商業地產投資管理：商業地產運營-如何實現物業中長期淨收益最大化-商業街運營-商業地產項目如何保持和提高物業的市場價值以及未來發展潛力-商業地產定位策劃
由於商業地產通常是收益性物業，因此，商業地產項目物業管理的任務並不僅僅是傳統物業管理所包含的“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理”，而且更重要的任務是實現物業中長期淨收益最大化，並保持和提高物業的市場價值以及未來發展潛力。
鑒jian於yu商shang業ye地di產chan物wu業ye類lei型xing管guan理li要yao求qiu高gao，物wu業ye設she施shi含han量liang高gao，日ri常chang運yun營ying管guan理li要yao求qiu高gao，因yin此ci，我wo們men需xu要yao考kao慮lv采cai用yong基ji於yu商shang業ye運yun營ying知zhi識shi的de綜zong合he體ti物wu業ye管guan理li體ti係xi。
一、早期介入工作方案
在物業管理早期介入階段，從物業管理的角度，對物業的規劃設計、建築安裝、設施配置、shebeixuanxingdengfangmiantichuhelihuayijianhejianyi，shizhijifuhewuyeguanlideyaoqiu，youmanzuguangdazuhudexuqiu，jinkenengdijianshaoshulou，bimianyihan，baozhengzhiliang，jieyuechengben。genjumouguangchanggongchengjinzhanqingkuang，tezhidingruxiafangan：
1、工作內容：
(1)從政策法規的角度，提供有關物業管理的意見和依據；
(2)從物業管理的角度，對以下方麵提出合理化意見：園區規劃設計；建築設計和選材；環境整體設計；標識係統的設計、配置；綠化設計；其它公建配套設施配置；電梯、空調係統的配置；消防設施配置；安全監控係統配置；弱電係統其它配置；各類設備配置、選型；隱蔽工程施工。
2、管理措施
(1)熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；
(2)製定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作；
(3)參與有關工程聯席會議，協調各方麵關係；
二、接管驗收管理方案
為確保商業街區的環境、建築和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護租戶的合法權益，方便日後的物業管理，特製訂商業街區接管驗收方案。
1、管理內容：
(1)了解接管物業的基本情況；
(2)編製《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排；
(3)與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對商業街區物業進行現場初步驗收，並將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改；
(4)與開發、施工單位一起，對商業街區物業進行現場複驗，直至符合規定的要求和標準；
(5)與開發、施工單位聯合進行商業街區物業交接：核對、接收各類房屋和鑰匙；核對、接收各類圖紙資料，並加以整理歸檔；核對、接收各類設施設備；核對、接收各類標識。
2、管理措施：
(1)組建接管驗收小組，負責商業街區的接管驗收工作；
(2)製定接管驗收規程；
(3)掌握物業驗收的標準和程序；
(4)提高對接管驗收重要性的認識；
(5)實事求是地開展接管驗收工作；
(6)按規定辦理接管驗收手續。
三、租戶入住管理方案
在辦理租戶入住手續時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務，對於塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特製定如下方案：
1、管理內容：
(1)在租戶領房前將所有資料準備齊全。
(2)精心布置租戶入住現場，為租戶辦理領房手續提供一條龍服務。
(3)憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發放交房資料。
(4)收回租戶按規定填寫的各類表格，收取租戶應繳納的費用。
(5)陪同租戶驗房，辦理領房手續。在驗房過程中，發現的房屋質量問題經租戶確認後，填入《租戶驗收交接表》。
(6)對驗房交接中發現的房屋質量問題，與租戶約定時間，及時解決。
2、管理措施：
(1)製定《租戶領房程序》；
(2)策劃租戶入住現場布置方案；
(3)按照租戶領房程序，安排工作流程；
(4)熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見；
(6)按規定辦理租戶入住手續。
四、保安管理方案
在商業街區管理中，應當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、gongjuherendezhuguannengdongxing，weihushangyejiequwuyehezuhudeanquan，zheshiyixianghenzhongyaodegongzuo，zuiweiguangdazuhusuoguanzhu，tezhidingchangguifangfanyujishufangfanxiangjiehede24小時全天候管理方案。
1、管理內容：
