商業地產資產管理
，一場與時間賽跑的遊戲-大部分開發商在投資初期，就千方百計考慮與資本的結合
，多渠道融資是商業地產的必修課-商業地產定位策劃運營

商(shang)業(ye)地(di)產(chan)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)

，一(yi)場(chang)與(yu)時(shi)間(jian)賽(sai)跑(pao)的(de)遊(you)戲(xi)。目(mu)前(qian)最(zui)缺(que)的(de)是(shi)理(li)解(jie)金(jin)融(rong)的(de)專(zhuan)業(ye)運(yun)營(ying)團(tuan)隊(dui)和(he)願(yuan)意(yi)投(tou)資(zi)於(yu)這(zhe)類(lei)團(tuan)隊(dui)的(de)金(jin)融(rong)機(ji)構(gou)，這(zhe)二(er)者(zhe)往(wang)往(wang)就(jiu)像(xiang)雞(ji)和(he)蛋(dan)的(de)關(guan)係(xi)。

大跨步發展了近10年的中國商業地產越發進入白熱化競爭狀態。商業地產因天生具備投資總額高、運營管理複雜、投資回收期較長等特點

，大部分開發商在投資初期，就千方百計考慮與資本的結合，多渠道融資是商業地產的必修課。

無論是接觸銀行、信托、基金、債(zhai)券(quan)等(deng)各(ge)個(ge)渠(qu)道(dao)的(de)金(jin)融(rong)機(ji)構(gou)

，從(cong)專(zhuan)業(ye)投(tou)資(zi)機(ji)構(gou)來(lai)看(kan)，商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)所(suo)有(you)操(cao)作(zuo)模(mo)式(shi)必(bi)須(xu)轉(zhuan)化(hua)成(cheng)國(guo)際(ji)通(tong)用(yong)的(de)財(cai)務(wu)語(yu)言(yan)。金(jin)融(rong)資(zi)本(ben)的(de)本(ben)質(zhi)就(jiu)是(shi)逐(zhu)利(li)，無(wu)論(lun)這(zhe)個(ge)資(zi)本(ben)來(lai)自(zi)於(yu)保(bao)險(xian)機(ji)構(gou)、養老基金、對衝基金還是其他各類機構，金融行業更關注的是商業資產的回報效應。

因yin每mei個ge金jin融rong渠qu道dao融rong資zi的de成cheng本ben不bu同tong
，因yin此ci各ge個ge渠qu道dao對dui物wu業ye的de投tou資zi回hui報bao率lv也ye不bu盡jin相xiang同tong。根gen據ju央yang行xing研yan究jiu局ju的de測ce算suan
，當dang前qian社she會hui加jia權quan平ping均jun融rong資zi成cheng本ben為wei8.3%。因此
，資產回報率在5%以內的項目，基本找不到資金方願意接盤。投資回報率在5~8%的項目，隻能嫁接便宜但難弄的銀行資本；投資回報率8~15%的項目,基本具備了信托融資談判的條件。投資回報率在15~20%甚至更高的項目，才具備吸引需要高回報的各類基金投資的要求。

在這樣的情況下，當前投資收益和未來資產增值，都是評估投資條件的重要財務指標。

從國際標準來看，EBITDA-U被作為投資市場對購物中心資產價值的核心KPI
，它反映出一個購物中心通過持續運營所能帶來的投資回報水平。現階段， EBITDA-U達到6%是境外REITs發行的門檻。一般而言，一個成功購物中心的EBITDA-U可達到8%-12%

，甚至更高。

EBITDA-U的構成有個簡單的公式：EBITDA-U＝EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）/Investment（投資成本）。從該公式可以看出，提高EBITDA-U的核心路徑無非兩條，提高購物中心的EBITDA及合理降低前期投資成本。

地段不是唯一，資產管理能力是決定要素

業(ye)界(jie)很(hen)多(duo)人(ren)將(jiang)評(ping)估(gu)項(xiang)目(mu)投(tou)資(zi)收(shou)益(yi)的(de)核(he)心(xin)關(guan)鍵(jian)是(shi)地(di)段(duan)和(he)選(xuan)址(zhi)，這(zhe)幫(bang)李(li)嘉(jia)誠(cheng)的(de)信(xin)徒(tu)們(men)，更(geng)相(xiang)信(xin)普(pu)遍(bian)市(shi)場(chang)趨(qu)勢(shi)而(er)不(bu)認(ren)可(ke)人(ren)為(wei)的(de)力(li)量(liang)。可(ke)惜(xi)的(de)是(shi)

，我(wo)們(men)能(neng)看(kan)到(dao)太(tai)多(duo)的(de)案(an)例(li)
，位(wei)居(ju)城(cheng)市(shi)核(he)心(xin)地(di)段(duan)
，但(dan)門(men)可(ke)羅(luo)雀(que)。資(zi)產(chan)待(dai)價(jia)而(er)沽(gu)

