園區運營規劃-園區招商規劃是一套特別注重實操的策劃，園區產業規劃、建設與建築規劃無論多麼出類拔萃，沒有可行的招商規劃和有效的執行，一切都是虛談-園區運營管理能力-城市更新

01產業定位：明白園區是幹什麼的

產業定位是指某一區域根據自身具有的綜合優勢和獨特優勢、所處的經濟發展階段以及各產業的運行特點
，合理地進行產業發展規劃和布局，確定主導產業
、支柱產業以及基礎產業。主導產業是指在某一經濟發展階段中，對產業結構和經濟發展起著較強的帶動作用以及廣泛、直(zhi)接(jie)或(huo)間(jian)接(jie)影(ying)響(xiang)的(de)產(chan)業(ye)部(bu)門(men)。它(ta)能(neng)迅(xun)速(su)有(you)效(xiao)地(di)利(li)用(yong)先(xian)進(jin)技(ji)術(shu)和(he)科(ke)技(ji)成(cheng)果(guo)滿(man)足(zu)不(bu)斷(duan)增(zeng)長(chang)的(de)市(shi)場(chang)需(xu)求(qiu)
，具(ju)有(you)持(chi)續(xu)的(de)高(gao)增(zeng)長(chang)率(lv)和(he)良(liang)好(hao)的(de)發(fa)展(zhan)潛(qian)力(li)
，處(chu)於(yu)生(sheng)產(chan)聯(lian)係(xi)鏈(lian)條(tiao)中(zhong)的(de)關(guan)鍵(jian)環(huan)節(jie)，是(shi)區(qu)域(yu)經(jing)濟(ji)發(fa)展(zhan)的(de)核(he)心(xin)力(li)量(liang)。

我wo國guo中zhong西xi部bu地di區qu的de新xin興xing工gong業ye園yuan區qu急ji於yu發fa展zhan經jing濟ji，在zai工gong業ye園yuan區qu的de發fa展zhan建jian設she中zhong，缺que乏fa先xian進jin的de指zhi導dao思si想xiang和he統tong一yi的de科ke學xue規gui劃hua，仍reng沒mei有you擺bai脫tuo粗cu放fang式shi的de發fa展zhan模mo式shi。特te別bie是shi招zhao商shang引yin資zi之zhi初chu，為wei吸xi引yin企qi業ye入ru駐zhu，無wu論lun企qi業ye優you劣lie、guimodaxiao
，laizhebuju，daozhiyuanquqiyeliangyoubuqi，bingzhishiyuanquchanyeguoduo，chanyedingweibumingque。ciwaimeiyoutongyidebujuguihua，qiyewangwanghuigenjuzishendexuyaoheyuanqudequweitedian，xuanzeshiyuzijifazhandequyujinxingbuju，zaochengleqiyebujuzaluanwuzhang，gezhongchanyehunza


，weigongyeyuanquyihoudeliangxingfazhanmaixialeyinhuan。yinci，yuanquguihuashouxianyaozhaozhundingwei。

02建設與建築規劃：知曉為客戶提供什麼樣的空間載體

園區建設與建築規劃主要涉及三方麵：園區建設規劃、yuanqujianzhuguihuaheyuanqugongchengguihua。jiansheyujianzhuguihua，suiranzhuyaoyouzhuanyedeguihuashejiyuanhejianzhushejigongsilaijinxingguihua，dancongchanyeyunyingdejiaodu，weishejijigoutigongyixiechuangxinxing

、前瞻性的建議，十分必要。

(1)建設規劃。大型園區
、產業新城的整體建設規劃要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產業分布上著手
，著眼未來、立足現在

、統籌兼顧

、係統規劃。對產業新城的產業用房、商業配套與住宅配套，規劃合理的建設開發比例與空間布局。

(2)建jian築zhu規gui劃hua。建jian築zhu規gui劃hua須xu結jie合he產chan業ye定ding位wei，確que定ding建jian築zhu標biao準zhun與yu建jian築zhu配pei套tao，不bu同tong行xing業ye類lei型xing的de產chan業ye園yuan建jian築zhu規gui劃hua要yao體ti現xian出chu鮮xian明ming差cha異yi，比bi如ru工gong業ye園yuan的de建jian築zhu規gui劃hua與yu文wen化hua創chuang意yi園yuan的de相xiang去qu甚shen遠yuan
，工gong業ye園yuan中zhong的de製zhi造zao型xing園yuan區qu和he物wu流liu型xing園yuan區qu的de建jian築zhu規gui劃hua也ye截jie然ran不bu同tong。

(3)工程規劃。明確先建什麼? 後建什麼? 不要小看工程規劃，它與產業規劃、企業招商密切相關，如果建設未能按照規劃如期進展，就會造成產業配套不落實
、招商工作難推進等一係列問題，甚至可能導致企業資金鏈斷裂。

03招商規劃：用畢其功於一役的策劃贏得客戶

園區招商規劃是一套特別注重實操的策劃。園區產業規劃、建設與建築規劃無論多麼出類拔萃，沒有可行的招商規劃和有效的執行，一切都是虛談。招商規劃內容包括：目標客群、優惠政策、招商/營銷策略