(1)常規防範：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護商業街區公共秩序，防止和製止任何危及或影響物業、租戶安全的行為。
門崗的任務：
a.禮儀服務（向租戶行舉手禮或注目禮）；
b.維護出入口的交通秩序；
c.對外來車輛和人員進行驗證和換證；
d.製止身份不明人員和衣冠不整者進入商業街區；
e.嚴禁攜帶危險物品進入商業街區；
f.遇有外來人員將大件物品帶出商業街區，即與物主核實，並作登記。
g.為租戶提供便利性服務。
巡邏崗的任務：
a.按規定路線巡視檢查，不留死角；
b.巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防範工作；
c.對商業街區內的可疑人員進行檢查防範；
d.商業街區安全檢查；
e.裝修戶的安全檢查；
f.防範和處理各類治安案件；
g.防範和製止各類違反商業街區管理製度行為。
(2)技術防範：應用安全報警監控係統、電子巡更係統，對商業街區內的治安情況實施24小xiao時shi監jian控kong，確que保bao商shang業ye街jie區qu安an全quan。對dui可ke疑yi或huo不bu安an全quan跡ji象xiang采cai取qu跟gen蹤zong監jian視shi和he定ding點dian錄lu像xiang措cuo施shi，並bing及ji時shi通tong知zhi值zhi班ban保bao安an就jiu地di處chu理li。值zhi班ban保bao安an接jie到dao治zhi安an報bao警jing，迅xun速su趕gan到dao現xian場chang酌zhuo情qing處chu理li，並bing把ba情qing況kuang反fan饋kui到dao監jian控kong中zhong心xin，監jian控kong員yuan作zuo詳xiang細xi記ji錄lu，留liu檔dang備bei查zha。
2、管理措施：
(1)實行半軍事化管理，製訂各項保安管理製度和獎懲措施，並嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心。
(2)強化保安人員的內務管理，開展係統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能，每年組織不少於4次會操。
(3)加強保安人員的行為規範教育，要求服裝統一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。
(4)嚴格執行保安巡更點到製度，確保巡邏質量。
(5)監控中心設備每天檢查、保養，監控係統沿線影響監控效果的雜物及時清除。
五、消防管理方案
某mou廣guang場chang是shi高gao層ceng樓lou宇yu，消xiao防fang管guan理li是shi物wu業ye管guan理li的de重zhong中zhong之zhi重zhong，要yao根gen據ju消xiao防fang法fa規gui的de要yao求qiu，並bing結jie合he某mou廣guang場chang的de實shi際ji，切qie切qie實shi實shi地di做zuo好hao消xiao防fang安an全quan工gong作zuo，確que保bao租zu戶hu的de生sheng命ming財cai產chan安an全quan。
1、管理內容：
(1)做好消防監控中心的管理；
(2)做好消防設施、器材的管理；
(3)保持消防通道的暢通；
(4)加強商業街區裝修期間的消防安全管理；
(5)嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；
(6)防止電器短路、管煤泄漏等引發火災因素。
2、管理措施：
(1)製訂並落實消防管理製度和消防安全責任製，做到責任落實，器材落實，檢查落實；
(2)製訂消防事故處理預案，防患於未然；
(3)建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；
(4)定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；
(5)做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處於完好狀態；
(6)製止任何違反消防安全的行為；
(7)積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識；
(8)發生火災，及時組織補救並迅速向有關部門報警 。
六、清潔綠化管理方案
清(qing)潔(jie)綠(lv)化(hua)作(zuo)為(wei)物(wu)業(ye)管(guan)理(li)的(de)重(zhong)頭(tou)戲(xi)，是(shi)商(shang)業(ye)街(jie)區(qu)內(nei)不(bu)可(ke)缺(que)少(shao)的(de)部(bu)分(fen)，關(guan)係(xi)到(dao)整(zheng)個(ge)商(shang)業(ye)街(jie)區(qu)的(de)形(xing)象(xiang)，也(ye)是(shi)測(ce)定(ding)環(huan)境(jing)質(zhi)量(liang)的(de)一(yi)個(ge)重(zhong)要(yao)指(zhi)標(biao)，故(gu)擬(ni)訂(ding)以(yi)下(xia)管(guan)理(li)方(fang)案(an)：
1、管理內容：