，卻(que)無(wu)人(ren)問(wen)津(jin)。而(er)有(you)些(xie)項(xiang)目(mu)，雖(sui)地(di)處(chu)偏(pian)遠(yuan)，但(dan)仍(reng)人(ren)流(liu)如(ru)織(zhi)。

daliangdeanlibiaoming
，cufangdediduanlunxianranbunengjiushangyedichandeming
，shangyedichanyunyingzhenzhengdehexinshixitongyouhua。zhegexitong，jiushishangyedichankaifadezhenzhengtongdian：資產管理。

當前，成熟的機構
，無論是金融機構還是商業地產投資開發商
，都將管控項目的核心目標放在了資產管理能力上。

資產管理是一個全生命周期的管理過程。從拿地
、到建設開發、到運營管控，都是資產管理的內容。資產管理的KPI指標就是緊密鎖定EBITDA-U的投資回報數據。

在這樣的條件下，成功的項目
，受到諸多方麵綜合因素的影響，包括操作團隊、組織係統保障、產品定位、市場形勢等。但在諸多狀態中，何者是最重要的因素？

診斷、優化、改進幫助資本退出獲利是資產管理的核心內容

haodezichanguanlituandui，shouxianyaojubeizhenduanxiangmudenengli。zhenduandehexinjiushifenxixiangmuchenggongheshibaideyinsudaodishiwaibuyinsuhaishineibuyinsuzhanzhudao。zaiyanpanzhongduoshangyexiangmushi，xuyouyitaokeguandebiaozhunlaiweixiangmubamai，zhexiebiaozhunjianlizaiyigexiaofeizhezhichuxiguan、消費人群流動分布、xiaofeixingweimoshihejingzhengduishoudejingzhengcelvedengzhuduoyinsushang，tongguoduizheyixiliedeweiguandeshujuxitongdedongcha，keyifenxichuxiangmuzaizheyangdeweiguanshichangzhuangtaixiadeyunxingqushi，congerpandingxiangmuzaizhengchangzhuangtaixiayinggaijubeidezibenhuibaolvshuiping。yigexiangmuruguochaochuxingyepingjunshuipingwuchadadao20%以上
，應該屬於團隊表現優秀，一個項目如若低於行業平均水平20%，應該屬於團隊表現不合格。

有了這套評估係統，好處在於三點：第一，投資人可以初步判斷項目的正常投資回報率，以做好投資風險評估；第(di)二(er)，投(tou)資(zi)人(ren)和(he)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)人(ren)可(ke)較(jiao)為(wei)清(qing)晰(xi)的(de)界(jie)定(ding)清(qing)楚(chu)責(ze)任(ren)主(zhu)體(ti)，防(fang)止(zhi)日(ri)後(hou)勞(lao)資(zi)雙(shuang)方(fang)的(de)矛(mao)盾(dun)，以(yi)避(bi)免(mian)更(geng)多(duo)公(gong)司(si)治(zhi)理(li)的(de)深(shen)層(ceng)問(wen)題(ti)。簡(jian)單(dan)來(lai)說(shuo)
，就(jiu)是(shi)明(ming)確(que)投(tou)資(zi)開(kai)發(fa)的(de)成(cheng)果(guo)是(shi)資(zi)本(ben)方(fang)決(jue)策(ce)占(zhan)主(zhu)因(yin)

，還(hai)是(shi)團(tuan)隊(dui)操(cao)作(zuo)能(neng)力(li)占(zhan)主(zhu)因(yin)。第(di)三(san)，明(ming)確(que)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)績(ji)效(xiao)考(kao)核(he)的(de)界(jie)限(xian)。比(bi)方(fang)說(shuo)
，按(an)照(zhao)正(zheng)常(chang)操(cao)作(zuo)水(shui)平(ping)，一(yi)個(ge)項(xiang)目(mu)的(de)資(zi)本(ben)回(hui)報(bao)率(lv)在(zai)6%，但資產管理團隊回報率超過8%
，這樣的情況下，激勵和考核都有了明確的數據依據。

在此基礎上，資本方可聘請行家裏手們上陣，就應該全方麵優化和改進項目管理模式，提升項目核心指標。

圍繞EBITDA-U 的核心財務回報數據，資產管理的評價標準也變得清晰可控。

從項目全程資產管理過程來看
，主要分成以下六個方麵：

1
、恰當選址，控製拿地成本。韓寒熱門電影《後會無期》youjumingyan，xiaopengyouaifenduicuo，darenzhikanlibi。tongyangde，congzichanguanlidezhibiaolaikan，touzihuibaolvshigexiangduishuju。huanjuhuashuo，meiyoudiduanhaohuaizhifen，zhiyoutouzihuibaodegaodizhifen。

2、jingzhundingwei，suodingshichangrenqun。daliangdeanlishijiangaosuwomen
，renqundingweicuole，xiangmutouzihuibaolvhuidafuxiajiang。ershichangrenqundexiaofeiqushishizuizhuomobudingde，xuanduizhengquedemubiaorenqun，bingduizhengxiayao
，shikaohezichanguanlizhenenglidezhongyaoyike。

