疫情後的社區商業變局-疫情後強化兩種信心：消費信心、經營信心-社區商業的拐點：不在升級，而在接口
誰也沒有料到，2020年迎來了一場令14億人“禁足”的“戰疫”。隨著疫情的加重以及社交聚集活動的“急刹車”，shitilingshouzaoyukeliuzhongji，gedashangchangmentinglengluo，chengshijiequkongdangwuren。suizheyiqingdemanyan，bidiandeshanghuyeyuelaiyueduo。name，rucizhongjidezhijiesunshiyouduoshaone？
我們不妨看看2019年的數據。根據商務部的數據，2019年除夕至正月初六（2月4日至10日），全國零售和餐飲企業實現銷售額約10050億元。由此不難估算，實體商業在此次疫情中遭受的損失，當在千億量級。
從業態上，影院、KTV、健身房、早教等門店基本是強製性閉店，而餐飲、服飾、咖啡館、酒吧等業態也不得不大量閉店，即便仍有小部分繼續營業，業績也嚴重不佳，受損效果相信大家肉眼可見。
目(mu)前(qian)，我(wo)國(guo)抗(kang)擊(ji)疫(yi)情(qing)取(qu)得(de)很(hen)大(da)成(cheng)效(xiao)，雖(sui)然(ran)各(ge)行(xing)各(ge)業(ye)已(yi)經(jing)全(quan)麵(mian)複(fu)工(gong)，但(dan)是(shi)國(guo)外(wai)疫(yi)情(qing)在(zai)加(jia)重(zhong)，我(wo)們(men)的(de)防(fang)疫(yi)措(cuo)施(shi)仍(reng)舊(jiu)不(bu)能(neng)鬆(song)懈(xie)。在(zai)這(zhe)個(ge)階(jie)段(duan)，居(ju)家(jia)隔(ge)離(li)變(bian)成(cheng)社(she)區(qu)隔(ge)離(li)，於(yu)是(shi)城(cheng)市(shi)社(she)區(qu)防(fang)控(kong)與(yu)居(ju)民(min)生(sheng)活(huo)保(bao)障(zhang)成(cheng)為(wei)重(zhong)中(zhong)之(zhi)重(zhong)，社(she)區(qu)商(shang)業(ye)成(cheng)為(wei)14億人的生活保障。
社區商業，因為便利性、高頻次、強粘度等特點，逐漸受到商業地產行業的重視。2019年，更是有大量研究機構預測，社區商業將在2020年迎來高增長時期。然而，新冠狀肺炎病毒的入侵，將行業內對於社區消費升級的呼聲一下子打退到了居民生活基本保障的消費水平。
麵(mian)對(dui)疫(yi)情(qing)，思(si)考(kao)變(bian)局(ju)，積(ji)極(ji)應(ying)對(dui)。綜(zong)合(he)行(xing)業(ye)意(yi)見(jian)，針(zhen)對(dui)疫(yi)情(qing)影(ying)響(xiang)下(xia)的(de)社(she)區(qu)商(shang)業(ye)變(bian)局(ju)，筆(bi)者(zhe)給(gei)出(chu)觀(guan)察(cha)意(yi)見(jian)，希(xi)望(wang)有(you)助(zhu)於(yu)社(she)區(qu)商(shang)業(ye)操(cao)盤(pan)和(he)相(xiang)關(guan)企(qi)業(ye)度(du)過(guo)難(nan)關(guan)。
➀ 長期防疫成2020年最大行情
很多人拿2003年nian為wei例li說shuo明ming此ci次ci疫yi情qing將jiang很hen快kuai結jie束shu，但dan新xin冠guan肺fei炎yan疫yi情qing的de影ying響xiang，已yi經jing明ming顯xian大da於yu非fei典dian疫yi情qing。無wu論lun是shi各ge級ji政zheng府fu，還hai是shi市shi民min，對dui疫yi情qing的de防fang範fan意yi識shi都dou在zai加jia強qiang，這zhe直zhi接jie導dao致zhi市shi民min外wai出chu購gou物wu、聚餐的頻率持續降低。
一方麵，疫情的持續時間尚不明確；另ling一yi方fang麵mian，消xiao費fei者zhe的de行xing為wei模mo式shi會hui不bu會hui在zai疫yi情qing後hou出chu現xian變bian化hua，目mu前qian還hai有you待dai評ping估gu。在zai心xin有you餘yu悸ji的de心xin理li作zuo用yong下xia，即ji便bian疫yi情qing結jie束shu了le，社she交jiao聚ju餐can還hai是shi需xu要yao一yi段duan複fu蘇su時shi間jian。因yin此ci，社she區qu商shang業ye操cao盤pan和he從cong業ye者zhe需xu要yao評ping估gu好hao時shi間jian，做zuo好hao準zhun備bei。