(1)綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。根據氣候，給花木適量澆水。根據花木長勢，給花木適量施肥，適當鬆土；及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗；製定預防措施，防治病蟲害；做好惡劣天氣花草樹木的保護工作；定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。
(2)商業街區室內公共區域的綠化布置；
(3)清潔衛生：通過日常保潔工作，使商業街區公共環境和公共部位整潔，公共設施潔淨、無異味、無破損。
綠化區域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內雜物，清潔商業街區所有設施（含各種標誌牌），隨時清除各類汙漬，清掃積水，每周對垃圾桶進行清潔、消毒；每月對照明設施進行擦拭，定期清洗外牆麵。
地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標誌牌，隨時處理大麵積油漬、積水；每周衝洗地坪，去除下水道口雜物；每月對牆身進行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明係統，天花及管道外除塵。
垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運到垃圾房，並清洗垃圾房內外牆壁及地麵；每月對垃圾房消毒二次。
大堂：每天保持入口梯級、地麵清潔，定期用補蠟機械打磨地麵，每天擦拭牆身表麵及各種標誌牌；每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及牆腳線；每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。
樓層：商業街區各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄杆、台階（含踢腳線）每天保潔一次，樓梯燈開關、樓道應急燈燈罩每周保潔二次。
電梯廳：每天清潔地麵、牆麵及各種標誌牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、滅火器；每季清潔天花板及照明部件。
電梯：每天擦拭不鏽鋼表麵，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地麵；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進行清潔。
消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平台、消防設施；每周清潔牆身；每月大清洗。
各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調機房、電梯機房、消監控中心、供配電房、設備維修房等地麵（日常清潔由各功能房工作人員負責）。
洗手間：每天擦拭牆壁、地麵、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便鬥、鏡麵、洗手盆等，清理並清洗垃圾箱，點燃衛生香，小便鬥放置衛生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風口，徹底清潔和消毒洗手間內的設施，拂去天花板上的灰塵。
外牆：定期清洗。
2、管理措施：
(1)建立綠化保潔製度，狠抓落實；
(2)按操作規程進行規範操作；
(3)加強綠化保潔人員的思想教育和業務培訓，提高員工素質，增強專業技能；
(4)以“三查”形式對綠化保潔工作進行經常性監督檢查（“三查”指：保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經理抽查）；
(5)抓好綠化保潔人員的行為規範管理，要求服裝統一、標識齊全、言行文明。
七、房屋、設施設備管理方案
房屋特別是共用設施設備的管理，直接影響到商業街區的形象、租戶的使用效果和物業的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：
1、管理內容：
(1)房屋公共部位維護管理：根據交房進度，商業街區內房屋可分為租戶已領房和空關房。租戶已領房：
a.辦公樓：fangwujiaofushi，guanlichuyingjishiyuzuhuqiandingwuyeguanligongyue，shumiangaozhizhuangxiuguanliguiding，ducuzuhuanguidingbanlizhuangxiushenqingshouxu，bingjianlizuhudangan。wudingbudeanzhuangrenhesheshishebei，loudaoqiangmian、地麵、扶手、diantiqiantingyinggenjuzuhuzhuangxiujindu，caiqubaohuxingcuoshi，yiquebaofangwuzhilianghemeiguan，bingducuzuhuhezhuangxiuduizaizhuangxiushigongshibaohuhaozhinenghuaxitongdeyumaiguanxianjigeleigonggongguanxiansheshi。zhuangxiulajishixingdaizhuanghuaguanli，tongyishijian、統一地點、統一收集清運，嚴禁高空拋物。裝修結束後，應注重房屋公共部位的養護和修繕。
