang時shi期qi，商shang業ye地di產chan作zuo為wei地di產chan項xiang目mu的de附fu庸yong或huo者zhe市shi場chang工gong具ju，帶dai有you很hen強qiang的de地di產chan屬shu性xing

，在zai過guo去qu你ni可ke以yi把ba它ta看kan作zuo是shi地di產chan，但dan在zai未wei來lai，商shang業ye屬shu性xing必bi須xu成cheng為wei它ta最zui重zhong要yao的de屬shu性xing，以yi滿man足zu人ren的de需xu求qiu作zuo為wei根gen本ben出chu發fa點dian，而er不bu是shi主zhu觀guan地di靠kao商shang業ye項xiang目mu為wei地di產chan增zeng值zhi。

我(wo)們(men)也(ye)知(zhi)道(dao)當(dang)前(qian)之(zhi)所(suo)以(yi)商(shang)業(ye)和(he)地(di)產(chan)相(xiang)結(jie)合(he)
，因(yin)為(wei)商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)周(zhou)期(qi)較(jiao)長(chang)

，短(duan)期(qi)的(de)盈(ying)利(li)水(shui)平(ping)較(jiao)低(di)
，需(xu)要(yao)用(yong)地(di)產(chan)進(jin)行(xing)商(shang)業(ye)的(de)反(fan)哺(bu)
，通(tong)過(guo)地(di)產(chan)的(de)銷(xiao)售(shou)維(wei)持(chi)商(shang)業(ye)的(de)長(chang)期(qi)持(chi)續(xu)經(jing)營(ying)，我(wo)們(men)並(bing)不(bu)反(fan)對(dui)商(shang)業(ye)與(yu)地(di)產(chan)的(de)結(jie)合(he)，但(dan)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)下(xia)半(ban)場(chang)，思(si)維(wei)模(mo)式(shi)和(he)認(ren)知(zhi)角(jiao)度(du)需(xu)要(yao)重(zhong)新(xin)界(jie)定(ding)，把(ba)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)當(dang)作(zuo)商(shang)業(ye)看(kan)待(dai)
，而(er)不(bu)是(shi)當(dang)作(zuo)地(di)產(chan)，這(zhe)是(shi)商(shang)業(ye)邏(luo)輯(ji)做(zuo)出(chu)改(gai)變(bian)的(de)第(di)一(yi)步(bu)，努(nu)力(li)打(da)造(zao)精(jing)品(pin)商(shang)業(ye)，而(er)不(bu)是(shi)用(yong)商(shang)業(ye)去(qu)圈(quan)快(kuai)錢(qian)，才(cai)能(neng)使(shi)商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)在(zai)這(zhe)個(ge)由(you)增(zeng)量(liang)市(shi)場(chang)向(xiang)存(cun)量(liang)市(shi)場(chang)的(de)環(huan)境(jing)下(xia)實(shi)現(xian)突(tu)圍(wei)。

這(zhe)些(xie)年(nian)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)蓬(peng)勃(bo)發(fa)展(zhan)，各(ge)種(zhong)大(da)型(xing)商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)層(ceng)出(chu)不(bu)窮(qiong)，但(dan)很(hen)多(duo)時(shi)候(hou)我(wo)們(men)發(fa)現(xian)離(li)真(zhen)正(zheng)的(de)商(shang)業(ye)反(fan)而(er)越(yue)來(lai)越(yue)遠(yuan)，以(yi)致(zhi)於(yu)我(wo)們(men)逐(zhu)漸(jian)忘(wang)了(le)商(shang)業(ye)的(de)本(ben)質(zhi)是(shi)什(shen)麼(me)
，這(zhe)也(ye)是(shi)導(dao)致(zhi)很(hen)多(duo)商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)經(jing)營(ying)困(kun)難(nan)的(de)根(gen)本(ben)原(yuan)因(yin)。來(lai)源(yuan)徐行看世界