mianduichangqifangyi，shequshangyecaopanhecongyeqiyexuyaozuohaozhuanyefangyicuoshi，jijidazaohexuanchuananquandexiaofeihuanjing，zhejiangyouliyupeiyangxiaofeizheduishequshangyehuanjingdexinrenduheanquangan，youzhuyuxiaofeixinxindefusu。
➁ 疫情後強化兩種信心：消費信心、經營信心
對消費者：社區商業項目操盤和運營方要持續做好消費信息恢複和強化工作。具體措施包括：側重剛需商品的供應和宣傳，吸引消費者到店；做好後續疫情防控工作的線上傳播與可視化評估，讓消費者直觀可見；刺激消費，聯合商戶推出優惠措施；配合政府工作，強化3公裏範圍內的社區配送服務；借勢社交電商，聯合線上平台，做好線上營銷。
對經營者：shequshangyexiangmucaopanheyunyingfangyaolianheshanghuzuhu，gongtongchengdanfengxian。zaizhefangmian，yidingchengdudejianmianzujinzhishizanshidebanfa，bushichangjiuzhiji，gengzhongyaodeshiheshanghuzuhugongtongchengchang，congertishengjingyingxinxin。birujiangzujinheyingyeeguagou，jishanghudangyueyingyeebiquniantongqiyouzengchang，zetigaozujinjianmianedu，zuigaojianzhi18%，激勵商戶促銷的積極性。
➂ 部分社區商業項目將進入調整期
2月8日，一份北京K歌之王的總經理致全體員工的信在網絡上流傳並登上了微博熱搜，信中表示，因為疫情處於持續閉店狀態的北京K歌之王，計劃於2月9日與全體200餘名員工解除勞動合同，如果30%員工不同意則進入破產清算。據大眾點評顯示，位於工人體育場北路的北京K歌之王，在首都娛樂會所熱門榜中排名第一，人均消費2119元。除北京外，在上海、武漢等地區開設門店。
類似北京K歌之王境遇的，相信全國不止這一家。在西貝、外婆家、九毛九等行業內領頭企業都難以支撐的情況下，大部分餐飲、娛樂、電影院等可能無法度過這個寒冬。對社區商業操盤和運營企業來說，這意味著疫情過後，將有部分租戶撤走，項目不得不進入調整期。
如ru果guo按an照zhao最zui壞huai打da算suan，如ru上shang海hai醫yi療liao專zhuan家jia組zu組zu長chang張zhang文wen宏hong教jiao授shou所suo說shuo，病bing例li數shu一yi旦dan在zai可ke控kong範fan圍wei內nei增zeng長chang，那na麼me抗kang疫yi過guo程cheng將jiang會hui十shi分fen漫man長chang，甚shen至zhi長chang達da半ban年nian乃nai至zhi一yi年nian之zhi久jiu。這zhe對dui社she區qu商shang業ye的de調tiao整zheng來lai說shuo，顯xian然ran是shi非fei常chang不bu利li的de。
➃ 現金流危機考驗實體商業運營
疫情影響之下，像西貝這樣的龍頭企業，目前賬上現金加貸款最多也隻能再發3個ge月yue的de工gong資zi，其qi他ta餐can飲yin和he社she區qu商shang業ye商shang戶hu可ke想xiang而er知zhi。社she區qu商shang業ye操cao盤pan企qi業ye依yi靠kao商shang鋪pu租zu金jin流liu轉zhuan，而er商shang戶hu則ze依yi靠kao營ying業ye收shou入ru，在zai租zu金jin收shou入ru和he到dao店dian消xiao費fei均jun遭zao遇yu巨ju大da下xia滑hua的de情qing況kuang下xia，大da多duo數shu社she區qu商shang業ye將jiang麵mian臨lin現xian金jin流liu危wei機ji。
在(zai)疫(yi)情(qing)的(de)極(ji)限(xian)施(shi)壓(ya)之(zhi)下(xia)，社(she)區(qu)商(shang)業(ye)需(xu)要(yao)通(tong)過(guo)對(dui)內(nei)的(de)資(zi)金(jin)管(guan)理(li)和(he)對(dui)外(wai)的(de)融(rong)資(zi)計(ji)劃(hua)來(lai)應(ying)對(dui)現(xian)金(jin)流(liu)危(wei)機(ji)。尤(you)其(qi)是(shi)對(dui)於(yu)社(she)區(qu)商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)的(de)操(cao)盤(pan)企(qi)業(ye)來(lai)說(shuo)，在(zai)租(zu)戶(hu)減(jian)免(mian)租(zu)金(jin)訴(su)求(qiu)和(he)項(xiang)目(mu)營(ying)業(ye)壓(ya)力(li)雙(shuang)重(zhong)夾(jia)擊(ji)之(zhi)下(xia)，更(geng)是(shi)雪(xue)上(shang)加(jia)霜(shuang)。