、人員配置與專業培訓、招商管理製度，等等。

在招商規劃中
，尋找目標客群很關鍵，而能否找到理想的目標客群取決於前期產業上下遊企業分析的準確度。

園區優惠政策必須講求針對性，需要適合行業企業的特點，除去普惠政策外,必須有一事一議的“撒手鐧式”政策。

招商/營銷策略需要與時俱進，充分利用現代營銷推廣手段並進行合理的營銷整合。

很(hen)多(duo)園(yuan)區(qu)會(hui)忽(hu)略(lve)對(dui)招(zhao)商(shang)人(ren)員(yuan)的(de)專(zhuan)業(ye)化(hua)培(pei)訓(xun)和(he)對(dui)招(zhao)商(shang)製(zhi)度(du)的(de)健(jian)全(quan)完(wan)善(shan)，尤(you)其(qi)是(shi)那(na)些(xie)地(di)產(chan)成(cheng)分(fen)濃(nong)重(zhong)的(de)產(chan)業(ye)園(yuan)區(qu)，恰(qia)恰(qia)會(hui)因(yin)這(zhe)一(yi)點(dian)而(er)大(da)大(da)影(ying)響(xiang)招(zhao)商(shang)績(ji)效(xiao)。

04園區營銷規劃：學會“放長線，釣大魚”

園區運營規劃包括：物業管理
、配套商業經營、園區公共服務平台
、政府公關協調、園區管理規範化、園區內生發展與品牌複製經營模式等等。

運營規劃是很多園區的短板，個中原因很多，有的因為項目以短線的地產經營為主，不考慮長線的園區運營管理；有的因為缺乏園區運營經驗，不清楚園區運營管理的核心內容；有的因為雖然了解基本的園區運營管理內容
，但不想投入太多的人力、財cai力li和he精jing力li去qu做zuo實shi內nei容rong就jiu像xiang一yi個ge樓lou盤pan賣mai出chu去qu後hou，它ta能neng否fou升sheng值zhi要yao看kan物wu業ye管guan理li狀zhuang況kuang。一yi個ge產chan業ye園yuan能neng否fou得de到dao業ye主zhu和he業ye界jie的de認ren可ke與yu好hao評ping，能neng否fou提ti升sheng物wu業ye價jia值zhi，看kan的de就jiu是shi園yuan區qu的de運yun營ying管guan理li能neng力li（物業管理隻是其中一小部分內容）。

如果園區有計劃地進行品牌拓展
、複製經營
，需要有一套成熟完善的運營管理模式和好的品牌形象。

05園區經營指標規劃：用量化指標來自省

園區經濟指標包括兩方麵內容：

一(yi)是(shi)園(yuan)區(qu)項(xiang)目(mu)的(de)技(ji)術(shu)經(jing)濟(ji)指(zhi)標(biao)，是(shi)對(dui)園(yuan)區(qu)項(xiang)目(mu)自(zi)身(shen)投(tou)資(zi)經(jing)營(ying)狀(zhuang)況(kuang)測(ce)算(suan)與(yu)考(kao)量(liang)，並(bing)根(gen)據(ju)數(shu)據(ju)對(dui)園(yuan)區(qu)建(jian)設(she)經(jing)營(ying)予(yu)以(yi)適(shi)當(dang)調(tiao)整(zheng)，這(zhe)主(zhu)要(yao)涉(she)及(ji)業(ye)指(zhi)標(biao)估(gu)算(suan)

、營業收入構成比例(地產增值和產業增值)、財務盈利自力分析(內部收益率、投資回收期
、投資利潤率

、資本金利潤率等清償能力分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。

二是園區經營指標
，是衡量一個園區經營狀況的綜合量化指標，括園區進駐企業數量、投資密度
、園區企業總產值與利稅(有的園考核開票數額)、園區就業人數、人均產值、行業龍頭企業數量或上企業數量
，等等。就像現今政府以“億元樓宇”評鑒好的寫字樓一樣園區經營指標比較真實地體現一個園區的經營水平及其所帶來的社會濟效益。

園區經營指標可以搜尋、參照行業數字指標進行推算
，例如軟件可參照國內軟件行業人均產值測算園區總產值、二三線城市的綜合型業園可參照一二線城市知名產業園區的單位辦公麵積的產值推算自家指標，等等。

有的園區邊建設、邊招商、邊(bian)運(yun)營(ying)，園(yuan)區(qu)規(gui)劃(hua)也(ye)在(zai)不(bu)斷(duan)調(tiao)整(zheng)，這(zhe)調(tiao)整(zheng)隻(zhi)要(yao)在(zai)一(yi)個(ge)合(he)理(li)的(de)範(fan)圍(wei)內(nei)，就(jiu)屬(shu)於(yu)正(zheng)常(chang)現(xian)象(xiang)。但(dan)園(yuan)區(qu)規(gui)劃(hua)如(ru)若(ruo)大(da)改(gai)

，必(bi)須(xu)三(san)思(si)而(er)後(hou)行(xing)，因(yin)為(wei)這(zhe)意(yi)味(wei)著(zhe)對(dui)前(qian)期(qi)工(gong)作(zuo)的(de)否(fou)定(ding)
，也(ye)是(shi)對(dui)先(xian)進(jin)客(ke)戶(hu)的(de)不(bu)負(fu)責(ze)任(ren)，甚(shen)至(zhi)對(dui)園(yuan)區(qu)產(chan)業(ye)定(ding)位(wei)、企業招商和園區運營都產生大負麵影響。

大型園區或產業新城的戰略規劃，必須從全局出發，兼顧園區與周邊區域的一體化發展，在產業業態與產業配置、物業形態與空間布局商業配套與公共設施配套
，以及園區發展預留空間上都要有開放的、長遠的建設理念和持續發展的建設思路。

園區規劃也是園區戰略定位，隻不過規劃的概念更寬泛一些、更前端一些。園區規劃做得如何，取決於規劃意識與態度

，也取決於做規劃的團隊及個人的能力水平。來源貝因規劃  高質量發展谘詢，來源搜狐網