b.商場：裝修期間按商場裝修管理規定操作，重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場開張後，重點進行公共部位牆麵、地麵和外牆立麵的管理，發現破損，及時維修。
c.空關房：空關房（含租戶托管房）移交後，管理部應每月通風打掃一次，並對房屋和設施全麵檢查（包括牆麵、管道、門窗、電源線路、電表），對發現的問題，或盡快處理，或及時報告開發商，並督促其予以解決。
（2）設備設施維護：電梯在裝修期間實行保護性管理；商業街區內的公共水電設備設施應經常進行檢查，發現損壞，及時維修，要按不同型號產品的養護要求進行日常養護；公共衛生設施每天檢查一次；水泵房、中央空調機房、鍋爐房每天巡查兩次；電梯機房設備，每周保養一次（半年保養和一年保養按規定進行）；消防栓係統、噴淋和煙感報警係統、消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養護；供配電房設備每天巡查一次，每周檢查一次；消監控係統設備按相關維護方案檢查養護；電話機房、綜合布線櫃和電話接線箱每天巡查一次；租戶自用水電設施的維修，應按規定填寫《有償服務聯係單》，確保維修及時率與合格率。
2、管理措施：
(1)製訂房屋及共用設施設備管理製度和操作規程；
(2)維修人員持證上崗，操作規範，維修及時；
(3)抓好維修人員技術培訓，提高業務素質；
(4)建立維修人員值班製度，確保維修及時率與合格率；
(5)加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，並經常進行現場檢查，發現問題及時製止；
(6)加強共用設施設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。
八、財務管理方案
財務管理是物業管理中重要的內容之一，財務管理目標要求在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業經濟效益。
1、管理內容：
(1)加強現金收支管理；
(2)搞好財務核算；
(3)財務收支狀況每年公布一次；
(4)做好年度預算和決算工作；
(5)認真審核報銷票據，嚴格控製費用報銷；
(6)及時掌握財務收 支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。
2、管理措施：
(1)根據財務法規政策，製定財務管理製度；
(2)財務人員持證上崗，規範操作；
(3)抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質；
(4)加強成本控製；
(6)加強財務監督和財務檢查。質量管理方案和人力資源管理方案
九、質量管理方案
導入ISO9000質量體係標準，實施全麵質量管理，有助於實現“以人為本”的管理理念，有助於實現決策、計劃與控製、協調的結合，有助於實現既定的質量目標。
1、管理內容：
(1)按照ISO9000質量體係標準，製定商業街區質量工作計劃；
(2)實施所製訂的工作計劃和措施；
(3)對照計劃，檢查執行的情況和效果，及時發現和總結存在問題；
(4)根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。
2、管理措施：
(1)抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作；
(2)製訂質量責任製，保證質量管理工作落到實處；
十、人力資源管理方案
一(yi)流(liu)的(de)物(wu)業(ye)必(bi)需(xu)一(yi)流(liu)的(de)管(guan)理(li)，一(yi)流(liu)的(de)管(guan)理(li)必(bi)需(xu)一(yi)大(da)批(pi)高(gao)素(su)質(zhi)的(de)管(guan)理(li)人(ren)才(cai)和(he)專(zhuan)業(ye)技(ji)術(shu)人(ren)才(cai)，而(er)人(ren)才(cai)的(de)管(guan)理(li)與(yu)培(pei)訓(xun)，對(dui)於(yu)保(bao)持(chi)員(yuan)工(gong)隊(dui)伍(wu)的(de)高(gao)質(zhi)量(liang)，提(ti)高(gao)物(wu)業(ye)管(guan)理(li)的(de)水(shui)平(ping)，具(ju)有(you)十(shi)分(fen)重(zhong)要(yao)的(de)意(yi)義(yi)。
1、管理內容：
(1)按照合理的人才結構配置各類人才；
(2)任人唯賢，量材錄用；
(3)開展業務培訓，全麵提高業務素質；
(4)進行業績考核，優勝劣汰。
2、管理措施：
(1)製定崗位職責，做到責、權、利分明；
(2)建立約束與激勵相結合的運行機製，充分調動工作積極性；
(3)加強思想作風建設，樹立全心全意為租戶服務的觀念和企業的品牌意識；
(4)崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合：
(5)全麵考核，做到公開、公平、公正。
十一、檔案管理方案
1、管理內容：
(1)工程檔案；
(2)租戶檔案；
(3)工作檔案；
(4)財務檔案；
(5)文件檔案。
2、管理措施：
(1)製定檔案管理製度，並嚴格執行；
(2)按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利於管理；
(3)專人管理，責任到人，存放有序，管理規範；
(4)配置專門的檔案管理用房和必要的設施設備，以滿足檔案管理要求；
(5)根據檔案資料的形式、性質，采用不同的管理手段，科學管理，確保檔案資料完整、安全；實現電腦化管理，提高管理水平。來源正觀地產