現金流，是企業的命根子。在疫情肆虐之時，你需要及時針對企業進行一次現金流盤點。看看有多少現金存量，預測現金流量趨勢（流入和流出），從而掌握自己到底有多少可以動用的現金流以及自融資能力。
➄ 衛生安全催生接觸經濟升級
gonggongweisheng，yizhishishequshangyeguanlidezhongyaowuyezhibiao，zaizheciyiqingzhihou，zheyibiaozhunjiangshangshengyigezhishudeyaoqiu。duici，shequshangyexiangmufangbixuzhongshi。yucitongshi，“接觸經濟”開始被大眾關注，凡是在商業環節中涉及接觸的，也必須重視接觸的衛生安全問題。誰在這方麵做到消費者可預期、可看見、可信賴的效果，誰也就提供了符合2020年接觸經濟要求的“人貨場”。
接觸經濟，也需要把控從菜場到廚房，從原材料供應端到消費者需求端的“人貨場”衛生監測。如何做到更有安全感的衛生監測，也是接觸經濟的一個重要安全指標。結合了數字化手段和物流網措施，才能有效杜絕“野味”，恢複市場的安全。相信這也是2020年大家最關注的經濟現象。
➅ 社區商業的拐點：不在升級，而在接口
相比於大商場、高端商場，在重大疫情麵前，因為限製出入、街道封閉等原因，成了不方便到達的場所，有效解決周邊1-3公裏的社區商業反而愈發突顯其重要性。即便在疫情結束後，人們會有更多選擇，但是社區商業將在疫情影響下，於2020年加速布局零售供需網點。
在這種趨勢下，社區商業有可能在2020年迎來一個拐點。隻是和之前大家對“消費升級”的呼聲不同，新的拐點來自於：jiekou。jiandanlaishuo，shequshangyejiangchengweixianshangxianxiadezhongyaojiekou。buguanshishequpeisonghaishizaixianmaicai，buguanshishequtuangouhaishidaojiafuwu，shequshangyechengweilianjiezhexiefuwudezhongyaojiekou。weirao“接口”的經濟將帶給社區商業領域投資信心。
與此同時，經過這次疫情防控，政府也愈發重視社區服務和社區治理工作，將在未來加大社區投入，內容涉及養老、兒童幼教、數字化、體育健康等。以浙江為例，已經率先在全國推出“未來社區”概念，通過老舊小區改造和新社區建設，在2021年打造100個試點項目。這無疑將帶來社區商業的一個加速發展。
➆ 社交電商+直播帶貨+上門配送
線xian上shang不bu會hui取qu代dai線xian下xia，但dan將jiang嚴yan重zhong影ying響xiang線xian下xia。因yin為wei不bu出chu門men或huo怕pa出chu門men，人ren們men主zhu要yao通tong過guo線xian上shang瀏liu覽lan獲huo取qu外wai界jie信xin息xi，因yin此ci一yi切qie商shang業ye信xin息xi也ye隻zhi能neng通tong過guo線xian上shang傳chuan達da給gei消xiao費fei者zhe。而er在zai線xian上shang領ling域yu，社she交jiao電dian商shang和he直zhi播bo帶dai貨huo成cheng為wei流liu量liang窪wa地di和he主zhu要yao入ru口kou。社she區qu商shang業ye需xu要yao借jie助zhu社she交jiao電dian商shang和he直zhi播bo帶dai貨huo擴kuo大da宣xuan傳chuan和he影ying響xiang，同tong時shi附fu加jia上shang門men配pei送song的de便bian利li服fu務wu。