3、控kong製zhi投tou資zi
，鎖suo定ding造zao價jia。老lao道dao的de資zi產chan管guan理li團tuan隊dui為wei了le達da到dao最zui佳jia的de商shang業ye展zhan示shi目mu標biao，會hui精jing煉lian的de控kong製zhi各ge種zhong投tou資zi成cheng本ben。產chan品pin做zuo得de高gao大da上shang或huo矮ai胖pang挫cuo都dou不bu重zhong要yao，重zhong要yao的de是shi在zai這zhe樣yang的de投tou資zi配pei置zhi下xia，後hou續xu的de品pin牌pai定ding位wei以yi及ji租zu金jin、售價回報是否能與之成正比。

4、特(te)色(se)引(yin)領(ling)，但(dan)需(xu)考(kao)慮(lv)成(cheng)本(ben)因(yin)素(su)。商(shang)業(ye)地(di)產(chan)是(shi)高(gao)速(su)變(bian)化(hua)的(de)潮(chao)流(liu)行(xing)業(ye)，沒(mei)有(you)創(chuang)新(xin)的(de)項(xiang)目(mu)基(ji)本(ben)無(wu)法(fa)生(sheng)存(cun)，而(er)過(guo)度(du)創(chuang)新(xin)的(de)項(xiang)目(mu)也(ye)會(hui)將(jiang)項(xiang)目(mu)送(song)入(ru)墳(fen)墓(mu)。拿(na)捏(nie)好(hao)創(chuang)新(xin)的(de)度(du)，一(yi)個(ge)重(zhong)要(yao)的(de)衡(heng)量(liang)標(biao)杆(gan)也(ye)是(shi)為(wei)創(chuang)新(xin)所(suo)付(fu)出(chu)的(de)投(tou)資(zi)回(hui)報(bao)的(de)成(cheng)果(guo)。財(cai)務(wu)數(shu)據(ju)是(shi)判(pan)斷(duan)市(shi)場(chang)創(chuang)新(xin)進(jin)化(hua)方(fang)向(xiang)對(dui)錯(cuo)的(de)最(zui)好(hao)標(biao)杆(gan)。

5、精jing選xuan品pin類lei，看kan準zhun品pin類lei黑hei馬ma。業ye態tai規gui劃hua和he品pin牌pai選xuan擇ze是shi商shang業ye地di產chan最zui為wei重zhong要yao的de問wen題ti。好hao的de資zi產chan管guan理li者zhe
，能neng夠gou洞dong察cha品pin類lei發fa展zhan趨qu勢shi，巧qiao妙miao的de將jiang未wei來lai快kuai速su成cheng長chang的de品pin類lei以yi較jiao低di的de價jia格ge招zhao入ru商shang場chang
，從cong而er讓rang整zheng個ge商shang場chang分fen享xiang品pin類lei引yin爆bao的de紅hong利li。這zhe點dian和he風feng險xian投tou資zi的de邏luo輯ji沒mei有you兩liang樣yang。如ru果guo隻zhi選xuan擇ze當dang下xia最zui熱re的de品pin類lei，付fu出chu的de代dai價jia也ye越yue高gao
，財cai務wu回hui報bao肯ken定ding不bu理li想xiang。選xuan擇ze成cheng長chang中zhong的de品pin類lei才cai是shi王wang道dao。

6、強營運管控，提升後期經營坪效。EBITDA-U提ti高gao的de另ling一yi核he心xin在zai於yu增zeng加jia購gou物wu中zhong心xin的de營ying運yun收shou入ru，控kong製zhi營ying運yun成cheng本ben。很hen多duo項xiang目mu為wei了le後hou期qi快kuai速su增zeng加jia人ren流liu，配pei置zhi了le豪hao華hua的de運yun營ying團tuan隊dui，並bing采cai用yong各ge種zhong措cuo施shi做zuo旺wang場chang活huo動dong
，以yi提ti振zhen人ren流liu。考kao核he經jing營ying管guan理li績ji效xiao的de指zhi標biao也ye是shi這zhe種zhong投tou入ru和he租zu金jin
、銷售增長的關係。診斷、優化、創新、提升是商業資產後期運營過程中的更為重要的因素。

總zong而er言yan之zhi，資zi產chan管guan理li就jiu是shi與yu時shi間jian賽sai跑pao的de遊you戲xi。學xue車che的de時shi候hou，教jiao練lian都dou會hui告gao訴su學xue徒tu
，開kai車che最zui重zhong要yao的de是shi提ti早zao預yu判pan路lu況kuang，遇yu到dao突tu發fa狀zhuang況kuang快kuai速su調tiao整zheng製zhi動dong。商shang業ye地di產chan的de運yun營ying，也ye是shi同tong樣yang的de道dao理li。如ru果guo將jiang商shang業ye地di產chan開kai發fa比bi作zuo一yi個ge精jing密mi的de儀yi器qi，老lao練lian的de操cao盤pan手shou一yi定ding知zhi道dao這zhe個ge複fu雜za的de巨ju型xing機ji械xie的de關guan鍵jian控kong製zhi點dian在zai哪na裏li。一yi言yan以yi蔽bi之zhi
，預yu判pan、調整
，是運營的關鍵。

商業地產開發，難者不會，會者不難。如同名醫一樣，在這個高經驗門檻的行業裏，創新和經驗一樣重要，考驗著一線舵手們的智慧。來源贏房雷淋