社交拚團、會員製、網紅電商是三種常見的模式。社交拚團類的典型代表為拚多多：基於微信拚團社交關係，利用拚團、減免、砍價等方式鼓勵用戶進行商品推薦和拉新，簡化購買程序，交易即獲客，形成低成本裂變式傳播。會員製則以雲集、貝店為代表：以yi貝bei店dian為wei例li，貝bei店dian為wei會hui員yuan提ti供gong供gong應ying鏈lian及ji物wu流liu服fu務wu，會hui員yuan可ke通tong過guo社she交jiao關guan係xi向xiang親qin友you分fen享xiang商shang品pin以yi獲huo取qu交jiao易yi獎jiang勵li，同tong時shi通tong過guo社she交jiao關guan係xi吸xi引yin親qin友you注zhu冊ce貝bei店dian並bing獲huo取qu一yi定ding優you惠hui，進jin而er幫bang助zhu貝bei店dian實shi現xian獲huo客ke。網wang紅hong電dian商shang的de典dian型xing代dai表biao為wei小xiao紅hong書shu、抖音等：通過孵化社交平台KOL吸引大量粉絲獲取低成本流量，為KOL提供供應鏈服務向粉絲銷售商品。這種模式以消費者為中心，通過IP欄目、KOL、直播、UGC等方式生產內容，實現商品與內容的流通，進一步推動流量變現。
➇ 前置倉+零售，成社區商業新業態
前置倉，在2019niandedaojiasufazhan，youqiyishequshengxianlingyuzuiweituchu。qianzhicangdegainian，jiandanjieshijiushizaishequlingshoupeisongshang，jiangzhiqiandezhongxincangfensanbingqianzhidaoshequ，dazao“三公裏半徑、一小時達、30分鍾直送、倉店一體”的模式。通過將商品前置到距離消費者更近的場景，實現成本和效率平衡的即時配送。
疫情在全國擴張的情況下，“前置倉+零售”的模式有助於促成物流和配送、倉庫和門店、線上和線下的一體化。同時，這也有助於社區商業的標準化升級，突破到店的單一模式，將社區小店、社區配送、社區物業、社區數據、社區運營等連結為一個高效的商業鏈路。
疫情過後，安全仍會是2020年零售接觸的第一考慮。我們看到很多企業已經在踐行這種模式，比如美團上線的買菜APP、蘇寧小店計劃用1100個前置倉入局社區團購、瑞幸和連咖啡主打的外賣式咖啡、京東到家在家庭生活品類上提供的同城即時配送服務等，這都給社區商業帶來了啟發。
⑨ 社區新零售：來自盒馬的經驗
去年，盒馬進軍社區型購物中心，推出“盒馬裏”。盒(he)馬(ma)裏(li)延(yan)續(xu)了(le)盒(he)馬(ma)一(yi)貫(guan)的(de)風(feng)格(ge)，實(shi)現(xian)了(le)線(xian)上(shang)線(xian)下(xia)的(de)統(tong)一(yi)，可(ke)以(yi)在(zai)線(xian)下(xia)購(gou)買(mai)，也(ye)可(ke)以(yi)在(zai)線(xian)上(shang)下(xia)單(dan)。和(he)商(shang)場(chang)各(ge)個(ge)店(dian)鋪(pu)各(ge)自(zi)為(wei)政(zheng)不(bu)同(tong)，盒(he)馬(ma)裏(li)會(hui)有(you)盒(he)馬(ma)配(pei)送(song)小(xiao)哥(ge)統(tong)一(yi)來(lai)完(wan)成(cheng)配(pei)送(song)。在(zai)貨(huo)物(wu)和(he)數(shu)字(zi)化(hua)上(shang)，盒(he)馬(ma)也(ye)進(jin)行(xing)了(le)打(da)通(tong)，實(shi)現(xian)一(yi)盤(pan)棋(qi)管(guan)理(li)。就(jiu)連(lian)店(dian)鋪(pu)位(wei)置(zhi)的(de)組(zu)合(he)也(ye)都(dou)通(tong)過(guo)大(da)數(shu)據(ju)來(lai)完(wan)成(cheng)。
盒he馬ma裏li，是shi一yi個ge麵mian向xiang社she區qu的de數shu字zi化hua購gou物wu中zhong心xin，基ji於yu門men店dian周zhou邊bian三san公gong裏li人ren群qun生sheng活huo所suo需xu，提ti供gong商shang品pin與yu服fu務wu，用yong戶hu可ke以yi到dao店dian或huo在zai線xian下xia單dan，無wu縫feng銜xian接jie。同tong時shi側ce重zhong社she區qu，增zeng加jia配pei鑰yao匙chi、家政、修手表、保潔、美容美發這樣的社區服務。
盒馬裏規劃師&項目負責人沈巍說：“傳chuan統tong的de線xian下xia購gou物wu中zhong心xin是shi房fang地di產chan邏luo輯ji，也ye就jiu是shi房fang東dong邏luo輯ji，在zai拿na到dao好hao的de樓lou之zhi後hou可ke以yi去qu收shou租zu金jin，經jing營ying是shi商shang家jia的de事shi，貨huo都dou是shi商shang家jia管guan。但dan現xian在zai我wo們men非fei但dan要yao管guan貨huo，還hai要yao管guan線xian上shang和he線xian下xia的de貨huo。與yu此ci同tong時shi，我wo們men還hai要yao幫bang助zhu商shang家jia去qu管guan貨huo的de效xiao率lv，整zheng個ge流liu程cheng中zhong到dao底di哪na個ge點dian需xu要yao改gai善shan，改gai善shan以yi後hou給gei到daoC端用戶的滿意度的變化又是什麼，這個是非常難的課題。”
社區新零售，從盒馬的經驗我們發現，從來不是簡單的線上+xianxia，gengbushijiandandeshuzihuaguanli，ershiruhejiangxianshangxianxiadatong，gonggeihexiaofeiliangduanlianjie，xingchengyouxiaodefankui，jiezhushuzihuadejishu，youhuacongcangchuguanli、上架標準、線上銷售、貨品配送、到店服務到數據反饋的新零售回路。
⑩ 社區+商業：從分散到互聯
相(xiang)比(bi)其(qi)他(ta)商(shang)業(ye)物(wu)業(ye)形(xing)態(tai)，社(she)區(qu)商(shang)業(ye)有(you)其(qi)特(te)殊(shu)性(xing)，它(ta)的(de)特(te)殊(shu)就(jiu)在(zai)於(yu)，社(she)區(qu)商(shang)業(ye)是(shi)社(she)區(qu)和(he)商(shang)業(ye)之(zhi)間(jian)的(de)一(yi)種(zhong)經(jing)濟(ji)連(lian)接(jie)商(shang)業(ye)體(ti)。不(bu)管(guan)是(shi)新(xin)加(jia)坡(po)的(de)鄰(lin)裏(li)中(zhong)心(xin)模(mo)式(shi)，還(hai)是(shi)美(mei)國(guo)的(de)社(she)區(qu)百(bai)貨(huo)模(mo)式(shi)，社(she)區(qu)商(shang)業(ye)始(shi)終(zhong)承(cheng)擔(dan)著(zhe)社(she)區(qu)服(fu)務(wu)和(he)居(ju)民(min)生(sheng)活(huo)保(bao)障(zhang)的(de)重(zhong)要(yao)功(gong)能(neng)。在(zai)滿(man)足(zu)日(ri)常(chang)剛(gang)需(xu)消(xiao)費(fei)基(ji)礎(chu)上(shang)，社(she)區(qu)商(shang)業(ye)還(hai)關(guan)乎(hu)城(cheng)市(shi)居(ju)民(min)生(sheng)活(huo)水(shui)平(ping)的(de)提(ti)升(sheng)與(yu)優(you)化(hua)。
通(tong)過(guo)這(zhe)次(ci)疫(yi)情(qing)防(fang)控(kong)，社(she)區(qu)與(yu)商(shang)業(ye)更(geng)緊(jin)密(mi)地(di)連(lian)接(jie)在(zai)一(yi)起(qi)，這(zhe)一(yi)點(dian)政(zheng)府(fu)相(xiang)關(guan)部(bu)門(men)已(yi)經(jing)重(zhong)視(shi)起(qi)來(lai)。除(chu)此(ci)之(zhi)外(wai)，社(she)區(qu)商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)方(fang)與(yu)商(shang)鋪(pu)承(cheng)租(zu)的(de)商(shang)戶(hu)運(yun)營(ying)方(fang)，也(ye)通(tong)過(guo)疫(yi)情(qing)防(fang)控(kong)緊(jin)密(mi)聯(lian)係(xi)在(zai)一(yi)起(qi)，成(cheng)為(wei)風(feng)險(xian)共(gong)擔(dan)的(de)利(li)益(yi)共(gong)同(tong)體(ti)。這(zhe)些(xie)因(yin)素(su)綜(zong)合(he)在(zai)一(yi)起(qi)，也(ye)表(biao)明(ming)未(wei)來(lai)會(hui)催(cui)生(sheng)出(chu)更(geng)具(ju)社(she)區(qu)理(li)念(nian)和(he)社(she)區(qu)服(fu)務(wu)意(yi)識(shi)的(de)社(she)區(qu)商(shang)業(ye)體(ti)。值(zhi)得(de)相(xiang)信(xin)，危(wei)機(ji)與(yu)機(ji)遇(yu)共(gong)存(cun)，經(jing)過(guo)疫(yi)情(qing)之(zhi)後(hou)的(de)社(she)區(qu)商(shang)業(ye)會(hui)更(geng)加(jia)美(mei)好(hao)。原(yuan)題(ti)：商業地產 | 疫情後的社區商業變局。來源：社區商業網、商業地產精選
